Rusya’da ticari ipotek

Ticari ipotek – iş için gayrimenkul satın almak için bir araç

Ticari ipotek, bankalar tarafından konut dışı binaların satın alınması için verilen bir kredidir: perakende alanı, depolar, ofisler ve diğerleri..

Konut gibi, satın alınan mülkün teminatına karşı ticari ipotekler sağlanır. Bununla birlikte, bu piyasanın özgüllüğü, bu tür kredilerin oldukça kısa vadelere ve nispeten yüksek faiz oranlarına sahip olmasıdır. Ticari gayrimenkul satın almak için ipotek kredisi verme süresi, kural olarak maksimum 10-12 yıl olabilir, ancak çoğu zaman bankalar 5-7 yıl boyunca para verir. Ayrıca, potansiyel bir borçlunun mülkün toplam değerinin% 30 ila% 40’ını ilk ödemesi yapması gerekecektir..

Tabii ki, banka müşterilerini dikkatlice kontrol eder, ticari bir ipotek elde etmek için asgari şartlar karlı bir bakiye ve piyasada 1 yıldan itibaren bir çalışma süresidir..

Ticari amaçlı ticari gayrimenkul edinmenin bu yönteminin avantajları, nesnenin doğrudan kâr için kullanılmasıdır (mülkleri kiralamak, perakende ticaret için kullanmak, hizmet sağlamak, vb.), Böylece gayrimenkul kendisi için ödeme yapar..

Ticari ipoteğin yasal yönleri

Şu anda, Federal mevzuat, ipotekle yüklü ticari gayrimenkulün mülkiyetinin tescilini sağlamamaktadır. Bu nedenle, bu davadaki ipotek sözleşmesi, 16.07.1998 sayılı 102-FZ sayılı “İpotek (Gayrimenkul Rehinleri)” Federal Yasası hükümleri dikkate alınarak, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu’nun sözleşmelerin sonuçlandırılmasına ilişkin genel kurallarına dayanarak yapılır. Konut dışı binaları teminat olarak kullanma hakkının bu yasa ile yalnızca 2009 yılında tesis edildiğini unutmayın..

Sanatın gereklerine göre. İpotek sözleşmesindeki 102 sayılı Federal Kanunun 9’u, ipoteğin konusunu, tahmini değerini, özünü, ipotek ile teminat altına alınan yükümlülüğün yerine getirilmesinin süresini ve miktarını mutlaka belirtmelidir..

Burada da çok önemli bir nokta var. Mevcut mevzuat, gayrimenkulün satın alınma anına kadar ipotekli olmasına izin vermemektedir. Sonuç olarak, gayrimenkul önce satın alınmalıdır (bir alım satım sözleşmesi düzenleyin), ardından bankadan kredi almak için teminat olarak kullanılabilir..

Rusya’da ticari ipotekler için modern pazar

Pek çok uzman, ülkemizdeki ticari ipotek kredilerinin hala bankaların reasüransının rehinesi olduğuna inanıyor: kriz sonrası faiz oranlarındaki düşüş bile, verilen kredi hacmini artırmak için henüz bir teşvik haline gelmedi..

Genel olarak, pazar hala aynı ana oyuncular – Sberbank, VTB 24 ve RosEvroBank. Bununla birlikte, kriz sonrası kredi verme politikası değişikliğe uğramıştır: bankaların borçlulara gereksinimleri ciddi şekilde artmıştır. Ticari gayrimenkul tarafından teminat altına alınan ihraç edilen kredi sayısının artmasına elbette katkı sağlamaz.

Dave Knerler. Banka. 2002

Her şeye rağmen, Rusya’daki ticari ipotekler yavaş yavaş toparlanmaya başlıyor. Oranlar şimdi% 12-16 seviyesinde, oranlar düşüyor çünkü kimse daha yüksek bir oranda kredi almayacak. Peşinat tutarı% 20-40’tır. Sberbank faiz oranlarında en uygun şartlar yıllık% 8-16, taksit% 20, maksimum kredi vadesi 10 yıl. Ve VTB 24 en katı koşullara sahiptir -% 18-26 ve% 50 peşinat.

Çoğu bankada faiz oranları geçen yıl neredeyse 2 kat düşmüş ve neredeyse kriz öncesi seviyeye ulaşmıştır. Ancak, daha katı gereksinimler ve zor bir kayıt prosedürü potansiyel müşterileri hala korkutmaktadır..

