İpotekli bir daire satın almanın riskleri ve faydaları

İlk olarak, terminolojiyi tanımlayalım – bu makalede, bir ipotek dairesinin satın alınması, hem oldukça “müreffeh” ipotekli konut sahiplerinden hem de hayat şartlarının baskısı altında konut satmak zorunda kalan şanssız ipotek borçlularından gayrimenkul edinimi veya bir bankadan el konulmuş bir dairenin satın alınması anlamına gelir..

Edvard Munch. Red Virginia Creeper. 1898-1900

Temerrüde düşmüş daireler için bu tür işlemlerin büyük faydası hakkında toplumda yaygın bir görüş var – kişisel bütçenin piyasa fiyatlarına kıyasla neredeyse iki katı tasarruf etme olasılığı. Bu varsayımsal faydanın telafisi olarak, önceki sahibin yerine getirilmemiş yükümlülükleri, yetersiz yasal güvenilirlik vb. İle ilişkili bu tür işlemlerin büyük riskleri hakkında eşit derecede istikrarlı bir görüş dolaşmaktadır..

Mortgage kredisi veren emlak acenteleri ve bankalar, ipotekli dairelerin satışı ile ilgili herhangi bir genel istatistik tutmamaktadır. Bu sektörün emlak piyasasındaki hacmi, Rusya’daki birkaç sorumlu gayrimenkul uzmanının yorumlarından tahmin edilebilir. A-Realty Group A’nın seçkin gayrimenkul departmanı başkanı Ryumin, şirketindeki bu tür işlemlerin sayısını toplam sayının% 3’ünden fazla ararsa, RELIGHT-Realty I’in ipotek hizmetinin başkanı% 7’lik rakamı açıklar. … INKOM-Nedvizhimost Y. Lurie’nin bölge direktörüne göre, geçen yıl şirketindeki bu tür işlemlerin sayısı toplamın% 9’unu oluşturdu, BEST-Nedvizhimost’un ikincil konut departmanı başkanı E. Bulychev, güvenli konut ile işlemlerin payını 20’de tahmin etti. %. Y. Lurie, “emlakçılar sürekli olarak bankalar tarafından taahhüt edilen gayrimenkulleri satmaktadırlar” yani pazar payının önemli sayılabileceğini belirtmektedir. E. Bulychev’in açıkladığı gibi, bu tür işlemlerin çoğu “mal sahiplerinin özgür iradesiyle gerçekleşir – örneğin, bir çocuğun doğumundan sonra iki odalı bir daire satın almak için tek odalı bir dairenin satışı vb.”

Tüm uzmanların oybirliği ile verdiği görüşe göre baskı altında satış, ipotekli daire işlemlerinde en küçük segmenttir.

Kredilerini geri ödeyemeyen çoğu ipotek gayrimenkul sahibi, mahkemede bankalar tarafından satış yapmaya zorlanmadan önce emlak firmalarına başvurmaktadır. MAYFAIR Properties’in Yönetici Ortağı M. Markarova, şirketi için bu tür “gerçekten varsayılan” satışların, satılan toplam ipotekli daire sayısının% 20-25’i olduğunu tahmin ediyor. Tüm uzmanların oybirliği ile verdiği görüşe göre baskı altında satış, ipotekli daire işlemlerinde en küçük segmenttir. NDV-Nedvizhimost’taki ipotek kredileri departmanı başkanı A.Vladykin, bunu, bu tür vakaların yalnızca ödemelerde uzun bir gecikmeden sonra – en az 6 ay – ortaya çıkmasıyla açıklıyor. “Bankalar sorunu” barışçıl “şekilde çözmeye çalışıyor, erteleme teklif ediyor, aylık ödemeleri azaltıyor ve ancak sabrı tükendikten sonra dava açmaya karar veriyorlar”.

