Kendi kendine yapı nedir ve bununla ne yapmalı

Muhtemelen dünyadaki hiçbir ülke bu kadar geniş bir gecekondu dağılımına sahip olmamıştır. Tabii ki, bunun tamamen bir Rus saldırısı olduğu söylenemez, hiç de değil, münferit Avrupa’da bile münferit vakalar gözlemleniyor, ancak izinsiz inşaatın hemen hemen herkesin aşina olduğu bir kitle fenomeni karakterini kazanmış olduğu BDT’de..

Samostroy nedir, Rus mevzuatı bu kavramla ne anlama geliyor? Bu fenomen neden tehlikelidir? Neden bu tür yasadışı gayrimenkuller Rus şehirlerinde bu kadar sık ​​görülüyor? Ve daha sonra, doğru belgesel kaydına ihtiyaç duyulduğunda izinsiz inşaatla ne yapılmalı??

Tanım ve çeşitleri

Kendi kendine inşaat, yani yetkisiz (ve hiç de bağımsız olmayan) inşaat, çoğu zaman yetkililerin izni olmadan inşa edilen bir konut binası anlamına gelir. Bununla birlikte, samostroy birkaç çeşide ayrılabilir. Bu, yetkisiz gelişimin tam olarak nasıl meydana gelebileceğini ve yasa ile böyle bir çelişkiden nasıl kaçınılacağını anlamak için özellikle önemlidir..

Dolayısıyla, aşağıdaki kendi kendine yapı türleri vardır:

1. Bina, inşaat için tasarlanmamış bir arsa üzerine inşa edildi. Yani, ev sahibinin bir şekilde evin kendisi için belge almayı başardığını hayal etseniz bile, inşaat hala yasadışı olarak kabul edilecektir, çünkü her şeyden önce tahsisin yasal statüsü sorununu çözmek gerekir. Bu tür izinsiz inşaatlar bazen yasadışı araziye el konulması durumunda ortaya çıkar ve bu zaten cezai bir suçtur ve gelecekte izinsiz inşaatı yasallaştırmak neredeyse imkansızdır. Bununla birlikte, çoğu zaman geliştirici, arsanın amacını ihlal eder, örneğin, tarım arazisine, konut yapımı için tasarlanmamış bir arsa üzerine bir bina inşa eder, vb..
2. Yapı ruhsatının ve onaylı bir yapı tasarımının olmaması. Bu durumda, yasaya göre bir konut binasının inşaatına başlamadan önce alınması gereken tüm belgelerin yokluğunu kastediyoruz. Her geliştiricinin mutlaka alması gereken ana belge, şehir veya köy meclisinin inşaat çalışmalarına başlama iznidir. Böyle bir izin, diğer şeylerin yanı sıra yangın, sıhhi ve çevre otoriteleri ile koordine edilen bitmiş bir proje temelinde verilir ve projenin bir ön incelemesi de yapılır. Yalnızca tasarım ofisi gibi lisanslı bir kuruluş, iki veya üç odalı küçük bir ev bile olsa bir bina için bir inşaat planı geliştirmelidir. Geliştiricinin böyle onaylanmış bir projesi yoksa, hiçbir köy veya belediye meclisi inşaata başlama izni verme hakkına sahip değildir..
3. Yerleşik bina kurallarının ve yönetmeliklerinin önemli ihlalleri. Bu, avukatların da belirttiği gibi, kanıtlanması en zor keyfi kural davasıdır. Belgelerin yokluğu veya arsanın belirlenen amacının ihlali tespit etmek için yeterince kolaysa, geliştiricinin inşaat sırasında standartları ve güvenlik gereksinimlerini ihlal ettiğini kanıtlamak oldukça zordur. Sadece lisanslı bir kuruluşa emanet edilebilecek bir konut binasının kapsamlı bir incelemesi olan bir inceleme yapılması gerekecektir. Ek olarak, genellikle inşaat sırasında işlenen ihlaller çarpıcı değildir, bu nedenle bunlar, çatı düştükten veya yanlış veya kalitesiz inşaat sonucu duvarda bir çatlak oluştuktan sonra keşfedilir..
4. Yeniden geliştirme ve yeniden yapılanma. Binanın ilk düzenindeki değişiklikler, bir apartman binasının görünümündeki bir değişiklik, tarihi bir binanın yeniden inşası, bunun sonucunda tanınmayacak kadar değişti – tüm bunlar aynı zamanda bir gecekondu, yani onaylanan projede yetkisiz bir değişiklik. Yerleşimdeki bu tür yasadışı değişiklik eylemleri, özellikle, bir apartman dairesine bir sundurma veya balkonu birleştirmeyi, taşıyıcı bir duvarda bir kapı aralığını düzenlemeyi vb. İçerir..

