Bir ajans yardımı olmadan bir daire nasıl satılır

Bir emlak acentesinin katılımıyla veya katılımı olmadan bir işlem pratik olarak aynı şemaya göre gerçekleştirilir. Öyleyse baştan başlayalım.

Diyelim ki satmaya karar verdiğiniz bir daireniz var. Emlak piyasasındaki işlemlerin büyük bir kısmı – yaklaşık% 80 – sözde alternatiftir, dairenizi başka bir tane almak için satmak. Ancak bugün sadece para almak için konut satışı hakkında konuşacağız, çünkü bu prosedür herhangi bir birleşik işleme dahil edilmiştir..

Fırsat değerlendirmesi, istişareler

Bir daire satarken başlamak için ilk şey, en azından mülkü kabaca değerlendirmek, yani maliyeti hakkında bilgi almaktır. En kolay yol, bu tür bilgileri derhal sunan Moskova emlak yayınlarını, örneğin Iz Ruk v Ruki gazetesini incelemektir. Gazetedeki daire fiyatlarının bir gerçek olmadığını, satıcıların istekleri olduğunu unutmayın..

Reklâm

Bir sonraki önemli nokta ise dairenin pazara arz edilmesidir. Mümkün olduğunca çok sayıda potansiyel alıcının bunu bildiğinden emin olmalısınız. Bugün Moskova’da, dairenizle ilgili bilgilerin ücretsiz olarak kabul edileceği, veritabanına girileceği ve tüm potansiyel alıcılara sunulacağı yaklaşık bin küçük ve orta ölçekli emlak acentesi var. Büyük emlak acenteleri, reklam, kayıt ve gerekli belgelerin bir paketinin şirketlerine toplanmasıyla ilgili tüm endişeleri değiştirmeyi içeren özel bir sözleşme yapmayı tercih ederek bu tür bilgileri kabul etmez..

Başka bir yol da, Iz Ruk v Ruki gazetesine veya internette iletişim telefon numaranızla (genellikle ev) bir ilan sunmaktır. Bunun artıları ve eksileri var. Ev telefon numaranızı belirterek, alıcı veya emlak acentesi ile doğrudan temas kurarsınız. Ancak, bu insanlarla doğrudan iletişim kurarken, belirli bir arayanın ne kadar düzgün olduğunu ve gerçek niyetinin ne olduğunu tahmin edemeyeceğinizi unutmayın..

Çoğu, reklam sunumunun düzenliliğine bağlıdır. Daire likit fiyatla listelenmişse ilan haftada en az iki kez yayınlanmalıdır. Dairenin çok hızlı satılması gerekiyorsa – haftada üç kez. Her gün ilan vermek anlamsız.

Gösteri, pazarlık

Geri aramalar başlar, müzakere eder, iletişim kurar, görüşlerin zamanı üzerinde anlaşırsınız. Bu çok dikkatli ele alınmalıdır. Dairenize giren insanları tanımıyorsunuz, bu nedenle değerli eşyalarınızı ve nesneleri öne çıkan yerlerden çıkarmak daha iyidir. Ancak yine de tüm köşeleri ve çatlakları göstermeniz gerekiyor (örneğin, dolabın arkasında duvar kağıdı var mı). Deneyimler, potansiyel bir alıcının yalnızca odaların durumu ve tavanın yüksekliğiyle ilgilendiğini göstermektedir. Odalara beş dakikadan fazla bakabilir, ancak mobilyalı veya yeniden yapılanmalı bir daire satması gerekiyorsa. Böyle bir anlaşma yoksa, ancak mobilyaya ilgi arttıysa, bu anormaldir ve sizi uyarmalıdır.

Diyelim ki bir kişi bir daire satın almayı kabul etti ve satış şartlarını tartışmaya hazır. Pazarlık başlar. Pazarlığa dayanmak için özel bir ifade var. Hemen alıcının şartlarını kabul ederek, hemen kullanılandan daha fazla fiyatta hareket edebileceğinizi göstereceksiniz. Bu temel psikolojidir ve sık sık olur..

Tavsiye: Dairenizi teklif edilen ilk fiyattan hemen almaya karar veren ilk müşteri, biz tavsiye ederiz … satmayın. Daireyi hafife aldığınıza ve ucuza sattığınıza inanmak için sebep var. Yine de, belki de sadece şanslısınız ve bu, bu fiyata bu özel yerde bir daireye ihtiyaç duyan kişi tam olarak budur. Bu da olur.

