Beş katlı bir binanın yıkılmasından nasıl para kazanılır?

Beş katlı binalarda daireler — İlk bakışta, ürün çirkin: küçük, sıkışık, birçok ortak problemle (ortak banyo, asansör ve çöp kanalı eksik). Ancak bu konuta olan talep istikrarlı ve istikrarlı olmaya devam ediyor. Dahası, bu tür daireler sadece daha iyi bir şey için yeterli parası olmayanlar tarafından değil, aynı zamanda özel yatırımcılar tarafından da satın alınmaktadır. Pazarın bu sektörünün karlılık açısından lüks konut ile karşılaştırılabilir olduğunu gördük. Doğru, riskler çok daha yüksek.

Yıkım bekleniyor

Şehir yetkilileri, Moskova’nın birkaç yıl içinde beş katlı binalardan tamamen kurtulacağına söz veriyor. Daha şimdiden, yeşil avluları olan eski panel evler ve girişlerde yaşlı kadınlar, yeni monolitik binalar için bölgeyi serbest bırakıyor. Bununla birlikte, Kruşçevler ikincil konut piyasasında hala oldukça geniş bir şekilde temsil edilmektedir: başkentteki daireler için ikincil pazardaki arzlarının hacmi neredeyse diğer konut türlerinin arzını aşıyor. Beş katlı binaların potansiyel alıcıların gözünde temel avantajının, her zaman iyi panellere ve hatta daha monolitik evlere kıyasla görece ucuzlukları olduğu ve kalmaya devam ettiği açıktır; tüketici niteliklerinde beş katlı binaları birkaç kez geride bırakan modern yeni binalardan bahsetmeye bile gerek yok. Bununla birlikte, resmi olarak yıkım amaçlı olan evlerdeki daireler kiraya verilir, satılır ve satın alınır. Ancak alıcıların ilgisini çeken sadece bu konutun ucuzluğu mu? Belki de özel yatırımcıların gizli bir hesabı vardır.

Küçük bir hikaye ile başlayalım – aynısı tam anlamıyla herhangi bir Moskova Kruşçev’in sakinleri tarafından da anlatılabilir. Alexandra Nikolaevna Ivanova, kocasıyla Shchelkovskaya metro istasyonundan on dakika uzaklıkta yepyeni bir beş katlı binanın birinci katındaki bir daireye taşındığından beri 30 yıldır 9. Parkovaya Caddesi’nde yaşıyor. Ve çevrelerindeki yeşil avlular asil yatırımcıların hediyesi değil, sakinlerin faaliyetlerinin sonucudur. Alexandra Nikolaevna, “Biz gençtik, aktiftik,” diyor. “Subbotniklerde, tüm bahçeler ağaçlarla kaplıydı. Artık akçaağaçlar ve huş ağaçları çatılarla aynı hizada.” Alexandra Nikolaevna’nın dairesi uzun süredir büyük onarımlara ihtiyaç duyuyor. Borular durmadan tıkanıyor, zeminler çürüyor, pencere çerçeveleri kuru. Torunlara ve yeğenlere dönülebilir. Ama Alexandra Nikolaevna istemiyor.

“Ev yıkılacaksa neden onarım için para harcanıyor?” Diyor ve ekliyor: “Bütün sakinler yıkımdan bahsediyor. Bunun ne zaman olacağı tam olarak bilinmiyor. Ancak herkes bir veya iki yıl boyunca bizim bölgemizde beş katlı bina olmayacağını biliyor. Öyleyse, neden bir apartman dairesinde para israf edesiniz? ”

Alexandra Nikolaevna’nın yeğeni Natalia da aynı görüşte. 11. Parkova Caddesi’nde duvar kağıdını yeniden yapıştırdı. Daha fazla para harcamak yazık. Doğru, zaman zaman bir şeyleri yamalamanız gerekir: ev eskidir – bir şey veya başka bir şey sürekli olarak kötüleşir. Hatta bazen Natalya şunu bile düşünüyor: belki satmak? Ancak, üç odalı apartman dairesi için yardım edeceği miktar için, Moskova Çevre Yolu dışına çıkmazsanız, yalnızca bir “kopek parçası” satın alabilirsiniz. İşte söz verilen yeniden yerleşim için bekliyor.

