“Takas” şemasına göre apartman değişimi: artılar ve eksiler

“Takas” (takas) olarak adlandırılan işlemlerin sonuçlandırılmasına yönelik plan artık Rusya pazarı için yeni olarak adlandırılamaz, ancak gayrimenkul ticaretinde henüz yaygınlaşmamıştır. Bu planın ilkesini eylemde basitçe tanımlayabilirsiniz – “eski olan yeni bir şey satın alma pahasına teslim olur”.

Emlak piyasası için, “takas” planı kapsamındaki işlemler nadirdir, Moskova ve St. Petersburg’da bugün sadece birkaç emlak acentesi “yeni bir bina karşılığında daireniz” ilkesiyle faaliyet göstermektedir. Böyle bir değişim planı otomotiv pazarında çok daha fazla popülerlik kazandı – birçok otomobil bayisi çok popüler bir hizmet sunuyor – “bize eski bir araba veriyorsunuz, biz de ek ücret karşılığında size yeni bir araba vereceğiz.”.

Elbette bu değişim şekli, işlemin şartlarını kısaltır ve alıcının eski mülke hala ihtiyacı olmayan alıcıları aramak için zaman kaybetmeden hızlı bir şekilde yeni bir şey almasına izin verir. Ancak, otomobil piyasasında her şey az ya da çok net ve oldukça basitse, Rusya emlak piyasasındaki “takas” şeması bir dizi özellik kazanmıştır ve alıcı için her zaman en iyi seçenek haline gelmez..

Bu yazıda, daire değişiminin tüm özelliklerini “takas” ilkesi, avantajları ve dezavantajları üzerinden değerlendirmeye çalışacağız..

Apartman takas “ticaretinin” özellikleri

Bir dairenin arabadan çok daha pahalı ve gerekli bir şey olduğu açıktır. Moskova’daki eski bir binada sıradan bir “odnushka” bile birkaç milyon rubleye mal olabilir, bu nedenle hem alıcılar hem de satıcılar gayrimenkul işlemlerine özel bir dikkatle ve dikkatle yaklaşırlar..

Takas işlemi durumunda, emlakçı anında mal sahibinin eski dairesini satın alır ve karşılığında yeni binada konut sağlar, yani mahsup ederek. Bu, bu tür bir işlem ile alternatif satış ve satın alma arasındaki temel fark, bir emlak acentesi teklif edilen arsayı kanalları aracılığıyla ücretsiz satışa koyduğunda, bir alıcının bulunmasını beklerken, eski konut alanlarının kullanılması arasındaki temel farktır..

Olası en kısa zaman çerçevesi, “takas” işleminin ana özelliği olarak adlandırılabilir – eski daireye yenisinin maliyetinin bir kısmını ödeyerek, alıcılar hemen yeni bir ikamet yerine geçebilir, işlem genellikle tam anlamıyla iki ila üç gün sürer, bu da tapu belgelerini kontrol eder ve sözleşmelerin icrası.

Avukat Oleg Sukhov, bu tür değişim programlarında uzman olarak, “takas” planının hem birincil hem de ikincil emlak piyasalarında kullanıldığını belirtiyor. Örnek olarak, örneğin Khimki’de daha geniş üç odalı bir daire için iki oturma odası bulunan Skhodnenskaya metro istasyonunun yakınında bir apartman değişim planı vereceğiz. Bu bölgedeki iki odalı bir dairenin piyasa fiyatı yaklaşık 6 milyon ruble, çünkü emlak acentesi indirimli konut satın alıyor – ortalama% 25, ​​maliyeti 4,5 milyon ruble olacak. Yeni yaşam alanı edinmeye giden bu miktar. Khimki’de üç rublelik bir banknotun ortalama fiyatı 6,7 milyon ruble, bu nedenle yeni sahipler 2,2 milyon ruble daha ödemek zorunda kalacak.

