Şubat 2011’de Moskova emlak piyasasına genel bakış

Geçtiğimiz Şubat, yurt içi emlak piyasasındaki oldukça karmaşık bir duruma çok fazla entrika ekledi. Bir yandan, konut maliyetinin oldukça hızlı bir şekilde artması gereken durumlar vardır. Kriz çoktan geriliyor.

Mikhail Brovkin. Kotelnicheskaya setinin. 2005

Mortgage kredisi canlanmaya başladı ve bu da daha uygun hale geliyor. Petrol fiyatlarındaki artışı hesaba katmamak mümkün değil, siyah altın fiyatları Şubat ayında rekorlar kırdı. Tüm bunlar, başkentte düşük oranlı yeni konut inşaatı arka planına karşı, öyle görünüyor ki, daire fiyatlarını yukarı çekmeliydi. Ama her şeye rağmen metrekare başına fiyat büyümek için acele etmiyor.

İkincil konut piyasasında durum oldukça istikrarlı kalıyor

Analitik merkez “Emlak piyasasının göstergeleri” ne göre, Şubat 2011’de sermayede konut maliyeti endeksi yaklaşık% 1 artarak metrekare başına 4530 $ ‘dan 4573 $’ a yükseldi, yani büyüme minimum ve enflasyon seviyesinde. Bu da doların Şubat ayında değer kaybetmesinden kaynaklanıyor olabilir. Moskova’daki daireler için ruble fiyatlarına gelince, yerinde kalıyorlar. Yani Şubat ayında, Moskova’da ruble cinsinden metrekare başına ortalama fiyat metrekare başına yaklaşık 135 bin ruble idi..

Ekonomi sınıfı konutlar Moskova’da en çok talep görüyor.

Fiyat değişikliğini konut türüne göre düşünürsek, durum tek tip değildir. Fiyatlarda en büyük artış düşük maliyetli segmentlerde görülüyor: eski konut stoku dahil panel evler (+% 1,3), 1 odalı (+% 1,2) ve 2 odalı (+% 1,1) daireler. Pahalı modern monolitik tuğla evlerde fiyatlarda bir düşüş bile var (-% 0,9), çok odalı apartman segmentinde (+0,2) neredeyse hiç artış yok. Sonuç olarak, Ocak ayında olduğu gibi, Moskova’da ekonomi sınıfı konutlar en çok talep görüyor. Ucuz daireler piyasadan çekiliyor ve daha düşük fiyat kategorisindeki daire fiyatlarının büyüme oranı artıyor.

Şubat ayında başkentin ilçelerindeki dairelerin maliyeti benzer dinamiklerle karakterizedir – en büyük artı ucuz yerleşim bölgelerinde kaydedildi: Yuzhnoye Medvedkovo, Severnoye Medvedkovo, Perovo, Babushkinskaya, Shchukino, Tushinskaya, Zhulebino, Metrogorodok, Pokrovskoye-Streshnevo, Bogorodskoye, vb. Bu bölgelerdeki fiyat artışı ortalama% 1.8’den% 2.2’ye çıktı. Aynı zamanda, Moskova’nın merkezinin birçok pahalı bölgesinde, Şubat ayındaki fiyatlar kırmızıydı, örneğin: Marksist, Pushkinskaya, Tverskaya, Kurskaya, Chekhovskaya, Aleksandrovsky Bahçesi, Mayakovskaya, Frunzenskaya, Lenin Kütüphanesi, Sportivnaya, Smolenskaya, Khamovniki, Taganskaya, Chkalovskaya, Arbat Borovitskaya (% -1’den% -0.4’e).

Şubat 2011’de Moskova’nın ilçelerine göre daire fiyatlarının dinamiklerini göz önüne alırsak: Merkez Bölge değişmedi, Batı Bölgesi – hafif eksi (% -0,2). En ucuz semtler en büyük artı: Moskova Çevre Yolu dışındaki tüm bölgeler (+% 1,9) ve Doğu Bölgesi (+% 1,0) ve Kuzey-Doğu Bölgesi (+% 1,4).

Yeni bina pazarı Şubat ayında gözle görülür şekilde canlandı

Başkentin yeni bina pazarındaki faaliyette hafif bir düşüşün ardından Ocak ayında, aslında tahmin edildiği gibi, hem geliştiriciler hem de potansiyel alıcılar gözle görülür bir şekilde etkinleştirildi. Azbuka Zhilya şirketinin analistlerine göre, Şubat 2011’de hem Moskova’da hem de Moskova bölgesinde potansiyel alıcılardan gelen taleplerin sayısına göre belirlenen yeni bina için potansiyel talep Ocak ayına göre% 10-15 arttı.

Yuri Pimenov. Yarının sokağında düğün. 1962

Araştırmacılara göre, bu gerçek, Ocak ayının sonunda kendilerine dönen müşterilerin önemli bir kısmının bir ev satın alma kararı vermek için zamanları olmadığı ve işlemi Şubat ayına ertelemesinden kaynaklanıyor. Sonuç olarak, yeni binalarda satın alınan daire sayısı Şubat ayında Ocak ayına göre iki kattan fazla arttı.

Ayrıca Şubat ayında bazı geliştiriciler yeni mülklerini pazara sundular. Sonuç olarak Moskova’da açık satışta yapımı devam eden yeni konut sayısı% 1,8 artarak neredeyse 370 adede ulaştı, pazara sunulan daire sayısı ise Ocak ayına göre% 3,4 arttı.

