Kira veya ipotek: artıları ve eksileri

Rusya Ulusal Bürosu tarafından yayınlanan istatistiklere göre ülkemizde kişi başına ortalama 22,6 metrekare konut düşüyor. Gördüğünüz gibi, istatistikler çok ilginç bir bilim, çünkü öyle görünüyor ki, bu tür veriler her Rus’a normal bir yaşam alanı sağlandığını gösteriyor. Hiçbir şey böyle değil! Aynı istatistiklere göre, Rus ailelerin yaklaşık% 10’u bir apartman dairesi almak veya “Uygun Fiyatlı Konut” devlet programına katılmak için sırada ve% 60’ının yaşam koşullarını iyileştirmesi gerekiyor..

Ancak Rusların ülkemizdeki konut sorununun en acılı ve akut sorunlarından biri olduğunu oybirliğiyle ilan edebilmesi için istatistiki verilerin yayınlanmasına gerek yok. Kendi dairesi, ipotek için bankalara başvurmak veya bir daire kiralamak zorunda kalan birçok genç aile için bir rüya olmaya devam ediyor.

Resmi veriler, ailelerin yalnızca yaklaşık% 3’ünün bireylerden konut kiraladığını göstermektedir. Tabii ki, aslında, bu yüzde çok daha yüksektir, çünkü işlemin tarafları her zaman kira sözleşmesini resmileştirmez. Aynı zamanda, Rusya’nın önde gelen bankalarının belirttiği gibi, 2011 yılında bir ipotek kredisi koşullarında konut satın almak için yapılan sözleşmelerin sayısı iki katına çıktı. İstatistikler, geçtiğimiz yıl yeni konut ihtiyacı olan ailelerin yaklaşık% 19,8’inin ipotekle daire veya özel ev satın aldığını göstermektedir. Ve konut problemlerini ipotek kredisi alarak çözen ailelerin sayısı her yıl artıyor – uzmanlara göre 2015 yılında sayıları% 30’a çıkacak.

Konut kirası ve ipoteklerin “konut sorunu” nu çözmek için ana seçenekler olmaya devam ettiğini güvenle söyleyebiliriz, bu doğru hesaplamalar ve kapsamlı bir yaklaşım gerektiren oldukça zor bir seçimdir. Mortgage kredisi alıp ev kiralamanın hangi durumlarda daha karlı olduğunu anlamaya çalışalım..

Kiralama: avantajlar, faydalar ve riskler

Yani, bir ev kiralamak, iki tarafın dahil olduğu bir gayrimenkul işlemidir – apartman sahibi ve kiracı. Herhangi bir nedenle şu anda dairesinde yaşamayan ev sahibi, kamu hizmetleri için ödeme masraflarını kazanmaya veya en azından telafi etmeye karar verir ve ana, zamanında ödeme ve kira için alınan mülke saygı olan belirli koşullarda evini kiracıya sağlar..

Tabii ki, Rusya’nın farklı şehirlerinde tek odalı bir daire kiralamanın maliyeti çok farklı. Öyleyse, Moskova’da kiralık bir “odnushka” kiracıları, Soçi’de – 25 bin ruble, sonra St.Petersburg’da – 17 bin, Saratov – 11 bin ortalama 31 bin ruble (Nisan 2012 için RosRielt gayrimenkulüne göre) ödemek zorunda kalacaklar. , Omsk – 10 bin ve Cheboksary’de sadece 7 bin ruble.

Rus deneyimi, mobilya ve ev aletleri olmadan bir daire kiralamanın en karlı olduğunu göstermektedir (elbette, bu durumda, taşınırken sorunlar ortaya çıkar, ancak “boş” bir dairenin maliyeti çok daha düşüktür). Kiracılar genellikle en avantajlı teklifleri emlak acenteleri aracılığıyla değil (aynı zamanda hizmetleri için ödeme gerektirir), ancak arkadaşları aracılığıyla bulurlar ve ev sahiplerinin kendileri mülklerini arkadaşlarına veya yakın birinin tavsiyesi üzerine emanet etmeyi tercih eder..

