Ocak-Şubat 2011 için Moskova’daki ticari emlak piyasasının gözden geçirilmesi

Ülke ekonomisinin son zamanlarda büyümesi ve krizden çıkması, yerel ticaretin canlanması için elverişli koşullar yarattı. Sonuç olarak, Moskova’da ticari gayrimenkul talebi artıyor. Bununla birlikte, kriz sırasında yeni ofis ve perakende satış alanlarının inşaatının azalması nedeniyle, önemli bir alan sıkıntısı var. Sonuç olarak, bazı segmentlerde fiyatlarda ve kira oranlarında artış var..

Tartışma

• Moskova ticari emlak piyasasının genel dinamikleri
• Ocak ayında Moskova’da 110 bin metrekare inşa edildi. m. yeni ofis binası
• Moskova’daki ofis kiralarının fiyatı artmaya devam edecek
• 2011’de ticari emlak piyasasını neler bekliyor?

Igor Razzhivin. Akşam tiyatro geçidi. 2010

Moskova ticari emlak piyasasının genel dinamikleri

Danışmanlık şirketi RRG’nin analistlerine göre, Ocak 2011’de, sermayenin ticari gayrimenkul alım satım pazarında önemli bir değişiklik meydana gelmedi. Ancak, 2010 yılının ikinci yarısında ortaya çıkan bir dizi uzun vadeli eğilim doğrulandı. Ana eğilimler arasında, Moskova’nın merkezindeki perakende satış yerlerine olan yüksek talep, ofis segmentinde yükselen fiyatlar ve A ve B + sınıfı ofislerde boş alan seviyesinde bir düşüş olduğunu görüyoruz..

Ocak ayında tedarik yapısındaki maksimum pay hala ofis binalarına düştü (tüm ticari tesislerin% 48’i). 2. sıra – üretim ve depolama tesisleri -% 27, sonra git – perakende alanı -% 16 ve ücretsiz tesis -% dokuz.

Başkentin ticari emlak piyasasında Ocak ayında 8.848 milyar $ değerinde toplam 1.099 gayrimenkul satışa çıkarıldı. – 2106 bin metrekare m.

Uzmanlar, Ocak ayında ticari gayrimenkul arzında önemli bir düşüş kaydetti. Aralık ayına göre, niceliksel olarak arz% 16, toplam alan bazında azaldı -% 15 oranında. Bu düşüş, çok sayıda tatilden kaynaklanıyordu ve mülk sahiplerinin mülklerini tanıtmak için yalnızca ayın son 2 haftasına kaldı. 2010 yılının aynı dönemiyle karşılaştırırsak, arzın fiilen aynı seviyede kaldığını söyleyebiliriz..

Aralık 2010’a göre ağırlıklı ortalama fiyat Ocak ayında% 3 artarak metrekare başına 4202 $ olarak gerçekleşti. ancak, bu değişiklikler büyük olasılıkla ABD dolarında aynı% 3’lük düşüşle ilişkilidir..

Ocak 2011’de, sermayenin merkezindeki toplam perakende alanı arzı% 15 azalmıştır ve bu, sunulan ticari gayrimenkuldeki toplam “tatil” azalışıyla orantılıdır. Garden Ring dışında, Ocak ayında mülk sayısına göre arzdaki düşüş% 13 oldu.

Piyasanın ticaret segmenti için uzun vadede fiyat dinamikleri oldukça sabit kalıyor.

Merkezde Aralık 2010’a göre Ocak ayında ofis alanı% 4 artarken, Garden Ring dışında fiyat% 2 arttı. Bu pazar segmentinin, ticaretten çok daha sonra krizden çıkmaya başladığını unutmayın. Bununla birlikte, şu anda, başkentteki ofis alanı fiyatlarında kademeli bir artışla karakterize edilen net bir eğilim var. Ocak ayında ofis teklif hacmi toplam alana göre% 18 azaldı -% 16 oranında.

Üretim ve depolama tesisleri Piyasada hala durgunluk içinde olan tek ticari gayrimenkul türüdür. Ocak 2011’de bu nesnelerin arz hacmi miktar bazında% 26, toplam alan bazında azalmıştır. -% 14 oranında. Sermaye piyasasında 855 bin metrekare toplam alana sahip 84 adet obje satışa sunuldu. m. Endüstriyel depolama tesislerinin fiyatı da düştü, düşüş% 4 oldu.

