Mortgage kredilerinin gelişim tarihi

Mortgage … Günlük hayatımıza o kadar sıkı bir şekilde gömülmüş ki, çok tanıdık, tanıdık bir şey olarak algılanan, tartışmalı görüşlere ve eleştirilere neden olan, ancak aynı zamanda birçok Rus’un, hatta daha fazla Avrupalı ​​ve büyük çoğunluğun hayatının ayrılmaz bir parçası haline gelen bir kelime Amerikalılar.

Solon, bir vatandaşın değerli taşınır ve taşınmaz mallarını böyle bir rehin olarak kullanmayı teklif etti. Ve borçlunun arsa arsasındaki işlemi onaylamak için, borç verenin ve borçlunun isimlerinin, borç miktarının ve koşulun belirtildiği özel bir yazı kuruldu – borç ödenene kadar bu siteden mülk almak ve satmak yasaktır. Yani, prensip olarak, modern bir kredi anlaşmasının ana noktaları çoktan ortaya çıktı..

Böyle bir “konuşan” sütuna “ipotek” – “hipoteka” deniyordu, bu Rusça’da “destek, destek” anlamına geliyor..

Tabii ki, gelecekte sütunların kullanımı terk edildi, bunların yerine “ipotek” adı verilen özel kitaplar ortaya çıktı, ancak gayrimenkul (ve sadece) mülkiyet tarafından güvence altına alınan borç verme ilkesi kök saldı ve Roma İmparatorluğu döneminde yeni bir gelişme aldı..

Bu arada, Eski Yunanistan cumhuriyetlerinde, ipotek kredisi sistemi oldukça açıktı ve her borç veren, kendisine teminat olarak sunulan arsa veya binanın durumuna her an aşina olabilirdi. Borçlu ise borç verme koşullarının kesin olduğundan emin olabilir ve taciz ve borç verenden yeni talepler olması durumunda yetkililere şikayette bulunabilir. Bununla birlikte, Antik Yunanistan’daki ipotek koşulları oldukça katıydı – borç veren, kendisine daha yüksek bir fiyat teklif edildiğinde teminat olarak alınan mülkü satma hakkına sahipti, bu nedenle böyle bir sistem birçok yönden taraflar arasındaki kişisel ilişkilere ve güvene dayanıyordu. Bu tür kredi işlemlerine “itfa” adı verildi.

Roma İmparatorluğu’nda, MS 1. yüzyılda, ilk ipotek kurumları açıldı ve MS 2. yüzyılda İmparator Anthony Pius döneminde, bu tür kredi kurumlarının faaliyetlerini düzenleyen bir yasama eylemleri sistemi geliştirildi..

İlginç bir şekilde, nüfusun özellikle muhtaç kesimlerine – yetim ve dullara – ayrıcalıklı oranlarda kredilerin verildiği ilk devlet programları, İmparator Trajan döneminde antik Roma’da ortaya çıktı. O zaman, tercihli oran yılda% 5 idi.

Eugene Ferdinand Victor Delacroix. La Justice de Trajan. 1840

Aynı zamanda, gayrimenkul şeklinde bir rehinli bir kredi işlemi değişikliklere uğradı – borç veren artık rehin verilen mülkü satma hakkına sahipti, ancak borçlu teminatı zamanında ödeme yükümlülüklerini yerine getirmedi. Böyle bir anlaşmaya “pygnus” adı verildi – gayri resmi bir taahhüt.

İpoteklerin gelişmesiyle eşzamanlı olarak, ilk dolandırıcılar ortaya çıktı – bazı gayrimenkul sahipleri mülklerini birkaç kez ipotek etti ve böylece bir evin veya arazinin gerçek değerinden çok daha yüksek bir miktar aldı.

Roma İmparatorluğu’nun çöküşünden sonra, ipotekler, Orta Çağ Avrupası’nın yeterince gelişmiş devletlerinin ortaya çıkmasına kadar bir unutulma dönemi bekliyordu. Bununla birlikte, kredinin borçlunun gayrimenkulleri ve özellikle değerli mülkleri tarafından teminat altına alındığı işlemler, tüm yüzyıllar boyunca devlet yetkililerinin müdahalesi olmaksızın gerçekleştirilmiştir..

Orta Çağ’da Mortgage

Orta Çağ’da, köle sisteminin yerini kaybetmeye başladığında ve kira için arazi temininin daha yaygın hale geldiği zaman, ipoteğin geliştirilmesinde yeni bir tur başladı. Başlangıçta en yaygın rehin konusu emek araçları ve ardından emlaktı..

