Bir ofis için bir daire veya gayrimenkulün konut dışı bir fona nasıl aktarılacağı

Dairenizi bir ofise veya perakende alanına dönüştürürseniz, konut emlak kiralamaktan elde edilen kârın çok daha yüksek olabileceği durumlar vardır. Örneğin, Ekim 2014’te Moskova’da, iki odalı bir daire kiralamanın ortalama maliyeti 54.183 ruble idi. Aynı şehirde bir metrekare ofis alanı kiralamanın ortalama maliyeti ise 22.428 ruble. Böylece, bu oranı iki odalı bir dairenin (55-60 metre) ortalama alanıyla çarparak inanılmaz bir rakam elde ediyoruz – bir milyon ruble üzerinde!

Tabii ki, tüm bu hesaplamalar yaklaşık değerlerdir, ancak gayrimenkulünüzün konuttan konut olmayana transferinden elde edilebilecek önemli kar şüphesizdir..

Bir daireyi ofis veya mağazaya dönüştürmek hangi koşullar altında karlı

Her daire, ofis veya dükkan olarak kiracılar arasında popüler olamaz. Birkaç koşul vardır:

• şehirde küçük ticari alan sıkıntısı;
• metroya veya diğer ulaşım kavşağına yakınlık;
• binalara ayrı bir giriş yaratma olasılığı: bu nedenle, yalnızca birinci veya ikinci katlara yerleştirilmelidir (ikinci durumda, yalnızca konut dışı gayrimenkulün dairenin altında olması gerekir);
• dairenin bulunduğu bina sosyal kiralık evlere ait değildir: böyle bir yasak RF LC Madde 22’de düzenlenmiştir..

Prosedür ve gerekli belgeler

Bir daireyi konut dışı bir fona devretmek için gerekli tüm belgeler, sahibi, Konut Fonunun Kullanımına İlişkin İl Dairelerarası Komisyonuna teslim etmekle yükümlüdür. Çeviri için izin verecek olan bu kurumdur..

Gerekli belgelerin çoğunun listesi, Konut Kanunu’nun 23. Maddesi ile belirlenir:

• ev sahibinin mülkünün konut dışı fona devredilmesine ilişkin beyanları;
• konut için tapu belgeleri (asıllar veya noter tasdikli kopyalar);
• gayrimenkul için plan ve teknik pasaport;
• dairenin bulunduğu evin kat planı.
• tesislerin yeniden geliştirilmesi projesi: bu belge çok sayıda yetkili kurum (APU, GorGaz, GorEnergoSbyt ve diğerleri) tarafından onaylanmalıdır. Gayrimenkullerin konut dışı bir fona devri için hizmet veren herhangi bir şirketin web sitesinde kurumların tam bir listesi bulunabilir..

Ayrıca, Konut Kanununun normlarından ve Rusya Federasyonu’nun diğer yasal düzenlemelerinden, mülkleri devretmek için sahiplerinin ek olarak aşağıdaki belgeleri sağlamaları gerektiğini de takip eder:

• Birleşik Devlet Sicilinden, borcun olmadığını ve kayıtlı kişilerin yaşam alanında bulunmadığını gösteren bir sertifika;
• Yeniden yapılanma, büyük onarımlar, yıkım veya acil durum olarak tanınması için listelerde bir evin bulunmadığına dair Bölge Müdürlüğü’ne bildirim.

Sunulan tüm belgeler, Konut Stokunun Kullanımına ilişkin İl Departmanlar Arası Komisyonu’nu tatmin ederse, başvuru sahibi mülkün konut dışı fona devrine ilişkin protokolünden bir alıntı alır..

Ardından, gayrimenkulün yeniden inşası için doğrudan çalışma yapılır, gerekli tüm işlemler imzalanır, envantere ve teknik belgelere değişiklikler girilir ve konut dışı binaların yeni bir mülkiyet belgesi alınır..

Konut dışı bir fona konut transferi prosedürünün “tuzakları”

Bir daireyi bir ofis veya mağazaya dönüştürmedeki en büyük zorluk, evin kiracılarından veya varlık sahibinden (HOA veya konut kooperatifi) yeniden inşası için onay almaktır. Konut Kanunu’nda böyle bir zorunluluk olmamasına rağmen, birçok şehirde belediye yönetmelikleri böyle bir izni gerektirebilir..

Tüm komşuları bir dairenin bir ofis veya dükkana dönüştürülmesini onaylamaya ikna etmek için, sahibinin genellikle çok fazla zaman, çaba ve bazen de para harcaması gerekir. Ve çabalarının başarı ile taçlanacağı da bir gerçek değil. Sonuçta, örneğin, evin etrafında koşuşturan insan kalabalığı ve sürekli gürültüyle dolu bir kafenin altında, tesisler planlanıyorsa, bu kesinlikle sakinlerin öfkesine neden olacaktır..

Yetkili makamlardan tesislerin devri için belgelerin toplanması ve gerekli tüm onayların alınması da çok zaman alır. Bu prosedür aylar hatta yıllar alabilir. Ve bu nedenle, zemin katlardaki birçok daire sahibi, onları konut dışı bir fona devretmeye cesaret edemiyor..

Konut dışı bir fona transferin maliyeti nedir

Gayrimenkulün konut dışı bir fona aktarılmasının tüm maliyetleri kabaca üç bölüme ayrılabilir:

1. Tasarım çalışması, çevirinin en ucuz kısmıdır. Bir tasarım organizasyonunun hizmetlerinin maliyeti kural olarak 10.000 rubleyi geçmez .
2. Hukuki destek – evin sakinlerinden nakil izni de dahil olmak üzere gerekli tüm belgeleri, izinleri ve onayları almak. Moskova’da bu tür hizmetlerin maliyeti 80.000 bin ruble’den başlıyor ve ortalama olarak birkaç yüz bin ruble.
3. Ayrı bir girişin inşası ve binaların yeniden geliştirilmesi en pahalı kısımdır. Bunun maliyeti iki yüz bin ruble’den başlıyor ve bir milyon rubleye kadar çıkabiliyor.

Bir daireyi konut dışı bir fona devretmenin önemli maliyetlerine rağmen, bu prosedürün başarıyla tamamlanmasından sonra, sahibi geride kalmaz. Evrak işlerinden sonra bu tür gayrimenkullerin maliyeti ortalama% 40 artar, bu nedenle kiracı aramak için zaman harcayamazsınız, ancak basitçe satarak sağlam bir kar elde edersiniz..