Bir konut kredisi için konut gayrimenkulünün değerlendirilmesi nasıl – neden gerekli, belgeler ve maliyet

Konut kredisi ile satın almak daha kolay hale geldi. Bankalar, iktisap edilen metrekarelerin rehin verilmesi şartıyla çeşitli kredi programları sunmaktadır. Bir ipotek için bir dairenin değerlendirilmesi bir ön koşuldur ve bankaya gitmeden önce bağımsız bir değerleme uzmanından veya şirketten sipariş edilmelidir. Ortaya çıkan rapor, kredi miktarını belirlemenize izin verecektir, çünkü gerekirse, nesne gerçek maliyetle satılabilir ve ortaya çıkan borcu geri ödeyebilir.

İpotekler için neden gayrimenkul değerlemesine ihtiyacınız var?

Bir ipotek alırken dairenin değerlendirilmesi, kredi sözleşmesinin her iki tarafı için de gereklidir. Sadece ödünç alınmış fonların verilmesi için bir rehber değil aynı zamanda mücbir sebep durumunda belli bir sigortadır. Gerçek şu ki, satıcı tarafından belirlenen fiyat çok yüksek olabilir ve emlak piyasasına karşılık gelmeyebilir. Tahmini maliyet önerilenin altındaysa ve sahibiyle indirim konusunda anlaşmak mümkün değilse, borçlu ek olarak kendi fonlarından ödeme yapabilir veya satın almak için yeni bir nesne bulabilir.

Mortgage kredilerinde bankaların riskleri

Borç veren öncelikle daireyi değerlendirmekle ilgilenmektedir. Borçlunun sahtekarlığını önlemek için bağımsız bir analiz yapılır, çünkü kişisel kazanç için daha fazla para talep edebilir ve başka amaçlar için harcayabilir. Bir daire satın almak için borçluya büyük bir miktar verdikten sonra, banka risk alır, çünkü her zaman kredi temerrüt riski vardır. Riski en aza indirmek için, öncelikle kredinin büyüklüğü hiçbir zaman satın alma fiyatının tam tutarı anlamına gelmez, ancak% 60-70 arasında değişir. İkincisi, edinilen mülk mutlaka bir teminat görevi görür.

Borçlunun çıkarlarını korumak

Finans ve kredi kuruluşları borç alınan fonların miktarını hafife almaya çalıştıklarından, alıcının ipotek için dairenin değerlendirilmesine ihtiyacı vardır. Bu şekilde talep edilen nakit miktarını tartışabilir. Bankadan aldığı kredi ne kadar büyük olursa, kendi fonlarının yatırımı o kadar az olacaktır. Bağımsız bir incelemeden sonra, borçlu satıcıya uygun olanı değil, satın alınan mülkün gerçek değerini görebilir.

Değerlendirmeyi kim yapar

Bir ipotek ile konut değerlendirmesi, dokümanların hazırlanması aşamasında gerçekleştirilir. Tüm nüanslar yasada ve federal değerlendirme standardında belirtilmiştir, buna göre sadece bunu yapmak için lisanslı kuruluşlar faaliyetlerde bulunabilir. Borçlu, bağımsız olarak bir kuruluş veya birey seçme hakkına sahiptir ve kredi vermeyi düşündüğü bankada akreditasyonu geçen eksperleri kullanabilir.

Bir dairenin bir ipotek için değerlendirilmesinin maliyeti nedir?

Hizmetin tam maliyeti sadece bir uzmana danıştıktan sonra bulunabilir. Bölgeye bağlı olarak, önemli ölçüde değişebilir. Yani, Moskova’da fiyat ortalama 5.000 ila 10.000 ruble arasında değişiyor ve konutlara bağlı. Seçkin konut analizinde maliyetin, uzmanların Moskova Çevre Yolu dışındaki Kruşçev hakkında bir rapor hazırladıkları zamandan daha yüksek olacağı açıktır. Çoğu zaman şirketler promosyonlar düzenler ve bugün bile 2500 ruble’den başlayan teklifler bulabilirsiniz.

Muayenesi yapılan muayene

Muayene zahmetli ve zaman alıcıdır. Bir ipotek için bir daire değerlendirmenin maliyeti sadece ipotek mülkünün kendisine değil, aynı zamanda gerekli kağıt paketine, işin aciliyetine de bağlıdır. Tüm bu maliyetler potansiyel alıcı tarafından karşılanır. Banka buna katılmaz, çünkü rapor borçlunun ipotek temin etmek için gereken menkul kıymetler listesine eklemesi gereken belgelerden biridir.