En iyi kiralama seçenekleri, yeni bir binadaki bir dairenin alıcısının bunu uzun süre sağladığı durumları içerir. Bu tür davalar nadir olmaktan çok uzaktır, belki de yeni mal sahibi, ortaya çıkan ve hemen daireyi kiralamak için planlanan mevcut fonlara karlı bir şekilde yatırım yapmaya karar vermiştir veya aile koşulları değişmiştir. Nedenin ne olduğu o kadar önemli değil – beklenmedik bir miras, başarısız bir düğün veya başka bir şehre taşınmak, ancak boş bir daire boş olmamalı, mal sahibi karar verir ve kiracı aramaya başlar. Küçük kasabalarda, bu tür daireler nadir değildir ve hatta “saçma” bir kirada, elektrik faturalarından biraz daha yüksektir. Bu tür bir kiralama, nihayetinde hem kiracıların kendileri hem de evinin emin ellerde olduğundan emin olan kiracı için faydalıdır..

Yine de, kiracılar hareket özgürlüğünü kısıtlamayan tanıdıklarından bir daire kiralasalar bile, ücretlerini yalnızca kullanım ücretlerinde artış olması durumunda artırırlar ve kira süresi çok uzundur – “çocuklar büyüyene ve konut ihtiyacı kalmayana kadar” kiralanan daire yabancı kalır ve örneğin, büyük onarımların yapılması, mal sahibi ile koordine edilmelidir..

İşlemin tarafları – ev sahibi ve kiracı önceden tanıdık değilse ve ev sahibi geçici kiracının her adımını kontrol etmeye çalışırsa, örneğin evcil hayvan bulundurmayı yasaklarsa çok daha fazla sorun ortaya çıkar. Ek olarak, kira tutarının kesin olarak belirtildiği resmi bir kira sözleşmesi yapılmamışsa, kiracılar herhangi bir zamanda çok hoş olmayan bir sürpriz bekleyebilir – aylık ödemelerde bir artış. Ve mal sahipleri de istedikleri zaman kiralık bir daireden “talepte bulunabilir” (kiracıya yeni bir ev aramak için en az bir ay süre vermesi resmi olarak kabul edilmesine rağmen).

Mortgage: avantajlar, faydalar ve riskler

Uzmanlara göre, ülkemizde mortgage kredisi piyasası çok genç ve henüz yirmi yılı bile yok, bu yüzden hala gelişiyor ve gelişiyor. Sonuçlar, dedikleri gibi, halihazırda “belirgindir” – bir ipotek kredisi koşullarında daire satın almak için yapılan işlemlerin sayısı yıllar içinde on kat arttı ve banka kredileri oranları istikrarlı bir şekilde (oldukça yavaş da olsa) düşüyor.

Bugün Rusya’da ortalama ipotek oranı% 11,8-12,2’dir. Ülkede metrekare başına maliyet, şehre bağlı olarak büyük ölçüde farklılık gösterir ve kiralık konut piyasasındaki durumla oldukça uyumludur. Yani, Moskova’da 1 metrekarelik konut gayrimenkulü için ortalama olarak, Soçi’de – 100 bin, St.Petersburg’da – 85 bin, Moskova bölgesinde – 70 bin, Ufa’da – 53 bin ve Saratov’da yaklaşık 160 bin ruble ödemek zorunda kalacaksınız – sadece 32 bin ruble.

İpotek ödemelerini bir daire kiralamak için yapılan ödemelerle karşılaştırmak için çevrimiçi bir hesap makinesi kullanabilir (şimdi büyük bir bankanın hemen hemen her web sitesinde benzerleri var) veya kendiniz basit hesaplamalar yapabilirsiniz..

Örneğin, Moskova’da 40 metrekarelik bir alana sahip küçük, tek odalı bir daireyi ele alalım – 160 bin ruble * 40 = 6,4 milyon ruble. Mevcut ortalama banka oranını alalım – yılda% 12, uygun şartlarda kredi aldığımızı hayal edin – 20 yıllık bir süre için ve hatta ilk ödeme olmadan ve aylık 70.469 ruble (eşit ödemeler) ödeme alacağız. Farklı ödemeler durumunda, aylık ödemelerin miktarı 90.666 ruble’den “başlar” ve ipotek kredisinin 20. yılının sonunda ayda 26.933 rubleye düşürülür..

Moskova’daki ortalama kira (hatırlayın – 31 bin ruble) hesaba katıldığında, başkentte bir “odnushka” kiralamak artık kesinlikle krediyle satın almaktan çok daha karlı..

Örneğin, önerilen Rus şehirlerinin en ucuz olanı Saratov’da, resim elbette biraz farklı olacak. Burada 40 “kare” alana sahip aynı tek odalı daire için sadece 40 * 32 bin ruble = 1,28 milyon ruble ödemek zorunda kalacaksınız. Bir ipotek kredisinin aynı, oldukça hafif şartlarını alalım – 20 yıllık bir süre için peşinat yok ve bankanın oranı% 12 ve aylık 14.093 ruble ödeme alıyoruz. Ancak Saratov’daki kira, hatırladığımız gibi sadece 11 bin ruble, dolayısıyla burada da ipotek ekonomik açıdan daha avantajlı bir çözüm haline gelmedi..

