Gayrimenkulün ortak ve ortak mülkiyeti – sorunlar ve çözümler

Kendi konutları, birçok Rus için yaşamın hayali ve hedefidir, ancak halihazırda gayrimenkul sahibi olanlar bile nadiren tam bir güvenle şunu söyleyebilir: “Bu daire sadece benim.”.

Çoğu zaman, konut amaçlı gayrimenkul nesneleri ortaklaşa sahip olunur veya belirli hisselere bölünür, yani, ortaya çıkan tüm sorunları ortaklaşa çözmek zorunda olan, örneğin, onarımları şimdi yapıp yapmamayı veya uygunsa, elektrik faturalarını ödemeyi vb. Kararlaştıran birkaç mal sahibine aittir. Ve bu tür daireleri veya evleri satarken veya satın alırken, mevcut mevzuatın dikkatli bir şekilde dikkate alınmasını ve bilinmesini gerektiren bir dizi sorun ve nüans aynı anda ortaya çıkar..

Bir konut mülkünün ortak mülkiyeti ile kısmi mülkiyeti arasındaki fark nedir? Böyle bir ortak mülk nasıl satılabilir veya takas edilebilir? Ortak sahiplerin zor bir duruma girmemek ve uzun bir yargılamaya çekilmemek için bilmesi gerekenler?

Ortak gayrimenkul sahipliği

Ortak ve ortak gayrimenkul mülkiyetinin özellikleri, Rusya Medeni Kanununun 244. Maddesinin bölümlerinde düzenlenmektedir. Hükümlerine göre, çeşitli konut türleri için özellikle konut gayrimenkullerinin ortak mülkiyeti mümkündür:

• özel ev veya bir kısmı;
• apartman dairesi veya dairenin bir kısmı;
• ayrı bir oda.

Gayrimenkulün ortak sahipliği aşağıdakilerden kaynaklanabilir:

• bir dairenin veya evin mirası, eğer yasaya veya vasiyetin şartlarına göre, birkaç mirasçı mülkü aynı anda talep edebilir;
• ortak yaşam alanı alımı veya değişimi;
• gayrimenkulün özelleştirilmesi;
• mahkeme kararına göre bir apartman veya evin bir bölümünü bir vatandaşa vermek.

Örneğin, bir devlet dairesi eşlerden biri tarafından özelleştirildiyse, o zaman ev, evlilik sırasında edinilen mülkü eşlerin ortak mülkiyeti olarak tanıyan Rusya Aile Kanunu hükümlerine dayanarak ortak mülk olur..

Vasily Maximov. Aile bölümü. 1876

Ortak mülkiyet ile ortak mülkiyet arasındaki temel fark, bu durumda sahibinin yaşam alanının hangi kısmına sahip olduğunun belirtilmemesidir. Yani, eşlerden bahsediyorsak, o zaman konut eşit olarak onlara ait olarak kabul edilir, yani boşanma durumunda mülk ikiye bölünür. Üç veya daha fazla mirasçı varsa, otomatik olarak eşit parçalara sahip oldukları kabul edilir – üçte biri, dörtte biri vb..

Gayrimenkulün kısmi mülkiyeti

Bir konut mülkünün kısmi mülkiyeti durumunda, maliklere ait kısımlar kesin olarak belirlenir. Bu nedenle, özelleştirme sırasında, katılımcıların talebi üzerine, hisseleri, belirli bir yerleşim bölgesinde kayıtlı vatandaşların sayısına göre hemen, genellikle eşit olarak gösterilebilir ve vatandaşları özelleştirmeyi reddetme yazmadı..

Böyle bir bölünme Gayrimenkul Nesnesine Tapu Tescil Belgesine kaydedilmelidir. Bu belgede ortak sahiplerin dairenin yarısına, üçte birine vb. Sahip olduğu yazılırsa, bu mülkiyet paylaşılır. Her bir sahibin parçasının boyutu belirtilmezse, bu tür bir sahiplik ortaktır..

Önemli bir nüans – ortak sahipler, ortak sahipler, her birinin hangi hisseye sahip olduğunu açıklığa kavuşturmak ve gerekli belgeleri düzenlemek isterse ortak olabilir..