Aynı düşünceler, Moskova’daki yüzlerce beş katlı binanın sakinlerini bırakmıyor. Bugün bunların en büyük sayısı Moskova’nın kuzey (“Rechnoy Vokzal”), güneybatı (“Profsoyuznaya”, Cheryomushki) ve güneydoğuda (“Tekstilshchiki”) yoğunlaşmıştır..

Ek ücret karşılığında değişim

Beş katlı ve harap olmuş konutların yıkılması programı, 2 Temmuz 2002’de Moskova hükümetinin bir kararnamesiyle onaylandı. Bugüne kadar, başkentin Orta ve Güney bölgelerinde neredeyse beş katlı bina kalmadı, Yugo-Vostochny 2008’de “khrushcheb’lerden”, Vostochny ve Kuzeydoğu – 2009’da ve Kuzey, Güney-Batı ve Zelenogradsky’den kurtarılacak – 2010’da.

Dahası, Moskova’daki beş katlı binaların yıkılmasına yönelik programın gerçekten uygulandığına dikkat edilmelidir. Ve söz verilene inanmak oldukça olasıdır. Böylece, Moskova’daki herhangi bir beş katlı bina yıkılmaya mahkumdur. Tek soru zamanlama.

eğlence burada başlıyor. İşin garibi, Moskova’daki beş katlı binalardaki daireler zamanla daha pahalı hale geliyor. Onlar için fiyat sadece bölgeye değil, aynı zamanda yıkım süresine de bağlı. “Ölümcül hat” a ne kadar yakınsa, o kadar pahalıdır. Uzmanlara göre, yıkım tarihinin kesin olarak bilindiği beş katlı bir binada bir dairenin maliyeti en az% 10 artıyor. Ve bugün bu tür dairelerin ikincil emlak piyasasındaki payı o kadar küçük değil – yaklaşık% 18.

“Ölüme mahkum” daire alıcıları kabaca iki kategoriye ayrılabilir. İlk grup, konutun temel avantajı ucuzluğu olan insanları içerir. Moskova’da ucuz bir yaşam alanı satın almak isteyenler için beş katlı binalar ideal bir seçenektir: 90-120 bin dolara, metrodan kabul edilebilir bir mesafede “tek odalı” veya hatta “iki katlı” bir daire arayabilirsiniz. Modern Moskova için bu kadar düşük fiyatların birçok nedeni var, iki ana sebebi seçeceğiz. Bu daireler çok rahatsız edici ve küçüktür. Ancak, büyük ölçüde küçük alanlarından dolayı ucuzdurlar, çünkü çoğu durumda başkentteki bir dairenin mutlak maliyeti, metrekare sayısının belirli bir kavramsal maliyetle çarpılmasıyla hesaplanır..

Diğer bir alıcı kategorisi de özel yatırımcılardır. Uzun menzilli bir kapsamları var: Kruşçev’de sahipsiz, ucuz bir dairenin bir veya iki yıl içinde yeni konutlara dönüşeceğini ve bunun çok daha pahalı olacağını biliyorlar. Nitekim, yıkılan evdeki yaşam alanının sahibi, istediği zaman bunun için para veya metrekare olarak tazminat alabilir. İlk durumda, dairenin maliyeti piyasa fiyatı artı yeni bir ev satın alma ve taşınmayla ilgili tüm maliyetlerin maliyeti (yeni bir daire aramak için ödemek zorunda kalacak bir emlak şirketinin komisyonu, taşınan ücretler, vb.).

