İpotekler: Bununla ilgili 10 ipucu ve yanlış kanı

Her şeyden önce, bir kredi almak, kredinin anapara ve faizini ödemek için aylık (kesin olarak tanımlanmış bir günde) ödeme yapma ihtiyacı anlamına gelir. Çoğu durumda, alacaklı bankanın bir şubesindeki bir hesaba nakit olarak veya başka bir bankadan havale yoluyla para yatırabilirsiniz (örneğin, işverenin muhasebe departmanına belirtilen ayrıntılara göre aylık olarak belirli bir miktarı havale etme talimatı vererek). Önemli olan, bir sonraki ödemenin yapıldığı gün, cari hesabınızda gerekli tutara sahip olmanızdır. Örneğin, uzun bir süre ayrılmanız gerekiyorsa, birkaç aylık ödemeyi karşılamaya yetecek bir miktar yatırmanız gerekir..

Gecikme durumunda para cezası alınır (farklı bankalarda ödemedeki her gecikme günü için% 0,2-0,5). Bununla birlikte, önemsiz ise, çok iyi nedenlerle açıklanır ve borçlu daha önce “mükemmel ödeme disiplini” ile ayırt edildi, banka cezasız yapabilir.

Kredi almak için 10 ipucu

1. Yeteneklerinizi değerlendirin.

Her şeyden önce, ne kadar kredi başvurusunda bulunabileceğinizi ve sonunda dairenin maliyetinin ne olacağını belirleyin. Birçok bankanın internet sitesinde yer alan kredi hesaplayıcıları bunu yapmanıza yardımcı olacaktır. Çoğu durumda aylık ödemenin gelirin% 40’ından fazla olamayacağını ve maksimum kredi tutarının, kural olarak, satın alınan dairenin maliyetinin% 70-80’i ile sınırlı olduğunu unutmayın. Kredi komisyoncuları ayrıca bir ipotek programı seçiminde yardımcı olabilir – ipotek hizmet paketleri hakkında bilgi toplamak, borçluya tavsiyelerde bulunmak ve belge toplama ve kredi alma konusunda ona yardımcı olmak için tasarlanmış özel ajanslar.

2. Patronunuzla aynı fikirde olun.

İşverenden gelirinizi onaylamayı kabul edip etmediğini ve bunun ne şekilde yapılacağını öğrenin (2-NDFL şeklinde sertifika, yönetici tarafından imzalanmış serbest biçimli bir mektup veya patron ile kredi görevlisi arasında kişisel bir konuşma). Şirketiniz, çalışanlarının gerçek maaşları hakkında bilgi vermeye meyilli değilse, farklı bir gelir kanıtını kabul edecek “sadık” bir banka aramaya değer..

3. Faiz oranı her şey değildir.

Ruble cinsinden yılda% 15’ten fazla ve yabancı para cinsinden yılda% 12’den fazla bir krediyi kabul etmeye değmez. Ancak, bir bankanın düşük bir faiz oranı beyan edebileceğini, ancak yine de yıllık hesap yönetim ücreti veya yakın bir sigorta şirketinden şişirilmiş oranlar gibi oldukça önemli “mahsup” ücretleri talep edebileceğini unutmayın..

4. Röportajda kurnaz olmayın.

Yine de açık kredi görevlilerinin ne kadar bebek bakıcılığı, araba bakımı vb. Maliyetler konusunda iyi bir fikri var ve yine de bankacıları aldatmayı ve büyük miktarda kredi almayı başarırsanız, kendiniz için sorun yaratabilirsiniz: aylık bankaya yapılan ödemeler aile bütçesi için çok zor olabilir.

5. Sözleşmeyi dikkatlice okuyun.

İdeal seçenek, sözleşmenin “ince” noktaları hakkında bir avukata danışmaktır. Özel dikkat gerektiren noktalar – kredi verme koşullarını gözden geçirme olasılığı, ödemelerde kesinti, gecikme durumunda borçlunun sorumluluğu vb..

