Ofis emlak piyasası – 2011’in 1. çeyreği sonuçları

Başkentte ofis gayrimenkulleri alanında 2011 yılının ilk çeyreğinin sonuçlarını özetlediğimizde, çoğu uzmanın görüşüne göre, incelenen dönemde bu pazar segmentinin ana eğilimlerinin, potansiyel kiracıların piyasaya doğal geri dönüşü ve kalite arz sıkıntısının sürekli artması olduğu unutulmamalıdır..

Jacob Lawrence. Kabine Yapımcıları. 1946

Moskova’daki ofislere olan talep yıl içinde üçte birden fazla arttı

2010 yılının aynı dönemine kıyasla, şüphesiz ülkedeki ekonomik aktivitenin genel olarak büyümesi ve iş ortamının önceki yıllara göre iyileşmesine bağlı olarak, başkentte ofis talebi ortalama% 30-40 oranında artmıştır..

Yabancı şirketler ve büyük bankacılık operatörleri arasında ofis kiralama faaliyetinde artış oldu. Şu anda potansiyel kiracıların ofis alanı için teklifleri bitirmeden değerlendirmeye hazır olması dikkat çekicidir. Geçen yıla kıyasla, büyükşehir acenteleri, kiralanan ofis alanı sayısının kabukta olduğunu söylüyor&çekirdek (çıplak duvarlar ve tavan)% 30’dan fazla arttı.

Penny Lane Realty’deki ofis emlak departmanının baş uzmanı Maxim Zhulikov’a göre, bu yılın ilk üç ayında, kiracı tarafında hazır bir kiralama işi satın alma talebi gözle görülür şekilde arttı. Ayrıca, potansiyel alıcılar arasında çoğunlukla yerli özel yatırımcılar bulunduğunu da belirtti. Yabancı yatırımcılar, herhangi bir nesneyi satın almaya hazır olsalar bile, çoğu zaman, çok hızlı değişen bir piyasa durumuna zamanında tepki verecek zamanları yoktur..

Moskova yetkililerinin Üçüncü Ulaşım Halkası dahilinde ofis binaları inşa etme yasağının sonuçları giderek daha fazla hissediliyor..

Ayrıca, Ocak-Mart 2011 döneminde, A ve B sınıfı ofislerin satın alınması için oldukça yüksek ve istikrarlı bir talep olduğu belirtilmelidir. Kural olarak, büyük şirketler yapılarını burada konumlandırmak için bu tür nesnelere ilgi gösterdi. Örneğin, Şubat ayında Raifaisen Bank ve Rostelecom’un bir iş merkezi satın almak istediği bilgisi vardı. Bir başka çarpıcı örnek, Aquamarine iş merkezinin satın alınması için Alfa-Bank ve AFI-Development temsilcileri arasındaki görüşmelerdir..

Bu yılın ilk çeyreğindeki bir başka eğilim, Moskova yetkililerinin üçüncü ulaşım halkası dahilinde ofis binaları inşa etmesine getirdiği yasağın sonuçlarının giderek daha fazla hissediliyor olmasıdır. Yeni şantiyeler arayan sermaye geliştiricileri, şehir merkezindeki eski sanayi bölgelerine aktif ilgi göstermeye başladı.

Vasily Kandinsky. Moskova 1.1916

Yeniden geliştirme daha sonra inşaat şirketlerinin bu nesneleri karlı bir şekilde satmasını sağlayacaktır. Örneğin Sminex, bu pazar segmentini aktif olarak geliştirmeye devam ediyor. Çok yakında, eski Salyut fabrikasının tamamen yenilenmiş alanları sermaye piyasasına girecek. Son zamanlarda, Prospect Mira, 102 adresinde bulunan eski sanayi bölgesinin aynı inşaat şirketinin satın almasıyla ilgili bilgiler de ortaya çıktı..