Bir kişi “ayni” tazminatı seçerse, o zaman yeni Konut Kanunu ve “Yaşam alanlarını terk edenler için Moskova şehrinin garantileri” yasasına uygun olarak, yıkıma yönelik evle aynı bölgede bir daire verilir. İstisnalar Zelenograd ve Merkezi İdari Bölge’dir: içlerinde daireler ilçe içinde verilmektedir. Bununla birlikte, şehrin orta kesiminin sakinleri için hiç de fena değil: Merkezi İdare Bölgesi’nin her yerinde bir metrekarelik yol.

Yerleşimci için en iyi bölüm, sağlanan dairede, kişinin kaybettiği kadar odası olması gerektiğidir. Ayrıca, karşılık gelen oda sayısı gereksinimi, hiçbir şekilde dairenin gerçek boyutuna ve yerleşim düzenine bağlı değildir. Açıkça görülüyor ki, göçmenlerin çoğu kayda değer şekilde çekim yapıyor. Karşılaştırma için: Eski evlerde tek odalı bir dairenin standart büyüklüğü 30-32 m2’dir. m, iki odalı – 45-50 m2 m Modern yeni ekonomi sınıfı binalarda, “odnushki” nin ortalama büyüklüğü – 40-45 metrekare. m, “kopek parçası” – 55-70 metrekare. Yani, iyi becerilere sahip ve gerekli içeriden bilgi sahibi deneyimli bir yatırımcı, yıkılmış beş katlı bir binada zamanında (yani, hükümlü evde satış kapanmadan önce) bir daire satın alabilir ve sadece metrekare üzerinden kazanabilir. 10’dan 20’ye kadar çeşitli varyasyonlarda çalışabilirler. Metrekare başına ortalama 4 bin dolar ile çarpın ve yatırımcının garantili aldığı yaklaşık 50-60 bin dolarlık bir miktar elde ederiz..

Ek çekim için, bir kişi ya hiçbir şey ödemiyor ya da ek ücret asgari düzeyde. Şehir aslında bu bölgeyi eski sahibine yaşadığı evi yıkma hakkı için bağışlar. Bu hediye, eski apartman alıcıları için net bir kazanç olur. Kârın büyüklüğünün herhangi bir şekilde dairenin tüketici özelliklerine bağlı olmadığını unutmayın: örneğin birinci kat sakinleri genel olarak yeni daireler alır.

Ve bunun faydası sadece çekimlerde değil. Yeni konut maliyeti a priori eskisinden daha yüksektir. Yeni binalarda en mütevazı tek odalı dairelerin fiyatı yaklaşık 110 bin dolardan başlıyor.Yeni katlar ortaya çıktıkça yeni binaların maliyeti gözümüzün önünde artıyor ve bugünkü istikrara rağmen, uzmanlar yıl sonuna kadar yeni binaların maliyetinde en az% 15 artış öngörüyorlar. Dolayısıyla, dikkatli bir seçenek seçimi ile, böyle bir işlem kısa sürede somut karlar sağlayabilir..

Bugün Kruşçev’de, Shchelkovskaya metro istasyonundan toplu taşıma ile beş dakika uzaklıkta iki odalı bir daireyi 122.000 dolara satın alabilirsiniz. Aynı istasyondan on dakika, bugün yapım aşamasında olan bir binada bir kopek parçasının fiyatı yaklaşık 183.000 dolar. İlkinin alanı 42. metrekare m, ikinci – 72,2 metrekare m.

