Beş katlı binalar için yıkım programı

Moskova hükümetinin beş katlı binaların yıkılmasına yönelik programı bir takım sorunlarla karşı karşıya kalabilir. 2010 yılına kadar hesaplanan beş katlı fonun yeniden inşası programının bir parçası olarak, Moskova yetkilileri yaklaşık 6 milyon metrekareyi yıkmayı planlıyor. m harap konut. Bununla birlikte, bir dizi büyük geliştiricinin büyük ölçekli yatırım sözleşmelerine olan ilgisine rağmen, geliştiriciler, müteakip geliştirme için arsaların konumuna ve inşa edilen evlerin sınıfına giderek daha fazla önem veriyorlar. Uzmanlara göre, programın uygulanmasıyla ilgili sorunlar, özellikle “prestijli olmayan” Doğu ve Güneydoğu bölgelerinde olmak üzere bir dizi nesnede ortaya çıkabilir..

Beş katlı hikaye

Moskova’daki beş katlı panel konut stoğunun büyük çaplı yeniden inşasının başlangıcı, 1995’te Moskova hükümetinin buna uygun bir kararnamesiyle atıldı. Ancak Moskova hükümetinin 20 Ocak 1998 tarihli “Şehrin beş katlı ve harap haldeki konut stokunun 2000 yılına kadar yeniden inşasının ilerlemesi üzerine” kararı, beş katlı binaların yeniden inşası için çalışma stratejisini ve taktiklerini belirleyen temel belge oldu. Sonuç olarak, zaten 1998’de 335,7 bin metrekare yıkıldı. 5 katlı panel evler m ve 933,5 bin metrekare devreye alındı. m yeni yerleşim alanı.

1998 yılında 6 binden fazla aile yıkılan binalardan taşındı. Aynı zamanda 1997-98 döneminde yatırım sözleşmeleri kapsamında şehrin payı% 29’dan% 32’ye yükseldi..

O zamandan beri, program çerçevesinde, Moskova hükümeti yeniden yapılanma hacmini artırmak için bir dizi emir aldı ve geçen yılın yazında, 2010 yılına kadar beş katlı fonun yeniden inşası için bir program ortaya çıktı. Novaya Ploshchad şirketine göre, 2000’den 2010’a kadar 6 milyon metrekarelik beş katlı bir panel konut stoğunun yıkılması planlanıyor. m.

MIAN-Development CJSC’nin inşaat projeleri başkanı Erast Zhiryakov’a göre, öncelikle 25 yıllık hizmet ömrü dolan “Kruşçevler” paneli yıkılacak..

Buna ek olarak, zorunlu yeniden yerleşim nedeniyle, “daha genç” beş katlı binalar da yıkıldı. Böyle bir durum, örneğin, Üçüncü Taşıma Halkası’nın şantiyelerinde ve şehrin stratejik görevlerinin çözüldüğü alanlarda gelişti. Zhiryakov, “Şehrin gelişimini engelleyen binalar yıkılıyor” diyor.

Novaya Ploschad’ın analitik departmanı başkanı Dmitry Popov’a göre, program şu anda en aktif olarak beş katlı binalar yerine geliştiricinin elit konut ve iş sınıfı evler inşa etme fırsatına sahip olduğu alanlarda gelişiyor. “En parlak örnek, uzun yıllardır” Kvartal “şirketi tarafından satılan” Leninsky’deki Kvartal “dir..

Ancak ücra yerleşim bölgelerinde, özellikle yeniden yapılanmanın karlılığının çok daha düşük olduğu en az prestijli Güneydoğu ve Doğu bölgelerinde, beş katlı binaların yıkılmasının uygulanmasında sorunlar oldukça muhtemeldir “, – Dmitry Popov tahmin ediyor.

Geliştiricilerin kaprisleri

Geliştiriciler için, yeniden yapılanma projelerine katılım, yeni bölgeler geliştirme, yollar inşa etme ve yeni iletişim maliyetleri nedeniyle ekonomik olarak kârsız olabilir. Lüks gayrimenkul departmanı başkanı Penny, “Her bir özel örnek ayrı ayrı ele alınmalıdır, ancak ticari açıdan bakıldığında, beş katlı bir fonun yeniden inşası için yapılan yatırım sözleşmeleri, geliştiriciye hala süper kâr getirmiyor, bunun yerine küçük bir şirketin pazara girmesi ve adını” aydınlatması “için bir fırsat” diyor lüks gayrimenkul departmanı başkanı Penny Lane Realty Alexander Ziminsky.

Bununla birlikte, beş katlı fonun yeniden inşasına yönelik projelerin çoğu büyük geliştiriciler tarafından uygulanmaktadır: GK PIK, Glavmosstroy, DSK-1 ve SU-155, kendi panel üretim tesislerine sahip olmayan MFS-6 ve MSM-5 gibi şirketlerin katılımıyla. Yeniden yerleşim ve yıkım “Kvartal”, “Don-Stroy”, “Krost” ve diğerleri tarafından gerçekleştiriliyor..

“Yenileme projeleri öncelikle kendi inşaat kaynakları ile ciddi yatırımcıları cezbetmektedir. Bu tür hacimler ancak oldukça büyük şirketler için mümkündür, çünkü önemli yatırımlardan bahsediyoruz. Sonuçta, bu sadece bir ev inşa etmek değil, aynı zamanda yıkım, inşaat ve sakinlerin yeniden yerleşim organizasyonunu içeren bir proje, – Erast Zhiryakov diyor. Şirketler grubunun genel müdür yardımcısı, “Bir geliştirici için, bu tür projelerin uygulanması,” bütçe için çalışmak “, yani her zaman zamanında gelen” kısa “paralar için bir fırsattır. Ayrıca, bunlar artık kimsenin reddetmediği ek hacimlerdir.” SU-155, inşaat departmanı yöneticisi Valery Grachev.