Yetkisiz inşaatın nedenleri

Yabancı emlak uzmanlarının oybirliğiyle belirttiği gibi, Almanya veya Danimarka’da bir arsa sahibinin önce yerel makamlardan gerekli tüm belgeleri almadan bir binanın inşaatına başladığını hayal etmek düşünülemez. Avrupa’da gayrimenkul çok ciddiye alınmaktadır, bu nedenle herhangi bir değişiklik, yeniden geliştirme ve hatta tarihi bir binanın yeniden inşası düzenleyici otoriteler tarafından onaylanmalıdır. Neden gecekondu inşaatı Rusya’da bu kadar yaygın bir fenomen haline geldi? Belki sitelerinde ve apartmanlarında istediklerini yapabileceklerine ve yetkililerin “özel hayatlarına” müdahale etmemesi gerektiğine inanan vatandaşlarımızın zihniyetidir.?

Elbette, Rusların hükümet organlarıyla her zaman oldukça karmaşık ve belirsiz ilişkileri olmuştur, en azından özel konut inşaatı konusunda, düzen ve yasalara uyma sevgisinden şüphelenmek zordur..

Yine de, ülkemizde izinsiz inşaatın ortaya çıkmasının ana nedeni ve bu, şaşırtıcı bir şekilde, yetkililerin bile itiraf ettiği, inşaat için tüm izinleri almak için çok zaman ve çaba gerektiren çok karmaşık bir prosedür haline geldi..

Aslında, birçok geliştirici, eve taşınma olayını olabildiğince erken kutlamak için bir arsa aldıktan hemen sonra bir ev inşa etmeye karar verir. Sahipleri bunun gibi sebepler: “Onu şimdi yapacağım ve belgeleri ancak daha sonra hazırlayacağım, eve taşındığımda neden tüm izinleri alana kadar bekleyelim”. Bu tür yeni yerleşimciler, yasadışı bir inşaatın, bir projenin eksikliğinin veya yeniden yapılanmanın tespiti durumunda kendilerini bekleyen cezalardan korkmazlar. Bununla birlikte, para cezası nispeten küçüktür ve bireyler için asgari ücretin (asgari ücret) üç ila beş katı arasında değişmektedir, bugün 4611 ruble. Yani, belgesiz bir ev inşa eden sıradan bir vatandaş için maksimum para cezası 23 bin rubleden biraz daha fazla olacak, görüyorsunuz, o kadar korkutucu değil. Rus mevzuatına göre, yetkililerin izinsiz bir binanın sahibini binayı yıkmaya zorlayabilmesi ve masrafları kendilerine ait olmak üzere, geliştiriciler, bazı nedenlerden dolayı, nadiren düşünüyorlar..

Doğru, tüzel kişiler için gecekondu inşaatı cezasının boyutu birçok kez artar ve asgari ücret 50-100’e ulaşır..

