Takas planı. Bir kriz anında nasıl hızlı bir şekilde konut edinilir

Takas planının özü nedir

Takas planı başlangıçta sadece otomotiv endüstrisinde kullanıldı. Eski arabanızı verebilmeniz ve karşılığında daha düşük bir fiyata yeni bir araba satın alabilmenizden oluşuyordu, eski arabanın maliyeti eksi.

Yavaş yavaş, benzer bir şema gayrimenkul işlemlerinde kullanılmaya başlandı. Kural olarak, inşaat halindeki bir binada hızlı bir şekilde daire satmak isteyen geliştiriciler tarafından müşterilerine sunulmaktadır. Bazen emlak acenteleri takas programı kapsamında bir daire satın almayı teklif ediyor.

Bu tür işlemler için iki seçenek vardır:

1. Çoğu zaman, takastan bahsetmişken, bir geliştiricinin veya emlakçının konutunu dairenin sahibinden satın alacağı ve daha sonra eski mal sahibinin aynı geliştirici veya emlakçıdan genellikle daha büyük bir miktar için yeni gayrimenkul alacağı anlamına gelir. Bu mülk, takas planının bir üyesi için önceden rezerve edilmiştir, bu nedenle kesinlikle başının üstünde bir çatı olmadan kalmayacaktır. Tipik olarak, bu tür işlemlerde, eski bir evin satışı ile yenisine taşınması arasındaki süre birkaç günden fazla sürmez. Bu klasik takas şemasıdır..
2. İkinci tür takas (alternatif işlem olarak da adlandırılır), apartman sahibinin geliştirici veya emlakçı ile konutunun satışa çıkarıldığı ve takas planı kapsamında satın alacağı mülkün sahibi için bir dairenin ayrıldığı bir anlaşma yapmasıdır..

Kendi gayrimenkulü satıldıktan sonra, ayrılan daireyi satın aldığı parayı alır. Bu tür sözleşmeler belirli bir süre için yapılır (bir ila birkaç ay veya bir yıl). Bu süre zarfında mülk satılmazsa, işlem gerçekleşmedi.

Hangi mülk takas edilebilir

Takas programı kapsamında tüm konutlar satılamaz. Geliştiricilerin ve emlakçıların genellikle öne sürdüğü bir dizi kriter vardır:

1. Mülk, satın alınacak yeni ev ile aynı şehirde yer almalıdır. Aksi takdirde, sözleşmenin ikinci tarafının bunu uygulaması daha zor olacaktır ve takas ile işlemin hızı en önemli kriterlerden biridir..
2. Kişinin daireye yasal olarak sahip olduğuna dair hiçbir şüphe olmamalıdır. Aksi takdirde eve alıcı kalmaması riski artar, bu da işlemin gerçekleşmeyeceği anlamına gelir..
3. Konutun uzun bir mülkiyet değişikliği geçmişi olmamalıdır (genellikle üç yıllık bir kullanım süresi tarafından yönlendirilirler). Aksi takdirde, önceki sahiplerden birinin satışa itiraz etme riski artar..
4. Ev sahibi yasal yaşta olmalıdır. Mevzuata göre, vesayet ve vesayet makamlarından izin alınana ve takas planının mantığına aykırı olarak çocuk adına eşdeğer bir mülk satın alınana kadar reşit olmayanlar adına daire satmak mümkün değildir..
5. Mülk, çok çeşitli potansiyel alıcıların ilgisini çekmelidir. Takas yoluyla ortak bir daire satamazsınız, çünkü ona alıcı bulmak çok zor.
6. Dairenin kayıtlı kiracıları olmamalıdır. Bu, böyle bir mülkün satışını yine zorlaştıracaktır..

İşlemin şeması. Klasik takas

1. Takas planına göre daire satın alan bir emlakçı veya müteahhit seçilir.
2. Daire değerlemesi.
3. İşlemin tüm detayları tartışıldı.
4. Apartman sahibi için yeni konutun rezerve edildiğine göre geliştirici ile bir rezervasyon sözleşmesi imzalanır..
5. Daire bir emlakçı veya müteahhit tarafından satın alınır ve aynı para rezerve edilen konutu satın almak için kullanılır.
6. Dairenin eski sahibi yeni mülkün mülkiyetini resmileştirir.

Alternatif bir takas işlemi yürütme planı

1. Takas programı kapsamında konut satabilecek emlak acenteleri veya geliştiriciler arıyoruz.
2. Gayrimenkul değerlendirmesi.
3. Gayrimenkul satışı için gerekli tüm belgeler toplanır.
4. Toplanan belgelerin hukuki incelemesi yapılır.
5. Sahibinin mülkü satılıktır.
6. Ön ödeme yapan daire için bir alıcı bulunduğunda, müteahhit ile rezervasyon anlaşması yapılır. Bu, yakında daire sahibi tarafından taşınacak olan konutları rezerve etmenize izin verir..
7. Evin satışından sonra, apartman sahibi, müteahhit ile düzenli bir özsermaye sözleşmesi imzalar..
8. Yeni konut sahipliği resmileştiriliyor.