İlginçtir ki, örneğin Almanya’da bu tür ipotekler 14. yüzyılda ortaya çıktı, ancak emlakla teminat altına alınan resmi olarak kredi sağlayan ilk devlet kurumları yalnızca 18. yüzyılda açıldı. Yani, başlangıçta sıradan vatandaşlar, devlet kurumları ile herhangi bir koordinasyon olmaksızın güvenlik konusunda kredi anlaşmalarına girdiler. Daha sonra, yetkililerin kredi sistemini düzenlemedeki rolü önemli ölçüde arttı, ipotekler ortaya çıktı, zamanla sınırlı, ilgili koşullar ipotek defterlerine girilmeye başlandı ve mevzuatın gereklilikleri nedeniyle kredilerin önem derecesine göre bölünmesi başladı..

Fransa’da ipotek kredileri kısa bir süre sonra yaygınlaştı – yalnızca 16. yüzyılda ve o zaman hala kamuya açık değildi, devlet tarafından düzenlenmedi ve çoğunlukla taraflar arasındaki güvene dayalı ilişkilere dayanıyordu.

Rusya’da, güvenlik için bir kredi sağlanmasının ilk sözü 13. yüzyıla kadar uzanıyor, o zamanki devlet de işlem koşullarını düzenlemedi.

Bunun nedeni, yetkililerin kredi ilişkilerine müdahale olmaması ve ilgili yasaların olmaması nedeniyle, daha 16. yüzyılda, dolandırıcılığın ilk sözleri ortaya çıktı – eski zamanlarda olduğu gibi, bazı toprak sahipleri arsaları birkaç kez ipotek etti..

Ilya Repin. Volga’da Mavna Taşıyıcıları. 1870-1873

O zamana ait duyuru ve belgelerde, ipotek kredilerinin yaygın dağılımını ve çeşitli işlem seçeneklerinin ortaya çıktığını gösteren “daha önce rehin verilmiş” bir arsa rehininde rehinli mülkün “diğer ellere” devrine ilişkin referanslar bulabilirsiniz..

Yakın tarih – ipoteklerin altın çağı

İpotek kredilerinin popülaritesindeki artış ve devlet düzenleme sisteminin gelişimi 18. yüzyılın ikinci yarısında başladı. Arazilerin güvenliği için arazi sahiplerine kredi veren ilk devlet bankası, sistemin etkinliğini ve karlılığını kanıtladığı üç yıllık faaliyetin ardından Silezya’da 1770 yılında açılmış, Prusya’da benzer kurumlar açılmıştır..

Avusturya’da, gayrimenkulle teminat altına alınan kredileri verme konusunda uzmanlaşmış ilk banka 1811’de, 1852’de Fransa’da açıldı. Bu arada, ilk Fransız ipotek bankası – “Credit foncier de France” bugüne kadar başarıyla faaliyet gösteriyor..

Rusya’da, mülklerin ve konakların güvenliğine kredi sağlayan ilk asil bankalar, 1754’te Elizabeth Petrovna döneminde açıldı. Yalnızca toplumun üst katmanlarına, yalnızca aristokrasiye itibar ettiler. Birkaç yıl sonra, Ticaret Kurulunda ve St.Petersburg limanında, tüccar sınıfı için ilk ipotek bankaları açıldı ve 1786’da İmparatoriçe, kararnamesiyle tüm bu kurumları tek bir Devlet Kredi Bankası’nda birleştirdi..

Alexander Grigorievich Varnik. Mikhail Mihayloviç Speransky’yi say. 1824

Zaten 19. yüzyılın başında, Birinci İskender döneminin ünlü devlet adamı Mikhail Speransky, ana hükümleri Medeni Hukuk Kanununda yer alan ayrıntılı bir rehin kanunu geliştirdi..

1870’e gelindiğinde, Rusya İmparatorluğu’nda 11 banka faaliyet gösteriyordu ve ülke çapında şubeler açılıyordu. Köylülüğün kaldırılmasından sonra toprak sahiplerinden toprak satın almaları için köylülere kredi sağlayan devlet ipotek bankalarıydı, bu nedenle bu tür kurumların ülkemiz tarihindeki rolü küçümsenemez..