Dahası, çoğu zaman bir apartman veya evin payı çok soyut bir değerdir, toplam konut alanının belirli bir yüzdesi veya kısmıdır ve belirli bir yaşam alanı alanı değildir. Dolayısıyla, ortak sahipler arasında bir anlaşmazlık olması durumunda, bu veya o oda hakkında hiçbir konuşma yapılamaz, örneğin – “Oturma odası benim ve yatak odası size ait.” Belirli bir metrekareye sahip olmak için mahkemeye gitmeniz veya bir apartman veya evi kullanma prosedürü konusunda diğer sahiplerle anlaşmanız gerekir..

Mutfak, koridor, küvet ve banyonun her durumda ortak mülk olarak kabul edildiğini, ortak sahiplerin bu binaları eşit bir şekilde kullanabileceğini ve bu odaların bölünemeyeceğini hatırlamakta fayda var. Mahkeme, ayrı oturma odalarında belirli bir oranda sadece metrekare tahsis edebilir. Konutu ayrı bölümlere ayırmak için yeniden yapılanmaya ihtiyaç duyulursa ve aynı zamanda diğer mal sahiplerinin durumu kötüleşirse, örneğin yeni duvar nedeniyle, konutlarının bir kısmı küçülürse, mahkeme belirli bir odanın pay olarak tahsisini bile yasaklayabilir..

Bir daire veya evin müşterek ve ortak mülkiyeti durumunda elektrik faturalarının, vergilerin ve kredilerin ödenmesi

Taşınmazın ortak mülkiyeti durumunda, maliklerin payları belirlenmediğinde, konut ve ortak işletmeler bir daire veya ev için bir ödeme yapar. Ortak sahiplerin elektrik, su ve gaz faturalarını nasıl ödeyecekleri onlara kalmış.

Konut ortak mülkiyette ise, tüm ortak sahipler ödeme emrinde belirtilebilir, dairedeki bir payın her sahibi için birkaç ödeme belgesi de düzenlenebilir. Yalnızca bir ödeme yapılırsa, ortak sahipler, sağlanan kamu hizmetleri için konut ve toplumsal hizmetler işletmelerinden kaynaklanan toplam tutarı paylarına göre bölebilir, yani üç, dört veya daha fazla bölüme bölebilir..

Aynı zamanda, sahiplerden biri kamu hizmetleri için ödeme yapmayı reddederse, sorumluluk tüm ortak sahiplerin omuzlarına düştüğü için geri kalanı yine de ödemek zorunda kalacak ve su şirketi ödemesiz olarak suyu kapatmaya veya kanalizasyon sistemini kapatmaya karar verirse, dairenin tüm sakinleri istisnasız olarak zarar görecek – kamu hizmetleri ağlar tek, ortak, banyolu bir banyo gibi.

Anna Shchegoleva. Komşular. 2010

Ortak mülkiyet durumunda bir daire için bir ipotek kredisi de tüm mal sahipleri tarafından birlikte ödenir. Her birinin sadece kendi payını ödeyeceğini, kendi aralarında olmaları gerektiğini, banka genellikle bu tür ayrıntılarla ilgilenmediğini kabul edin ve örneğin, eşit şartlarda ortak mülkiyeti olan eşler, kredi için ödeme yapmayı bırakırsa, finans kurumunun tüm daireyi satma hakkı.

Ancak kısmi mülkiyet durumunda, her mal sahibi krediyi yalnızca evin kendi kısmı için öder. Bu durumda, borçlunun kötü niyetli bir temerrüde düşmüş olduğu ortaya çıkarsa, banka, düzenli olarak ödeme yapan diğer mal sahiplerinin mülkünü etkilemeksizin, yalnızca kendi payına ceza uygulama hakkını elde eder. Bir bankacılık kurumu, temerrüde düşmüş bir kişinin sahip olduğu bir apartman dairesinde bedelsiz satış koşullarında bir hisse satabilir, ancak önce evin bu bölümünü diğer sahiplere satın almayı, aşağıda biraz bahsedeceğimiz mevcut ön satın alma hakkına göre teklif etmelidir..