Takas işlemi yaparken nelere dikkat edilmeli

Mülk değerlendirmesi

Bağımsız bir değerleme uzmanının bir dairenin maliyetini belirlemesi önemlidir. Bu eylemler bir geliştirme veya emlak şirketinin uzmanları tarafından gerçekleştirilirse, gayrimenkulün tahmini değeri büyük olasılıkla hafife alınacaktır..

Satın alınacak dairenin sabit maliyeti

Takas yapılacak bir şirket seçerken, bir koşula dikkat etmek önemlidir: satın alınacak daire için sabit bir fiyat olup olmayacağı. Sonuçta, işlemdeki katılımcının dairesi yalnızca altı ay sonra satılırsa ve o zamana kadar kendisi için ayrılan gayrimenkulün değeri% 10-20 oranında artacaksa, onu satın almak için yeterli parası olmayabilir. Sonuç olarak, dairesi olmadan ve yeni bir evi olmadan bırakılabilir..

Emlakçılar işleme dahilse – sadece bir hizmet sözleşmesi

Daire sahibi, doğrudan müteahhitten değil, bir emlak acentesi aracılığıyla yeni mülk satın alacaksa, mülk sahibi ile acente arasındaki sözleşmenin bir acente sözleşmesi değil, bir hizmet sözleşmesi olarak adlandırıldığından emin olmak gerekir. Mevzuata göre acentelik sözleşmesi tek taraflı olarak feshedilebilir.

Bu tür anlaşmaların avantajları ve dezavantajları

Dezavantajları:

1. Emlak sahibi hangi takas seçeneğini seçerse seçsin, daireyi önemli bir indirimle satmak zorunda kalacak. Bazı durumlarda% 30’a kadar çıkabilir.
2. Evinizden ayrıldığınız andan yeni gayrimenkul edinmenize kadar geçen süre, bir apartman sahibi için en tehlikeli dönemdir. Aslında sokakta kalıyor.
3. Çoğu zaman, takas planı, geliştiriciler tarafından inşaat halindeki binalardaki daireleri hızlı bir şekilde satmak için kullanılır, bu nedenle bu şemadaki bir katılımcının sınırlı sayıda seçenek arasından konut seçmesi gerekecektir..
4. Alternatif takas seçeneğiyle, yeni bir ev için çoğu zaman bir depozito gerekir. Eski daire kararlaştırılan süre içinde satılmazsa, depozito kaybedilir.

Faydaları:

1. Gayrimenkul satışından sonra, sahibi sabit bir fiyattan yeni konut satın alma hakkını elde eder (rezervasyon sözleşmesi ile sağlanmışsa). Bu ciddi bir avantajdır, çünkü genellikle evini satmak için bir yıl geçirdikten sonra eski sahibi emlak piyasasındaki fiyatların değiştiğini ve yeni bir dairenin planladığından çok daha pahalıya mal olacağını görür..
2. Klasik takas seçeneğinde işlem neredeyse anında gerçekleştirilir. Bu, acil olarak yeni konuta ihtiyaç duyan insanlar için bu plan için güçlü bir durumdur..
3. Bir ev sahibinin, alıcı aramak ve mülkünü satmak için bir işlem yapmak için çok fazla zaman ve çaba harcamasına gerek yoktur. Veya takas işleminin ikinci tarafı tarafından hemen satın alınacak veya ikinci taraf daireyi satmanın tüm zahmetini üstlenecektir..

Takas planını kullanmak ne zaman karlı olur?

Takas planının Ruslar için faydalı olabileceği birkaç durum şunlardır:

1. Dairenin sahibi hızlı bir şekilde daha pahalı konut almak istiyor, ancak satın almak için ipotek alma şansına sahip değil.
2. Bir şehir dairesinin sahibi, banliyöde yapım aşamasında olan bir yazlık topluluğa taşınmak istiyor. Ancak gerekli meblağı kurtarmak için evini satarken, köyün yapımı tamamlanacak ve içindeki emlak fiyatları keskin bir şekilde artacaktır..
3. Birkaç daireye sahip olan bir aile, bunları büyük bir kır evi ile değiştirmek ister, ancak tüm daireleri için alıcı aramakla zaman kaybetmek istemez..

Bu nedenle, konut satış / satın alımında bir takas planı, bir krizde ve emlak fiyatlarındaki istikrarsızlıkta gerçek bir kurtuluş olabilir..