2011 için konut ipoteği kredisi beklentileri

2010 yılında Rusya’daki makroekonomik durumun genel olarak canlanması, konut fiyatlarının istikrar kazanmasına ve gayrimenkul satın alırken kredilerin ana bileşeni olarak ipoteklerin yeniden canlanmasına yol açtı..

2008 ve 2009’daki ipotekle ilgili durum kanatlı bir filmden alıntıyla kısaca açıklanabilirse: “Hasta, diri olmaktan çok ölmüştür …”.

Düşük faiz oranları ve diğer sürprizler

Yeni verilen mortgage kredilerinin faiz oranlarındaki düşüş, yeni borçluların ilgisini çeken ana olay haline geldi. LEVADA Center (Kasım 2010) tarafından yapılan bir araştırmaya göre, yanıt verenlerin% 35’i için ipotek açarken en belirleyici özellik tam olarak düşük faiz oranıydı. İkinci ve üçüncü sırayı kredi vadesine (% 31) ve ilk taksit büyüklüğüne (% 29,5) göre almıştır..

Şubat 2010’da ipotek faiz oranlarında bir düşüş olduğunu duyuran ilk organizasyon, kredi ürün yelpazesinde yıllık% 9 (Novostroyka, vb.) Görünümünü açıklayan Konut İpotek Kredisi Ajansı (AHML) oldu..

Nisan ayında, Sberbank’ın faiz indirimi açıkladığı gibi, Rus finans sisteminin ikonik bir ağırlığı vardı. Sberbank tarafından sağlanan “Mortgage Standard” ve “Mortgage +” kredi programları kapsamında faizler yıl içinde üç kez indirildi. Sberbank perakende kredi departmanı başkanı N. Karaseva’ya göre, “Yıl sonunda ruble kredilerindeki asgari oran% 9,5.” Doğru, böyle bir minimum sadece 10 yılı geçmeyen bir süre için krediler için ve yalnızca Sberbank’ın kurumsal müşterileri için geçerlidir, aynı zamanda bu kategoriye dahil olmayan diğer müşteriler için de Sberbank ipotek kredilerine olan ilgi 2009 göstergelerinden oldukça önemli ölçüde düştü..

Faizlerdeki düşüş ağırlıklı olarak ruble konut kredilerini etkiledi.

Ticari bankalar ayrıca ipotek kredisi faiz oranlarını düşürmek zorunda kaldı. Örneğin, Raiffeisenbank 2010 yılında faiz oranlarını üç kez düşürdü “Bankamız ikincil konut piyasasında gayrimenkul satın almak için ipotek faizini% 11.75’ten başlayarak veriyor” – Raiffeisenbank CJSC’de bireylere hizmet veren bölüm başkanı Andrey Stepanenko.

Kasım 2010’da Kreditmart tarafından hesaplanan, tüm Rusya’daki minimum mortgage faizi seviyesi (ikincil emlak piyasası için) ruble krediler için% 11.86 ve dolar kredileri için% 9.6 idi. “Kreditmart” a göre ipotek rublesi ürünlerindeki ortalama piyasa oranının dinamikleri, Kasım 2010 – Ekim 2010 – Ekim 2009 için sırasıyla% 15.19 – 15.71 – 18.68 arasında etkili bir zincirdir..

Çoğu uzmanın görüşüne göre, faiz indirimi esas olarak ruble mortgage kredilerini etkiledi. IPOTEK.RU D. Ovsyannikov genel müdürü yıllık faiz oranını neredeyse yüzde bir -% 14,6’dan% 13,7’ye düşürdü. Rusipoteka A. Ippolitov başkanına göre, düşüş daha da büyük -% 12,7. Rusya’nın modern tarihinde ipotek kredileri için minimum seviyenin Mart 2008’de% 12,4 seviyesinde kaydedildiği göz önüne alındığında, 2010 yılı sonunda mortgage kredisi faiz oranlarının kriz öncesi seviyesiyle karşılaştırılabilirliğini söyleyebiliriz. 2011 yılında, ipotek ödeme oranlarının seviyesinde (ortalama bankalararası formda) daha fazla düşüş beklemek gerekirse, o zaman önemsizdir..