Bu arada, yakın zamana kadar şahısların yetkisiz inşaat için sadece 850 Grivnası (yaklaşık 3,5 bin ruble) tutarında para cezası ödediği komşu Ukrayna’da, bugün bu tür cezalar tamamen iptal edildi. Doğru, bu yalnızca tüm alçak katlı özel konut binalarının ait olduğu birinci veya üçüncü karmaşıklık kategorisindeki nesneler için geçerlidir. Dördüncü ve beşinci karmaşıklık kategorisindeki bina sahipleri, yani endüstriyel tesisler ve çok katlı konut kompleksleri, artık daha fazla para cezası ödemek zorunda kalacak – aksine, Ukrayna’da bunlara yönelik şartlar sıkılaştırıldı..

İnşaat alanındaki uzmanlara göre, bir evin yapımı için gerekli tüm belgelerin alınması, bir projenin hazırlanması, her durumda onaylanması ve yetkili kişilerce imzalanması ile başlamak en az dört ila beş ay, bazı durumlarda yıllar alabilir. Birçok geliştirici çok fazla zaman kaybetmek istemiyor, bu nedenle inşaat çalışmalarına dokümantasyon olmadan başlıyorlar.

Yetkisiz inşaatın ortaya çıkmasının bir başka nedeni de, gelecekteki ev sahiplerinin görüşüne göre, lisanslı bir tasarım ofisinde bir bina projesi sipariş etmek için fonları gereksiz harcama isteksizliğidir. Ayrıca, sıhhi tesisat istasyonunda, itfaiye teşkilatında ve çevre hizmetlerinde sık sık “iyi bir tutum için” ödeme yapmanız gerekeceği bir sır değil. Sonuç olarak, tüm bunlar önemli bir miktarla sonuçlanabilir. Bu nedenle, kendi kendine inşaat, genellikle bir ev inşa etmekten tasarruf etme girişimi olarak adlandırılabilir..

Ve son olarak, çoğu zaman izinsiz inşaat, yasalara uyan ve saygın vatandaşların mevcut mevzuatın cehaletinden kaynaklanmaktadır. Çarpıcı bir örnek – bir kişi, bugün artık var olmayan, yıllar önce devletten bir dacha aldı. Siteye bir ev inşa etti, burada çocuklar büyüdü ve torunlar zaten oynuyor. Ve arazi arsası için böyle belgeler düzenleme zahmetine girmedi, sadece gerekli olduğunu bilmiyordu, evi devredilemez mülkü olarak görüyordu. Bazen belgeler hala düzenleniyor, ancak yanlış bir şekilde net bir kadastro planı, onaylı bir mimari proje, arsa tahsisi ile ilgili tüm bilgilerin ve Şirketler Evi sicilinde bulunan her bir sermaye yapısının girişi yok..

Bir dairenin izinsiz olarak yeniden geliştirilmesinin nedeni, elbette, standart projelerin ortalama bir kiracı için tasarlanmış olması ve tüm daire sahiplerinin ihtiyaçlarını karşılayamamasıdır. Bu yüzden balkon ve koridor pahasına kullanılabilir alanı genişletmeye, kapıları hareket ettirmeye ve pencereleri daha rahat ve konforlu bir konut yaratmak için yerleştirmeye çalışıyorlar..

Rusya Avukatlar Birliği ayrıca, izinsiz inşaatın ortaya çıkmasının ana nedeninin, arsa sahiplerinin onları geliştirme hakkının uygulanmasına yönelik örgütsel ve yasal mekanizmanın açık bir kusuru olduğunu vurgulamaktadır. Bu kusur, öncelikle bir inşaat ruhsatının alınması, gerekli proje belgelerinin geliştirilmesi ve onaylanması, halihazırda tamamlanmış bir inşaatın mülkiyetinin tescil edilmesi ve inşaat işi yapmak için bir izin alınması prosedürünün uzunluğu ile ifade edilir. Yetkisiz inşaatın kitlesel olarak ortaya çıkmasının bir başka nedeni olan avukatlar, tasarım, yasal ve diğer işlerin uygulanmasıyla ilgili büyük mali maliyetler olarak adlandırdı..

Çömelme tehlikesi nedir?