Şubat 2011 itibarıyla ise bu ayın 20. günü itibarıyla Moskova ticari gayrimenkul piyasasında obje arz hacmi geçen ayın aynı dönemine göre% 14,3 artarken, piyasaya arz edilen toplam obje alanı 5 azalmıştır. % 2. Toplam 1404 bin metrekare alana sahip 865 ticari gayrimenkul objesi satışa sunuldu. 6 milyar dolar değerinde.

Alena Dergileva. Eski Arbat’ın yeni hayatı. 2007

Şubat ayında ağırlıklı ortalama fiyat% 2,7 azaldı ve metrekare başına 4089 $ olarak gerçekleşti. m) Sermayenin ticari gayrimenkul piyasasının toplam alan olarak yapısında, liderlik hala pazar payı% 59,2 olan ofis binalarıdır. İkincisi, üretim ve depolama tesisleri, payları -% 21,8, perakende alanı payı -% 12,2.

Toplam değer açısından, ofis alanı Moskova pazarının yapısında da başı çekiyor (payları -% 66.4). Sonra perakende alanı mı geliyor? % 18.1 ve sanayi ve depo binalarının payı? % 8.3.

Ocak ayında Moskova’da 110 bin metrekare inşa edildi. m. yeni ofis binası

Uluslararası danışmanlık şirketi Cushman’a göre & Wakefield, Ocak 2011’de Moskova’da yaklaşık 110 bin metrekare hizmete girdi. m. yeni “A” ve “B” sınıfı ofis alanı.

Aynı zamanda, alanı 10 bin metrekare olan tek bir “A” sınıfı ofis binası (“Prisma İş Merkezi”) inşa edildi. Yani, başkentte sunulan yüksek kaliteli ofis gayrimenkullerinin toplam hacmi şu anda 11,8 milyon metrekare. m Şirket analistlerinin tahminlerine göre, Ocak ayındaki nispeten yüksek performansa rağmen, 2011 sonunda yeni inşaatların toplam hacminin 600 bin m2’yi aşması beklenmiyor..

Rusya’nın başkentinde 2010 yılında yaklaşık 700 bin metrekarenin inşa edildiğini ve işletmeye alındığını hatırlayalım. m. “A” ve “B” sınıfı ofis binaları. Bu, 2009’dakinden% 60 daha az. Sonuç olarak, ofis gayrimenkul inşaatı hacminde belirgin bir düşüş eğilimi var. Çok az yeni proje var. Halihazırda hizmete giren birçok tesisin inşaatı krizden önce başlamıştır. Ve yüksek kaliteli ofis alanı ihtiyacı giderek artıyor.

Vladimir Kachanov. Petrovka’ya yağmur. 1981

Moskova’daki Paul’s Yard’daki analistlere göre, şu anda en çok talep gören, şehir merkezinde biten “A” sınıfı ofis binaları ve geleneksel olarak popüler semtler. – Güneybatı ve Batı.

Moskova’daki ofis kiralarının fiyatı artmaya devam edecek

Ofis gayrimenkul departmanı müdürü ve S.A. Ricci / King Sturge’nin ortağı Alexey Bogdanov’un tahminlerine göre, Moskova’daki A ve B + sınıfı ofislerin kira oranları her çeyrekte yaklaşık% 4 artacak. Analist ayrıca, yüksek kaliteli ofis alanı talebinin önemli ölçüde artması nedeniyle, B- sınıfındaki kira oranlarının da artacağını, tahminlerine göre büyümenin her çeyrekte ortalama% 2 olacağını söyledi..

S.A. Ricci / King Sturge’ye göre, 2011’in başından bu yana, Rusya’nın başkentindeki ofis alanı kira oranları şimdiden neredeyse% 15 arttı. Kira fiyatlarında en hızlı artış, Garden ve Boulevard Ring bölgelerinde yer alan ofislerde görülmektedir. Buradaki ortalama kira oranları A sınıfı ofisler içindir – Metrekare başına yıllık 700 $ m, “B +” sınıfı – Metrekare başına yıllık 600 $ m. ve “B-” sınıfı alanında – Metrekare başına yıllık 420 $ m.

