Şubat 2011 için başkentteki birincil konut piyasasının gözden geçirilmesi. Arz yükselir, fiyatlar düşer

Sosyolojik araştırmalara göre, Rus nüfusunun% 70’inden fazlasının yaşam koşullarını iyileştirmesi gerekiyor. Konut sorunu tüm ülkeyi ilgilendiriyor, ancak bu yazıda başkentin konut piyasasına odaklanmaya çalışacağız..

Genel olarak, krizden sonra başkentte yeni bina pazarı canlanmaya başladı, yeni projeler ortaya çıktı, donmuş inşaat projelerinin çoğu yeniden başladı. Geliştirme ve ipotek için yeni bir ivme kazandı.

Birincil konut piyasasının durumu

Bildiğiniz gibi, kriz sırasında birçok geliştirici inşaatlarını dondurmaya karar verdi. Yavaş yavaş, başkentte yeni bina pazarı canlanmaya başlar. Zaten 2010 yılında, emlak piyasasının bu segmentinin canlanma eğilimi vardı, canlanma özellikle kriz sonrası dönemde büyük talep gören ekonomi sınıfı konut yapımında belirgindir. Şimdi bu pazar segmentindeki potansiyel alıcıların güveni önemli ölçüde arttı. Hanehalkı gelirleri istikrar kazandı, konut için etkin talep ortaya çıktı, pazarda yeni projeler ortaya çıkmaya başladı, kriz sırasında askıya alınan birçok tesiste inşaat da yoğunlaştı..

2010 yılının sonunda, Moskova yakınlarındaki ekonomi sınıfı dairelerin toplam arzında bitmiş konutların payı% 50 idi – bunlar halihazırda devreye alınmış veya inşaatın son aşamasında olan nesnelerdir (sırasıyla% 19 ve% 31). İnşaatın ilk aşamasındaki projelerin payı% 44’tür. Kalan% 6 donmuş şantiyeler veya yavaş inşaatı olan nesnelerdir.

Şimdi potansiyel alıcılar için belirleyici faktör, fiyat ve kalitenin optimum oranıdır..

MIEL Analitik Danışmanlık Merkezi uzmanlarına göre, Ocak 2011’de ilk kez 40 ev, önerilen toplam yeni bina sayısının% 7,4’ü olan sermaye piyasasına girdi. Çoğu orta sınıf evler ve inşaat çalışmalarının ilk aşamasında olan yeni binalar. Yeni ve nispeten ucuz tekliflerin birincil piyasada görünmesi, genellikle fiyatların düşmesine neden oldu. Bununla birlikte, fiyatlardaki düşüş önemli değil – ruble cinsinden% 3.2 ve dolar cinsinden% 0.1.

Şimdi potansiyel alıcılar için belirleyici faktör, fiyat ve kalitenin optimum oranıdır. Bu yüzden insanlar yeni ekonomi sınıfı binalar seçiyor. Ayrıca, ekonomi sınıfı evlerin çok düşük kaliteli binalar olduğu görüşü kesinlikle doğru değildir. Orta fiyatlı ancak yüksek kaliteli malzemelerin inşaat sektöründeki en son gelişmelerle birleşimi, güvenilir ve uygun fiyatlı konut inşa etmeyi mümkün kılar.

Bununla birlikte, özellikle Moskova’da emlak fiyatları oldukça yüksek olmuştur ve halen yüksektir. Bu yıl Ocak ayı sonuçlarına göre, tekliflerin çoğu (% 46), metrekare başına 100 bin ila 150 bin ruble fiyat segmentinde kaydedildi. Fiyat aralığı daireler için metrekare başına 150 bin ila 200 bin ruble. m. 200 bin ila 250 bin ruble aralığında toplam arzın% 37’sini oluşturuyordu – sadece% 10. Minimum teklif, metrekare başına 100 bin ruble’ye kadar fiyatı olan daireler içindi. -% 7.

Ocak ayında ekonomi sınıfı konutlar için ortalama fiyat metrekare başına 60,2 bin ruble olarak gerçekleşti. m, orta sınıf – metrekare başına 59,2 bin ruble. m, işletme sınıfı – metrekare başına 101 bin ruble. m.

Talebe gelince, Ocak 2011 sonuçlarına göre, geleneksel olarak en çok talep gören 1 ve 2 odalı daireler sırasıyla% 48 ve% 37’dir. 3 odalı daireler, tüm alıcıların% 14’ünü, çok odalı daireleri satın alma arzusunu dile getirdi – sadece% 1.

Moskova Çevre Yolu’ndan yeni binalar sıkıştırıldı

Son zamanlarda Moskova Çevre Yolu dışındaki yeni binaları yerinden etme eğiliminin olduğu unutulmamalıdır. Mesele şu ki, başkentte uzun zamandır şantiye kıtlığı var ve var olanlar oldukça pahalı, bu da şüphesiz metrekare başına maliyeti etkiliyor. Bu yüzden Moskova’da panel evler inşa etmenin artık çok karlı olmadığı ortaya çıktı..