Elbette, izinsiz bir bina, uygun şekilde tasarlanmış bir arsa, bir ek bina veya bir hamam üzerinde görünen bir garaj ise, bu tür bir inşaatın sonuçları çok şiddetli olmayacaktır. Daha önce de belirtildiği gibi, mal sahibi idari bir para cezası ve inşaat için gerekli belgeleri almak, BTI’ye kaydettirmek ve aynı yangın ve sıhhi makamlarla anlaşmak için kendisi tarafından sevilmeyen prosedürden geçme ihtiyacını bekliyor..

Bir apartman dairesinde iyileştirme ve bir sundurma veya balkona katılmak da para cezası ve mahkeme kararıyla daireyi orijinal durumuna döndürme ihtiyacı ile tehdit edebilir. Evet, bu önemli bir maliyet ve zaman kaybı, ama görüyorsunuz, felaket değil.

Ancak, bir rezervuarın hemen kıyısında, bir doğa koruma alanında vb. Tarım arazisi üzerine inşa edilmiş bir kır evi, yetkililer gerçekten yıkabilir. Bu tür durumlar haberlerde düzenli olarak anlatılıyor, bu nedenle inşaat için bir arsa seçerken çok dikkatli olmalısınız ve önce arazinin amacı kontrol edilmelidir..

İnşaat norm ve kurallarının ihlali nedeniyle bir gecekondu binası ortaya çıktıysa ve yetkililer bu gerçeği kanıtlayabildiyse, mal sahibi binayı düzene koymak ve eksiklikleri gidermek zorunda kalacak. Ve sadece düzenleyici makamların emirlerine uymayı reddederse, binanın yıkılması sorunu ortaya çıkacaktır..

İzinsiz bir ev inşa eden ve bir proje yapan sıradan vatandaşları bekleyen ana rahatsızlık, konut mülkiyetinin resmileştirilememesi ve bunun sonucunda resmi olarak müteakip eylemleri gerçekleştirememesidir. Dolayısıyla, kendi kendini inşa etme gerçekleştirilemeyecek, miras bırakılamayacak, bağışlanamayacak vb. Belgelere göre, mevcut görünmüyor, bu nedenle alıcıları aramadan önce, yetkisiz inşaatı yasallaştırmak için uzun bir prosedürden geçmeniz ve tabii ki bir para cezası ödemeniz gerekecek..

Metrekare satışının başladığı bir apartman binasının kendi kendine inşaat olduğu ortaya çıktığında çok daha ciddi sonuçlar ortaya çıkıyor. Bu durumda, ana mağdurlar, geliştiricisi gerekli belge paketine sahip olmayan veya inşaat için yerleşik normları ve kuralları ihlal eden bir evin inşasına yatırım yapan hisse senedi sahipleridir. Durum çok tatsız, bu kadar büyük bir yapının özel bir kulübeden yasallaştırılması çok daha zor, bu nedenle alıcılar kendilerini parasız ve konutsuz buluyor.

Yetkililer ve cezalarla ilgili sorunlara ek olarak, yetkisiz inşaat kendi başına sakinleri için tehlike oluşturabilir – büyük olasılıkla jeodezik ve mühendislik incelemelerinin yapılmadığı bir alanda, yetkin bir proje olmadan inşa edildi. Bu nedenle, sakinlerin güvenliğini garanti etmek oldukça zordur..

Dairedeki ciddi yeniden geliştirme, tehlikeli sonuçlara da yol açabilir – taşıyıcı duvarlarda çatlaklar, komşulardan aşağıdan düşen bir tavan, hasarlı genel ev havalandırması – bunlar, bir dairenin düşüncesiz bir şekilde yeniden geliştirilmesinin sonuçlarından sadece birkaçı. Örneğin, yangın güvenliği gerekliliklerine göre, sundurmalarda en az 1.2-1.6 metre genişliğinde boş bir duvar kalmalıdır. Burada bina sahipleri itfaiyecileri bekleyebilir ve merdiven boşluğuna çıkış zaten yangınla kapatılmışsa alevlerden saklanabilir. Ev sahipleri, bir yangın durumunda daireye bir sundurma takarak kendilerini böyle bir acil “kaçış yolu” ndan mahrum bırakırlar..