Ortak ve paylaşılan gayrimenkulün elden çıkarılması: satın alma, satış, takas, tescil

Ortak sahiplerin, gayrimenkul nesnesinin ortak mülkiyetindeki paylarını özgürce elden çıkaramayacaklarını hemen açıklığa kavuşturacağız. Örneğin, iki mirasçı bir daire almışsa ve her birinin hisseleri kesin olarak belirlenmemişse, yani miras ortak mülkiyet haline gelmişse, sadece birbirleriyle pazarlık yapmaya zorlanırlar. Gayrimenkulün bir kısmını diğer varisin rızası olmadan satmanız imkansızdır, ya payınızı belirlemek ve böylece ortak mülkiyeti ortak bir mülke dönüştürmek ya da ikinci mirasçı ile satış veya konut değişimi koşulları hakkında görüşmek için mahkeme yoluyla kalır..

Ayrıca, ortak mülk olan bir apartman dairesinde, ikinci mal sahibinin izni olmadan birini kayıt ettiremezsiniz, ayrıca diğer ortakların yazılı izni olmadan bu tür konutları satmaya veya takas etmeye çalışmayacaktır. Yani, ortak bir dairenin gerçekten yaygın olduğunu ve tüm sahiplerin kaderine yalnızca birlikte karar vermesi gerekeceğini söyleyebiliriz. Veya toplam yaşam alanından bağımsız olarak elden çıkarılabilecek belirli paylar tahsis edin.

Payınızı bir apartman dairesinde veya evde neredeyse özgürce elden çıkarabilirsiniz – başka bir konutla takas edebilirsiniz, sizin tarafınızdan birini kaydettirebilir, kiralayabilir, teminat olarak kullanabilir, satabilir, miras olarak bırakabilir veya bağışta bulunabilirsiniz. Gayrimenkuldeki ortak hisse sahiplerinin, karşılıklı anlaşma ile hisselerinin büyüklüğünü değiştirebileceğini açıklığa kavuşturmak gerekir..

Bir kişinin hisselerinin bedelsiz olarak elden çıkarılması üzerindeki neredeyse tek kısıtlama, öncelikli satın alma hakkıdır. Bunun özü, hisselerden birinin sahibinin, evin bir bölümünü bedelsiz satışa sunmadan önce, diğer hisselerin sahiplerine planları hakkında bilgi vermesi gerektiği gerçeğinde yatmaktadır. Evin ikinci bölümünü belirtilen fiyata mı satın alacaklarına yoksa birinci öncelikli satın alma hakkından vazgeçmeye karar verdikten sonra, mal sahibi hissesini üçüncü şahıslara teklif edebilir..

Bu nedenle, bir evde veya apartman dairesinde hisse satarken eylem algoritması şöyle görünür:

1. Mülkün bir kısmını satmaya karar veren hisse sahibi, diğer ortak sahiplere yazılı olarak bildirimde bulunur. Diğer hisselerin sahipleri yan odada yaşıyor olsa bile, böyle bir bildirim mektup şeklinde gönderilmelidir. Mektup yalnızca hissenin satışı hakkında bilgi içermez, aynı zamanda ortak sahiplerin bu seçeneğin kendilerine uygun olup olmadığına karar verebilmesi için değerini de belirtir. Böyle bir mektubun alındı ​​bildirimi ile taahhütlü mektup olarak gönderilmesi daha iyi ve daha güvenlidir, bu durumda hisselerden birinin satışını engelleyen ortak sahipleri, mektupları almadıklarını ve konutun bir kısmının satışını bilmediklerini beyan edemezler..
2. Mal sahibi, diğer hisselerin sahiplerinin yazılı ihbarı aldığı andan itibaren tam olarak bir ay bekler. Bundan sonra, diğer mal sahiplerinin herhangi bir eylemi – satın alma izni veya rüçhan hakkı için yazılı bir feragat – izlense bile, mülkün bir kısmını serbestçe elden çıkarma hakkını elde eder. Satışa sunulan pay sahibine, belirtilen fiyattan satın alma muvafakatini yazılı olarak bildirmeksizin, ilk satın alma hakkından otomatik olarak feragat ettiği düşünülmektedir. Önemli bir nüans – mal sahibi, hissesini, diğer mal sahiplerine gönderilen yazılı bildirimde belirtilen fiyattan üçüncü şahıslara satmakla yükümlüdür. Aksi takdirde, diğer hisse sahipleri aldatıldıklarını ve tam ve doğru bilgi vermediklerini düşünerek işleme itiraz edebilirler..
3. Dairede bir hisse için teklif edilen fiyat için alıcı bulunmazsa ve mal sahibi maliyeti düşürmeye karar verirse, önce diğer hisselerin sahiplerini bilgilendirmekle yükümlüdür. Belki bu sefer öncelikli haklarını kullanmaya karar verecekler. Yani, tekrar bir mektup gönderilir ve ortak sahiplere karar vermeleri için verilen bir ay beklenir..