Sonuç olarak, geliştiricilerin ana faaliyeti artık yeni konut inşaatı açısından önemli ölçüde lider olan Moskova bölgesinde yoğunlaşmıştır. Moskova bölgesinde her ay 5 ila 12 yeni nesne yeni bina pazarına giriyor.

Şu anda, birçok yeni ekonomi sınıfı ev inşa edildi ve şu alanlarda inşa ediliyor: Kozhukhovo, Solntsevo, Peredelkino, Lyubertsy, Mitino, Yuzhnoye Butovo. Son 2 yılda Moskova Çevre Yolu içerisinde Ochakovo, Marfino, Sviblovo, Chertanovo, Otradnoye, Zyuzino bölgelerinde inşaat yapılmıştır. Şu anda, başkentte yaklaşık 40 yeni ekonomi ve konfor sınıfı mülk aktif olarak inşa ediliyor ve satılıyor. Tüm yeni ekonomi sınıfı binaların% 83’ü Güney İdari Bölgesi’nde bulunmaktadır. Güney-Batı İdari Bölgesinde -% 7, CJSC’de -% 6., Güneydoğu İdari Bölgesi ve Kuzey-Doğu İdari Bölgesi’ndeki tüm nesnelerin en azı – sadece% 2. CAO, SZAO, VAO ve CAO’da uygulamada yeni bina bulunmamaktadır..

Mortgage yeniden doğuyor

Yeni bir daire satın alırken, potansiyel bir alıcı kendisi için iki ana soruya karar verir. Öncelikle uygun konut, bu nedenle bu konutu inşa eden geliştirici şirket bulması gerekiyor. İkincisi, alıcı konut satın almak için yeterli paraya sahip değilse, o zaman dairenin seçiminin yanı sıra, bir sorunun daha çözülmesi gerekecektir – maliyetinin eksik kısmını ödemek için para bulmak. Bu durumda çözüm bir ipotek kredisidir.

İlk soruya gelince, bir daire bulmak zor değil, geliştiriciler daha aktif hale geldi ve piyasadaki daire arzı sadece artıyor ve tahminlere göre büyümeye devam edecek. İpoteklerle ilgili olarak, nüfusun etkin talebi arttığı için ipotek kredilerinin de canlandığını söyleyebiliriz..

Çoğu banka, yalnızca evin kutusu zaten hazırsa ve gerekli tüm iletişimler bağlıysa, yapım aşamasındaki projelere borç verir..

“Miel” ajansına göre, şu anda başkentteki 11 banka yeni binalarda konut kredisi sunuyor. Sberbank, Russian Mortgage Bank ve Moscow Credit Bank tarafından minimum% 10 peşinat gereklidir. Ruble cinsinden asgari faiz oranı VTB 24 Bank (26 Şubat 2011’e kadar uzatılan “Yeni Ev ile” promosyonu) tarafından sunulmaktadır: mülkiyet haklarının tescilinden önce, mülkiyet haklarının tescilinden sonra oran% 9.95-12.35’tir – 7.5- % 9.85. Ortalama faiz oranı yıllık% 13-14.

İlk bakışta, kredi verme koşulları neredeyse kriz öncesi gibi görünebilir. Ancak her şey o kadar basit değil. Çoğu banka, inşaat halindeki projelere kredi verir, ancak evin kutusu zaten hazırsa ve gerekli tüm iletişimler bağlıysa, inşaatın ilk aşamasında bir ev satın almak için kredi almak çok zordur. Sberbank ve VTB-24’ün daha fazla ücretsiz koşulu var, ancak bu bankalar akredite yeni binalar listesinden bir daire satın almayı teklif ediyor. Sonuç olarak, borçlunun seçimi çok sınırlıdır. Bununla birlikte, VTB-24 en uzun ipotek kredisi verme dönemine sahiptir – 50 yıla kadar.

Moskova’daki birincil konut piyasasının dinamiklerine dayanarak, 2011 yılında yeni bina inşaatlarının büyümeye devam edeceği varsayılabilir. Bildiğiniz gibi talep, arzı doğuruyor ve talep şu anda sürekli artıyor. Aynı konut talebi, ipotek kredisi arzında bir artışa neden olur. İnsanlar kıymetli metrekareler için fazla ödeme yapmaya hazır ve bankalar krizden sonra nüfusa giderek daha fazla güvenmeye başlıyor. Ortaya çıkan ana inşaat alanlarını Moskova Çevre Yolu’nun dışına taşıma eğilimi de, buradaki konutların daha ucuz olması ve başkentten çok daha fazla alan bulunması nedeniyle yoğunlaşacaktır. Sonuç olarak, yakın gelecekte Moskova yeni ekonomi sınıfı konut sıkıntısı ile karşı karşıya kalabilir..