Yurtdışında gayrimenkul yatırımları. Avrupa’da nerede ve ne tür gayrimenkul satın almak artık daha karlı

Avrupalılar da dahil olmak üzere yabancı gayrimenkul yatırımları son zamanlarda Ruslar arasında giderek daha popüler hale geldi. Ayrıca yurttaşlarımız konut ve otel, ofis ve perakende gayrimenkullere yatırım yapıyor..

Vincent van Gogh, Gece Kafe Terası, 1888

Şu anda Bulgaristan ve Estonya’da en ucuz konut

Avrupa’daki konut emlak piyasasındaki durumu analiz ettikten sonra, en uygun fiyatlı konutun artık Estonya ve Bulgaristan’da satın alınabileceğini söyleyebiliriz..

Avrupa’da gayrimenkul satın almayı teklif eden önde gelen Rus ajanslarına göre. Bulgaristan’da en ucuz yazlık 100-150 bin ruble satın alınabilir. Bu miktar için 60 ila 150 metrekare M arasında bir ev satın alabilirsiniz. Estonya’da 50 metrekareye kadar bir daire. 100 bin ruble için satın alınabilir.

İkinci sırada Litvanya ve Çek Cumhuriyeti bulunuyor, burada konut gayrimenkulleri 200 bin ruble fiyatla satın alınabilir. Yani, Teplice adında bir Çek kasabasında, 53 metrekarelik bir panel evde iki odalı bir daire. 207 bin ruble satın alınabilir.

Almanya konut satın alınabilirliği açısından üçüncü sırada yer aldı. Bir dairenin asgari maliyeti yaklaşık 280 bin ruble. Böylece, Saksonya’da 38 metrekareye kadar küçük bir daire satın alabilirsiniz. 276 bin ruble için.

Sırada İtalya, Finlandiya ve Karadağ var. Scalea tatil bölgesinde bir daire 592 bin ruble satılıyor. Finlandiya’da Punkaharju bölgesinde 1950 yılında inşa edilen bir ev 750 bin rubleye satılıyor. Karadağ’ın Chan bölgesinde ise 769 bin rubleye ev alınabilir.

Uzmanların tahminlerine göre bu yıl Rusya ve BDT ülkelerinden yatırımcılar 500 milyon avroya Avrupa’daki otelleri satın alacak.

Uluslararası emlak ajansı Gordon Rock’tan uzmanlara göre, geçen yılın sonunda, Avrupa’daki otel gayrimenkullerine yapılan toplam yatırım 4,5 milyar avroyu buldu. Rus yatırımcıların payı yaklaşık% 8 idi. Analistlerin tahminlerine göre, 2011 yılında Avrupa otel gayrimenkulleri ile anlaşma hacmi en az% 20 artacak ve Rusya dahil BDT ülkelerinden yatırımcıların payı% 10’a yükselebilir. Bu nedenle, yatırım miktarını hesaplarsak, 2011’de Rusya ve diğer BDT ülkelerinin vatandaşlarının Avrupa’da yarım milyar avrodan fazla değerde otel satın alacağı ortaya çıkıyor..

Geçtiğimiz 2 yıl içinde Rusya ve BDT ülkelerinden yatırımcılar, Avrupa’daki otel emlak piyasasının en önemli oyuncularından biri haline geldi. Rus yatırımcılar, Avrupa’da otel satın alan ilk beş büyük yatırımcı arasında yer alıyor.

Christian Jereczek, Sokak Sahnesi

Rus yatırımcılar tarafından gayrimenkulün satın alındığı ülkenin seçimi esas olarak tahmini yatırım bütçesine bağlıdır:

• 2 milyon Euro’ya varan bütçesi ile yatırımcılar Bulgaristan, Karadağ, Çek Cumhuriyeti, Almanya ve Türkiye’de mini otellere (25 odaya kadar) ilgi gösteriyor;
• yatırımcılar 2 ila 7 milyon Euro’luk bir bütçeyle, Çek Cumhuriyeti, Almanya, Avusturya, İspanya’da mini oteller ve oteller (50 odaya kadar) satın alıyor;
• 7 milyon Euro’nun üzerinde bir bütçeyle – Fransa, Avusturya, Almanya ve İngiltere’de oteller (50’den fazla oda) satın alıyorlar.