Bir ipotek için başvururken banka ücretlerinin tamamen iptali veya kısmen indirilmesi de 2010 yılında yeni borçlular için olumlu bir haberdir. Nisan ayında Sberbank, ipotek kredilerinde böyle bir dolaylı ödemeyi iptal etti. Bazı ticari bankalar (örneğin, Flexinvest) onun örneğini takip etti. Tamamen iptal etmek yerine komisyonu azaltan finansal bankacılık kurumları, kredilerin erken geri ödenmesi için para cezası almayı durdurdu (aynı Raiffeisenbank, vb.)

Societe Generale Bank Kalite ve Stratejik Pazarlama Departmanına göre, 2010 yılında konut satın almak için kredi verme süresi ortalama olarak Rusya’da 2009’a göre yaklaşık 2 kat arttı (13 yerine 22,5 yıl). Tamamen yeni kredi ürünleri 30 ve hatta 50 yıllık geçerlilik süresiyle ortaya çıktı. Mortgage kredilerinin yelpazesi büyük ölçüde genişledi. NBIK Genel Müdürü (“Bağımsız Mortgage Kredisi”) E. Taubkina, üç tür para biriminde (ruble, dolar, avro) ipotek alma olasılığına ek olarak, genç aileler, güvenilir borçlular ve düzenli müşteriler için gerçek programlar ortaya çıktı – ticari bankalar. E. Taubkina ayrıca, kredinin tamamen kapatıldığı sırada sorumlu borçlunun 75 yaşında olabileceği ipotek programlarının 2010 yılında ortaya çıkışından da bahsediyor. Bir buçuk yıl önce bu düşünülemezdi..

Bankacılar devam ediyor …

Geçtiğimiz 2010 yılına, bankacılık kurumlarından borçluların taleplerinde önemli bir düşüş yaşandı. Potansiyel ipotek müşterileri kategorisi, hem az iş tecrübesi olan vatandaşları (birçok bankada, son işte bir yıllık istihdam yeterlidir) hem de işletme sahiplerini (hatta bireysel girişimcileri) içerir. Banka reddi sayısı azaldı, gelirle ilgili belgelerin tescili için bürokratik gereklilikler hafifledi. “Kutuzovsky Prospekt” A. Devyatykh ajansındaki ikincil konut departmanı başkanı, dikkate alınması hızlandırılmış bir modda gerçekleştirilen minimum belge paketi ile kredi ürünlerinin piyasaya iadesi hakkında bilgi verir. Merkez Federal Bölge DeltaCredit Bölge Müdürü N. Konyakhina, aynı zamanda, kredi vakalarını değerlendirirken banka çalışanlarının büyük özen ve profesyonelliğine dikkat çekiyor. “Kredi analizi daha titiz ve ayrıntılı hale geldi. N. Konyakhina, geçmiş kredilerdeki gecikmeler – özellikle kötü niyetli olanlar – muhtemelen reddedilme nedeni olabilir “diyor.

Peşinatın sağlamlığı, borçlunun masrafları planlama ve kendi bütçesini yönetme konusundaki okuryazarlığını teyit eder….

Kriz sonrası mortgage kredisi için yeni bir fenomen, bankacıların sorumlu borçlunun ailesindeki bakmakla yükümlü olunan kişi sayısına olan ilgisiydi (2008 yılına kadar pratikte dikkate alınmadı). D. Ovsyannikov’un (IPOTEKA.RU Genel Müdürü) açıkladığı gibi, çalışmayan her aile üyesi için aylık garanti kredisi tutarını 5-10 bin ruble düşürüyor. İpoteğin süresi dikkate alındığında, toplam kredi miktarı çok önemli ölçüde azalabilir – yarım milyondan bir milyon rubleye ve hatta daha fazlasına ve bu rakamlar sadece bir bağımlı içindir.

