İnşaat tasarruf bankaları – ipoteklere bir alternatif mi?

Rusya nüfusunun yaklaşık üçte biri ortalama 9 metrekareden fazla değildir. Kişi başına m yaşam alanı. 5 milyondan fazla insan, yeni konut satın alma imkanına sahip değil ve bir apartman dairesi için sıraya giriyor, kamu pahasına yeni konut almak istiyor. Bununla birlikte, devlet ihtiyacı olan herkese barınma imkânı sağlayamadığından, çoğu vatandaş için konut sorununun çözümü son derece yavaş ilerliyor..

Ne yazık ki, ipotek de şu ya da bu nedenle tüm vatandaşlar için mevcut değildir. Bu nedenle yetkililerin, insanların yeni bir daire satın alabilmeleri için çeşitli alternatifler aramaları gerekiyor. Önerilen seçeneklerden biri, bazı Avrupa ülkelerinde SSC deneyimine dayanan “İnşaat Tasarruf Bankaları Hakkında” kanun taslağıdır..

İlk tasarruf bankalarının tarihi

Tüm dünyada konut amaçlı gayrimenkullere yatırım yapmak için modern teknolojiler üç ana ilkeye dayanmaktadır:

• devlet desteği;
• ipotek kredisi kredisi;
• sözleşme tasarrufu.

Elbette, farklı ülkelerde, belirli alanları uygulama yöntemleri önemli ölçüde farklılık gösterebilir, ancak ilkeler aynıdır. Tasarruf bankalarının inşası ile ilgili olarak, tüm bu tür kuruluşlar, sözleşme tasarrufu ilkesine dayanan üçüncü gruba aittir..

İlk sözleşme tasarrufu sistemleri 1783’te Prusya’da ortaya çıktı. Daha sonra, 19. yüzyılın başında, diğer ülkelerde ve bölgelerde benzer bina tasarrufu sistemleri ortaya çıkmaya başladı (Avusturya’da 1811’den beri, Saksonya’da 1843’ten beri).

Tasarruf bankaları için prototip görevi gören ilk dernekler, Almanya’daki küçük maden köylerinde görünmeye başladılar ve basit bir ilkeye göre çalıştılar: örneğin bir evin inşası için 100 bin para birimine ihtiyaç duyulursa ve bir ev inşa etmek isteyenlerin her biri sadece 10 tane erteleyebilirdi. bin, ancak 10 yıl sonra bir ev yapabileceği açık. Bu tür 10 başvuru aynı anda toplandığında, bunlardan biri bir yılda, ikincisi 2 yılda, üçüncüsü 3 yılda vb. Yeni bir ev alabilir. Sonuç olarak, sonuncusu hariç tüm katılımcılar kazanır.

Papaz von Bodelschwing

Pastor von Bodelschwing’in ilk bina tasarruf bankası 1885’te açıldı. Bu yön, 1948’deki İkinci Dünya Savaşı’ndan sonra aktif olarak gelişmeye başladı. Gelişmelerinin itici gücü, savaş sonrası Almanya’da, nüfusun konut sorunlarını tasarruf bankalarının yardımıyla çözmeye başladıklarında mali kaynakların yetersizliğiydi..

Almanya topraklarında, en ünlü ve en büyük tasarruf bankaları oluşturma sistemlerinden biri hala faaliyet gösteriyor..

?Diğer Avrupa ülkelerinde, bina tasarruf sisteminin avantajı, piyasa reformlarının başlangıcında çok daha sonra değerlendirildi. Tasarruf bankaları oluşturma yasaları şu anda Çek Cumhuriyeti, Büyük Britanya, Slovakya, Macaristan, Fransa, Hırvatistan vb. Ülkelerde kabul edilmektedir. Ulusal yasalara ek olarak, bu ülkelerde faaliyet gösteren Alman yapı tasarruf bankaları da vardır. Modern inşaat tasarruf bankalarının, konut inşaatı için toplu tasarrufları organize etmeye yönelik ilk girişimlerden önemli ölçüde farklı olduğu da unutulmamalıdır. Ve şu anda Almanya’da konut amaçlı gayrimenkullere yatırım yapmak için ana araç olan inşaat tasarruf bankalarıdır. Bu nedenle, bu ülkedeki 4 konuttan 3’ünün inşaatı, toplu sözleşmeli tasarrufların katılımıyla finanse edilmektedir..

