Ortak inşaata katılırken risk nasıl azaltılır

Öncelikle açıklığa kavuşturmaya değer – onlar kimler, Rusya’nın dolandırılmış hisse sahipleri? Hissedar, bir inşaat organizasyonu (geliştirici) ile ortak bir katılım sözleşmesi imzalayarak ortak inşaatta yer alan kişidir..

Hieronymus Bosch. The Conjurer. 1500’ler

Buna göre, bir “dolandırılmış hissedar” – geliştiricinin yükümlülüklerini yerine getirmediği bir konut binasının ortak inşaatına katılan bir katılımcı – mülkün inşaatını kararlaştırılan zaman çerçevesinde tamamlamadı, mülkiyet kaydı için bir pay vermedi ve genellikle basitçe hile yaptı. Sonuç olarak, kendi parasını inşaata yatıran ve belirli bir tarihe kadar konut almayı ümit eden bir hissedar, fon ve yaşam alanı olmadan kalır..

Bu arada, sorunlu inşaat projeleri konusuyla ilgilenmeye başlayan Moskova hükümeti, yalnızca kendi kullanımları için bir daire alan vatandaşların “dolandırılmış hisse senedi sahipleri” olarak kabul edilebileceğini açıkladı. Yani, apartman dairelerinin yeniden satışından para kazanmak isteyen diğer yatırımcılar, kayıpları daha da önemli olsa da, kendilerini “aldatılmış” inşaat katılımcıları olarak sınıflandıramazlar..

Kandırılmış hisse sahipleri, kitlesel bir fenomen olarak, 2003’ten 2005’e kadar olan dönemde Rusya’da görünmeye başladı..

Hükümet bu konuyu görmezden gelemezdi, özellikle Moskova’da “sorunlu” nesnelerin tamamlanması, başkentin en büyük inşaat şirketine emanet edildi ve 2009 yılında, o zamanlar Moskova belediye başkanı olan Yuri Luzhkov, dolandırılmış hisse senedi sahiplerinin sorununun tamamen çözüldüğünü neşeyle açıkladı ( en azından başkentte).

Böyle bir iyimserliğin erken olduğu ortaya çıktı – 2008 krizi, yeni donmuş ve terk edilmiş inşaat projelerinin ortaya çıkmasına katkıda bulundu ve ortak inşaatta aldatılan katılımcıların sayısı bu güne kadar büyümeye devam ediyor..

Bölgesel Kalkınma Bakanlığı tarafından sağlanan resmi verilere göre, Rusya Federasyonu’nda 2011’in ilk çeyreği sonunda 74 binin üzerinde dolandırılmış gayrimenkul yatırımcısı vardı.

Rusya’da bakanlığa göre şu anda 900’den fazla paylaşılan inşaat projesi “sorunlu” olarak kabul ediliyor, yani bu tesisler evi işletmeye alma sürelerini çoktan ihlal etti, inşaat durduruldu ve hisse sahipleri kendi dairelerini alamıyor veya en azından yatırımı iade edemiyor.

Sorunun küresel niteliğinden bahsetmişken, Rusya Federasyonu’nun 83 bölgesinden yalnızca 16’sının, dolandırılmış hisse senedi sahipleri sorunuyla karşılaşan üzücü bölgeler listesine dahil edilmekten kaçındığını açıklığa kavuşturmak gerekir. Bu nottaki ilk sırada, Bölgesel Kalkınma Bakanlığı’nın konutlarını almayan 7,2 bin hisse sahibini saydığı Samara bölgesi, ikinci sırada Moskova – 6,8 bin dolandırılmış hisse sahibi, Tataristan’da edinme sorunu ile karşı karşıya olan yaklaşık 6,6 bin kişi var. yaşam alanı, Novosibirsk bölgesinde – yaklaşık 4,7 bin dolandırılmış hisse senedi sahibi, tatil beldesi Krasnodar Bölgesi’nde – 4,6 bin ve St.Petersburg’da – paylaşılan inşaatta 3 binden fazla dolandırıcı katılımcı.

