Moskova’daki modern çok işlevli kompleksler pazarının özellikleri ve beklentileri

Son zamanlarda, başkentin gayrimenkul nesneleri arasında, çok işlevli kompleksleri (MFC) giderek daha fazla bulabilirsiniz. Geliştiriciler bu sektöre giderek daha fazla önem veriyor. Ancak başkentte IFC’nin pek başarılı örneği yok. Başkentteki çok işlevli kompleksler pazarının özelliklerine bir göz atalım..

Moskova MFC pazarının özellikleri

Çok işlevli bir kompleksin ne olduğunu düşünürsek, klasik formda, çok işlevli bir kompleksin birbirinden bağımsız olarak gelir getirecek en az 3 işlevi yerine getirmesi gerektiği söylenmelidir..

Edgar Degas. Cotton office. 1873

MFC, ofis, perakende, konut, otel ve spor ve eğlence amaçlı gayrimenkul unsurlarını içerebilir. Genellikle, bugünün MFC’lerinde en büyük pay ticari gayrimenkullere aittir: toplam alanın yaklaşık% 15-20’si perakende tesisleri,% 50’si – ofisler, geri kalanı – konut gayrimenkulleri tarafından işgal edilmektedir. Kural olarak, ticaret odaları alt katlarda bulunur, ofisler yukarıda bulunur, en üst katlar konut için verilir..

Moskova’da bu tür komplekslerin inşasının gelişimi, kıtlık ve yüksek arazi fiyatları ile ilişkilidir. Sonuç olarak, yüksek katlı çok işlevli binalar inşa eden geliştiriciler, mevcut arsadan maksimum kar elde etmeye çalışıyorlar..

Kriz sırasında, başkentteki IFC’lerin çoğunun uygulamasının askıya alındığı belirtilmelidir. Bu durum, öncelikle karmaşık yapısal ve mimari çözümler gerektirmelerinden kaynaklanıyordu. MFC’ler, bir kural olarak, ekonomi sınıfında başarılı bir şekilde uygulanamayan oldukça pahalı projelerdir. Bu tür kompleksler, en iyi, krizin zirvesinde en az talep gören iş sınıfına atfedilir..

Bazı uzmanların belirttiği gibi, kriz sırasında konut amaçlı gayrimenkullerin ticari gayrimenkullere göre çok daha az batması nedeniyle, konut piyasasındaki toparlanma şimdi daha hızlı ilerliyor. Ancak ofis ve perakende gayrimenkul segmentinde talep artık çok daha yavaş iyileşiyor. Doğal olarak, aynı eğilim çok işlevli komplekslerin yapısına da yansıdı. Şimdi apartmanlarla temsil edilen konut kısmı, MFC’nin yapısında artan bir paya sahip..

Ayrıca, şu anda herhangi bir modern başkentin çok işlevli kompleksi için yeterli sayıda park yeri zorunludur. Bu, MFC’nin ticari bir mülk olarak çekiciliğini artırır.

IFC avantajları

Çok işlevli komplekslerin temel avantajları, olası finansal riskleri çeşitlendirme olasılığının yanı sıra tesisin tüm alanının en verimli şekilde kullanılmasıdır..

Viktor Vasnetsov. Çar Berendey Odaları. 1885

Uzmanlara göre, çeşitli tüketici kategorileri için oluşturulan proje, gayrimenkulün belirli segmentlerinde talep düşüşü risklerini ayarlamayı mümkün kılıyor. Ek olarak, yukarıda belirtildiği gibi, bu tür komplekslerin inşası, geliştiricilerin arazi kaynaklarından tasarruf etmelerine ve enerji maliyetlerini düşürmelerine olanak tanır..

Bununla birlikte, çok işlevli komplekslerin inşasının temel amacı kar etmektir. Etkili bir konsept üzerine inşa edilen doğru proje ile, çeşitli fonksiyonların bir tesiste birleştirilmesi mükemmel bir etki sağlar ve bu da kompleksin işletilmesinden daha fazla gelir elde etmeyi mümkün kılar. Büyük ölçekli çok işlevli bir kompleksin geliştiricilerinin karı, mütevazı bir kulüp evinden çok daha yüksektir.