Modern haliyle, DGM’ler, yıl boyunca mevduat sahibinin hesabında belirtilen hesabına katkıda bulunması koşuluyla, konut kredilerini finanse etmek için kaynak olarak, inşaat tasarruflarına ilişkin yapılan sözleşmeye uygun olarak ödenen vatandaşların mevduatlarını, borçluların krediyi kullanma ücretlerini ve yerleşik devlet primini kullanır. sözleşme tutarı.

Aynı zamanda, bir inşaat tasarruf bankasında bir konut kredisi, yalnızca mevduat sahibi tarafından ve ancak sözleşmede belirtilen tutar için SSC’deki hesaba aylık katkı yaparsa, sözleşmede belirlenen sürenin sona ermesinden sonra (yaklaşık 5-6 yıl) alınabilir. Burada, faiz oranlarının (hem mevduatlar hem de krediler için) sözleşmenin tüm süresi boyunca sabitlendiğine dikkat edilmelidir..

SGM’den kredi aldıktan sonra, geri ödemesi sözleşmede belirlenen süre içinde yapılır. Tipik olarak, bu durumda maksimum kredi vadesi 12 yıldır. Aynı zamanda, faiz oranları ipotek kredisi durumunda olduğundan daha düşüktür.

Konut tasarruf sistemlerinin uygulanmasında dünya deneyimi

Elbette, ilk tasarruf bankalarının Almanya’da ortaya çıkmasından bu yana çok zaman geçti. Günümüzde benzer bina tasarruf sistemleri birçok ülkede mevcuttur. İstatistiklere göre, Avrupalıların neredeyse yarısı konut satın almak için para biriktirmek için inşaat tasarruf bankalarını kullanıyor. Daha önce Almanya örneğiyle incelediğimiz gibi, tüm mevduat sahipleri, tasarruf bankasıyla tüm koşulları belirleyen bir anlaşma imzalar: katkı miktarı, mevduat ve kredilere olan faiz, sözleşmenin süresi vb. Sözleşme üç aşamada uygulanmaktadır.

Birikim.Bir daire satın almak için bir kredi almadan önce, her üyenin belirli bir miktar biriktirmesi gerekir (anlaşma ile belirlenen toplam kredi tutarının bir payı).

Para kazanmak ve bir daire satın almak.Bu aşamada DGM üyesi, birikmiş parasını faizle birlikte ve sözleşmeyle belirlenen belli bir miktar kredi alır. Mevduat sahibi bu parayı kullanarak konut satın alır.

Kredi geri ödeme.Sözleşme şartlarına göre ödünç alınan fonlar, belirlenen süre içerisinde kredinin faiziyle birlikte inşaat tasarruf bankasına iade edilir..

İnşaat tasarruf bankasındaki katılımcı sayısı sınırlı değildir. Açıktır ki, tüm sistemin finansal istikrarı, yeni mevduat sahiplerini çekmenin sayısına ve düzenliliğine bağlıdır..

Kitle eylemi. Ivan Pols. 2009

Bazılarına SSC’ler piramit şemaları gibi görünebilir. Ama öyle değil. İstikrarlı çalışmalarını sağlayan mevcut yapı tasarruf bankalarının özelliği, sermaye piyasasından tamamen bağımsız olmalarıdır: sistem içinde dolaşan tüm fonlar bir kısır döngü oluşturur..

Bir tür para dolaşımı ortaya çıkıyor. Çekilen mevduatın pahasına, kasa dairesi krediler verir, bunlar daha sonra iade edilir ve sistemin diğer üyelerine tekrar borç vermeye gönderilir..

Ve yeni nesil inşaat tasarruf bankalarının sunduğu fırsatları aktif olarak kullandığından, bu akış yeni mevduat sahiplerini çekerek asla durmaz. Çoğu Avrupa ülkesinde CCM’lerin, mevduat sahiplerine ek konut sübvansiyonları sağlayan devlet tarafından aktif olarak desteklendiği de unutulmamalıdır (bunlara prim de denir). Örneğin, 2000 yılında Çek Cumhuriyeti’nde GSYİH’nın% 0,26’sı, SSK’daki hanehalkı mevduatları için devlet primlerinin ödenmesi için bütçeden tahsis edilmiştir..