Alıcı, bir emlak acentesinin bir temsilcisiyle görüntülemeye gelirse, bazı hizmetleri neredeyse ücretsiz olarak alma şansınız vardır. Temsilci sorunlarınızı bir emlak acentesi içinde çözmeye çalışabilir, böylece isteyerek veya istemeyerek belirli bir şirketin hizmetine girersiniz ve bu hizmet için fatura kesebilir. Örneğin, “… durum ciddiden daha fazla, çözmeyi taahhüt ediyoruz ve çok pahalıya mal oluyor” demek. Sunulan koşulları kabul etme veya etmeme hakkına sahipsiniz, hizmetleri reddedebilir ve satışa kendiniz başlayabilirsiniz..

Bir başka ipucu: Bir daire bir acentenin katılımı olmadan satılırsa, satıcıların evdeki alıcılar için evde veya ofiste pazarlık yapması daha iyidir. Bu gibi durumlarda, bir kişinin kendini daha rahat, daha sakin ve kendinden emin hissettiği “kendi” bölgesinin bir unsuru vardır..

Satıcı (alıcı) ile anlaşma

Pek çok satıcı, kelimelerle ifade edilen görünüşte olumlu bir karardan sonra, alıcının daha karlı bir seçenek aramaya devam edebileceğini varsaymadan, bir apartman dairesi reklamını kaldırır. Bu nedenle, bir anlaşmaya vardıktan sonra, satıcılar, dairenizi satın alma yükümlülüğünü güvence altına almak için bir miktar ön ödeme konusunu gündeme getirmelidir..

Alıcılara bu soruyu gündeme getirmemelerini, daha sonraki eylemlerinde özgür olmak için bırakmalarını tavsiye ediyoruz. Doğru, bu durumda, satıcı daha karlı bir müşteri bulursa, beğendiğiniz daireyi “gözden kaçırma” riski vardır..

Sonrasında oldukça hassas bir an var. Diyelim ki alıcının dairenizi satın almak için belirli bir miktar para verdiğini kabul ettiniz. Gelecekte sorun olmaması için nasıl yapılır, nasıl para aktarılır?

Yasal kavramlar vardır: bir mevduat sözleşmesi ve bir avans sözleşmesi. Dairenin satıcısı olarak bir depozito sözleşmesi imzaladıysanız, niyet sözleşmesinin feshinin, yani daireyi bu alıcıya satmayı reddetmenin bazı yaptırımlar gerektirebileceğini anlamalısınız. Hukuki açıdan bakıldığında, “satıcının temerrüdü ve miktarın iki katı tutarında iadesi” olarak okunur. Böylelikle avukatıyla deneyimli ve yetkin bir alıcı sizi kolaylıkla finansal bağımlılığa sokacaktır..

Bir dairenin alıcısı için, adrese, fiyat özelliklerine ve satış şartlarına ek olarak, dairenin yasal (ekstresi) ve fiziksel serbest bırakılma şartlarını şart koşmayı unutmamak gerekir. Fiziksel kurtuluş, eşyaların ve mobilyaların ondan uzaklaştırılmasıdır. Şartlar öngörülmemişse, alıcı genellikle noter belgesini imzaladıktan hemen sonra dairenin serbest bırakılması konusunda ısrar eder..

Kontrol etmek, anlaşma hazırlamak, belgeleri toplamak

Tüm evraklar hazırlandıktan ve daire için ön ödeme kabul edildikten sonra, işlemi hazırlama prosedürü başlar. Eksiksiz bir belge setini toplamak satıcıların sorumluluğundadır. Bu, tüm örnekleri gözden geçirme ve – belirli bir zaman çerçevesi içinde – gerekli belgeleri elde etme ihtiyacı anlamına gelir. Bu oldukça karmaşık bir prosedür..

Bir daire satmak için, aşağıdaki belgelere sahip olmanız gerekir:

1. Daire edinme yöntemine bağlı olarak tapu belgeleri, örneğin: Devir sözleşmesi, Konutun mülkiyet belgesi, Ödenen hisse ile ilgili konut kooperatifi belgesi, BTI tescil belgesi, Miras hakkı belgesi, satış sözleşmeleri, bağış, takas, kira, mahkeme kararı. Daireye ait evraklar kaybolursa, Kayıt Komitesi tarafından verilen sicilden bir alıntıya göre konut satılabilir. Doğru, bu durumda, teorik olarak en azından her gün bir özün alınabileceği akılda tutulmalıdır. Yani, peşin ödemenizi kabul eden satıcının dairesini yarın başka bir alıcıya satacağı bir durum mümkündür. Bu nedenle bu durumda kayıplarınızı en aza indirgemek için 100-200 $ ‘dan fazla peşin ödeme yapmamanızı tavsiye ederiz..

2. BTI’da aşağıdakilerin alınması gereklidir: bir sertifika (1 ay süreyle geçerli 11-A formu); kat planı, açıklama (1 yıl geçerli).

Bu kağıtları toplamak için, başlık belgelerinin asıllarına, pasaportunuza ve yaklaşık 150 rubleye ihtiyacınız olacak..