Birçok iş adamı, ihtiyaç duydukları her şeyi olabildiğince yakın tutmayı tercih eder..

Ek olarak, çok işlevli kompleksin somut avantajları sadece inşaat şirketleri tarafından değil, aynı zamanda bu tür komplekslerin sakinleri tarafından da hissedilebilir. MFC’nin konut bölümündeki daireler genellikle kompleksin ofis merkezlerinde çalışan kişiler tarafından satın alınır, aynı zamanda burada bulunan altyapı tesislerinin ana müşterileridir..

Bu tür komplekslerin büyük modern megalopolisler için çok uygun olmasının nedeni budur ve insanların şehirde dolaşmak için harcanan zamandan önemli ölçüde tasarruf etmelerini sağlar. Modern yaşam, dinamizmi ile zamanında büyük talepler doğurmakta ve bu da giderek daha değerli hale gelmektedir. Birçok iş adamı, ihtiyaç duydukları her şeyi olabildiğince yakın tutmayı tercih eder. Dolayısıyla, zaman optimizasyonu açısından, çok işlevli komplekslerin ideal olduğu, çünkü burada aynı anda çalışabilir, yaşayabilir ve boş zamanınızı geçirebilirsiniz..

IFC’nin dezavantajları

Böyle bir kompleks yaşamak için ne kadar uygun olursa olsun, eğer bir aile insanıysanız, burada çok önemli birçok altyapı unsurundan yoksun olabilirsiniz. Burada, kural olarak, oyun alanı, avlu ve misafir otoparkı ile donatılmış klasik yerel alanı bulamazsınız. Ek olarak, yakınlarda bir anaokulu, okul veya klinik olması pek olası değildir..

Çoğu MFC’nin dezavantajları arasında yakınlarda doğal nesnelerin bulunmaması da bulunur (halka açık bir bahçe, bir park, burada sadece ağaçlar bile nadirdir). Bu komplekslerin çoğu, ana otoyollara yakın konumdadır..

MFC’lerin mesken yapıları olarak bir başka dezavantajı, komplekste konut dışı binaların büyük bir kısmının olması koşuluyla, tüm binanın bir bütün olarak işleyişinin büyük ölçüde yalnızca onlara bağlı olacağıdır. Bu nedenle, bölgenin kullanımı özel bir rejime ve ayrıca su, elektrik ve ısı tüketimine tabi olacaktır..

Abel Grimmer. Babil Kulesi. 1604

Moskova geliştiricileri için bir başka sorun da, işlevlerinde farklılık gösteren farklı segmentlerdeki gayrimenkul nesneleriyle verimli çalışmayı sağlayacak uygun bir nitelikli yönetim şirketinin seçilmesidir. Ne yazık ki, yerli yönetim şirketlerinin çoğu dar bir uzmanlığa sahip, kural olarak daha çok ticari gayrimenkul sektöründe çalışıyorlar. Sermaye piyasasında hem ticari hem de konut amaçlı gayrimenkullerle aynı anda etkin bir şekilde çalışabilen neredeyse hiçbir yönetim şirketi yoktur..

Moskova’daki en umut verici ve başarılı kompleksler

Emlak piyasasındaki analistlere göre, şu anda çok işlevli komplekslerde yer alan ticari gayrimenkul segmentlerinin en başarılı kombinasyonu, en popüler iki formatın birleşimidir: ofis alanı ve daireler.

Başkentte satılık veya kiralık daireler sunan en büyük ve en umut verici çok işlevli komplekslerin listesini göz önünde bulundurursak, kombinasyon: A sınıfı ofisler ve daireler hemen hemen her büyük çok işlevli komplekste bulunur ve birlikte% 60 ila% 85’i oluşturur. tüm bina alanı.

Bu dinamik kolaylıkla açıklanabilir. Gerçek şu ki, Moskova’nın iş merkezinde bulunan dairelerin kiralanması ve satın alınması talebi esas olarak üst düzey yöneticiler ve büyük işletmelerin temsilcileri tarafından belirleniyor. İş adamları için çok uygun bir barınma biçimi olduğundan, onlara olan talep giderek artıyor..