Yukarıda açıklanan ilkeye göre çalışan SSC’ye ek olarak, Avrupa’da bu tür sistemlerin birkaç çeşidi daha vardır. Örneğin Fransa’da 2 tür konut tasarruf hesabı vardır:

1. Başlangıçta 20 bin avroya kadar tasarruf edebileceğiniz ve daha sonra bir daire satın almak için yıllık% 3,75 oranında 30 bin avroya kadar yumuşak bir kredi alabileceğiniz Tasarruf defteri A). Ayrıca hedeflenen bu katkıya yıllık 1,5 bin Euro tutarında devlet ikramiyesi de ekleniyor..
2. PEL (Konut Tasarruf Planı) tasarruf hesapları. Böyle bir hesapta, bir kişi 80 bin avroya kadar tasarruf edebilir ve ardından yılda% 4.8 ile 120 bin avroya kadar tercihli konut kredisi alabilir..

Birleşik Krallık’ta, mekanizması Alman SSC’nin çalışma prensibine biraz benzeyen, ancak bir konut kredisi almak için bir inşaat topluluğuna katkıda bulunmak gerekli değildir. Son yıllarda İngiliz bankacılık mevzuatının serbestleşmesi nedeniyle tüm inşaat şirketlerinin faaliyetleri, ticari bankaların faaliyetleriyle daha fazla örtüşmeye başladı..

İnşaat tasarruf bankaları birçok ülkede mevcuttur ve ipotek kredisi ile birlikte nüfusun konut sorunlarını çözmek için bir araçtır..

Tasarruf bankaları kurma konusundaki olumsuz deneyim örnekleri de vardır. Örneğin, Arjantin’de benzer bir sistem oldukça aktifti ve XX yüzyılın 70’lerine kadar başarıyla işletiliyordu. Ancak, yüksek enflasyon nedeniyle, inşaat tasarruf bankalarındaki hanehalkı tasarrufları keskin ve güçlü bir şekilde değer kaybetti..

Hindistan’da bina tasarruf bankası sistemi de çöktü. Uzmanlara göre, olayların bu şekilde gelişmesinin temel nedeni etkin varlık yönetiminin olmamasıdır. Özellikle, ilk aşamada, SSC nakit rezerv yaratmadı. Ayrıca, okuma yazma bilmeyen yönetim nedeniyle, birikmiş tasarruf miktarı ile verilen kredi hacmi arasında dengesizlikler ortaya çıktı. Bu etkisiz eylemlerin bir sonucu olarak, Hindistan’daki inşaat tasarruf bankaları hızla iflas etti. Bununla birlikte, SSC çalışmalarının bazı olumsuz deneyim örneklerine rağmen, varoluşlarının birkaç yüzyıl boyunca verimliliklerini ve güvenilirliklerini kanıtlamayı başardılar. İnşaat tasarruf bankaları birçok ülkede mevcuttur ve ipotek kredisi ile birlikte nüfusun konut sorunlarını çözmek için bir araçtır..

Rusya’da inşaat tasarruf bankalarının oluşumu için beklentiler

Her şeyden önce şunu söylemek gerekir ki, Rusya’da bir tür bina tasarruf bankaları uzun süredir çalışıyor. Kuşkusuz birçok insan konut ve konut kooperatifleri gibi bir kavramı biliyor. Toplamda, şu anda Rusya’da farklı bölgelerde faaliyet gösteren yaklaşık 30 lonca bu kooperatifleri birleştiriyor..

Andrey Gorodnichev. Marangozlar (detay)

Maalesef, şu anda var oldukları haliyle, konut kooperatifleri önemli bir başarı elde edemediler. Bu tür kuruluşların toplam mevduat sahiplerinin on binlerce kişiyi aşmasına rağmen bile.

Esas sorun, bu kooperatiflerin devlet desteği olmadan faaliyet göstermesidir. Ve nüfus bu tür organizasyonlara pek güvenmiyor, çünkü çalışmalarını sıkı bir şekilde düzenleyen güvenilir bir yasama tabanı yok, bu yüzden dolandırıcılar bunu sıklıkla kullanıyor..

Bu nedenle 2006 yılında Adil Rusya partisinin temsilcileri Duma’ya “İnşaat ve tasarruf bankaları hakkında” yasa taslağını değerlendirilmek üzere sundular. SSK’ların hem statü hem de devlet kurumlarının denetim düzeyi açısından konut kooperatiflerinden önemli ölçüde farklı olacağı varsayılmaktadır..