Bir apartman dairesinde pay kiralamak durumunda başka bir sınırlama geçerlidir. Bu durumda, odasını kiracıya kiralamak isteyen malik, diğer maliklerin yazılı onayını almak zorundadır. Serbest biçimde yazılabilirler, asıl önemli olan bu tür bir rızanın anlamını korumaktır – “Konut kiralamayı umursamıyorum.” Tüm ortak sahiplerin imzalarıyla benzer bir gösterge, bir apartman veya evdeki diğer hisse sahipleriyle bu sözleşmenin sözleşmesine ilişkin bir işaret şeklinde bir kira sözleşmesi de yapılabilir..

Ancak, hissesini serbestçe elden çıkarmak için önce, mal sahibi bunu belirtmek için mahkemeye gitmelidir. Böyle bir “ayni pay tahsisi”, yani bir belgesel talimatı olmadan, iki odalı bir dairede sanal bir “üçte bir pay” satmak çok sorunludur. Elbette, bu tür teklifler için alıcılar olabilir, ancak ayni olarak tahsis edilmeyen bir hissenin fiyatı, alıcı diğer ortak sahiplerle ne tür “savaşlar” ile karşılaşacağını genellikle iyi bildiğinden, metrekare piyasa değerinden birkaç kat daha düşük olacaktır..

Ortak sahipleri gönüllü olarak bir payın gerçek tahsisi konusunda Anlaşmalara girerse mahkemeye gitmeden bir apartman dairesinde belirli bir pay tahsis etmek mümkündür. Bu arada, mahkeme genellikle bir dairenin ortak kullanımına, özellikle ortak alanlara – bir koridor, bir banyo vb. – karar verir ve bu tür kullanım için prosedürü belirler. Genellikle, ortak sahipler barış içinde anlaşamazlarsa, mahkeme, ayrı bir payın her bir sahibi için banyoyu ve mutfağı kullanma zamanını bile belirleyebilir..

Vasily Maximov. Hepsi geçmişte. 1889

Özel bir evde veya kır evinde ayni bir pay tahsis edilmesi durumunda, sorun daha kolay çözülebilir – ayrı bir çıkış kurulur ve bir ev bir dublöre veya bir şehir evine, yani ortak bir yan duvara sahip, kendi çıkışları ve bitişik bölgeleri olan iki ev. Bu durumda, bazı kısıtlamalar da vardır – evi bölerken, onarılamaz bir hasara neden olmamalıdır ve tüm mülkler konut olarak kalmalıdır, yani, pay sahibi, eylemlerini diğer sahiplerle koordine etmediyse, kulübenin kendi bölümünde bir mağaza açamayacaktır..

Gördüğünüz gibi, kısmi sahiplik, ortak mülkiyetten çok daha geniş haklar sağlar. Paylaşımlı bir daireyi herhangi bir zamanda kısmi mülkiyet kategorisine transfer etmek mümkündür, ancak o zaman bile sanal paylaşım her zaman tek başına sahibine ait gerçek metrekarelere dönüşmez. Ve bir apartman dairesinde veya evde bir pay satın almaya gidebilirsiniz, ancak mutfağınızı ve banyonuzu tamamen yabancılarla paylaşmanın ne kadar sorunlu olacağını açıkça anlayın. Elbette, bazı alıcılar, belirli bir apartman veya evdeki tüm hisseleri satın almak için böyle bir satın almaya giderler, ancak her durumda tüm ortak sahiplerle anlaşmak da mümkün değildir, çünkü bir hissenin satışından elde edilen fonlar için tam teşekküllü bir konut satın almak genellikle gerçekçi değildir. Moskova’nın merkezinde bir daire payı.