Moskova gayrimenkul – 2012 – yılın sonuçlarını özetliyor

Yılın sonuçlarını özetlemek zaten gerçek, sarsılmaz bir gelenek diyebiliriz ve sadece ülkemizde değil. Yeni yılın arifesinde “bu yıl yapıldı, tamamlandı, çıkarıldı, satıldı, alındı…” mesajları çıkmaya başlıyor. Ama ne diyebilirim, öyle ya da böyle, giden yıla veda ederek, durumu değerlendirmeye başladık – ne yapmayı başardık, ne oldu ve gelecek yıl ne yapmamız gerekecek.

Elbette emlak piyasası bu geleneğin bir istisnası değildir. Böylesine önemli bir dönemin bitiminden sonra, bu ve geçen yıl inşaat hacmini, konut ve ticari gayrimenkul fiyatlarını karşılaştırabilir ve beklentileri değerlendirmeye çalışabilirsiniz. Peki 2012’de Moskova emlak piyasasında bizi terk eden ilginç ve önemli olan ne oldu? Uzmanların gelecek yıl için tahminleri nelerdir?

Fiyat dinamikleri

2012 yılı boyunca Moskova’da gayrimenkul değerinde keskin sıçramalar olmamasına rağmen, fiyatlar hala istikrarlı bir artış eğilimi gösteriyor. En canlı örnek – eğer yılın başında başkentteki ortalama gayrimenkul maliyeti metrekare başına 162 bin ruble olarak belirlenmişse, o zaman Aralık sonunda bu rakam “kare” başına 186 bin rubleye yükseldi. Fark 20 bin ruble’yi aşıyor ve çok önemli. Dolar bazında, Moskova’nın ortalama metrekare fiyatı ile yılın başı ve sonu arasındaki fark daha da belirgindir – Ocak’ta 5,29 bin dolar ve Aralık’ta 6,07 bin dolar. Bu yüzden, bu yıl başkentte “ortalama” konut alanı olan altı binlik dönüm noktası, yine de aşıldı.

Moskova’nın ilçeleri açısından durum şuna benziyor: Arbat lider pozisyonunu sıkıca elinde tutuyor, ancak ikinci ve üçüncü sıra adayları yıl boyunca neredeyse her ay değişti. Aralık 2012’nin başlarında, Arbat’ta bir metrekarenin maliyeti 9,382 bin dolara ulaştı. Sadece 11 ay önce, başkentin tam merkezindeki bir “kare” daire için ortalama 9.033 bin dolar istediler, bu nedenle fiyat% 1.1 arttı.

2012 yılında Kitai-Gorod, Khamovniki, Ostozhenka, Yakimanka ve Tverskaya, Moskova’nın en pahalı semtleri sıralamasında ikinci ve üçüncü sırayı alan ilk beş lider arasında yer aldı..

Ve bu yılın Ocak ayında, bu bölgelerin hiçbirinde bir metrekarenin ortalama maliyeti 9 bin dolara ulaşırsa, o zaman Aralık ayına kadar Tverskoy bölgesindeki bir metrekarenin fiyatı 9,09 bin doları aştı ve Ostozhenka’da bu rakama yaklaştı ve oldu 8.97 bin dolar.

Bu nedenle, derecelendirme verileri Moskova metrekare fiyatının yavaş ve istikrarlı bir şekilde arttığını gösteriyor. Dahası, en ucuz “ekonomi sınıfı” ve “elit” tekliflerinin maliyeti – en pahalı metrekareler, en çok arttı..

Böylece, ContactRealEstate’in araştırma verilerine göre, başkentteki elit konut gayrimenkullerinin maliyeti% 3,7 artarak ortalama 16,4 bin dolar oldu. 2012 yılında elit emlak piyasasında toplamda 800’den fazla işlem gerçekleştirildi (2011 – 657 alım satım işlemi sonuçları).

Welhome CEO’su Anastasia Mogilatova, geçen yıl Moskova’nın merkezindeki seçkin konut alıcıları arasında% 60’tan fazlasının memur olsaydı, bu yıl bu tür alıcılar arasında memur sayısının keskin bir şekilde% 5’e düştüğünü söyledi. Ancak uzmanlar, bunun, büyük olasılıkla, yolsuzlukla mücadelenin güçlendirilmesi ışığında, yetkililerin gelir düzeyindeki bir düşüş anlamına gelmediğini, satın alımlarını daha güvenilir bir şekilde gizlemeye karar verdiklerini belirtiyorlar. Bu, 2012’de “elit” alıcılar arasında neredeyse% 10’unun çalışmayan emekliler olduğu gerçeğiyle doğrulanmaktadır. En yüksek talep, başkentin Khamovniki, Ostozhenka, Tverskoy ve Presnensky bölgelerinde elit gayrimenkuller içindi..