Azbuka Zhilya ajansının Moskova bölgesindeki danışmanlık ve analiz departmanı başkanı Artyom Rzhavsky’ye göre, geliştiriciler yeni projeleri daha aktif bir şekilde tanıtmaya başladılar. Aynı zamanda, burada önerilen mevcut nesnelere olan talep, büyükşehir göstergelerini önemli ölçüde aşıyor. Böylece, şirkete göre, Şubat 2011’de Moskova bölgesindeki yeni bina pazarında, hem önerilen mülk sayısı (yaklaşık 700) hem de satılık daire sayısı bir önceki aya göre% 2,3 arttı..

Ayrıca, Şubat ayında Moskova’da birkaç lüks konut kompleksindeki satışların yeniden başladığını belirtmekte fayda var. Bu, metrekare başına ortalama fiyatın ortaya çıkmasına neden oldu. Başkentte yeni binalarda m, Ocak ayına göre% 2,5 arttı: daha yüksek fiyat kategorilerindeki konutlar dikkate alındığında, fiyat 211 bin ruble civarındaydı.

Pek çok uzmana göre petrol fiyatlarının dinamikleri ile emlak fiyatları arasında doğrudan bir ilişki yoktur..

Moskova bölgesinde benzer eğilimler kaydedilmedi. Moskova bölgesinde en çok talep gören konut hala ekonomi sınıfı dairelerdir. Bazı ayakta duran tesisler daha yüksek bir hazırlık aşamasına taşındı. Aynı zamanda, fiyat dinamiklerinin oranını telafi eden birkaç yeni proje piyasaya girdi..

Şubat 2011 sonunda, metrekare başına ortalama fiyat. Moskova bölgesindeki yeni binalarda m 63.1 bin ruble olarak gerçekleşti. Sonuç olarak, fiyat Ocak seviyesinde kaldı.

Artan petrol fiyatlarının ve ekonominin finans sektöründe gözle görülür bir toparlanmanın ardından konut fiyatları neden hızla yükselmiyor??

Birincisi, piyasa bu faktörlere hemen tepki vermiyor, bir gecikme var. Şubat ayı sonunda petrolün fiyatı rekor seviyelere yükselirse (Brent varili başına 120 $), bu durum emlak piyasasına sadece birkaç ay sonra yansıyacaktır. Ama burada bile o kadar basit değil. Bildiğiniz gibi, petrol fiyatı zaten geçen yaz sonunda artmaya başladı, 2010 sonunda varil başına 70 dolardan 95 dolara yükseldi, yani büyüme zaten% 35 idi. Aynı zamanda, emlak piyasasında hem sonbahar hem de kış aylarında önemli bir fiyat sıçraması yaşanmadı..

Birçok uzmana göre petrol fiyatlarının dinamikleri ile gayrimenkul fiyatları arasında doğrudan bir ilişki yoktur. Kuşkusuz, genel makroekonomi içinde birbirine bağlıdırlar. Bununla birlikte, bu ilişki doğrusal değildir ve o kadar basit değildir ki, siyah altın fiyatının Rusya’daki emlak üzerindeki etkisinin herhangi bir kesin modelini türetmek mümkün olabilir. Genel durumu analiz edersek, son yıllarda emlak ve petrol daha sık karşıt dinamikleri göstermedi, ancak birbirini tekrarladı..

Başkentte yeni binaların cari açığına gelince, burada da tablo net değil. Nitekim, son birkaç yılda Moskova’da yeni konutların işletmeye alma hacmi 4,8 metrekareden önemli ölçüde azaldı. 2007 yılında 1,8 milyon metrekareye m. m. 2010 yılında. Ancak krizden önce inşa edilen 4,5 – 4,8 milyon m2 M.’nin sadece 1,5 milyon m2’si piyasada serbest satışa sunulduğu, kalan% 70 – 80’inin sosyal konut için olduğu unutulmamalıdır. bütçe fonları pahasına inşa edilmiştir. Sonuç olarak, piyasadaki yeni konut arz hacmi, kriz öncesi ile yaklaşık aynı seviyede kaldı..

Sonuç olarak elimizde ne var? Görünüşe göre fiyatların artmasının birçok nedeni var, ancak ayrıntılı incelemeden sonra, Rus emlak piyasası üzerindeki nesnel etkileri çok tartışmalı..

Bundan sonra ne olacak

Yukarıdakilerin hepsinden, önümüzdeki aylarda Moskova’da ve hatta Rusya’da metrekare başına fiyatlarda keskin bir artış beklemek için hiçbir neden olmadığı sonucuna varabiliriz. Ortalama fiyat göstergelerinin cari büyüme oranlarının ayda yaklaşık% 1-2 civarında gözlemlenmesi oldukça olasıdır. Döviz kurundaki bir değişikliğin fiyat seviyesinde kendi ayarlamalarını yapacağını unutmayın. Dolar zayıflamaya devam ederse, o zaman başkentte ruble konut fiyatlarının% 1 artmasıyla, dolar cinsinden fiyatların artması -% 2-3 veya daha fazla olabilir..

Bazı uzmanlara göre 2011’in ikinci yarısında fiyatlarda daha yoğun bir artış beklenebilir ve bu artış esas olarak ekonomi sınıfı konutlarda düşecektir. Birincisi, seçimlerle ilgili olabilir, çünkü bu 2004 ve 2008 seçimlerinde görülen fiyatların davranışıdır. İkinci olarak, desteksiz paraların haksız basılmasıyla ivme kazanan küresel enflasyonun yurt içi emlak piyasası üzerindeki etkisi oldukça olasıdır. Böyle koşullarda gayrimenkul daha hızlı bir şekilde geri kazanmaya başlayabilir. Bu durumda ruble fiyatlarının dinamikleri, durumu dolar fiyatına daha objektif olarak yansıtacaktır..

Genel olarak, başkentteki emlak fiyatlarında yıl boyunca keskin sıçramalar beklenmemelidir.