Rusya genelinde ipotek ödeme / gelir oranı kriz öncesi göstergeye göre artmış ve% 40’tır. D. Ovsyannikov, “Elbette, bu rakamın% 70’e ulaştığı bankalar var, ancak çoğunluk borçluların krediyi geri ödemek için harcayabilecekleri miktarların gerçek rakamlarını tercih ediyor” dedi..

Bir ipotek peşinatı

Bir ipotek kredisinin bu parametresi, konut kredisinin diğer özellikleriyle ilgili karşıt dinamikler nedeniyle ayrı bir bölümde yer almaktadır. Genel olarak 2010 için kredi koşullarının koşulsuz olarak gevşetildiğini belirtmek mümkünse, peşinatsız bir ipotek, bazı bankalarda krizden önce nasıl bir role hazırlandığı, bir “reklam ilahisi” olmaktan çıkmıştır. 2010 yılında ipotek piyasasında pratikte böyle bir kredi ürünü yoktur. RosEvroBank departmanının başkan yardımcısı L. Pestretsova bunu şöyle açıklıyor: “Peşinatsız ipotekler bankalar için en az çekici olanıdır, çünkü kriz yıllarından bahsetmeye gerek yok, makroekonomik istikrar dönemlerinde bile bu kredi alanlarının güvenilmezliği.” Şu anda münferit bankalarda peşinat ödemeden ipotek bulundurmak beyan niteliğinde olarak sınıflandırılabilir – bunlara faiz yıllık% 17’den başlar, ayrıca sadece böyle bir kredinin verilmesi için% 7 veya daha fazla bir banka komisyonu alınır..

Başkan Yardımcısı E. Makhota, “Genel olarak, ilk taksitin yüzde seviyesi borçlular için çok daha gerçekçi hale geldi, 2010 sonunda toplam ipotek tutarının% 20-30’una ve hatta% 10’a kadar (Sberbank’ın özel teklifi) düştü”, ” Promsvyazbank. Uzmanların çoğu, optimum ilk taksitin konut maliyetinin en az% 20’si olduğunu söylüyor (örneğin, E. Taubkina, NBIK veya B. Rotenstein, “100Creditov.ru” şirketi). NBIK’e göre,% 10’luk ilk taksitte faiz% 13.85’tir (en iyi ihtimalle!) Ve% 20’lik ilk taksit, yılda% 12’den fazla olmayan bir orana güvenmenize izin verir. Mortgage faizi için, hem fazla ödemenin nihai tutarı hem de aylık ödeme miktarında neredeyse iki puan büyük bir farktır..

A. Stepanenko’ya (Raiffeisenbank) göre, “ilk ödemenin sağlamlığı borçlunun masrafları planlama ve kendi bütçesini yönetme konusundaki okuryazarlığını teyit ediyor ve bu da kredi itibarını doğruluyor”

Mortgage Talebi

2010 yılında ipotek kredilerine olan talep birkaç kat arttı. Bank Societe Generale Vostok’un elindeki verilere göre, Aralık 2010’da krediler Ocak ayına göre üç kat daha fazla verildi. AHML, 2010 yılının ilk üç çeyreğinde 234 milyar ruble’den fazla değerde 187,3 bin ipotek kredisi ihracına ilişkin istatistikler sağlar; bu, 2009 için aynı geçici göstergeden 2,6 kat daha fazladır..

Şimdi, açıkça spekülatif yatırımcıların çoğunluğu, mortgage kredileri için finans piyasasını terk etti – son yıllarda yeniden satış özellikle karlı (ve hatta bazen kârsız) olmadı. A. Devyatykh’e (Kutuzovsky Prospekt) göre, “ipotek ürünlerine olan talep, borçluların krizin tekrar edeceği korkusuyla sınırlıdır”. B. Rotenstein’a (100 Kreditov.ru) göre, “mortgage kredilerine yönelik kriz öncesi talep seviyesi kesinlikle önümüzdeki yıl sağlanamayacak. Konut fiyatlarında bir artış beklenmiyor ve düşüşe rağmen kredi faizleri hala önemli. “