Sviblovo, Shchukino ve Pokrovskoe-Streshnevo, Aralık 2012’de Moskova’nın en ucuz bölgeleri olarak kabul edildi, buradaki bir metrekarenin fiyatı 5,1 bin dolar olarak belirlendi. Karşılaştırma için: Giden yılın Ocak ayında, başkentin en ucuz bölgesi Strogino’ydu – “kare” başına 4,9 bin dolar. Bununla birlikte, yıl içinde, bu alandaki metrekare başına maliyet 5,3 bin dolara yükseldi ve bu, Strogino’nun Moskova bölgeleri sıralamasında keskin bir şekilde yükselmesine izin verdi..

En ilginç yeni binalar – 2012

Cari yıl içinde başkentte toplam 1,1 milyon metrekareden fazla konut inşa edildi. Bu, 2011’dekinden neredeyse% 20 daha az.

Geçen yıl başkentteki en ucuz yeni binalar sıralamasında, Moskvorechye-Saburovo’daki Güney İdari Bölgesi’nde bulunan ZhKK “Vanil”, “Tsaritsyno” – Biryulyovo Vostochnoye, RC “Konut Evi MPI” – Babushkinsky Bölgesi, “Zeleny Bereg” – Chertanovo Merkez ve “Zagorie” – ayrıca Biryulyovo Vostochnoye.

Konut kompleksi “Tsaritsyno” ayrıca Moskova’daki en büyük yeni bina oldu, buradaki dairelerin ortalama maliyeti “kare” başına 98 bin ruble (yaklaşık 3,2 bin dolar) olarak belirlendi..

Başkentteki en seçkin ve ilginç yeni binalar hakkında zaten yazmıştık, bu yüzden sadece 2012 yılında 71 konut binasının “Eski” Moskova’da faaliyete geçtiğini belirtmek isterim. Moskova yeni binalarda yıl için ortalama bir metrekare fiyatı% 9 arttı ve 171 bin ruble (yaklaşık 5,6 bin dolar) olarak belirlendi. Ostozhenka ve Khamovniki’deki yeni binalar için yüksek fiyatlar nedeniyle, en uygun tekliflere kıyasla biraz pahalı olan ortalama fiyat oluşturuldu. Burada bir metrekare için genellikle en az 20 bin dolar istiyorlar ve bazı seçkin kulüp tipi evlerde – 30-40 bin dolardan fazla.

İpotek

Geçen yıl, ihraç edilen ipotek kredilerinin hacminde 2011 yılına göre% 30 artan somut bir artışla sona erdi. Ancak, 2012 ipotekleri daha pahalı hale geldi. Önceki yıl bankalar ortalama olarak yıllık% 12.5-13 ipotek kredisi verdiyse, 2012’de bu rakam% 13.5-14’e yükseldi..

Yıl sonunda, başta Sberbank olmak üzere birçok bankacılık kurumu, uzmanlara göre, önümüzdeki yıl oranların tekrar yükseleceğini ve yılda% 15’e ulaşabileceğini duyurdu..

Bankalar, ikincil piyasada hazır daireler için ipotek kredisi vermeye daha istekliydi, bitmemiş bir konut kompleksinde konut için ipotek almak daha zor. Ve bu durumda oranlar% 1-3 oranında daha yüksektir ve borçlulara yönelik gereklilikler daha katıdır. Ancak, birçok teklif arasında çok karlı olanları bulabilirsiniz. Banka, konut kompleksi “Gorki-8” durumunda olduğu gibi geliştirici ile aktif olarak işbirliği yaparsa, ipotek oranı yılda% 9-10’a düşürülebilir. Bu tür teklifler elbette nadirdir, bu durumda nesnelerin seçimi sınırlıdır, ancak oranlar ipotek piyasasındaki ortalamadan çok daha caziptir..

“Yeni” Moskova

Geçen yılın en önemli olayı, elbette, sözde “Yeni” Moskova’nın topraklarının başkente ilhak edilmesiydi. Şehirde iki yeni bölge ortaya çıktı – Novomoskovsky ve Troitsky ve geliştiriciler için oldukça büyük bölgelerin gelişimi için geniş umutlar açıldı.

