Ukrayna’daki ticari emlak piyasasına genel bakış

Ukrayna’da ticari emlak piyasasının oluşumu, 90’lı yıllarda özel sektörün hızlı gelişiminden hemen sonra başladı. O zaman, perakende alanı ve iş merkezlerinde ciddi bir kıtlık keşfedildi..

Yakovenko Elena Nikolaevna. Şehir Manzarası Cherkasy.

İlginç bir şekilde, ülkenin çoğu büyük şehrinde, sahipsiz kalan ve daha sonra ofis merkezi, süpermarket, eğlence merkezi ve restoran haline gelen birçok büyük mağaza, kültür sarayları ve hatta anaokulu binaları ticari gayrimenkul için yeniden inşa edildi. Bununla birlikte, küçük ve orta ölçekli işletmelerin temsilcilerine kiralık mülkler sunan yeni komplekslerin inşası başladı..

2011 başında Ukrayna’da ticari emlak piyasasının durumu

Bildiğiniz gibi ticari gayrimenkul, yaşamak için değil ticari faaliyetlerde yani kar elde etmek amacıyla kullanılan tüm gayrimenkul nesnelerini içerir..

Birkaç ana ticari gayrimenkul türü vardır:

• ticaret – mağazalar, alışveriş merkezleri, depolar;
• ofis gayrimenkulü;
• otel iş tesisleri;
• endüstriyel ve lojistik tesisler – üretim atölyeleri, üsler ve malların üretimi ve hareketinde kullanılan diğer tesisler.

Ukrayna’daki her bir ticari gayrimenkul kategorisinden bahsetmişken, endüstriyel ve lojistik tesislerin inşasında en düşük gelişme oranlarının gözlemlendiğini belirtmekte fayda var. Bu bölge şu anda cumhuriyette az gelişmiş durumda ve lojistik terminalleri Kiev, Donetsk ve Kharkov gibi büyük şehirlerin yakınlarında yeni yeni görünmeye başlıyor..

Ukrayna’daki perakende emlak piyasasına genellikle “kiracı pazarı” denir.

Aynı zamanda, Amstor, Metro, Auchan, ATB, Furshet ve diğerleri gibi büyük hipermarket zincirlerine ait alışveriş merkezleri, ülkenin oldukça büyük tüm şehirlerinde kendi nişlerini işgal etmiş ve başarılı bir şekilde Daha küçük ticaret şirketlerine ve özel girişimcilere alan kiralama göreviyle başa çıkmak.

Uzmanlar, çoğu alışveriş ve iş merkezinde satın almayı değil, kiralamayı tercih ettikleri için Ukrayna’daki perakende emlak piyasasına genellikle “kiracı pazarı” diyorlar. Belki de bu, ülke ekonomisindeki oldukça istikrarsız durumdan ve küçük ve orta ölçekli işletmeler için genellikle çok pahalı olan metrekare başına yüksek maliyetten kaynaklanmaktadır. Ek olarak, Ukrayna’daki neredeyse tüm perakende gayrimenkul sahipleri alan satmayı değil, kiralamayı tercih ediyor.

Bir alışveriş kompleksindeki 1 metrekarelik maliyet, tesisin sınıfına, kiralanan binaların büyüklüğüne ve binanın konumuna bağlıdır. Bu nedenle, Ukrayna’daki en pahalı ticari gayrimenkul, kira fiyatının 1 metrekare başına 300 dolara ulaşabildiği ve satın alma fiyatının metrekare başına 6 ila 10 bin dolar arasında değiştiği Kiev’in merkezindeki binalar. Başkentin diğer bölgelerinde bulunan komplekslerde, tesisler için ortalama kira fiyatı metrekare başına 50 ila 160 dolar, alımlar – 735 ila 1300 dolar. Bölgelerde, perakende alanı kiralamanın maliyeti çok daha düşük – metrekare başına 25 ila 55 dolar, alımlar – 500 ila 3000 dolar.

Genel olarak, son bir yıl içinde, Ukrayna’da perakende satış alanı kiralama fiyatı% 5-15 arttı. Bu yıl, analistler değerde en az% 12 daha fazla büyüme bekliyorlar. Ticari gayrimenkul alanında bu tür bir kira artışı, çoğu alışveriş merkezinde alanların inşaat aşamasında bile tükenmesi ve daha sonra sadece kiralanması ve talebin son zamanlarda arzın önemli ölçüde aşılması nedeniyledir..