Rusya ve BDT ülkelerinden gelen yatırımcıların toplam talebinde, 2 milyon avroya varan otellere olan talebin payı% 60, değeri 7 milyon avroya varan oteller için -% 25 ve 7 milyon avrodan pahalı oteller için -% 15.

Son zamanlarda Rus yatırımcılar arasında en çok talep gören Karlovy Vary, Baden-Baden ve Prag’daki otellere dikkat edilmelidir. Bu şehirlerde otel fiyatlarının önemli ölçüde artmasına neden olan Rus, Ukraynalı ve Kazak yatırımcıların artan ilgisidir. Yani son 2 yılda fiyatlar ortalama 1,5 kat arttı. Sonuç olarak, bu şehirlerde otel gayrimenkul alımına yönelik yatırımların geri ödeme süresi şu anda artmıştır ve 20 yıla kadar çıkabilir. Bu, örneğin geri ödeme süresi yaklaşık 12 yıl olan Avusturya, Londra, Hamburg veya Münih’te otel satın alırken yatırımın geri dönüşünden önemli ölçüde daha fazladır..

Gordon Rock ajansının direktörü Stanislav Singel’e göre, Rus yatırımcıların garantili gelirli yabancı oteller satın alma konusundaki ilgisinde şu anda önemli bir artış var. Onların tuhaflığı, bu tür otellerin, kural olarak, Avrupa’nın önde gelen otel zincirlerinden biriyle imzalanan uzun vadeli bir yönetim anlaşmasıyla satılmasıdır. Sözleşme genellikle 15-20 yıl için yapılır ve garantili gelir yıllık% 6-8’dir ve yönetim şirketi tarafından otel sahibine ödenir..

Birçok Avrupa bankasının bu tür otel mülklerinin satın alınmasına kredi vermekten memnun olduğu unutulmamalıdır. Krediler, nesnenin toplam maliyetinin% 65’ine varan miktarda verilirken, oran% 3,2’dir. Bu tür gayrimenkullere yatırım getirisinin yılda% 11-12’ye ulaşabileceği ortaya çıktı..

Satın almak yeterli değil. Yurtdışında bir ev sahibi olmanın maliyeti nedir

Yurtdışında mülk satın alan birçok yatırımcı, Alpler’de bir ev veya Londra’da bir çatı katı tutmanın kendilerine ne kadara mal olabileceğini her zaman bilmez. Bununla birlikte, harcamaları planlarken, yalnızca nesnenin maliyetini değil, aynı zamanda vergileri, ücretleri, elektrik faturalarını, sigortayı ve diğer maliyetleri de hesaba katmanız gerekir..

Yönetim şirketi. Kır evinizi temiz tutmak istiyorsanız, bir yönetim şirketi tutmayı düşünmelisiniz. Avrupa’da lüks gayrimenkulleri yönetmek size çok pahalıya mal olacak. Kural olarak, ek hizmetler için yönetim şirketine ödeme yapmanız gerekecektir – fatura şunları içerebilir: havuz temizliği, bahçe bakımı ve daha fazlası. Örneğin Fransa, İspanya ve Almanya’da bahçeli ve yüzme havuzlu bir villayı yöneten bir şirketin hizmetleri, sahibine yılda yaklaşık 2-3 bin avroya mal olacak. Şirketin sorumlulukları arasında konağı haftada bir ziyaret etmek, gerekli tüm personeli işe almak ve sözleşme yapmak ve hesapları sürdürmek yer alıyor. Örneğin haftalık temizlik 60 avroya mal oluyor, havuzun aylık bakımı bir bahçıvanın hizmetlerine ne kadar harcamanız gerektiği konusunda 800 avroya mal olacak. Yani çok makul bir miktar yükseliyor.

Emlak vergileri. Çoğu Avrupa ülkesinde, mülk sahipleri yıllık olarak emlak vergisi ödemek zorundadır. Vergi, mülkün genellikle piyasa değerinden çok daha düşük olan ve% 0,1 ile% 3,5 arasında değişen değerlendirilmiş değeri esas alınarak hesaplanır..