6. Beklenmedik durumlara hazırlıklı olun.

Kredi almak için banka ücretlerine ek olarak sizden ek yatırımlar yapmanız gerekebilir. Oldukça önemli bir miktar genellikle bir daire aramanın maliyetidir – bir emlakçının hizmetleri, belgelerin toplanması, vb. Bir anlaşma imzalamak için bankaya hangi belgelerin sunulması gerektiğini öğrenin. Bir anlaşma yapma sürecinde listelerinin önemli ölçüde genişleyebileceğini unutmayın. Bazı bankaların “kendi” noterlerinin hizmetlerini şişirilmiş oranlarda empoze ettiğini unutmayın..

7. Pazara karar verin.

Çoğu bankada mülkiyete konut tescilinden önce “birincil” faiz oranı 2-3 puan daha yüksektir. Mevzuattaki son değişiklikler de dikkate alındığında, birincil emlak piyasasında fiyatların yükselmesi bekleniyor. Bununla birlikte, yeni bir daire satın almanız durumunda, genellikle bir emlakçıya para harcamanıza gerek yoktur ve edinilen konutun yasal saflığını kontrol etmenize gerek yoktur. Ek olarak, her “ikincil konut” ipotek için uygun değildir – ev yıkılmamalıdır, aksi takdirde banka böyle bir daireye borç vermeyi kabul etmeyecektir.

8. Bir emlakçı seçin.

Emlakçı ipoteğe sadık olmalıdır. Aksi takdirde, dairenin “temiz” satışının çok daha hızlı gideceğini, ek evrak talep ettiğinizde ve ek ödeme talep ettiğinizde güceneceğini size sonsuza dek tekrarlayacaktır. Ek olarak, emlakçı dairenin yasal temizliği konusunda bir teminat vermelidir. İki veya üç yıllık bir kredi ödemesinden sonra evinizin hak sahibini bulmak maliyetli olabilir. Bu durumda sigortacı bankaya sizin için ödeme yapacaktır ancak harcanan para iade edilemez.

9. Kaçış yollarını kontrol edin.

Kredi geri ödemesi için kabul edilebilir bir gelir seviyesine sahip yeni bir işi ne kadar çabuk bulabileceğinizi değerlendirin. Ve eşiniz bir ipotek başvurusunda bulunmadan önce ortak borçlu olarak hareket ediyorsa, boşanma durumunda borcun yeniden tescili ve mülkün bölünmesi ile ilgili önemli sayıda sorundan kaçınmak için bir evlilik sözleşmesi imzalamayı düşünün..

10. Tekrar düşünün.

Borçluların çoğuna göre, ipotek olmadan yapmak ve “temiz” bir daire satın almak mümkünse (örneğin, düzenli bir kredi almış olmak), kullanmaya değer. Faiz ödemeleri hesaba katıldığında, bir “ipotek” dairesinin maliyeti% 60-90 artmaktadır. Ek olarak, kredi tamamen geri ödenene kadar, konutu serbestçe elden çıkaramayacaksınız, bununla ilgili herhangi bir işlem ipotek bankası ile anlaşılmalıdır..

10 yanlış anlama

Yanlış Kanı # 1: emlakçılar tarafından bir daire satın almak için bir kredi verilir

İşin garibi, bu yanlış anlama ipotek kurumları tarafından sürekli olarak karşı karşıya. Bu arada, krediler bankalar tarafından verilir ve ajanslar aracılık hizmetleri sağlar – potansiyel borçluların uygun bir ipotek planı seçmelerine, taleplerini doğru şekilde değerlendirmelerine, belge toplamalarına vb. Yardımcı olurlar. Borçluların yaklaşık% 80’i, bir ipotek kullanarak mülklerini daha iyi bir mülkle değiştiren kişilerdir. Bu, her şeyden önce mevcut gayrimenkulün değerlendirilmesini gerektirir; ikincisinde – müşterinin istekleri. Ek olarak, bankaların ipotek yoluyla satın alınan bir daire için özel gereksinimleri vardır. Bankanın şartlarını dikkate alarak uygun bir mülk bulmak aynı zamanda bir emlakçının işidir..