Rus Dumasına sunulan “İnşaat tasarruf bankaları hakkında” yasa tasarısının özellikleri

Bu tasarının zaten Rusya Federasyonu Devlet Dumasına iki kez sunulduğu unutulmamalıdır. Ancak reddedildi ve revizyon için gönderildi. Geçtiğimiz birkaç yıl boyunca, Rusya Merkez Bankası, Maliye Bakanlığı, Ekonomik Kalkınma Bakanlığı ve Bölgesel Kalkınma Bakanlığı temsilcileri de dahil olmak üzere bir grup uzman belge üzerinde çalışıyor..

Proje geliştiricilere göre, Rusya’daki inşaat tasarruf bankaları ipoteklere iyi bir alternatif olabilir ve daha geniş bir nüfus için yeni konutların mevcudiyetini artırmalıdır..

Tasarı, sınırlı bir bankacılık işlemleri listesi gerçekleştirebilecek uzmanlaşmış bankaların oluşturulmasını sağlıyor. İnşaat tasarruf bankasının her mevduat sahibi, bankayla bir tasarruf biriktirme sözleşmesi yapmak zorunda kalacak ve belirli bir süre içinde bankadaki tasarruf hesaplarına sabit katkı paylarının ödenmesini sağlayacaktır..

Mevduat sahibi, daire maliyetinin yaklaşık% 30-50’sini biriktirdiğinde, yeni bir daire satın almak için gerekli miktarda kredi almaya hak kazanacaktır. Kredi vadesi ve faizi sözleşmede önceden belirlenecek.

Buna ek olarak, yasa tasarısı, bir kredinin faiz oranlarının bir tasarruf mevduatı oranlarını yıllık% 3’ten fazla aşmaması gerektiğini belirtmektedir..

Aslında bu yasa tasarısı ülkede yeni bir finans kurumu yaratmayı hedefliyor. İnşaat tasarruf bankalarının, yalnızca nüfustan inşaat tasarruf mevduatlarına para çekme ve konut satın almak için yatırımcılarına hedefli krediler sağlama konusunda uzmanlaşacak bir banka (finans ve kredi organizasyonu) statüsü alacaklarını açıkça belirlediğinden.

Çekilmiş inşaat tasarruf mevduatı hacminde keskin bir azalma olması durumunda kullanılacak özel bir sigorta fonu oluşturulması önerilmektedir..

Geliştirilen tasarıya göre SSC, çok sınırlı bir bankacılık işlemlerini gerçekleştirebilecek. Böylelikle, bireylerden ve tüzel kişilerden mevduat çekmek, düşük riskli varlıklara (örneğin devlet tahvilleri) çekilen mevduatları çekmek, bireysel hesaplara hizmet vermek, vatandaşlar adına banka hesaplarında ödeme yapmak, döviz satıp satın almak (yalnızca nakit olmayan form) ve banka garantilerinin verilmesi. Mevcut işlemler üzerindeki bu tür kısıtlamalar, SSC’nin risklerini en aza indirecek şekilde tasarlanmıştır..

Yasa tasarısı, tasarruf bankaları inşa etmenin mali sürdürülebilirliğini sağlamak için ayrı normlar da içeriyor. Örneğin, çekilen inşaat tasarruf mevduatlarının hacminde keskin bir düşüş olması durumunda kullanılacak özel bir sigorta fonu oluşturulması önerilmektedir..

Ayrıca, belgenin geliştiricilerine göre finansal istikrar standartları, her bir mudinin bireysel kümülatif göstergelerinin hesaplanmasına ve mudilerin sırasının belirlenmesine dayanmalıdır. Ayrıca, SSC üyeleri arasında dağıtıldıklarında birikmiş fonların kullanımına ilişkin ek kısıtlamalar getirilmelidir..

Tasarı ayrıca bina tasarruf sistemi için hükümet desteği sağlıyor. Geliştiriciler, federal bütçeden ödenecek olan yıllık büyümesinin% 20’si tutarında tasarruf mevduatı üzerinden bir prim tahakkuku sağladı. Aynı zamanda, bir Rusya vatandaşı için, yıllık maksimum devlet ödülü miktarı 26 bin rubleyi geçmemelidir..