Üçüncü taşıma halkası bölgesindeki ofis binalarının kira bedeli, “A” sınıfı nesneler için – Metrekare başına yıllık 460 $ m, “B +”, “B-” sınıfı nesneler için – sırasıyla metrekare başına yıllık 350 $ ve 230 $ Moskova Çevre Yolu içinde, “A”, “B +”, “B-” sınıfları için kira oranları metrekare başına yılda sırasıyla 400 $, 360 $ ve 190 $ idi. m.

Moskova’daki ofis alanı için mevcut kira fiyatlarının, fiyatların hala çöküşün çok uzağında olduğu 2009 bahar seviyesine ulaştığını unutmayın. Ve fiyatlarda genel yükseliş eğilimi devam ediyor. RRG danışmanlık ajansı Genel Müdürü Denis Kolokolnikov’a göre, merkezdeki ve Moskova’nın dış mahallelerindeki ofis alanı maliyeti arasındaki boşluk, sadece ulaşılmakla kalmadı, aynı zamanda başkentin merkezindeki nesnelerin 2 kat daha pahalı olduğu kriz öncesi dönemi de aştı. Uzmana göre şimdi% 135’in üzerinde bir fark var. En düşük seviyelerde fiyat açığı sadece% 90 idi. Bu, yeni alanların büyümesi için sınırlı potansiyel nedeniyle merkezdeki ofis alanı talebindeki önemli artışla doğrulanmaktadır..

Apollinary Vasnetsov. Eski Moskova. 17. yüzyılın şehir meydanı

2011 yılında S.A. Ricci / King Sturge tahminlerine göre alım satım ve kiralama işlemlerinin sayısı artacağı gibi kira yeniden müzakere işlemlerinin sayısı da azalacak. Ek olarak, kiralanan ofis alanının ortalama hacmi büyüyecek. Pazardaki en aktif katılımcılar bankacılık, sanayi ve finans sektörlerinden şirketler olacak. Büyük endüstriyel işletmeleri içeren çok sayıda mevcut satış ve kiralama işlemi, mevcut trendi devam ettirmeyi mümkün kılar..

Uzmanlara göre, 2011 yılında Sberbank of Russia, Rosselkhozbank ve Raiffeisen Bank gibi büyük Rus bankaları başkentte yeni ofis gayrimenkulleri alma / kiralama olasılığını düşünüyor. Bazı sanayi şirketleri yeni ofis alanı kiralama veya satın alma olasılığını da dışlamaz..

2011’de ticari emlak piyasasını neler bekliyor?

2011 yılında, geçen yıl özetlenen trendler devam edecek. Kriz yavaş yavaş güç kaybediyor, bu nedenle ticari gayrimenkul piyasasındaki talebin yoğunlaşması muhtemel. Boş yer sıkıntısı yaşanması muhtemeldir ve bunun sonucunda bazı pazar segmentlerinde fiyatlar ve kira oranları yükselecektir..

Yüksek kaliteli ofis eşyaları için kiralama oranları yıl içinde% 10-15 oranında büyüyebilir. Aynı zamanda, perakende satış alanı kirasının fiyatta yükselmesi olası değildir. Bu, yeni alışveriş merkezlerinin önemli miktarda hizmete girmesinden kaynaklanmaktadır..

Genel olarak arz ve talep dengesi daha önce de söylendiği gibi gözlemlenecek, talep büyüyecek, ancak 2011’de kriz öncesi seviyeye dönmeyecek.

Tüm pazar segmentlerinde pazarda görünen yeni kaliteli gayrimenkul nesnelerinin küçük bir payı öncelikle talep edilecek, bu alanlar hızla satın alınacak ve kiracılar tarafından doldurulacaktır..

Kriz sırasında yeni tesislerin inşasına zorla ara verilmesi, piyasanın bazı pazar segmentlerinde tesis sıkıntısı ile karşılaşmasına neden olabilir..

Genel olarak, 2011 yılında sermayenin ticari gayrimenkul piyasasının, hemen hemen tüm segmentlerde, kriz öncesi fiyat ve arz düzeyine yavaş yavaş ulaşmaya devam edeceği belirtilebilir..

Yatırım piyasasının da toparlanacağı tahmin ediliyor. Hem mülk sahipleri hem de potansiyel alıcılar daha proaktif hale gelecek ve uzlaşmaya istekli olacak. Sonuç olarak, ticari gayrimenkul piyasasında yatırım projelerinde bir artış olması muhtemeldir..