Yanılgı # 2: Banka, satın alınan daire rehin verildiği için borçluların gelirine özel şartlar getirmez, bu da bankanın hiçbir şeyi riske atmadığı anlamına gelir

İpotek yoluyla bir daire satın alırken, satın alınan mülk rehin olarak bırakılır – bu banka için bir garantidir. Bununla birlikte, bankanın amacı yatırılan parayı iade etmek değil, onlardan kâr elde etmektir (yani kredinin faizi). Bu nedenle, borçlunun gelir düzeyine belirli gereksinimler getirilir. Kredi tutarı doğrudan maaşın büyüklüğüne bağlıdır. Bankanın talebi üzerine, krediye ilişkin aylık ödemelerin miktarı, aylık gelirin (resmi veya gayri resmi)% 35-40’ını geçmemelidir. Borçlunun gelirine bağlı olarak, onun için maksimum aylık ödeme miktarı hesaplanır ve bankanın müşteriye vermeye hazır olduğu maksimum kredi miktarı buna bağlı olacaktır. Aynı zamanda, ipotek planı, eşlerin toplam gelirini dikkate alarak gelir miktarını artırmanıza izin verir..

Yanılgı # 3: Krediyle daire satın alırken daire bankaya aittir

Bu hata, insanların ipotek ve mülkü karıştırması nedeniyle ortaya çıkar. Nitekim, ipotek yoluyla satın alınan bir daire bir bankaya rehinlidir. Ancak rehin sadece bir takdirdir. Borçlu, satın alınan dairenin sahibi olur ve hemen. Borçlu bir apartman dairesinde yaşayabilir, tüm aile üyelerini kaydedebilir veya hatta bir daire kiralayabilir (bankanın izniyle). Tek yükümlülük (RRB’ye kayıtlıdır), alıcı krediyi geri ödeyinceye kadar daireyi ne satabilir ne de değiştiremez..

Yanlış kanı # 4: birincil piyasada bir daire satın alırken, ipotek satın alınan bitmemiş dairedir

Bu tamamen doğru değil. Bir daire, ancak mülkiyet hakkı tescil edildikten sonra ipotek konusu olabilir – bitmemiş bir daire olması durumunda, bu imkansızdır. Birincil piyasa ile çalışırken, bankalar iki şema kullanır. İlk şemaya göre çalışırken, müşteri geliştirici şirketi ve bir daire satın aldığı nesneyi kendisi seçer. Bununla birlikte, hisse katılımı alanındaki yüksek riskler göz önüne alındığında, banka, borçlunun halihazırda sahip olduğu daireyi rehin vermesini talep etmektedir. İnşaatın tamamlanması ve yeni dairenin mülkiyetinin ortaya çıkmasının ardından banka eski dairenin teminatını kaldırır ve yenisini teminat olarak alır. İkinci programda banka, mali denetimi geçen birkaç inşaat şirketini akredite eder. Bu durumda, borçlunun seçebileceği şirket ve nesnelerin sayısı sınırlıdır, ancak mevcut bir daire şeklinde teminat gerekmez..

Yanlış Kanı 5: kredi almanın hiçbir maliyeti yoktur

Ne yazık ki bu doğru değil. Bir ipotek kredisi alırken, borçlu önemli toplu ödemelere hazırlıklı olmalıdır. Örneğin, sadece başvurunun kredi komitesi tarafından değerlendirilmesi için (sonucu garanti etmeden), yaklaşık 100 $ ödemeniz gerekecektir. Nesnenin seçilmesinden sonra, bağımsız değerlendirmesi için (bankanın değerleme uzmanı tarafından) – 100-150 $ ödemeniz gerekecektir. Banka hesabı açmak için kredi tutarının% 0,75 ila% 1’ini öderler. Satın alma işleminden sonra, sigorta primlerini de ödemeniz gerekir – kredi tutarının% 1,5-1,8’i.