Riskler ve hesaplamalar

Bu tür bir yatırımın çekiciliğine rağmen, yol boyunca tuzaklar bulunmaktadır. İlk olarak, böyle bir işlemle zamanlamayı kaçırmak kolaydır. Yeni Konut Kanunu, konut sakinlerinin en az bir yıl önceden yıkım konusunda uyarılmasını gerektiriyor. Ancak herkes bilir ki, gerçekliğimizde hukukun gerekleri bazen en öngörülemeyen şekilde kırılır. Emlakçılar, insanların evin yıkılmasından tam anlamıyla bir ay önce tahliye hakkında bilgilendirildikleri gerçeğiyle birden fazla kez uğraşmak zorunda kaldı. Çok basit: Bir yatırımcı bulunur bulunmaz yetkililer acele etmeye başlar. Ancak, bu tür bilgilerin sahibi olmak, ilk bakışta göründüğü kadar zor değildir. Valilik düzeyindeki uzmanlar, herhangi bir şehir programı çerçevesinde binanın acil durum olarak tanınmasına veya yıkıma tabi tutulmasına ilişkin Moskova hükümeti kararnamesinin imzalanmasından önce çeşitli hazırlık tedbirlerinde yer almaktadır. Bunları tanımak, acemi yatırımcılar için faydalı olacaktır. Hizmetleri ucuzdur, bazen restorana ortak geziler yeterlidir. Ve onlardan alınan bilgiler gerçekten çok değerli olabilir. Her şeyi bilen olmasalar da: bürokratik gücün en yüksek kademelerinde bile proje yavaşlatılabilir – süreçten nasibini alan insanlar her yerde çalışıyor ve eğer biri sayıca üstünse, o zaman karar taslağı kaybolabilir. Tesadüfen.

Bu nedenle programlara uyulur, ancak esnektir. Yıkım tarihi hem yaklaşıyor hem de azalıyor. Yani, bir yıl içinde yeni bir daireye taşınacağınız beklentisi haklı olmayabilir ve sızan borular ve taslaklarla birkaç yıl daha savaşmanız gerekecek..

Bu, satın alma aşamasında bile dikkate alınabilse de. Düzenin yalnızca belediye başkanlığının programlarına değil, aynı zamanda bölgenin popülaritesine de bağlı olduğu unutulmamalıdır. Örneğin, Cheryomushki’de yıkım Maryina Roshcha’daki herhangi bir yerden çok daha aktif. Alan geliştiriciler tarafından yeni binalar için talep ediliyorsa, oradaki beş katlı binalar hızla yıkılır..

Bir başka önemli nokta: Bir kişiye tazminat olarak bir apartman, ancak başka bir evi yoksa verilir. Aksi takdirde, parasal tazminat bir “teselli ödülü” olacaktır. Ve kural olarak, bu miktar piyasadaki bir dairenin gerçek maliyetinden kıyaslanamayacak kadar düşüktür. Gerçekte, Moskova tarihinde, bir evin yıkılması için maddi tazminat alma hakkını kullanmaya karar verdiği vakalar henüz olmamıştır. Her halükarda, görüştüğümüz emlakçılar ve avukatlar böyle bir şey hatırlayamazlar. Ve herhangi bir dava emsali bulamadık. Bunun nedeni, bu tazminatı hesaplamak için son derece kararsız prosedürde görülmektedir. Norm yok, “piyasa değerlemesi” kavramı oldukça gevşek. Dört yıl önce, yerleşimcilerden biri şehir merkezindeki üç odalı dairesinin gerçek piyasa değerini sormaya karar verdi ve hatta sadece iki yıl önce yapılan iyi onarımları hesaba kattı. Ancak, güvenebileceği en yüksek miktarın, dairenin toplam alanının metrekaresini başkentteki belirli bir ortalama metrekare başına maliyetle çarparak hesaplanan miktar olduğu açıkça açıklandı. Adam her şeyi doğru anladı ve yeni bir dairenin borcunu aldı.

Son olarak, kaybolan dairenin yerine konması için sağlanan dairenin hala bölgenizde olmaması ihtimali vardır. Vakaların% 90’ında yasaya saygı duyulmaktadır, ancak bir kişiye daha önce yaşadığı yerde olmayan bir daire verildiğinde yine de emsaller vardı. Ve hiçbir mahkeme yardım etmedi. Bu tür durumlar bir istisnadır, ancak hiç kimse bunlardan muaf değildir..