Şu anda en popüler MFC’lere örnek olarak, iki yüksek katlı bina olan “Moskova” ve “St. Petersburg” dan oluşan “Başkentler Şehri” kompleksinden bahsedebiliriz. Kompleksin toplam alanı yaklaşık 289 bin metrekaredir. Burada üç tür gayrimenkul neredeyse eşit oranlarda sunulmaktadır: ofisler, apartmanlar ve bir perakende ve eğlence bileşeni. Şu anda bu komplekste, fiyatı metrekare başına 10 bin ila 25 bin dolar arasında olan tamamen yaşamaya hazır satılık daireler bulunmaktadır. MFC “Başkentler Şehri” ndeki ofis alanı maliyeti M kare başına 8 bin ila 18 bin dolar arasında değişiyor, kira metrekare başına 850-950 dolara mal olacak. yıl içinde.

Tsvetnoy Bulvarı üzerinde bulunan ve “Legends of Tsvetnoy” olarak adlandırılan çok işlevli kompleks, aynı zamanda A sınıfı ofis binaları ve apartmanları da sunmaktadır. Çok işlevli kompleksin toplam alanı 112 bin metrekaredir. m. Ofisler altı katı kaplar ve daireler için sekiz adede kadar üst kat tahsis edilmiştir. Perakende satış yerleri binanın birinci katında yer almaktadır. Burada ofis alanı için kira bedeli yılda metrekare başına 900-1000 dolar, satılık dairelerin maliyeti metrekare başına 8,7 bin ila 17,5 bin dolar arasında değişiyor..

Alanı 20 bin metrekare olan çok işlevli kompleks “Theloft”. m aynı zamanda müşterilerine daire ve ofis alanı sunmaktadır. Binanın toplam alanının yaklaşık% 70’i dairelere ayrılmıştır. Bu karma kullanımlı kompleksteki hem ofislerin hem de dairelerin maliyeti hemen hemen aynıdır ve metrekare başına 4 bin ila 5,7 bin dolar arasında değişmektedir..

IFC pazarı için gelecek neler bekliyor

Moskova’daki çok işlevli komplekslerin formatının geliştirilmesi için gelecekteki beklentilere gelince, çoğu uzmanın görüşüne göre, bu yalnızca sanayi bölgelerinin geliştirilmesi için kapsamlı programların uygulanması ve şehir merkezindeki harap konutların yeniden inşası ile mümkündür. Bunun nedeni basit – başkentte özgür toprak eksikliği.

Bununla birlikte, sanayi bölgelerinin yeniden düzenlenmesi oldukça karmaşık ve bürokratik bir süreçtir. Sonuç olarak, geliştiriciler bir dizi engelle karşı karşıya.

Moskova’da IFC’nin geliştirilmesi için bir başka umut verici alan, sosyal altyapı tesisleri de dahil olmak üzere Garden Ring dışında büyük ölçekli projelerin geliştirilmesi ve uygulanmasıdır. İş merkezleri, otel kompleksleri, oyun alanları, parklar ve diğer altyapı unsurlarının kombinasyonu, IFC’nin konut amaçlı gayrimenkul olarak popülaritesini artıracaktır. Aynı zamanda, altyapının inşası sırasında, hem kompleksin kendisinin hem de inşa edileceği bölgenin sınıfını hesaba katmak gerekecektir. Çünkü A sınıfı ofislerin bölgedeki kiracılar arasında talep görmesi pek olası değildir. Aynı zamanda, yüksek kaliteli ve nispeten ucuz tesisler, birçok küçük ve orta ölçekli işletme sahibinin dikkatini çekecektir..

Genel olarak, çok işlevli komplekslerin segmenti, sermayenin emlak piyasasında oldukça umut verici bir yöndür. Bu tür kompleksler gelecek. Yalnızca çok işlevli kompleksin inşasına yönelik yaklaşım doğru olmalıdır, hem karlılık hem de kompleksin talebi projenin düşünceliğine bağlı olacaktır..