Nerede bir daire puanı sipariş

Bir belgeyi yalnızca değerlendirme faaliyetlerini yürütme yetkisi olan temsilcilerden sipariş edebilirsiniz – yasa budur. Kendinizi seçmek veya tavsiye edilen bir bankaya başvurmak zaten borçlunun işi. Bir kredi kurumu, yalnızca kendisine akredite olan listeden bir değerleme uzmanı seçmekte ısrar ederse, bu tür bir banka gereksiniminin resmi bir açıklamasını talep etmek gerekir, çünkü bu tür davranışlar yasal değildir..

Bağımsız Firmalar

Bugün bir ipotek için bir dairenin objektif bir değerlendirmesini yapacak bir şirket bulmak zor değil. Potansiyel bir seçim yapmak, sadece sunulan hizmetlerin değil, çalışma hızının değil, aynı zamanda maliyetin de karşılaştırmalı bir analizini yapmak gerekir. İşte bunlardan sadece birkaçı:

• Bağımsız Değerlendirme LLC;
• LLC Bağımsız Uzman Değerlendirme Bürosu;
• Bağımsız Değerleme Şirketi GLOBAL.

Kredi Kurumunun Yetkilendirilmiş Uzmanları

Bir ipotek için değerlendirme sadece bağımsız firmalar tarafından değil, aynı zamanda bankanın kendisi tarafından akredite edilmiş firmalar tarafından da yapılabilir. İnternet portalındaki her bankacılık kurumu, her bir işletmenin iletişim bilgileriyle bilgi yayınlar. Borç verenlerin bir veya iki profesyonel değerleme uzmanı ile çalışmadığını anlamak önemlidir. Her zaman seçebilirsiniz – Sberbank’ta sadece sertifikalı değerleme uzmanlarının yaklaşık iki buçuk yüz.

Özel kişiler

Yasa, değerlendirme yapma hakkına sahip bireyleri yasaklamamaktadır. Bireysel bir girişimci olarak kayıtlı olmalı ve en az 300 bin ruble tutarında bir sorumluluk sigortası poliçesine sahip olmalıdırlar. Bu, IP yetersizliği nedeniyle bir hata tespit edilirse maliyetlerin geri kazanılmasına yardımcı olacaktır. Bir ipotek kredisi verirken, bağımsız bir uzmanın adaylığını banka ile koordine etmek gereksiz olmayacaktır..

Değerleme uzmanı nasıl seçilir

Herhangi bir şirkette bir ipotek için bir daire değerlendirebilirsiniz, ancak bu, her birinin işi verimli ve yüksek düzeyde gerçekleştireceği anlamına gelmez. Belirli bir değerlendiriciye dönersek, hazırlanan belge paketinin hata içermemesi önemlidir, çünkü hizmet için yeni bir uzmana başvurmanız gerekecektir. Değerlendirme için tekrar ödeme yaparken, yönlendirilecek ilk şey, gerçek bir kişinin, kuruluşun bir temsilcisiyle doğrudan temas eden daha iyi tanıdıkların incelemesidir..

Bir yıldan uzun süredir pazarda faaliyet gösteren ve sadece yüksek nitelikli uzmanlar istihdam eden şirketler dikkat edilmesi gereken hususlardır. Bir değerleme uzmanının işi bir kuruşa mal olamayacağı için ucuz teklifleri kovalamayın. Bir şirket seçerken, ofis konumu mülkün yakınında olan şirketi tercih etmek daha iyidir – bu, maliyeti düşürmeye yardımcı olacaktır.

Banka tarafından önerilen eksperler ile işbirliğinin artıları ve eksileri

Banka, bir daire satın alırken değerleme işlemleri yürütmesi konusunda ısrar ederse, borçlu teklifi reddedebilir veya kabul edebilir. Akredite bir şirketle çalışmanın ana avantajı, raporlarının neredeyse% 100 onayıyla kabul edilmesinden dolayı hızlı bir karar vermektir. Edinilen malın gerçek değerini hafife alma riski olduğundan, bu yaklaşım borçlu için çok yararlı olmayabilir. Karşılaştırma için ek bir bağımsız muayene sipariş edebilirsiniz.

Bir daire ipotekle nasıl değerlendirilir?

İlk olarak, değerlendirme sürecini gerçekleştirecek kuruluşa veya bireye karar vermelisiniz. Bunu yapmak için, işin yapılması ve hizmetin maliyeti için tüm koşulları temsilci ile müzakere etmeniz gerekir. Seçilen aday akredite bankalar listesine dahil edilmezse, gelecekte sorunlardan kaçınmak için koordine etmek gerekir. Bundan sonra, bir başvuru doldurabilir ve iş sözleşmesi yapabilirsiniz.