En çok yankılanan, yetkililerin dikkatini sorunlarına çekmek isteyen, defalarca mitingler, gösteriler, başkent belediye başkanlığı önünde eylemler, protestolar ve hatta açlık grevleri düzenleyen Moskova’da dolandırılmış hisse senedi sahiplerinin davaları oldu. Ortak inşaatta kandırılan katılımcıların en kötü şöhretli vakaları arasında, Güney Tushino’daki 11. mikro bölgenin inşaatı, Moskova Windows konut kompleksi, Barselona şehir evi köyü..

Mstislav Dobuzhinsky. Sanat Sarayı önünde buluşma. 1920

Güney Tushino’nun 11. mikro bölgesi örneği, başkentin yetkililerinin kontrolü altında inşa edilen nesnelerin bile “sorunlu” listesinde olabileceğini açıkça göstermektedir. Böylece, Güney Tushino’da bulunan 11. mikro bölgenin inşası 2002 yılında Moskova Hükümeti kararnamesine göre başladı. İnşaatın orijinal tamamlanma tarihi 2005’ti. Ardından, nesnelerin teslimi için son tarih (mikro bölgede dokuz bina inşa edilmesi planlandı) 2007’ye ertelendi ve 2009’da başkentin hükümeti, kararnamesi ile 2012’ye kadar teslim süresini uzattı..

Şu anda, 2 bina tamamlanıyor ve 1 diğerinin inşası tamamlandı, kalan 6 binanın kaderinin nasıl gelişeceği belli değil, çünkü inşaat sahasında hala sakinleri tahliye edilmemiş yıkılacak yıkık binalar var..

İnşaat sürelerini kesintiye uğratma sorumluluğu, Energostroykomplekt-M yönetimine, özellikle bu yılın Şubat ayında tutuklanan ve şu anda bir duruşma öncesi gözaltı merkezinde tutulmakta olan şirket başkanı Andrei Kruchinin’e verildi. Ekonomik Suçlar Dairesi çalışanları, hisse senedi sahiplerinin fonlarının nereye gittiğini bulmaya çalışıyorlar, ayrıca işleri müteahhitler tarafından hiçbir zaman ödenmemiş olan müteahhitler tarafından çok sayıda talep getirildi..

Timofeev, Moskova hükümetinin apartmanları bütçe pahasına Tushino mikro bölgesinin tüm hisse sahiplerine tahsis edeceğine söz verdi..

İlginç bir şekilde, ilk başta 11. mikro bölgenin ana geliştiricisi GlavMosStroy Holding Company OJSC şirketiydi ve ancak o zaman Moskova hükümeti, o zamanlar şirketin yetkili sermayesinin sadece 9 bin ruble olmasına rağmen, şantiyeyi Kruchinin’in şirketine devretmeye karar verdi..

Şu anda, güney Tushino’daki 11. mikro bölgenin inşasının kandırılmış hisse sahipleri haline gelen 1.940 kişi, Moskova hükümetinden bir cevap almaya çalışıyor – kalan konut binalarının inşaatının devam edip etmeyeceği ve nihayet metrekarelerini ne zaman alabilecekleri. Sergei Sobyanin, “Güney Tushino bölgesinin 11 numaralı mikro bölgesinin geliştirilmesi için yatırım projesinin uygulanmasının sona ermesi üzerine” bir kararname imzaladı, bu nesnenin geliştirilmesine ilişkin hükümet kararnamesi geçersiz ilan edildi.

Moskova belediye başkanının ofisi önünde “dolandırılmış bir hissedarın” asılması ve ortak inşaatta katılımcıların mitingleri gibi çok sayıda eylem, inşaat ve kontrol alanlarında yatırım projelerinin uygulanmasını sağlamak için Komite başkanlığını yürüten Konstantin Timofeev’in Moskova hükümetinin söz vermesine neden oldu. Bütçe pahasına Tushino mahallesinin dolandırılan tüm hisse sahiplerine daire tahsis edecek Ancak bu gerçekleştiğinde, hissedarların hangi alanda yeni daire alabilecekleri, CJSC Energostroykomplekt-M ile sözleşme imzalanırken ortak inşaatta katılımcılara taahhüt edilen dairelere karşılık gelip gelmeyecekleri hala bilinmemektedir..