Yani, kiralık konutla eşit bir şekilde rekabet edebilmek için, ipoteklerin en az 30 yıl boyunca sağlanması ve kredilerdeki banka faiz oranlarının yıllık% 5’i geçmemesi gerekir (bu arada, Vladimir Putin tarafından çok uzun zaman önce vaat edilmemiştir). Ancak o zaman Saratov’daki “odnushka” için aylık ipotek ödemeleri 6.871 rubleye ve Moskova’da – 34.356 rubleye, yani kira ödemeleriyle rekabet edebilecekler..

Ve her durumda, 20-30 yıllık bir kredi süresi için bir ipotek için, oldukça önemli miktarda fazla ödeme yapılır, bu da dairenin maliyetinin 50’sine, hatta% 100’üne ulaşabilir..

Ancak, bunların hepsi sadece rakamlardan ibarettir, ipotekle bir daire satın almak genellikle bir ev kiralamaktan daha uzun vadeli bir projedir – en az 10-15 yıl için tasarlanmış bir daire veya ev için bir kira sözleşmesi hayal etmek oldukça zordur. Ek olarak, ipotek oranları yalnızca bir kez belirlenir – sözleşmenin imzalanması sırasında ve çoğu zaman sabitlenir, böylece aylık taksitte beklenmedik ve haksız bir artış şeklinde hoş olmayan sürprizler alıcıları tehdit etmez. Ve tabii ki, onarım işinin tüm aşamalarını banka ile koordine etmeye, ailede ortaya çıkan köpeği rapor etmeye vb. Gerek yoktur..

Ayrıca ülkemizde konut maliyetinin giderek arttığı biliniyor ki bu da ipotek yaptıran alıcılar için faydalı ve kiracılar için sorun haline gelebiliyor..

Sonuç

Böyle bir karşılaştırma, bir daire ve ipoteğin kiralanmasının kendi avantajları ve dezavantajlarına sahip olduğunu açıkça göstermektedir, yani kesin – her şey, sadece kiralık konut, peki, bu ipotek yapılamaz ve bunun tersi de geçerlidir..

Görünüşe göre konut sorununu çözmek için her iki seçeneğin de var olma ve hedef kitlelerini sağlama hakkı var. Dairelerin daha çok rahat insanlar tarafından kiralandığı açıktır – öğrenciler, yabancı bir şehre para kazanmak için gelen vatandaşlar, birlikte yaşamaya yeni başlamış ve henüz çocuğu olmayan gençler vb. Ancak uzun süredir evli çiftler için, çocuklarla ve yıllar boyunca biriken mülklerle yüklenenler için, kiralık dairelerde “dolaşmak” neredeyse kabul edilemez bir seçenek, kelimenin tam anlamıyla aşırı bir durumdur (yine de – insanlar yıllarca ve on yıllarca bu şekilde yaşar, çocuklar taşınma, büyüdüklerinde ve “kendilerine” ait olanlar, genellikle de kiralık konutlar edinirler).

Mortgage kredilerinin kiralık konuttan daha karlı bir seçenek haline gelmesinin önündeki temel engel, yüksek kredi oranları, peşinatın varlığı ve kısa kredi vadeleridir. Ülkemizde kredi faiz oranlarındaki düşüş eğilimi devam ederse, genç ailelere tercihli ipotek kredisi sağlama programı nihayet işlemeye başlar, o zaman ipotekler Rus şehirlerinde kiralık konuttan daha yaygın olma şansına sahip olacak. Kira açıkça lider iken.

Bir daire kiralamak ve bir ipotek kredisi almak arasında bir seçim yaparken, ekonominin istikrarsızlığı, daha sık ekonomik krizler, yüksek maaşlı bir işi kaybetme olasılığı ve diğer öngörülemeyen koşullar, uzun vadeli bir ipoteği bir banka ile oldukça riskli bir işlem haline getirdiğini hatırlamakta fayda var. Öyleyse, kendi daireniz elbette çok havalı ve hoş, ancak kendinizi böylesine arzu edilen bir eviniz olmadan bulmamak için gelir kaynağınızın güvenilirliğinden kesinlikle emin olmanız gerekir..