Otel sektöründeki gayrimenkullere gelince, 2012 Avrupa Futbol Şampiyonası’na ev sahipliği yapma hakkı için Ukrayna’nın kazandığı zaferden güçlü bir şekilde etkilenen bu alandı. 600 bin ila 1 milyon turistin yanı sıra takım oyuncuları, aileleri ve UEFA üyelerinin gelmesi beklentisi, cumhuriyette şimdiye kadar pek bulunmayan yeni otel kompleksleri inşa etme sürecini önemli ölçüde yoğunlaştırdı..

Yakın gelecekte Ukrayna’da ticari emlak piyasasının gelişme eğilimleri

Kira ve perakende ve ofis alanı talebini önemli ölçüde azaltan, inşaat halindeki birçok tesisin donmasına neden olan finansal kriz nedeniyle 2008 yılında cumhuriyet emlak piyasasında gözlenen önemli bir durgunluğun ardından bu yıl pazar daha hareketli hale geldi..

Revutsky Oleg. Lenin Caddesi. 2010

Ticari emlak piyasasındaki bu tür bir hareketlilik, ekonomik durumun istikrar kazanmasından, perakende satış alanı talebinin artmasından ve iş merkezlerindeki tesislerin kiralanmasından ve önümüzdeki yıl Ukrayna’da yapılacak Avrupa Futbol Şampiyonası hazırlıklarından kaynaklandı..

Ukrayna’daki emlak uzmanları, Euro 2012 hazırlıklarının otelcilikte en büyük etkiye sahip olduğu konusunda hemfikir. Donetsk ve Kharkov’da tamamen tamamlanmış ve Kiev ve Lvov’da inşa edilme sürecinde olan stadyumlar gibi gerekli tesislerin inşasının yanı sıra, dört şehrin tümünde havaalanlarının yeniden inşası – Şampiyonanın ev sahiplerinin yanı sıra mevcut parkurların onarımı ve yeni yolların inşası.

Şu anda Kiev’de 40, Lvov’da 24, Kharkov’da 18 ve Donetsk’te 14 yeni otel inşa ediliyor. Cumhuriyetin temel sorunu, yeni inşa edilen otel komplekslerinin çoğunun 4 ve 5 yıldız statüsünü talep etmesi ve buna göre oldukça yüksek oda maliyeti ile ayırt edilmesidir. Ukrayna’da bu sınıftaki otellerde sıradan bir odanın ortalama fiyatı şu anda günde yaklaşık 245 dolar. Bazı otel komplekslerinde, özellikle Donetsk’teki Donbass Sarayı ve Kiev’deki Premier Saray’da, orta kategorideki bir oda için oda fiyatı yaklaşık 500 $ ‘dır..

Uzmanlara göre, hayranların çoğu daha ucuz konutları, özellikle daire kirasını tercih edecek. Donetsk’teki bu sorunu çözmek için, örneğin, futbol taraftarlarını yeniden yerleştirmenin planlandığı yüksek öğretim kurumlarının pansiyonlarının yeniden inşası devam ediyor..

Uzmanlara göre, otel endüstrisindeki böyle bir inşaat patlamasından sonra, Euro 2012’nin bitiminden sonra, şu anda Ukrayna’daki oteller sadece% 53 dolu olduğu için uzun bir durgunluk yaşanacak..

Sokolovsky Vitaly. Andrew’s Descent. 2010

Bir bütün olarak bu tür bir yeniden yapılanmanın genel eğilimi, büyük şehirlerde yeni perakende alanlarının ortaya çıkması üzerinde olumlu bir etkiye sahiptir, çünkü yeniden inşa edilen her havaalanı ve tren istasyonu zorunlu olarak kendi dükkan ve kafelerini edinecektir ve karayollarının onarımı yeni lojistik merkezlerin ortaya çıkmasında olumlu bir etkiye sahip olabilir..

Bununla birlikte, şu anda Şampiyonaya hazırlanan alışveriş merkezlerinin inşası büyük bir etki yaratamazdı – bu ticari gayrimenkul alanında, inşaat için temel teşvik, perakende alanı talebindeki artış ve kira artışıydı..

Bu yıl, Kiev’deki Dream Town SEC’in ikinci aşaması olan Mega City SEC, Continental SEC’in devreye alınması planlanıyor. Talep oldukça yüksek, bu nedenle, sadece önümüzdeki yıl çalışmaya başlayacak olan Kiev alışveriş ve eğlence merkezi Ocean Plaza’da alanın% 70’i çoktan kiralandı. Donetsk-City alışveriş ve eğlence merkezinin ikinci aşaması olan Donetsk’teki Ave Plaza ve Magellan alışveriş merkezleri ve Odessa’daki Muravei alışveriş merkezinin yanı sıra Ukrayna’nın diğer şehirlerinde de yeni merkezlerin ortaya çıkması bekleniyor..