Gecekondu inşaatını yasallaştırmak gerçektir?

İzinsiz inşa edilen gayrimenkul nesnesinin sahibi, kendisine resmi bir yasal statü verilmesi sorusuyla karşı karşıya kalırsa, inşaata başlamadan önce ihmal ettiği hemen hemen tüm aşamalardan geçmek zorunda kalacaktır..

Her şeyden önce, uygun bir lisansa sahip bir mimari büro ile iletişime geçerek zaten bitmiş bir evin bir projesini hazırlamanız gerekir. Bazen uzmanlar binanın bulunduğu yere gider ve bağımsız olarak bir plan hazırlamak için gerekli tüm ölçümleri yapar, bazen mal sahibi yazlık evin fotoğraflarını ve evin büyüklüğünü ve müştemilatların yerini gösteren yaklaşık bir site planını gönderebilir..

Ayrıca, evin projesi tüm düzenleyici makamlarla – yangın ve sıhhi hizmetler, gaz, elektrik ve su sağlayan kamu hizmetleri ve ayrıca yerel mimarlık ve inşaat departmanı ile koordine edilmelidir. Bundan sonra, kırmızı çizgilerin izinsiz inşaat tarafından işgal edilen alanı göstereceği bir şehir veya köyün gelişimi için ana planın sözde kopyasını almanız gerekir..

O zaman bina için teknik bir pasaport almak için teknik envanter bürosuna başvurmanız gerekecektir..

Uzmanlar, bu yolun çok uzun olduğunu, en az bir yıl sürdüğünü ve her durumda belgelerin onaylanması ve alınması için gereken maliyetler açısından, bir evin büyük bir revizyonuyla oldukça karşılaştırılabilir olduğunu belirtiyorlar..

Bu bağlamda, izinsiz inşaat sahipleri, mahkemede konut sahibi olma haklarını kanıtlamak için mahkemeye gitmeyi tercih etmektedir. Mahkeme, “tesisin inşası diğer kişilerin çıkarlarını ihlal etmiyorsa”, yani komşulara, imar planlarına vb. Müdahale etmiyorsa, izinsiz yapılaşmayı yasal olarak kabul edebilir. Mahkemeye gitmeden önce, evin bir projesini hazırlamanız ve samostroy’un tüm bina kodlarını ve düzenlemelerini karşıladığını doğrulayan belgeleri stoklamanız gerektiğini hatırlamakta fayda var..

Diğer bir kolay seçenek, küçük kır evlerini ve alçak binaları yasallaştırma sürecini kolaylaştıran hükümet programlarından yararlanmaktır. Rusya ve Ukrayna’da benzer programlar var, ancak bunlar yalnızca birinci ve ikinci karmaşıklık kategorisindeki binalar için çalışıyorlar..

Yeniden geliştirmeyi yasallaştırmak için, apartman projesini yeniden yapmanız, yeniden yapılanmanın ölçeğini değerlendirecek ve dairenin teknik pasaportunda değişiklikler yapacak olan BTI temsilcilerini aramanız gerekecek. Böyle bir apartman binasının cezası her durumda ödenecektir. Yeniden geliştirme yasallaştırma prosedüründen geçmiş olan apartman sahipleri, yönetim şirketi temsilcileri, BTI ve komşularla iyi ilişkilerin büyük önem taşıdığını belirtiyor..

Her halükarda, izinsiz inşaatın yasallaştırılmasına yönelik böylesine karmaşık bir prosedür, evlerine resmi bir statü vermek isteyen sahipleri bile genellikle korkutur. Ve şimdi çok sayıda bulunan aracıların hizmetleri çok pahalıdır..

Hem inşaat için ön izinlerin alınmasının hem de halihazırda inşa edilmiş yeni bir binanın yasallaştırılmasının, bu durumda bürokratik sistem olan “yel değirmenleriyle savaş” a çok benzediğini üzülerek belirtmek gerekir..