Yanılgı # 6: peşinat için para olmadan, ipotek hakkında düşünmemelisin bile

Peşinat (yani, kendiniz bir daire satın almak için ödenmesi gereken tutar), daire maliyetinin% 20-30’u kadar çeşitli bankalardadır. Ön ödeme yapmadan yapmanın iki yolu vardır. Birincisi, tüketici amaçlı bir kredi almaktır (alınan miktar, bir dairenin satın alınmasına yatırılır). İkinci yol, borçlunun halihazırda bir tür mülke sahip olması koşuluyla kullanılabilir. Bu durumda işlem ipotek takas programı kapsamında gerçekleştirilebilir. Mevcut mülkün satışından elde edilen para, ilk ödeme olarak alacaklandırılacaktır..

Yanılgı # 7: Banka borçluya belirli bir miktar için izin verirse, müşteri dairenin maliyetine bakılmaksızın bunu alacak

Banka borçluya bir kredi izni verdiyse, örneğin 30.000 $ olarak, borçlu tam olarak bu tutarı bekler. Ancak banka, verilen kredinin daire maliyetinin% 80’inden (veya bankaya bağlı olarak% 70) fazla olmayacağını şart koşuyor. Yani, borçlu 35.000 $ değerinde bir daire bulursa, banka ona söz verilen 30.000 $ ‘ı değil, yalnızca 28.000 $’ ı (daire maliyetinin% 80’i) verecektir. Ayrıca, müşteri tarafından seçilen dairenin bağımsız bir banka değerlendirmesiyle (satıcının gereksinimleri) piyasa değerinin altında değerlendirildiği bir durum da vardır. Bu durumda banka, takdir edilen değerin sadece% 80’i (% 70) tutarında kredi vermeyi kabul edecektir. Daha sonra borçlu, satın almak için eksik parayı kendi başına aramak veya başka bir daire aramak zorundadır..

Yanlış Kanı # 8: borçlunun tüm riskleri sigortalıdır

Bu, her ipotek işleminin zorunlu olarak sigortalı olduğuna dair yaygın bir yanılgıdır. Bir ipotek yoluyla bir daire satın alırken, bankalar aşağıdaki sigorta türlerini gerektirir: mülkiyet hakları, mülk ve borçlunun yaşamı ve çalışma kapasitesi sigortası. Tüm sigorta masrafları borçlu tarafından karşılanır. Aynı zamanda, borçlunun riskleri değil, bankanın riskleri ve sigortalı bir olay olması durumunda tüm ödemeler bankaya yapılacaktır. İstenirse, borçlu kendi risklerini sigortalayabilir, ancak bunun için ayrıca ödeme yapması gerekecektir..

Yanlış Kanı # 9: Banka iflas ederse, bankanın alacaklıları borçluyu borcun tamamını tek seferde ödemeye zorlayacaktır.

Bu doğru değil. Bir banka iflas ederse, varlıkları alacaklılara gider. Ancak bu, borçlunun kaderini etkilemez. Borçlu, lehine kalan miktarı ve faizi ödediği lehtarı değiştirir. Borç verenin değişikliğine bakılmaksızın, kredi sözleşmesinin şartları hiçbir durumda revize edilemez..

Yanlış Kanı # 10: kredi tutarlarının birkaç yıl geri ödenmesinden sonra, borçlu artık gerekli miktarı ödeyemezse, banka her şeyi alacaktır.

Bu doğru değil. Bir kişi birkaç yıl boyunca bir krediye faiz ödeyerek kredinin bir kısmını bankaya geri ödemeyi başarır. Buna ek olarak, peşinat olarak hala katkıda bulunan para vardır. Dairedeki bu pay borçluya aittir. Borçlunun kredinin taksitlerini artık ödeyememesi durumunda satın aldığı daire değiştirilir. Borçlu için ödediği tutar kadar konut satın alınır ve ek ödeme borcu bankaya geri ödemeye gider.