Kugach Yuri Petrovich, Yakın geçmişten

Taahhüt edilen “varsayılan” gayrimenkul ile yapılan işlemlerde çok önemli bir nokta I. Kazhikina (“RELIGHT-Nedvizhimost”) tarafından açıklanmaktadır: “Bir mahkeme kararı olmadan gayrimenkulünü satmaya zorlamak için alacaklılardan, tahsildarlardan, emlakçılardan ve diğer kişilerden bir ipotek dairesinin sahibine agresif baskı Rusya Federasyonu Medeni Kanunu’nun 179. Maddesi kapsamındadır ”. Okurlarımıza Medeni Kanunun bu maddesinin, tehditlerin ve zor şartların etkisi altında yapılan bir işlemin son derece olumsuz şartlarda hukuka aykırılığını ele aldığını açıklayalım. Dolayısıyla, I. Kazhikina’ya göre, bu tür işlemler “gelecekte mahkemede geçersiz ilan edilme şansına sahip.” Delta Estate Başkan Yardımcısı A. Saprykina, bir açık artırma yoluyla (mahkeme kararından sonra) bir ipotekli dairenin satın alınmasının alıcıya “eski mal sahibinin mahkeme kararına karşı itiraz edilmemesini sağlama ihtiyacı” olduğunu ekliyor. Aksi takdirde, “yeni sahipler için müteakip uzun dava çok olası hale gelebilir ve sonucun önceden hesaplanması kolay olmayacaktır”.

İpotekli dairelerin fiyatını belirleyen faktörler

Borçlu ile banka arasındaki ilişki

Borçlu-banka çiftindeki finansal ilişkinin kritikliği. Kredi durumu ders kitabındaki “Y – y, her şey nasıl gidiyor …” ifadesine ne kadar yakınsa, “varsayılan daire” için fiyat o kadar düşük olur. Borçlunun ödemeleri uzun süre göz ardı etmesiyle birlikte, cezalar ve faizle birlikte büyük bir toplam borç miktarı, bankanın işlemin maddi şartlarını belirlemesine izin verir. Moskova Emlak Bürosu başkan yardımcısı T. Vorobyova, uygulamasında “ipotekli daire ile bunun piyasa fiyatı arasındaki fiyat farkının% 25’i oranında” bir rekordan söz ediyor. A. Vladykin (NDV-Nedvizhimost) düşük fiyatı “potansiyel alıcıların ipotek dairesine olan ilgisini belirleyen ana faktör” olarak değerlendiriyor. Bununla birlikte, Azbuka Zhilya’daki ikincil emlak departmanı başkanı A. Bannikov, ipotekli daire satışlarının çoğunun banka ile borçlu arasındaki dostane bir anlaşmadan sonra gerçekleştiğini hatırlatıyor ve “her iki tarafın bu anlaşmadan duyduğu memnuniyet, ipotekli bir dairenin fiyatında piyasa ortalamasına göre önemli bir düşüşe izin vermiyor. gösterge “.

Emlakçı becerisi

Bir emlakçının becerisi, bir ipotek dairesinin fiyatını önemli ölçüde etkileyebilir. Bu faktör, Yu Lurie’nin aktardığı 2010 sonbaharındaki iki özel Moskova anlaşması örneğinde iyi bir şekilde açıklanmaktadır. İlk durumda, Polezhaevskaya metro istasyonunun yakınında rehinli üç odalı bir dairenin satın alınması, bir emlakçı tarafından piyasadaki bir sonraki en ucuz benzer tekliften 800.000 ruble daha düşük bir fiyata gerçekleştirildi. Diğer bir bölüm, Domodedovo’da iki odalı bir dairenin deneyimli bir emlakçı tarafından satışıdır. Temsilcisini maksimum fiyatla makul bir şekilde ilgilendiren borçlu, dairenin piyasa değerini aldı – yani, ortalama fiyattan daha pahalı satıldı!