Devrimden önce, Rusya’daki ipotek kredileri Avrupa’dakinden daha az ve genellikle daha hızlı gelişti. Ancak 1917’den sonra, ülkemizde teminat altına alınan bir kredi sadece unutulmakla kalmadı, resmi olarak yasaklandı. Dolayısıyla 90’larda Rusya, ipotek kredisi sistemini yeniden inşa etmek zorunda kaldı..

Amerikan deneyimi

Amerika Birleşik Devletleri’nin mortgage sistemine olan ilgi, 2008 mali krizinden sonra keskin bir şekilde arttı, çünkü bildiğiniz gibi, neredeyse tüm dünyayı kasıp kavuran ekonomik durgunluk, tam da Birleşik Devletler’deki mortgage kriziyle başladı..

Bu arada, bu kadar büyük ölçekli ve etkili bir sistem çok uzun zaman önce değil, Büyük Buhran’dan önce oluşmaya başladı, Birleşik Devletler hükümeti kredi teminat sistemiyle pek ilgilenmiyordu ve Amerika’daki ipotekler çoğunlukla küçük özel bankalar tarafından veriliyordu ve sistemin kendisi çok etkili değildi ve çoğu zaman kriz dönemlerinden geçti..

1934’te Theodore Roosevelt hükümeti nihayet ipotek kredilerinin ülke ekonomisini canlandırmak için ne kadar etkili bir şekilde kullanılabileceğini anlamaya başladı. Kredi verme koşullarını standartlaştıran Federal Konut İdaresi’nin etkisi altında ikincil bir kredi piyasası oluşmaya başladı. Mortgage kredileri, düşük riskli yatırımlar olarak sınıflandırıldı ve bu, nüfusun farklı kesimleri arasında popülerliklerinin artmasına katkıda bulundu..

John Singer Sargent. Theodore Roosevelt. 1903

1938’de Federal Mortgage Borç Verme Birliği veya “Fannie Mae” ortaya çıktı, katılımıyla risklerin bir borç verenden teminat üzerinden hisse ve menkul kıymetler satın alan bir yatırımcıya aktarıldığı bir borç verme sistemi kurmak mümkündü..

1970 yılında, daha çok “Freddy Mac” olarak bilinen Federal Mortgage Borç Verme Komisyonu kuruldu. Bu kuruluşların her ikisi de özel kurumlardır; Şehir ve Konut Geliştirme Bakanlığı gibi devlet kurumları da ipotek kredisi ile ilgilenmektedir..

Amerika Birleşik Devletleri’nde mortgage kredilerinin büyük ölçüde yayılmasına, mevcudiyetlerinden kaynaklanıyordu, ancak sonunda, Federal Rezerv oranları yükseltmek zorunda kaldığında ve ipoteklerin fiyatı artmaya başladığında, birçok Amerikalı kredi ödemelerini zamanında ödeyemedi ve sonuçta finansal krize yol açtı..

Modern ipotek pazarı

Bugün Rusya, ipotek sistemi oldukça zayıf olan ülkelere aittir. Karşılaştırma için: Rusların sadece% 10’u gayrimenkul ile teminat altına alınmış bir kredi almak için bankacılık kurumlarına başvurdu, Avrupa ülkelerinde bu rakam% 40-50’ye ulaşıyor ve ABD’de vatandaşların% 90’ından fazlası ipotek kredisi alma tecrübesine sahip.

Ortalama ipotek oranlarına gelince, Japonya’da yılda sadece% 2’ye bir daire veya ev satın alabilirsiniz, Almanya ve Fransa’da gayrimenkul ile teminat altına alınan kredilerin faizi% 4-5, ipoteğin anavatanında, Yunanistan’da ortalama faiz oranı yılda% 6 ve Amerika Birleşik Devletleri’nde -% 3.2-3.5 olarak yerleşti.

İlk ödemeye gelince, ABD krizden önce genel olarak kabul edilen uygulama, ilk ödemesi olmayan bir ipotek sağlanmasıydı, Japonya ve AB ülkelerinde çoğu zaman borçlu ilk ödemede gayrimenkul değerinin% 10’unu ödemek zorunda kalıyor, Rus bankaları en çok ilk ödemeye tabi ipotek kredisi sağlıyor kredi nesnesinin değerinin% 30’u tutarında.

Gördüğünüz gibi, Rus ipotek oranları diğer gelişmiş ülkelerdeki kredi faizlerinden hala birkaç kat daha yüksek ve ilk ödeme oldukça büyük, ülkemiz nüfusu arasında mortgage kredilerinin popülerliğini belirleyen durum budur..