İnşaat tasarruf bankalarının faaliyetlerinin denetimi, diğer ticari bankalar için standartlardan farklı olan SSC için özel standartlar belirleyecek olan Rusya Bankası’na verilecek. Ayrıca inşaat tasarruf bankalarının bankacılık ve borsalardan tamamen izole edilmesi için anlaşma sonucunda hem tasarruf mevduatı hem de kredilere faiz belirlenecek. Bu durumda, yapı tasarruf bankası, sözleşmenin tüm süresi boyunca sözleşme şartlarını değiştirme hakkına sahip olmayacaktır. Mevduat ve kredi oranları arasındaki izin verilen maksimum fark, Bank of Russia tarafından belirlenecektir..

SSK’nın oluşumu yurt içi gayrimenkul piyasasını nasıl etkileyecek?

Şubat 2012’nin sonunda, Federasyon Konseyi Başkanı Sergei Mironov, tasarının yeni versiyonunun değerlendirilmesi için tekrar Duma’ya sunulduğunu duyurdu. Ayrıca “İnşaat Tasarruf Bankaları Hakkında” yasanın 2013 yılında yürürlüğe girebileceğini de kaydetti..

Bu kanunun kabul edilmesi yurtiçi konut emlak piyasasını nasıl etkileyecek??

Bu yasa, Rusya’da tasarruf bankaları inşa etme faaliyetlerini net bir şekilde düzenlemeyi mümkün kılacaktır. Bu, nüfusun yeni konutlar için biriktirmesine izin veren bir çalışma aracı edinmemize yardımcı olacaktır. İnsanların haklarını koruyabilecek ve inşaat tasarruf sistemini tamamen şeffaf hale getirebilecek bir yasama zemini ortaya çıkacağı için, yasanın kabul edilmesi sorumlu ve gerekli bir adımdır..

SSC’nin avantajı, tüm finansal akışların sistem içinde dolaşması nedeniyle, düşük faiz oranları (ipoteklerden belirgin şekilde daha düşük) belirlemenin mümkün hale gelmesidir. Aynı zamanda, oranlar finans piyasasındaki dalgalanmalara bağlı değildir ve inşaat tasarruf bankası ile yapılan sözleşmenin tüm süresi boyunca değişemez..

Rusya’da bir SSK’nın yaratılmasının ipotek kredisine alternatif olacağı ve ipotek için peşinat için fonu olmayan vatandaşların inşaat tasarruf bankasında gerekli miktarı biriktirip krediyle yeni konut satın almasını sağlayacağı açıktır..

Ek olarak, bunların yaratılması, konut amaçlı emlak piyasasının genel gelişimi üzerinde olumlu bir etkiye sahip olmalıdır: SSC tarafından toplanan para, yeni inşaatı finanse etmek için kullanılacaktır. Sonuç olarak, devreye alınacak yeni konut hacimleri büyüyecek ve piyasadaki fiyatlar istikrar kazanacaktır..

İpoteklerin ve SSC’lerin çalışma prensibi tamamen farklıdır, bu nedenle müşterileri farklı olacaktır. Sonuç olarak, bu kurumların ciddi rakipler olma olasılığı düşüktür..

İpotek bankalarına gelince, tasarruf bankaları inşa etmekten ciddi rekabetten korkmamalılar. Barış içinde bir arada yaşayabilir ve birlikte çalışabilirler. Kural olarak, SSC’lerin uzun süredir var olduğu ve etkin bir şekilde çalıştığı ülkelerde, nüfusun kişisel konut tasarrufları yaklaşık% 30, vatandaşların diğer% 30’u SSC’lere yatırım yapar ve ipotek kredisi kalan% 40’tır..

İpoteklerin ve SSC’lerin çalışma prensibi tamamen farklıdır, bu nedenle müşterileri farklı olacaktır. Sonuç olarak, bu kurumların ciddi rakipler olma olasılığı düşüktür. Sadece inşaat tasarruf bankaları sistemi vatandaşların olanaklarını genişletecek ve şu anda ipotek bulunmayanlar için konut satın alma fırsatı sunacak..

Sonuç olarak, her durumda, inşaat tasarruf bankalarının etkinliği ve istikrarının, yasaya ve devlet desteğine sıkı sıkıya bağlı kalacağını söylemek isterim. Dünya deneyiminin de doğruladığı gibi, SQC sistemi yetkililerden ciddi destek almadan kitlesel bir karaktere sahip olamaz..