Vincent Van Gogh, Gece Beyaz Saray, 1890

Belirli ülkeleri ele alırsak, emlak vergisi oranı şu şekildedir: İspanya’da – kentsel gayrimenkul için% 0.4 ve kırsal için% 0.3; Karadağ’da vergi oranı, vergilendirilen mülkün alanına bağlıdır ve% 0,08 ile% 0,8 arasında değişmektedir; Almanya’da vergi ortalama% 1,9 oranında ödenirken, şahıslar için 120 bin avrodan, tüzel kişiler için 20 bin avrodan az olan gayrimenkuller vergilendirilmez.

Örneğin Fransa’da iki tür emlak vergisi vardır: taxe d’habitation (sadece bir bina tarh edilir) ve taxe fonciere (arsalı bir ev). Vergi miktarı, nesnenin alanına bağlıdır. Yani, toplam alanı 90 m2 olan bir daire için. m, 120 metrekarelik bir ev için yılda yaklaşık 400 avro ödemek zorunda kalacak. 100 metrekareden m m arazi – 1 bin euro.

Bazı Avrupa ülkelerinde – örneğin Hırvatistan’da emlak vergisi ödenmez.

İspanya’da emlak vergisi ile birlikte, ev ve apartman sahipleri, oranı% 0,2 (mülk değeri 193 bin avroya kadar) ile yüzde 2,5 (mülk 12 316 bin avrodan daha pahalı) arasında değişen bir varlık vergisi ödemek zorunda kalacaklar..

Hizmet faturaları – bunların da ödenmesi gerekecek. Bununla birlikte, elektrik faturalarının miktarı tüketime bağlıdır. Neredeyse tüm evlere sayaçlar yerleştirilmiştir. Sadece Batı Avrupa’da su, gaz ve elektrik ödemelerinin güneydekinden daha yüksek olduğunu not ediyoruz..

Bir evi veya daireyi korumanın tüm toplam maliyetlerini hesaba katarsak, o zaman en pahalı ülkelerden biri Fransa’dır. Buradaki konutların bakımı, yerel emlak vergileri, kamu hizmetleri faturaları ve sigorta dahil, mülkün toplam değerinin yaklaşık% 2-3’ünü alıyor. Karşılaştırırsanız, örneğin Birleşik Krallık’ta maliyetler yaklaşık% 1’dir. Almanya’da, yüksek kullanım oranları nedeniyle ev bakımı da oldukça pahalıdır. Hırvatistan, Karadağ ve Finlandiya’da konut bakımı çok daha ucuz olacak.

Özetliyor

Avrupa emlak piyasası şu anda Rus yatırımcılar için çok cazip. Birçok Avrupa ülkesinde daire ve ev fiyatları Moskova’dakinden çok daha düşük. Bu nedenle birçok potansiyel yatırımcı, yabancı gayrimenkul alımına önemli miktarda fon ayırmaktadır. Ve birçok uzmanın tahminlerine göre yatırımlar büyümeye ve ivme kazanmaya devam edecek. Bunun temel nedeni, Avrupa’da emlak fiyatlarının yakın gelecekte yükselmemesi ve belki bazı bölgelerde fiyatların düşmesi..

Isaac Levitan, Bordighera Yakınları. İtalya’nın kuzeyi, 1890

Yurttaşlarımız arasında son yıllarda popüler bir yatırım türü haline gelen Avrupa’da otel satın almak da sadece popülerlik kazanacaktır. Bu, özellikle garantili bir gelire sahip otel gayrimenkullerinin satın alınması için geçerlidir. Ne de olsa garantili bir gelirin varlığı, otelcilik konusunda deneyimi olmayan bir yatırımcının bile Avrupa’da otel gayrimenkullerine risksiz yatırım yapmasını mümkün kılar..

Bununla birlikte, Avrupa’da gayrimenkul satın almak için yatırım yapmayı planlıyorsanız, bundan önce bu nesneyi sürdürmenin maliyetine kesinlikle dikkat etmelisiniz. Birçok ülkede konut bakımı en ucuz zevk olmadığı için.

Genel olarak, uzun vadeli bir yatırım yapmak istiyorsanız, şu anda Avrupa’da gayrimenkul satın almanın oldukça iyi bir yatırım olduğunu rahatlıkla söyleyebiliriz. Yakın gelecekte muhtemelen bu tür yatırımlardan önemli bir gelir elde etmek mümkün olmayacak ve gelecekte de kâr etme ihtimali çok yüksek..