Ticari bir ipotek verirken, Rus bankaları kredi için teminat olarak 2, bazen de 3 kat fazla teminat talep edebilir. Ek olarak, kredi kuruluşları, anlaşma şartlarına göre, borçlunun aldığı fonların harcamalarını tam olarak kontrol eder. Aynı zamanda, yerel bankalar 10 milyon $ ‘ın üzerinde gayrimenkul edinim bütçesi olan müşterileri çekmek istiyor, ancak kendileri şartlarını yumuşatmaya hazır değiller..

Ancak, 2011 yılının başından bu yana, ticari ipotekler için KOBİ’lerin talebinde hafif bir artış olmuştur. Aynı zamanda, tüm taleplerin yaklaşık yarısı, bir ofis satın alma arzusu,% 30 – perakende alanı ile ilişkilidir. Mesele şu ki, Rus girişimcilerin kendi fonlarıyla bir mülk satın almaları pratikte imkansız. Ayrıca, işletmenin mülkiyetinde uygun bina yoksa, bazı faaliyet türleri için lisans almak mümkün değildir. Sonuç olarak, onlar için, ticari ipoteğin daha da geliştirilmesi ihtiyacını teyit eden bir ipotek, işlerini sürdürmek için mevcut tek araçtır..

Gelecek bizim için ne getirecek

Açıktır ki, bir ipotek altında satın alınması da dahil olmak üzere ticari gayrimenkul için bir talep olduğundan ve krizden sonra iş ivme kazandıkça kademeli olarak büyüyecek, o zaman ticari ipotek Rus ipotek kredisi pazarının umut verici alanlarından biri haline geliyor. Ülke ekonomisinin gelişmesinin ve genel olarak iş ortamının iyileştirilmesinin bu kredilerin mevcudiyetine ve kütlesine bağlı olduğu da açıktır..

Şu anda ticari ipoteğin gelişimi hakkında herhangi bir öngörüde bulunmak çok zordur..

Bununla birlikte, yerli girişimciler arasında bu kadar açık bir gayrimenkule ihtiyaç duyulsa bile, Rusya’daki ticari ipoteklerin geleceği açıkça belirsizdir. Birçok uzman şu anda ticari ipoteklerin gelişimi hakkında herhangi bir öngörüde bulunmanın çok zor olduğu konusunda hemfikir. Bir dereceye kadar kesinlik ile, yalnızca bu ürüne olan talebin artacağını söyleyebiliriz, ancak Rus kredi kurumlarının nasıl tepki vereceği tamamen tahmin edilemez..

Yerli bankacılar risk almaktan hoşlanmazlar ve zor işlemlerden korkarlar, kural olarak bankalar para atmaya çalışmazlar, ancak onlara standart koşullar sunarak çözücü müşterileri beklerler. Ülkemizde ticari ipotekler, belirli bir finansal istikrara ve garantilere sahip olan birçok büyük şirkettir, küçük işletmeler genellikle bankalar tarafından basitçe görmezden gelinir. Bankalar artık ticarete güvenmiyorsa, bu ipotek kredisi sektörü uzun süre ayakta kalacaktır..

Batı bankaları bu alanda daha aktif, küçük ve orta ölçekli işletmelere daha çok güveniyorlar. Bunun nedeni Batılı şirketlerin tüm gelirlerini resmi olarak beyan etmeleridir, bu nedenle kredi kuruluşlarının potansiyel bir borçlunun mali durumu hakkında güvenilir bilgi edinmesi çok daha kolaydır. Bu durumda, iş yapmanın şeffaflığı başarının anahtarıdır ve bu Rusya’da da çaba gösterilmelidir..

Ayrıca, konut dışı binalar için ticari ipotek piyasasının gelişiminin, yerel bankalar tarafından sunulan kredi programlarının genellikle kısa vadeli olması gerçeğiyle engellendiğine dikkat edilmelidir. Bu, öncelikle bankaların uzun vadeli finansal kaynaklarının eksikliğinden kaynaklanmaktadır. Bu nedenle piyasanın gelişmesi için bankaların sermaye piyasasından aktif olarak fon sağlaması gerekmektedir. Bu, bu sorunun kademeli olarak çözülmesine yardımcı olacak, kredi almayı basitleştirecek ve bu ticari kredi sektörü için bir teşvik haline gelecektir..