Kayıt ücreti

Yıkıma tabi bir evde bir daire satın alma prosedürü, hala başka bir evde bir daire satın almakla aynı şekilde gerçekleştirilir. Bu durumda kanunla herhangi bir kısıtlama getirilmemiştir. Ancak evin yıkılmasına dair bir kararname çıkarılıp yeniden yerleşim başladığında, bu nesneye ilişkin işlemlerin tescili sona erer. Bu olay geldiğinde tahmin etmek zor. Zamanlama, yalnızca yerel pasaport ofisinin kararına bağlıdır – bu dairelere kaydolmayı hangi noktada durdurur? Bunun için genel olarak belirlenmiş kurallar yoktur. Ve pasaport büroları bunu vaktinden önce yapmaya çalışıyor, aksi takdirde yeniden yerleştirilen evlerin ana sorunuyla yüzleşmek zorundalar – boşanmalarda ve kayıtlı akraba sayısında keskin bir artış. Şehir yetkililerinin temsilcilerinin, boşanmanın hayali olduğunu kanıtlamayı oldukça etkili bir şekilde öğrendiğini ve bir akrabanın kaydının, evdeki kayıt “kapatıldıktan” sonra gerçekleştiğini unutmayın..

Bunun nedeni, Moskova konut mevzuatında böyle bir incelik olması gerçeğidir: beş katlı binaların kiracıları, 10 m2’den daha az olması durumunda yaşam koşullarını iyileştirmek için kayıt yaptırabilirler. Her kayıtlı kiracı için. m yaşam alanı. Ortak daireler için rakam 15 metrekaredir. m. Yeniden yerleşim sırasında bu kiracı kategorisinin sırayla yeni daireler aldığı unutulmamalıdır. Bir apartman dairesinde yaşayan, akrabalık veya mülk belirtileriyle birleşmiş, ancak kendi gelir kaynaklarına, ayrı bir bütçeye sahip olan ve iradelerini ifade ederlerse ayrı bir ekonomiye liderlik eden vatandaşların farklı aileler olarak tanınması da önemlidir. Ve buna göre, konut koşullarında iyileştirmeye ihtiyaç duyanlar olarak ayrı kayda tabidirler. Yani, ebeveynler ve yetişkin çocukları ve aileleri aynı dairede yaşıyorsa, yaşam koşullarını iyileştirmek için bağımsız olarak başvurabilirler. Ayrıca, farklı cinsiyetten yetişkin vatandaşların (eş değillerse) yazılı izni olmadan bir odada konaklaması yasaktır. Moskova şehrinin yasalarına göre bir kişiye ayrılan alan 18 metrekaredir. m. Gerçekte nasıl çalışır? Örneğin, tek odalı bir apartman dairesinde beş katlı bir binada yaşayan ortalama bir aileyi (karı, koca ve onların yetişkin oğulları) ele alalım. Böyle bir aileye iki odalı bir daire verilmelidir. Durumu karmaşıklaştıralım. Oğul evlendi ve karısını ona kaydettirdi. O ve ailesi, yaşam koşullarını iyileştirmek için ayrı ayrı başvurdu. Bu durumda, iki daireye güvenebilirler. Ayrıca acilen bakıma ihtiyacı olan bir büyükanne de reçete ederseniz, o zaman üç tane alabilirsiniz. Muhtemelen daha fazla karmaşıklaştırmaya gerek yoktur, mantık zaten açıktır.

Moskova inşaat kompleksi başkanı Vladimir Resin tarafından defalarca aktarılan örnekten de anlaşılacağı gibi, yıkılacak evlerin yeniden yerleşimiyle ilgilenen belediye konut departmanının temsilcileri bu seçenekle karşılaşmak zorunda kaldılar: Tek odalı bir dairede 14 kiracı kayıtlıydı. Dahası, hepsi tamamen yasal olarak tescil edildi. Buradan çıkan sonuç şudur: Herhangi bir devlet özgürlüğünden yararlanan insan kurnazlığının sınırı yoktur. Ve iki numaralı sonuç: istikrarlı bir pazarda bile fiyatlar yükselmediğinde, ancak birkaç konut kategorisi için azaldığında, mevzuatın inceliklerini bilen ve sorunu dikkatlice inceleyen uzmanlar her zaman iyi para kazanma fırsatına sahiptir. Bu yüzden uzmanlar.