Takas işlemlerinde yer alan daireler için, uzman emlak acenteleri bir takım şartlar ortaya koydu:

• yaşam alanı yalnızca başkentin topraklarında yer almalıdır. Banliyölerdeki veya örneğin Leningrad bölgesindeki daireler şu anda bu tür işlemlere katılmamaktadır. Bu, diğer şehirlerdeki bu tür işlemlere nispeten düşük talepten ve konut maliyetinde büyük bir farktan kaynaklanmaktadır – Moskova’daki yeni bir binadaki bir daire için Elektrostal veya Dolgoprudny’de bir yerde konut karşılığında alınan ek ödeme miktarı çok büyük olacaktır. Aynı zamanda, “Moskova oturma iznine” sahip bir daire karşılığında, geliştiriciler ve emlakçılar yalnızca başkentteki birçok yeni binadan birinde konut değil, aynı zamanda Moskova yakınlarındaki köylerden birinde bir kır evi veya şehir evi de sunabilirler. Her şey geliştiricinin ne tür nesneler inşa ettiğine ve bugün mevcut olan seçeneğe bağlıdır;
• daire satıcıya ait olmalı ve uzun vadeli de olsa kiralanmamalıdır, tapu belgeleri uzmanlar tarafından dikkatli ve titizlikle kontrol edilir;
• emlak acenteleri, sadece daireleri, bir aile yurdundaki bir odayı, bir ortak daireyi hesaba katar veya “takas” planı kapsamındaki işlemlerde toplam yaşam alanı içindeki bir kişinin payına katılamaz;
• Dairenin “temizliği” için özel şartlar getirilir, ev sahiplerinden birinin reşit olmaması ve işlemin sonuçlandırılması için vesayet ve mütevelli heyetinin izninin alınması son derece istenmeyen bir durumdur. Bu durumda, emlak acentesi büyük olasılıkla satıcıyı reddedecektir..

Takas programı kapsamında bir daire değiştirmenin avantajları

Bu şemaya göre eski konutu yenisiyle değiştirmenin temel avantajı aciliyet ve verimliliktir. Bu, eski yaşam alanının satışını beklemeden, ipotek kredisi almadan, en sevdiğiniz, çok daha konforlu dairenize veya kır evinize taşınmanın en hızlı yoludur..

Buna ek olarak, bir takas işlemi durumunda, emlak acentesi evrak işleri ve yaşam alanı değişimi için yasal destek ile ilgili tüm endişeleri ve zorlukları halleder. Bir apartman dairesinin satıcısının reklama, duyuru yayınlamaya, belge toplamaya, uzman değerlendirmesi için para harcaması vb. İçin para harcaması gerekmeyecektir..

“Takas” borsasının eksileri

Tartışmasız avantajlara rağmen, “kredili” konut takas planının, emlak piyasasında düşük popülaritesine yol açan bir takım dezavantajları da vardır. Böyle bir değişimin temel dezavantajları şunları içerir:

• çok fazla seçeneğin olmaması. Kural olarak, belirli bir emlak acentesi veya belirli bir geliştirici, takas işlemleri için yalnızca kendi konut komplekslerinde daireler sunar, bu nedenle, ikamet alanını veya binanın yerini seçme fırsatı her zaman sağlanmamaktadır;
• Takas borsasına katılan eski bir dairenin fiyatı, her halükarda serbest piyasadaki satışından daha düşük olacaktır. Tüm geliştiriciler ve geliştirme ajansları, sermaye fiyatlarını dikkate alarak, konut maliyetinden 1-1,5 milyon ruble kaybıyla dolu piyasa fiyatının% 20-25’ine ulaşabilen indirimli daireler satın alıyor. Para satıcıya ödenmez, ancak yeni yaşam alanı için ana ödeme olarak derhal geliştiricinin hesabına yatırılır;
• Bir “kredi” şemasına göre bir işlemde yer alan ev sahiplerinin hemen yeni, rahat bir daireye taşınmaları her zaman mümkün değildir. Çoğu zaman, geliştiriciler hala yapım aşamasında olan evlerde yaşam alanı sunar, bu nedenle işin tamamlanmasını ve evi faaliyete geçirmesini beklemeniz gerekir. Ek olarak, yeni dairenin onarımlara ihtiyacı olabilir, bu da mutlu bir eve taşınma anını uzun süre erteleyecektir. Tüm bu dönem – yeni bir daireye taşınmadan ve içindeki onarım ve bitirme işini tamamlamadan önce, eski daire zaten bir emlak acentesinin veya geliştiricinin mülkü haline geldiğinden ve çoğu zaman yeni sahipler bulmayı başardığından, akrabalarınızla bir araya gelmeniz veya bir ev kiralamanız gerekecek. Bu tür ek maliyetler ve rahatsızlıklar, bir takas işlemini ana avantajından – yeni bir eve taşınma hızı;
• Relight-Real Estate genel müdürü Oleg Samoilov’un “sahte takas” dediği bir plan sunan vicdansız ajanslarla karşılaşma olasılığı. Bu durumda müteahhit yeni bir apartman dairesini sadece belirli bir süre için rezerve eder, eski konutu satmak için bu döneme ait sorumlulukları üstlenir. Daireyi kararlaştırılan zamandan önce satmak mümkün değilse, satıcıya baskı uygulanarak fiyatı düşürmeye zorlanır. Bu nedenle, böyle bir planın tek avantajı, yeni inşa edilmiş bir dairenin garantili rezervasyonudur, ancak ikincil bir dairenin satışı için bir son tarih belirlemek de bu avantajı geçersiz kılar, bu nedenle uzmanlar böyle bir emlakçı hizmetinde herhangi bir nokta görmezler..

İlk kez, krizin birincil pazarda daire ve kır evleri talebinde önemli bir düşüşe neden olduğu 2009 yılında Rusya emlak piyasasında takas işlemleri ortaya çıktı. Böyle bir “ağ oluşturma” takas planının yardımıyla, geliştiriciler potansiyel alıcıların dikkatini yeni binalara çekmeye ve satışları artırmaya çalıştı.

Yine de, uygulamanın gösterdiği gibi, son üç yılda böyle bir plan talep edilmemiştir ve eğer satıcı eski daireyi satarak yeni bir dairenin maliyetinin bir kısmını telafi etmek isterse, vakaların% 90’ında, ikincil konut ortaya çıktığında alternatif bir çifte alım ve satım planı kullanılır. emlakçı tarafından satılık.

Uzmanlar, yalnızca yeni bir binada bir apartman dairesini kaçırma riski çok yüksekse ve konut kompleksinin kendisi zaten faaliyete geçmişse takas takas planlarının kullanılmasını oybirliğiyle tavsiye ediyorlar..

Diğer tüm seçeneklerde, birkaç kez düşünmek daha iyidir – kendi dairenizin maliyetinin önemli bir bölümünü ve aceleyle kaybetmeye değer mi? Bazı uzmanlara göre, takas planına en iyi alternatif, konut alanı satışından elde edilen fonlar pahasına gelecekte geri ödeme kabiliyetine sahip bir ipotek kredisidir. Bu durumda, satıcı yavaş yavaş evrak toplayabilir ve alıcı arayabilir, daireyi acilen satmak için fiyatı düşürmez ve aynı zamanda ipoteğin geri ödeme hızı nedeniyle çok fazla faiz ödemeyecektir..

Tabii ki, ülkemizdeki ipotek kredilendirme sisteminin de bir takım eksiklikleri vardır ve mükemmel denemez, ancak eğitim programına göre bir daire değiştirmenin sakıncaları avantajlardan daha fazlasıdır, bu nedenle yakın gelecekte ülkemiz emlak piyasasında daha popüler hale gelmesi olası değildir. … Satıcılar için böyle bir planın çekiciliğini azaltan göze çarpan dezavantajlara ek olarak, bugün geliştiricilerin kendilerinin de bir “kredi” programı yardımıyla alıcıları çekmesi gerekmiyor – Moskova’daki yeni binalara olan talep istikrarlı ve yakın gelecekte azalmayacak.