Değerleme sözleşmesinin yapılması için başvuru

Bir uzman ipotek için bir daireyi değerlendirmeden önce bir başvuru formu doldurmanız gerekir. Kural olarak, bu şirketin kendi web sitesinde yapılabilir ve minimum veri belirtmeniz gerekir. Bunlar müşterinin adını, değerlendirilecek nesnenin yerini ve onunla ilgili bazı bilgileri içerir. Başvuruyu düşündükten sonra, uzman sözleşme imzalama zamanını ayarlamak için müşteri ile iletişime geçecektir..

Sözleşme imzalama

Tarafların her biri için iki kez şirket şeklinde bir anlaşma yapılır. Gerekirse, müşteri bazı noktalar eklemek isterse belgede her zaman değişiklik yapabilirsiniz. Müşteri hakkında bilgi, değerleme uzmanı hakkında bilgi, nitelikleri ve hukuki sorumluluğun mevcut olduğundan emin olun. Ek olarak, teminat mülkiyeti ve hangi amaçla bir değerlendirme yapıldığına dair bilgi sağlanır. Tarafların her birinin hak ve yükümlülükleri belirtilir. Tarih kaldırıldı, imzalar ve tüm bunlar mühürlendi.

Gayrimenkul değerlemesi için hangi belgelere ihtiyaç vardır?

Bir sözleşme yapmak ve bir ipotek için daireyi değerlendirmek için çok sayıda kağıt getirmeniz gerekir. İhtiyacınız olan ilk şey pasaport. Vatandaş adına, güvenilir bir temsilci konuşursa, faaliyet yürütme hakkı için bir vekaletname gerekli olacaktır. Ayrıca, aşağıdaki belgeler de eklenmelidir:

• gayrimenkule aitlik belgesi.
• mülkiyet belgeleri (hediye, satış, özelleştirme vb.);
• teknik plan;
• kadastro veya teknik pasaport;
• kat açıklaması.

Bir dairenin maliyetini belirleme yöntemleri

Değerleme organizasyonlarının çalışmalarında bütüncül bir yaklaşım, bu çalışmanın kolay olmadığını gösteren birkaç zorunlu prosedür içerir. Bu, belgelerin toplanmasını, nesnenin denetim sürecini ve ayrıntılı raporların hazırlanmasıyla analizini içerir. İzlenen hedefe bağlı olarak farklı yöntemler kullanılır. Karlı, kiralık mülkten veya yeniden satıştan hangi faydaların elde edilebileceğini belirlemeye yardımcı olur. Bunu kullanırken, birçok varsayımlara izin verilir, bu nedenle her zaman gerçek şeyleri doğru bir şekilde yansıtmaz.

Maliyet yöntemi temel olarak değerleme konusu konutun gerçek durumunu kullanır. Benzer bir tesisin inşası için gerekli maliyetler dikkate alınır. Bunun için, daireyle ilgili doğru bilgilerin imkansız olduğu bir tahmin gereklidir. Karşılaştırmalı yöntemde, satılan veya satışa sunulan eşit nesneler arasında bir paralel çizilir. Bilginin genelleştirilmesi vardır, her türlü katsayı kullanılarak bir değerlendirme yapılır. Yöntem, evin gerçek değeri hakkında en doğru fikri verir..

Emlak Piyasası Fiyatı

Basit bir ifadeyle, konutun gerçek piyasa değeri, alıcının bir daire satın almaya hazır olduğu ve satıcının satmayı kabul ettiği tutardır. Bir dairenin piyasa fiyatının analizi sadece pazardaki mevcut teklifleri incelerken mümkündür. Benzer tüketici niteliklerine sahip daireler dikkate alınır. Karşılaştırmalı özellik için ne kadar çok seçenek sunulursa, son rakam o kadar doğru olur..

Sıvı değeri

Dairenin piyasa değerine ek olarak, borç veren tasfiyeyi dikkate alır. Bu, gayrimenkulü mümkün olan en kısa sürede minimum çabayla satabileceğiniz maliyettir. Bir ipotek kredisi elde etmek için, benzer fiyatların piyasa fiyatının doğru bir şekilde belirlenmesi son derece önemlidir, çünkü sıvı fiyatı daha küçük bir yönde farklıdır ve yaklaşık% 70-80’dir. Banka, tasfiye fiyatına bağlı olarak borçluya kredi verecek.