Apartman özellikleri

Satılan ipotek dairesinin tüketici özellikleri, değerini önemli ölçüde artırabilir. A. Ryumin (“A-Realty Group”), yüksek kaliteli onarımlara sahip, iyi konumlandırılmış dairelere olan büyük talebe tanıklık ediyor: “Bu tür nesneler için, alıcıların bankanın katılımıyla yapılan işlemlerle ilgili bazı korkuları, kolaylıkları ve rahatlıkları ile telafi edilenden daha fazla”.

Vincent van Gogh. Vincent van Gogh’un Arles’daki Odası. 1888

E. Bulychev (BEST-Real Estate), “Mortgage dairesinin yüksek kaliteli tüketici özellikleri, borçlunun piyasa ortalamasına benzer bir fiyattan makul bir şekilde satış yapmayı beklemesine olanak tanıyor.”.

Dayanılmaz kredi ödemeleri

Sınırlı satış süresiyle birlikte bankaya yapılan dayanılmaz aylık ödemeler. Mortgage gayrimenkullerinin daha elit kesiminin bir faktör özelliği. A. Ryumin, Eylül 2010’da elit bir Arbat çatı katının satışıyla ilgili somut bir örnek veriyor. “6.2 milyon dolarlık piyasa değerine rağmen, çatı katının 5.5 milyon dolara düşmesinin ana nedeni, bankaya aylık 100.000 dolar ödeme ihtiyacıydı.” Bankanın kendisi ipotek dairesi ile durumu bir “borç çıkmazı” na “sürüklemek” ve bunu bağımsız olarak indirimli bir fiyattan kullanmakla ilgilendiğinde, bu maddeyi 1. maddenin özel bir durumu olarak düşünebilirsiniz..

Simüle daire satışı

Borçlu tarafından bir satışın taklit edilmesi, ipotekli bir dairenin fiyatı, satış olasılığını en aza indirmek için kasıtlı bir fiyat aşımı ile borçlu tarafından belirlendiğinde oldukça nadir görülen bir faktördür. Genin açıkladığı gibi. “IPOTEK.RU” Direktörü D. Ovsyannikov, bu tür vakalar bazen “ödemelerin 6 aydan daha kısa bir süre geciktirilmesi durumunda bankanın baskısından kaçınmak için vicdansız bir borçlunun bir yöntemi” olarak kaydedilir. Telefon görüşmeleri, posta mektupları vb. Şeklindeki psikolojik bankacılık “baskısından” kaçınmak için. Borcun geri ödenmesi talepleri ile, ipotek kredisi sahibi bankaya ipotekli dairenin satışındaki faaliyetinin kanıtını sağlar, ancak kendisi tarafından belirlenen fiyat en iyi ihtimalle potansiyel alıcılar arasında kafa karışıklığına neden olur. D. Ovsyannikov’a göre, fiyatın piyasa ortalamasından% 35 daha yüksek olduğu bir durumun farkında. Böyle bir durumun daha da geliştirilmesi, 1. maddeye veya ipotek ödemelerinin yeniden başlatılmasına doğru mümkündür. S. Ivanova’ya göre milletvekili. Agropromcredit Bank Yönetim Kurulu Başkanı: “Bu tür eylemler yalnızca borçlunun kredi geçmişini ciddi şekilde bozmakla kalmaz, aynı zamanda bankayı müşterisine karşı olası taleplerin azami ciddiyetiyle yasal işlem başlatmaya teşvik edebilir”