Şirket “Azbuka Konut” göre, 2012 yılında “Novaya” Moskova’da metrekare başına ortalama maliyet% 6,3 arttı ve şu anda 83 bin ruble (yaklaşık 2,7 bin dolar) duruyor. Yeni oluşturulan idari bölgelerdeki daire talebinde keskin bir artış öngören fiyatlardaki artış oranının yılın başında emlakçılar tarafından tahmin edilenden daha az olduğu ortaya çıktı..

Şehrin tarihi kesiminde yeni bina Moskova Çevre Yolu’na ne kadar yakınsa, metrekare başına fiyat o kadar ucuzsa, o zaman “Yeni” Moskova’da durum tam tersi – “barikatların zıt taraflarında” bulunuyorlar ve buradaki gayrimenkulün değeri Moskova Çevre Yolu’na yaklaştıkça keskin bir şekilde artıyor.

Uzmanlar, tek odalı bir dairenin üç milyon rubleye satın alınabileceği konut kompleksi “Moskova A101”, “Yeni” Moskova’nın en uygun fiyatlı yeni binaları olarak konut kompleksi “Yeni Vatutinki” ve konut kompleksi “Prestige” adını veriyor. Konut kompleksi “Vatutinki”, yeni ilhak edilen bölgelerdeki en iddialı proje olarak da adlandırılıyor – burada 1,6 binden fazla daire alıcıların dikkatine sunuluyor. “Vatutinki”, Moskova Çevre Yolu’na sadece 14 kilometre uzaklıkta, iki okul ve üç anaokuluyla tam bir mikro bölgedir..

“Peresvet-Invest” şirketinin yaptığı bir araştırmaya göre, “Yeni” Moskova’nın ikincil pazarında bir metrekarenin ortalama maliyeti bugün 96 bin rubleye ulaşıyor, bu da Moskova bölgesindekinden ortalama% 17,4 daha fazla. Dolayısıyla, bu bölgelerin emlak piyasasında sermayeye katılım elbette.

sonuçlar

Bu nedenle, Moskova gayrimenkulü için 2012, fiyatlarda dalgalanmalar ve keskin sıçramalar olmadan, oldukça istikrarlı ve sakin geçti. Talep arttı, hem birincil hem de ikincil pazarların tekliflerinin sayısı arttı, tüm konut emlak kategorilerinin maliyeti biraz arttı. Ortalama olarak, Moskova metrekare fiyatı aylık% 1.5-2 arttı. Fiyatlarda en göze çarpan artış Ekim ayında kaydedildi, ancak yaz aylarında pazar her zamanki gibi mevsimsel bir durgunluk yaşadı..

Yine en ilginç anlardan, lüks dairelerin satış ve satın alımında bir artış, çok odalı dairelere artan bir ilgi ve verilen ipotek kredilerinin hacminde somut bir artış olduğunu belirtmek isterim..

Emlakçılara göre, alıcılar, geçen yıl işlem sayısı bakımından daha kompakt yerleşim alanlarına açıkça kaybeden üç odalı dairelerle giderek daha fazla ilgileniyor. Ancak stüdyo dairelere ve küçük “odnushki” ye olan ilgi tam tersine azaldı.

Alıcılar giderek daha fazla monolitik veya panel binalarda daire satın almayı tercih ediyor ve günümüzde çok pahalı “stalinkalar” piyasanın dışındakiler olarak adlandırılabilir – bunlara olan ilgi gözle görülür şekilde azaldı.

2012 yılında yetkililer, dolandırılmış hisse senedi sahipleriyle sorunu çözemedi – bu alandaki durum, ortak yatırımcılar için hala en iyi şekilde gelişmiyor ve mevcut yasalar çıkarlarını koruyamıyor. Birçok uzman, “bütçe maliyetlerini sigorta şirketlerinin omuzlarına kaydırma” girişimi olarak konutlara zorunlu prim sigortası getirilmesi önerisini çağırıyor ve yeni yasanın yeni binalarda daire maliyetlerinde artışa yol açacağını öngörüyor..

Gelecek için tahminler

Uzmanlar, oybirliğiyle, gelecek yıl başkentin emlak piyasasındaki durumda keskin bir değişiklik olmayacağına söz veriyorlar..

NDV Emlak ipotek ve krediler departmanı başkanı Andrey Vladykin, Rusların çoğu için mortgage kredisi bulunmadığını belirten başkanın son şikayetlerine rağmen, mortgage oranlarının artmaya devam edeceğini söyledi. İpotek oranlarında düşüş için herhangi bir ön koşul bulunmadığından, bankalardan daha uygun teklifler beklenmemelidir..