Dairenin maliyetinde önemli bir fark varsa ne yapmalı

Tahmini maliyet, piyasada sunulandan önemli ölçüde daha düşük olabilir. Farkı kendi paranızla karşılayabilir veya tüketici kredisi talep edebilirsiniz, ancak daha yüksek bir oranda verilecektir. Bankaya ek para yatırabilirsiniz. Bu, ipotek işleminin tahmini tutarının artırılmasına yardımcı olacaktır. Ek bir değerlendirme için bağımsız bir uzmanla iletişim kurmasına izin verilir, çünkü konut maliyetini etkileyen herhangi bir nüans, örneğin inşaatçıdan yeni bir bina, odadaki onarımların kullanılabilirliği, metro istasyonunun yakınındaki yer dikkate alınamamıştır..

Gayrimenkul Değerleme Raporu

Değerlendirme çalışması sonucunda, bankanın kredi tutarını belirlemesinde yol gösterecek olan ana belge derlenmektedir. Bu yasal gücü olan ve müşterinin zorunlu gereksinimlerini karşılayan bir rapordur. Özünde, raporlama, mülkün neden böyle bir fiyata sahip olduğunun gerekçesidir. Kendi kendini düzenleyen bir kuruluşa toleransı olan ve sorumluluklarını sigortalayan uzmanlar için bir belge hazırlanmasına izin verilir..

Gümrükleme gereklilikleri

Raporun yasal gücü olduğundan, doğru bir şekilde hazırlanması gerekir. Birçok banka, evraklar için kendi ek gereksinimlerini ortaya koyabilir, bu nedenle belgeyi değerlendirmek için kabul edilmeyebileceğinden, bunu önceden bilmeniz gerekir. Belirli bir banka tarafından akredite edilen tüm değerleme uzmanları, ileri sürülen şart ve koşulların farkındadır, bu nedenle onlar tarafından hazırlanan açıklamalara karşı herhangi bir şikayet yoktur..

Ayrıca, hazırlanan raporlar Rus Bankalar Birliği (ARB) ve Konut İpotek Kredileri Derneği (AHML) gerekliliklerine uygun olmalıdır:

• basılı bir görünüme sahip olmak;
• veriler hem tablo hem de tanımlayıcı olarak sunulabilir;
• kredi hesaplamak için gerekli tüm verileri içerir;
• sayfa sayısı 30’u geçmemelidir.

Raporda hangi bilgiler bulunmalıdır

Bir bankadan ipotek için bir dairenin değerlendirilmesi, bir uzman tarafından hazırlanan bir rapora dayandığından, belge kapsamlı veriler içermelidir. Müşteri ve yüklenici hakkında bilgi verdiğinizden emin olun. Analiz edilecek nesne, görevler ve maliyet gerekçelendirme yöntemlerine ilişkin verileri içerir. Konum analizi, gelişme beklentileri. Evin fotoğrafları, giriş, dairenin kendisi veya payı verilir. Dairenin parametreleri açıklanmıştır (zemin, alan, tavan yüksekliği, vb.)

Nesnenin tüm özellikleri benzer konutlarla karşılaştırılarak sunulur, yapılan yeniden yapılanmalar dikkate alınır. Karşılaştırılan dairelerde metrekare başına maliyetin hesaplanması azalan ve artan katsayılarla verilmiştir. Dairenin piyasa ve tasfiye değeri belirlenir. Tüm bu bilgilere ek olarak, rapor başvurular, eylemler, belgelerin kopyaları ve nesnenin diğer fotoğrafları ile tamamlanır..

Rapor hazırlama ve teslim süresi

Uzmanın karmaşıklığına ve niteliklerine bağlı olarak, raporun hazırlanması farklı zamanlar alabilir. Çalışması iki gün sürebilir, ancak daha uzun olabilir, ancak kural olarak, ortalama hazırlık süresi beş iş gününü geçmez. Rapor hazır olduktan sonra müşteri belgenin alınabileceğine dair bir bildirim alır. Rapor, onaylanmamış bir şirkette hazırlanmışsa, şirketin yasallığını onaylayan belgelerin kopyalarının kullanılabilirliğini izlemek gerekir..

Daire değerleme geçerlilik süresi

Taşınmazın fiyatta değişebilmesi ve durumunun kötüleşmesi nedeniyle, raporun yasa kapsamındaki geçerlilik süresi 6 aydır. Bu, müşterinin kredi reddi durumunda diğer borç veren kuruluşlara başvurabilmesi için yapılır. Altı ay sonra, kredi almak mümkün değilse, bir ipotek için dairenin yeniden değerlendirilmesi.