Uzmanların çoğu, kredi talebindeki artışı, tüm Rusya emlak piyasasındaki uygun fiyatlandırma ortamı ve 2009’dan beri ertelenen talep ile ilişkilendiriyor. RossReestr’e göre, son birkaç yılda ilk kez, 2010’daki mortgage piyasası mevsimsel dalgalanmalar göstermedi (hem kriz öncesi yıllarda hem de 2008-2009’da kaydedildi). N. Konyakhina’ya (DeltaCredit) göre bu, “istikrarın habercisi olarak durgunluğun açık bir işaretidir.”.

Benzer bir değerlendirme, popüler görüşle de doğrulandı: LEVADA Merkezi’nin Kasım ayında yaptığı anket, ipotekleri riskli bir iş olarak gören katılımcıların% 84,7’sini (!) Anlamlı bir rakam verdi. Şimdiye kadar, yurttaşlarımızın böyle bir yüzdesi, kendi mali refahlarından ya da bir bütün olarak ekonominin istikrarından emin değiller, ipoteklerde büyüyecek biri var – ancak kendi ülkelerinin olumlu kalkınmasının zorunlu koşuluyla …

2011’den ne beklenir

Uzmanların çoğu, 2011 yılında mortgage talebinde önemli bir artış öngörüyor. Promstroybank (E. Makhota’ya göre) “mortgage kredisi hacmini 2012 sonuna kadar kriz öncesi seviyeye getirmeyi” planlıyor. Rusipoteka Analitik Merkezi, 2011 yılında Rusya’daki yeni ipotek kredilerinin toplam hacminde 600 milyar ruble gibi daha iyimser rakamlar veriyor ki bu, müreffeh 2007 (720 milyar ruble) ile karşılaştırılabilir..

Bankalar için en çok arzu edilen müşteriler, olumlu bir kredi geçmişi olan sağlam iktisaplar planlayan borçlular olacaktır..

Uzmanlar, mortgage faiz oranlarındaki düşüşün yavaş ve önemsiz olacağını tahmin ediyor. D. Ovsyannikov’a göre – “IPOTEK.RU” (uzmanların çoğunluğunun aynı fikirde olduğu) “2011 sonu itibariyle ortalama ipotek oranları% 12,5 olacaktır.” Rothenstein (100Creditov.ru) tarafından ifade edilen, oranlarda yılda% 1’den daha önemli bir azalma, ancak enflasyonun sınırlandırılması ve “bu seviyenin mevcut olan% 8’in altına düşürülmesi, ki bu olası değildir.”.

Bu nedenle, aşağıdakileri yüksek bir kesinlikle varsayabiliriz:

1. 2011, bir bütün olarak Rusya’da ipotek kredilerinin gerçek anlamda canlanacağı yıl olacak, ipotek ürünleri yelpazesi ve bu finans sektöründe faaliyet gösteren banka sayısı önemli ölçüde artacaktır..
2. Faiz oranlarının düşürülmesi ve banka sadakatinin artırılması, borçlu sayısında önemli bir artışa neden olacaktır. Belirli bir vatandaş için ipotek koşulları, neredeyse kriz öncesi elverişlilik düzeyine ulaştı ve önümüzdeki yıl daha iyi hale gelecekler..
3. Müşterileri çekmek için bankalar arası rekabet, her şeyden önce, ilk ipotek ödemesindeki bir düşüşle ifade edilecektir (emlak fiyatlarının sabit olması şartıyla)
4. Bankalar için en çok arzu edilen müşteriler, olumlu bir kredi geçmişi olan sağlam satın almalar planlayan borçlular ve “maaş” projelerine katılanlar olacaktır..
5. 1-4. Paragraflarda söylenen her şey, ancak Rusya ekonomisinin istikrarlı bir şekilde gelişmesi ve ülkemizde siyasi ve sosyal ayaklanmaların olmaması koşuluyla mümkündür..