Bir bankadan “varsayılan” bir ipotek dairesi satın almak

Mahkeme kararından sonra “zorla” satılan bu gayrimenkuller müzayedelerde satılır ve bedeli tamamen banka tarafından belirlenir. Ve tam da bu tür işlemler için fiyat, piyasa fiyatından gerçekten önemli ölçüde daha düşük olabilir – ancak pratikte her zaman gerçekleşmeyen yalnızca olabilir. Gen ise. “Finnesco” N. Mozgalevskaya şirketinin müdürü, bu tür dairelerin fiyatını ortalama piyasa seviyesinden en az% 10 daha düşük tahmin ederken, “Rusipoteka” A. Ippolitov’un başkanı% 5 – 6 gibi çok daha mütevazı bir rakam çağırıyor. IPOTEK.RU D. Ovsyannikov’un müdürüne göre, “piyasa fiyatının% 25’inin altında” satış fiyatı ile ipotekli konutlarla ilgili anlaşmalar son derece nadirdir. Varsayılan daireyi elden çıkarma hakkını alan bankalar, bu tür gayrimenkulleri kendi başlarına satma hakkına sahip değildir ve bunun için bir emlak şirketi çekerler, bu da maliyetleri ve sonuç olarak ipotekli dairenin nihai fiyatını artırır..

Yasa, öncelikle açık artırma dairelerinin satışından elde edilen tüm fonların bankaya gittiğini, borçlunun yalnızca bakiyesine güvenebileceğini belirler. Ayrıca, Andrey Bannikov’un (Azbuka Zhilya) dediği gibi: “Alınan müzayede fonları banka masraflarını karşılamaya yetmiyorsa, kalan kısmı dairenin eski sahibinden geri alınır ve müzayededen hemen sonra bankacılık kurumu tarafından yeni bir dava açılabilir.”.

Emlak fiyatlarının düştüğü bir dönemde (mevsimsel veya kriz), borçlu kendisini ipotekli dairenin gerçek satış değerinin krediyi karşılamayacağı bir durumda bulabilir. T. Vorobyova’nın (“Moskova Emlak Ajansı”) açıkladığı gibi, bu tür durumlar genellikle imzalandığında bir kredi sözleşmesi ile düzenlenir ve bankalar standart metne borçlunun sahip olduğu tüm mülklerle mali sorumluluğu hakkında bir madde ekler. “Kredi anlaşmasının böyle bir maddesi, ipotekli daire sahipleri için çok hoş olmayan bir sürpriz oluyor – sonuçta çoğu, krediyi geri ödeyemezlerse, yalnızca ipotekli gayrimenkulleri riske atacaklarına inanıyor.”.

İpotekli daireler için yerleşim planları

Rusya Federasyonu “Mortgage Üzerine” Federal Yasası, ipotekli konutlarla işlemleri yeterli ayrıntıda düzenlemektedir. Hemen hemen tüm uzmanlar konsolide bir şekilde, bu tür gayrimenkul işlemlerinin temel zorluğunun işlemin şüpheli “yasal saflığı” ile ilişkili olmadığını, ancak ilgili tüm tarafların – alıcı, satıcı, banka, noter, kayıt odası vb..

B.M. Kustodiev. Tüccar. Paralı yaşlı adam. 1918

İpotekli daireler için en yaygın yerleşim planları şunları içerir:

1. Satıcı, alıcıdan bankaya olan borcunun miktarına eşit bir ön ödeme alır – ipotek sahibi (veya daha fazla) ve zorunlu bir ön sözleşmenin uygulanmasıyla (tutarlar oldukça büyüktür!). Borç tutarını tam olarak alan M. Markarova’ya (MAYFAIR Properties) göre, banka, borçluya ipotekli daireyi devretme rızasını bildirir. Bu belgeyi elinizde tutarak, satıcı ve alıcı, Rossreestr’e kaydedilmesi gereken (ve ne kadar erken olursa o kadar iyi olan) düzenli bir satış ve satın alma sözleşmesi imzalar ve borç yükünün apartmandan kaldırılması için Birleşik Devlet Emlak Hakları Kaydı’ndan (USRR) bir alıntı alır..
2. Banka hücrelerinin kullanımı – işlem gününde, borçlunun bankaya ödediği miktar bir hücreye konulur ve satıcı, noter tasdikli bir satış ve satın alma sözleşmesinin sunulması ve SSCB’den eski dairesinden alınan borcun kaldırılmasıyla ilgili bir alıntı yapılması üzerine buna erişebilir. E. Bulychev’in (BEST-Nedvizhimost) açıkladığı gibi, “kayıt odasındaki yükümlülüklerin kaldırılması için ortalama süre üç iş günüdür, bu nedenle alıcı hiçbir şeyi riske atmaz”. Kredi bakiyesinin miktarı başka bir hücreye yerleştirilir ve satıcı bunu bankaya aktarır – işlemin kaydedildiği gün ipotek. İpotek dairesinin kredi borcunu aşan para miktarı, “hücreli işlem” tamamlandıktan sonra, satıcı tarafından doğrudan alıcıya bankacılık hizmeti olmaksızın aktarılır..
3. İpotek dairesinin alıcısı, satıcının kefili olduğu kredi sözleşmesine bir ek imzalayabilir. Bu durum, ipotekli dairenin alıcısına, borçlunun borcunu ödemesi için yasal olarak yasal bir fırsat verir ve ardından banka, dairenin planlanan yabancılaştırılmasına rıza gösterdiğini bildirir. Ayrıca, Rossreestr’de mülkiyet devri kaydı, satın alma ve satış sözleşmesinin tescili ve ipoteklerin kaldırılması aynı zamanda gerçekleşir. Uzmanlar, ön sözleşmede böyle bir planı olabildiğince açık ve ayrıntılı olarak açıklamalarını tavsiye ediyorlar..

İpotekli apartmanlarla yapılan işlemlerin yasal maliyetleri, geleneksel gayrimenkullerden daha yüksektir ve yetkili noterlerin ücretlerine bağlı olarak büyük ölçüde değişebilir. Hemen hemen tüm mevcut ipotek sözleşmeleri, bir kredinin erken sonlandırılması için cezalara ilişkin bir madde içerir – bu cezaların ödenmesi gerekecektir. Ortalama olarak, “BEST-Real Estate” şirketi için E. Bulychev, kefaletten çekilme maliyeti için 200 $ ‘lık bir rakam veriyor – kayıt ve devlet vergisi dahil.

Emlak piyasasındaki uzmanlar ipotekli daire satın almanın risklerini oldukça abartılı olarak görme eğilimindedir. T. Vorobyova (“Moskova Emlak Bürosu”), bu tür işlemlerin her türlü düzenleyici makam tarafından (savcılığa ve Sayıştay’a kadar) tarafından yapılan kontrollerinin özel titizliği hakkında konuşuyor: gelecekte emlak piyasasında bu işlemlerin olası ve tekrarlanan kontrolleri. ” M. Markarova (“MAYFAIR Mülkleri”), “İpoteklerle İlgili Federal Yasa” ve Rusya Federasyonu Medeni Kanunu’nun ilgili maddelerinin yetkin yasal gözetiminin, “rehinli dairelerde yapılan işlemlerin hükümsüz kılma riskini neredeyse sıfıra indirdiğini” ekliyor..

Özet

İpotekli daire satışı, konut piyasasında kayda değer bir segmenttir ve ipotek kredilerinin canlanmasının açık işaretleri nedeniyle, büyüme beklentileri vardır. Bu tür işlemlerle ilgili sorunların, potansiyel olarak yüksek yasal riskten ziyade yüksek bürokratik karmaşıklıkla ilişkili olma olasılığı daha yüksektir. İpotekli dairelerin ezici çoğunluğu piyasa fiyatlarından satılmaktadır. Ucuz bir şekilde temerrüde düşmüş bir gayrimenkul nesnesi satın alma olasılığı, hiçbir şekilde bir ipoteğe dahil olmayan aynı indirimle “sıradan” bir daire satın alma olasılığı ile oldukça benzerdir. Emlak uzmanları, belirli bir ipotek dairesi satın alma kararının genellikle tüm parametreler, yani fiyat, konum, onarım kalitesi ve altyapı konusunun mevcudiyeti dikkate alınarak verildiğini belirtiyor. Bu yaklaşım ayrıca gayrimenkulün “ipotek” sektörünü daire satışı için genel tekliflere getirmektedir..