Bununla birlikte, ona göre, genellikle geliştiriciler için yatırım sözleşmelerinin basitçe kârsız hale geldiği durumlar vardır, “örneğin, nesnelerin konumu gelecekteki kiracılar için çekici değildir veya karmaşık mühendisliğin pahalı bir şekilde döşenmesini gerektirir.”.

Ana motifler

Genel olarak, geliştirici için, projenin maliyetini ve karlılığını hesaplamada ana belirleyici faktör, hacmidir: işgal edilen alanların artmasıyla projenin genel karlılığı da büyür. Bu nedenle geliştiriciler, onlarca evin bloklarının yeniden inşası ile büyük ölçekli projelere çekilmektedir. Dmitry Popov, “Bu aynı zamanda, beş katlı bir fonun yeniden inşası için yükümlülüklerin bir kural olarak, toplam yatırım hacminin% 50-60’ına denk gelmesi, dolayısıyla şirketin karının yeniden yapılanma hacmindeki artışla orantılı olarak artmasıyla da açıklanmaktadır,” diye ekliyor Dmitry Popov.

Bu nedenle, bugün piyasada en ilginç olanı, Merkezi İdari Bölge’deki (CAD) ve yüksek katlı iş sınıfı binalar inşa etme olasılığının olduğu alanlardaki yatırım sözleşmeleridir. Alan oranındaki geliştiricinin yararı, boşalan sitenin yeteneklerine bağlıdır: kat sayısında herhangi bir kısıtlama olmayan yerleşim alanları için 1: 3’ten, daha sonra elit konutların inşası ile Merkezi İdari Bölge için 1: 1 veya daha azına. Ek olarak, şehrin asgari payına sahip yatırım sözleşmeleri, geliştiriciler arasında büyük talep görmekte olup, bunların her bir projede hacmi düzenleyici belgeler tarafından belirlenir. “Örneğin, bazı durumlarda, yeniden yerleştirilen her ikamet eden için, şehir, hissesinin 25 m2’sini yatırımcıya tahsis etmiştir. Diğerlerinde, geliştirici tarafından gerçekleştirilen yeniden yerleşim uygulaması şehrin payını karşılamıştır..

Ancak, yeniden yerleşimden sonra şehrin geliştiriciye borçlu kaldığı bilinen durumlar da var, bunun sonucunda ikincisi başka alanlarda inşaat alanları aldı “- diyor Erast Zhiryakov. Merkezi İdari Bölge’de daha sonra lüks konut inşaatı.

Yeniden yerleşim sorunu

Genellikle, kiracıların yeniden yerleştirilmesi “dalga” yöntemiyle gerçekleştirilir: ilk olarak, ilk beş katlı binanın taşınacağı bir “başlangıç” evi inşa edilir, ardından yeniden yerleştirilen bina yıkılır ve yerine ikinci bir ev inşa edilir. Yıkım için daha fazla beş katlı bina öngörülüyorsa, bu da bir başlangıç ​​noktası olabilir, ancak yeniden yapılanma son aşamadaysa, zaten ticari bir bina olabilir. “Kiracıları aynı bölgedeki bir ‘başlangıç’ evine yerleştirmeden önce, kural olarak, uzak bölgelere taşınmak için girişimlerde bulunulur – şimdi Kozhukhovo bu tür amaçlar için aktif olarak kullanılmaktadır. Yeniden yerleştirilen bölgede daha fazla sayıda yeni alan nasıl ticari hale gelecek “, – diyor Dmitry Popov.

Ancak, yeniden yerleşim sorununun her zaman kendine özgü bir çözümü vardır. Şehrin katıldığı projelerden bahsediyorsak, idari kaynak geliştiricinin bu sorunu olabildiğince verimli bir şekilde çözmesine izin verdiği için sakinleri yeniden yerleştirmek çok daha kolaydır. Bununla birlikte, yeniden yerleşimin yalnızca müteahhit tarafından gerçekleştirildiği durumlarda, yerleşim sorunlarının sadece sakinlerle değil, aynı zamanda şehirle de çözülmesi gerekir. “Genellikle, sözleşmeler devlet üniter teşebbüsleriyle (örneğin” Mospereselenie “) yapılır, yani şehir yeniden yerleşimde yer alır.

Böyle bir çözüm, kiracıların yeniden yerleştirilmesi şartıyla etkilidir. Ev sahiplerinin durumu çok daha karmaşık çünkü idari yöntemler onlar için geçerli değil, “diyor Erast Zhiryakov.

MIAN Emlak Ajansı Khaya Pleshitskaya’nın hukuk sektörünün başkanına göre, yıkım amaçlı evlerin sakinleri bir daire değil, parasal tazminat alma şansına sahipler. “Bu uygulama çok popüler değil, ancak Konut Kanunu’nun 32. maddesine göre bir konutun itfa bedeli, şartlar ve diğer itfa koşulları konut sahibi ile yapılan bir anlaşma ile belirlenir. Yani teorik olarak sözleşmedeki tutar bir dairenin piyasa fiyatından bile yüksek olabilir. ve tüm ek tazminatlar değerlendirilir.Anlaşmaya varılmazsa, konu mahkemede değerlendirilir..

Ancak, sürecin olası süresi hesaba katıldığında, dava geliştirici için karlı değildir, bu nedenle çoğu durumda taraflar kendi aralarında anlaşırlar, “diye özetliyor Pleshitskaya.