Önlemler

Paylaşımlı inşaata katılırken risk nasıl azaltılır? Henüz inşa edilmemiş bir binada daire satın almanın oldukça karlı bir iş olmasına rağmen, bu tür bir gayrimenkulün fiyatı halihazırda bitmiş konuttan çok daha düşük olduğu için dolandırılan gayrimenkul yatırımcılarından biri olma riski oldukça yüksektir. Aşağıdaki önlemler, vaat edilen konutu almayan hissedarların saflarını yenileme olasılığını azaltabilir:

Paul Gauguin. Havva. Yalancı Dinlemeyin. 1889

• geliştiricinin itibarının dikkatli incelenmesi. Nesnenin ana geliştiricisi olarak hareket eden şirketin geçmişini inceleme aşamasında bazı noktalar endişe verici olabilir – çok az yetkili sermayeye sahip, daha önce inşaatla uğraşan ve dondurulmuş olan yeni oluşturulmuş firmalar – tüm bu kuruluşlar otomatik olarak en büyük endişeye neden olan geliştirici grubuna giriyor. Birçok avukat, bir geliştirici şirket ile bir anlaşma imzalamadan önce Tahkim Mahkemesi ile iletişime geçmesini ve kuruluşun daha önce davaya katılıp katılmadığını kontrol etmesini tavsiye eder. Bu, Tahkim Mahkemesinin web sitesinde yapılabilir. Geliştiricinin, bu tesisin inşaatına başlamadan önce, başarılı bir şekilde ve zamanında faaliyete geçirilen konut binalarının inşasında yer almış olması fena değil;
• Geliştiriciden aşağıdaki belgelerin sunumunu kesinlikle talep etmelisiniz: bir apartman inşaatı için bir izin, bir proje beyanı, bir arsa için bir kira veya alt kiralama sözleşmesi veya geliştirici şirketin mülkiyetinin bir apartman inşaatının yapılacağı bir arsaya devlet tescil belgesi. Tüm bu belgelerin zorunlu olması gerekir, bu nedenle bunlardan en az birinin olmaması, ortak inşaata katılmayı reddetmek için bir nedendir;
• ortak inşaata katılım sözleşmesinin incelenmesi. Bir kambiyo sözleşmesi veya ön yatırım sözleşmesi imzalamayı kabul etmemelisiniz, çünkü bu durumda geliştirici sözleşmeyi tek taraflı olarak feshedebilir ve hissedar tazminat olarak sadece edindiği iddia edilen menkul kıymetlerin maliyetini alır. Ayrıca, sözleşme aşağıdaki noktaları içermelidir – aktarılacak ortak inşaatın belirli nesnesinin tanımı, ortak inşaat nesnesinin geliştirici şirket tarafından devredilme süresi, sözleşmenin fiyatı, ödeme süresi ve prosedürü ile paylaşılan inşaat nesnesi için garanti süresi.

Ayrıca, fonların yatırılacağı bir gayrimenkul nesnesi seçerken, bu apartmanın geliştiricisi zaten değişmişse, belki de bir kereden fazla, dairenin maliyeti bölgedeki diğer benzer nesnelere kıyasla çok düşükse, ilk inşaat süresi uzamışsa dikkatli olmalısınız. ve geliştirici en az bir kez yanlış bilgi verdi. Bütün bunlar, belirli bir nesne için “dolandırılmış bir hissedar” olma olasılığının birçok kez arttığını göstermektedir..

Modern Rus deneyiminin gösterdiği gibi, tesisin tam olarak sözleşmede belirtilen şartlarda işletmeye alınacağına dair% 100 garantiye ulaşmak mümkün olmayacaktır, ancak yukarıdaki önlemler “sorunlu” paylaşılan inşaatta katılımcı olma riskini kesinlikle önemli ölçüde azaltabilir. Ayrıca, bu alanda geniş deneyime sahip ve nitelikli tavsiye verebilen profesyonel bir avukattan yardım istemek gereksiz olmayacaktır..