3. PRUE’de şunları yapmanız gerekir:

– ev kitabından bir alıntı – pasaport ofisinde;
– finansal ve kişisel hesabın bir kopyası ve kira borçlarının bulunmadığına dair bir sertifika – muhasebe departmanında.
Tüm bu sertifikalar 1 ay geçerlidir. Bunları almak için kiralık bir kitap, pasaport veya vekaletname gerekir (sahibi değilseniz).

4. Eşin (sırasıyla satıcı veya alıcının) bir daireyi yabancılaştırmak (satın almak) için noter tasdikli onayı.

5. İşleme küçük çocuklar dahilse, vesayet ve vesayet makamlarının izni.

6. Daire hediye olarak veya miras yoluyla alınmışsa veya Moskova bölgesinde bulunuyorsa, vergi dairesinden alınan sertifikalar.

7. Daire 03/01/96 tarihinden sonra devredilmişse devir tapusu.

Yukarıdaki tüm belgeler toplandıktan sonra, söz konusu tüm alanların adlarının, adreslerinin, tarihlerinin, imzalarının ve bunların transkriptlerinin tutarlılığını, boyutlarını kontrol etmek zorunludur. Bugüne kadar, sadece olabilecek bir daire için yaklaşık 20-22 tür tapu belgesi saydık. Vurguluyorum – 2 değil, 5 değil, 8 değil, 22! Bu nedenle, bu aşamada yasal tavsiye almanızı şiddetle tavsiye ederiz. Bir dairenin alıcıları – bu belgelerin yasanın gerekliliklerine nasıl uyduğunu anlamak için. Satıcıya – belirtilen süre içinde daireyi satmanın mümkün olduğundan emin olmak için. Çoğu zaman, satıcının işlem için yeterli belgeye sahip olduğuna inanan, kayıt için açıkça kararlaştırılan son tarihler altında bir depozito aldığında, ancak bunlara dayanamadığında bir durum ortaya çıkar. Aniden mal sahiplerinden birinin öldüğü ve mirasın açılmadığı, çünkü insanlar bunun gereksiz olduğunu düşündüğü ortaya çıktı. Sonuç olarak, böyle bir daire, tüm yasal formaliteler yerine getirilmeden satılamaz..

Banka, noter, sicil

Ancak, varsayalım ki, apartman dairesi için tüm belgeler sıralı ve karşılıklı yerleşim konularını, bunların nerede ve nasıl yapılacağını tartışmanın zamanı geldi. En yaygın yol, alıcı adına kayıtlı bir apartman satın alma sözleşmesi kapsamında bir kasa aracılığıyla ödeme yapmaktır. Banka seçerken çok dikkatli olmanızı tavsiye ederiz. Alıcı, parasının orada tutulduğunu ve yönetim kurulu başkanının en yakın arkadaşı olduğunu iddia ederek belirli bir banka teklif ederse, bu seçeneği kabul etmemenizi öneririz. Bu durumda, müşterinin pozisyonunun her türlü suistimali oldukça kabul edilebilir. Her iki tarafa da uygun tarafsız bir bölge olmalı. Bu nedenle, depozitonun devri (veya teslim alınması) sırasında bile, karşılıklı uzlaşma konusu önceden tartışılmalıdır..

Parayı yatırdıktan sonra, sözleşmelerin yürütülmesini (isteğiniz üzerine) noter tasdik ettirmeniz veya devlet tescili için derhal belgeleri göndermeniz gerekecektir..

Yasal ve fiziksel muafiyet, kabul belgesi

Sonunda devletin hak tescili sertifikalarına sahip bir dairenin satışı ve satın alınması için kayıtlı sözleşmeler aldığınızda, dairenin yasal (kayıt silme) ve fiziksel (eşyaların kaldırılması) serbest bırakılması gerekecektir. Ve yasaya göre dairenin transferinden önce paranın geciktirilmesi konusunda anlaşmadıysanız (anahtarların daireye ve faturalar kitaplarına devredilmesi sırasında basit bir şekilde yazılmıştır), süreci kontrol etmeniz sizin için sorunlu olacaktır..

Bunlar, genel anlamda bir daire alırken veya satarken uyulması gereken temel kurallardır. Tavsiyemiz ve isteklerimiz konusunda ciddiyseniz, ilgili belgelerin kaydı ve hazırlanması için prosedürü dikkatlice inceleyin, işleme güvenle devam edebilirsiniz. Ve herhangi bir sorunuz varsa, lütfen bizimle iletişime geçin. Şirketimiz düzenli olarak gayrimenkul konularında halka yönelik ücretsiz seminerler düzenlemektedir (bu sayıdaki materyallere bakınız) ve Moskova’da yüzden fazla danışma merkezine sahiptir.