Oranların% 15’e yükselmesi kesinlikle gayrimenkul talebinde bir azalmaya yol açacaktır – tüm alıcılar bu şartlarda bir ipotek kredisi almaya hazır olmayacaktır. Ayrıca, ipotek oranları% 19’a ulaşırsa (ve bu kadar kötümser tahminler varsa), potansiyel gayrimenkul alıcılarının çoğu döviz cinsinden kredi almayı tercih edecektir. Dolar cinsinden ipotek kredileri faiz oranlarının yıllık% 9-10 seviyesinde kalması muhtemeldir. Bununla birlikte, dolar cinsinden ipotek, ilk olarak 15 yıla kadar bir süre için ve ikinci olarak – neredeyse her zaman sadece ikincil konut için verilir.

“Yeni” Moskova, geliştiriciler tarafından aktif olarak geliştirilmeye başlayacak. Başkentin belediye başkanı Sergei Sobyanin’e göre, Moskova Çevre Yolu’nun hemen yakınında bulunan alanların büyük çapta inşa edilmesi bekleniyor. Genel olarak, yetkililer, Novomoskovsk ve Troitsky bölgelerinin kesinlikle bir inşaat patlaması beklemesi için “Yeni” Moskova’da en az 30 milyon metrekarelik konut inşaatı için izinler verdiler. Ancak, Sergei Sobyanin’in söz verdiği gibi, Troitsk çevresinde alçak binalar bölgesi ortaya çıkacak ve şehirden uzak bölgeler doğal alanlar, meydanlar ve parklar haline gelecektir..

2013 yılında başkentteki konutun aynı enflasyon oranında, yani aylık% 0,5-1-2 oranında artması ve sonunda fiyatlarda yıllık% 7-10 artışa yol açması bekleniyor..

Bazı analistlerin tahminlerinin aksine 2012’de yeni bir finansal kriz çıkmadı ve 2013’te de ani şoklar beklenmiyor. Dolar bazında gayrimenkul fiyatlarının düşmesi bile talebin azalmasıyla kolaylaşacak. Yakın gelecekte, uzmanlar piyasada talep üzerine arz fazlası olacağını tahmin ediyorlar – hane halkı gelirindeki artış için herhangi bir ön koşul yok ve ipotek oranlarındaki artış ışığında, Rusların büyük çoğunluğunun başkentte daire satın almak için borç alacak hiçbir yeri yok. Dolayısıyla, alıcılardan fazla hareket beklenmemelidir, 2013 yazı tamamen ‘ölü’ bir sezon haline gelebilir ve ekonomide değişikliklerin beklendiği dönemlerde veya siyasi arenadan gelen olumsuz haberlerin ardından talep sıfıra düşebilir, diyor analitik merkez başkanı Oleg Repchenko ” IRN.RU Emlak Piyasası Göstergeleri “.

2013 yılında emlak piyasasını etkileyecek diğer yeniliklerin yanı sıra, lüks daireler de dahil olmak üzere Vladimir Putin’in vaat ettiği lükse vergi getirilmesinden bahsedebiliriz. Bu verginin oranının ne olacağı henüz bilinmemekle birlikte, başkentin merkezindeki pahalı dairelere olan talep zaten azalmayacak gibi görünüyor..

Ek olarak, Moskova’daki arazinin kadastro değerinin yeniden değerlendirilmesi şüphesiz gayrimenkul değerinde bir artışa yol açacak – geliştiriciler artık arsalar için ortalama 1,5 kat daha fazla ödeyecekler..

Yetkililer, harap olmuş beş katlı binaları yıkmaya devam edecek: 2012’de bu türden sadece 30 ev yıkıldı ve gelecekte başkentin farklı bölgelerindeki en az 88 beş katlı binanın yeniden yerleştirilmesi ve yıkılması planlanıyor..

“Yeni” Moskova’daki gayrimenkul fiyatları artmaya devam edecek ve Moskova Bölgesi’nin geri kalanından olan boşluk giderek daha somut hale gelecektir. Yeni büyükşehir alanlarının ikincil pazarında, bir metrekarenin maliyeti 100 bin rubleyi aşacak, birincil pazarda bu işarete yaklaşacak..

Belediye başkanlığı ofisi ayrıca giden otoyolları onarmaya ve yeni ulaşım kavşakları inşa etmeye devam edecek, trafik sıkışıklığıyla aktif olarak mücadele etmeye devam edecek ve Moskova’da yeni metro istasyonları açılacak. Bunun, sermayenin emlak piyasasını nasıl etkileyeceği – şimdiden çok yakın olan 2013, sonuçlarını da 12 ay içinde özetleyeceğimiz gösterecek. Tatil tebrikleri!