Ayrıca 2011 yılının ilk çeyreğinde en yüksek talebin Moskova’nın merkezi idari bölgesinde bulunan iş merkezlerinde ofis alanı için görüldüğünü de not ediyoruz. A ve B + sınıfı ofislere olan talebin artması, bu yılın ilk üç ayı sonuçlarına göre, A kategorisindeki iş merkezlerinin doluluk oranının% 90’dan% 95’e, B + kategorisinde -% 80’den% 90’a çıkmasıyla teyit edilmektedir. … Talep edilen iş merkezlerine örnek olarak şunlar verilebilir: BC “Orlikov”, BC “Nuh’un Gemisi”, BC “Usadba”, BC “Alexander House”.

Ofis arzı henüz kriz öncesi seviyelere dönmedi

Bu yılın ilk çeyreğinde, ofis gayrimenkulleri segmentinde birçok yeni teklif pazara girdi. Her şeyden önce, teklif edilen alandaki artış 2010 yılında yeniden inşa edilen tesislerden kaynaklanıyordu. Böylece, 2011 yılının ilk üç ayında yeni ofis binaları tedarik hacmi, 200 bin metrekare M’den fazla arttı..

Bununla birlikte, arzı kriz öncesi seviyeyle karşılaştırırsak, Moskova geliştiricilerinin son derece düşük faaliyetlerine dikkat etmeliyiz. Temel olarak bu yıl tesislerde 2008-2010 yıllarında başlayan inşaat çalışmalarının tamamlanması için çalışmalar yapılacaktır. Modern sermaye geliştiricileri, özellikle ticari gayrimenkul segmentinde yeni projelerin beklentilerine ve potansiyel risklerine çok ciddiyetle yaklaşmaya başladılar. Örneğin, inşaatın henüz erken bir aşamasında olan bazı iş merkezleri yeniden geliştirildi ve yerlerine apartmanlar inşa edildi. Böylece, yeniden yapılanma nedeniyle artık konut amaçlı gayrimenkul haline gelecek olan projelerin toplam alanı yaklaşık 1 milyon metrekare. m.

Laszlo Moholy Nagy. İnşaat. 1923

Bu eğilimin oluşumu, her şeyden önce, bazı büyük tanınmış projelerin inşaatının iptal edilmesinin yanı sıra, daha önce önceki büyükşehir idaresi tarafından verilen onay ve izinlerin revizyonunun uygulanmasından etkilendi. Şu anda, toplam alanı yaklaşık 900 bin metrekare olan ticari gayrimenkul inşaatının iptal edildiği resmi olarak biliniyor. m.

İkincil piyasadaki ofis arzını düşünürsek, birçok uzman kriz öncesi dönemin “sanal” satış modeline geri dönüşe işaret ediyor. Satıcılar, mülklerinin değerinin ne kadar arttığını öğrenmek için varlıklarını satışa sunarlar. Geçtiğimiz yıla göre teklif fiyatlarının% 30’dan fazla arttığı, ancak ticari gayrimenkul ile yapılan tüm işlemlerin artık piyasada gerçekleştirildiğini de belirtmek gerekir. Genel olarak, fiilen satışa sunulan ofis nesnelerinin sayısı 2008-2010 ile karşılaştırıldığında keskin bir şekilde azalmıştır..

2011’in başlarında pazara giren en ilginç ve umut verici yeni projelerden biri Barclay Plaza iş merkezidir. Bu, B + sınıfının modern bir iş kompleksidir. Tesisin toplam alanı yaklaşık 47 bin metrekare. İyi gelişmiş bir altyapıya (resepsiyon, restoran, çalışanlar için ayrı yemek odası, alışveriş galerisi, spor salonu ve yüzme havuzu) ve ayrıca şehrin tüm ana ulaşım hatlarına kolay erişime sahiptir..

Ofis satın alma ve kiralama fiyatları biraz arttı

2010 yılının aynı dönemine kıyasla, Moskova’daki ofis gayrimenkulleri için kira oranları ve satış fiyatları, nesnenin konumuna ve sınıfına bağlı olarak% 15-20 arttı. Ocak-Mart 2011 döneminde ofis gayrimenkul fiyatlarındaki artışı ele alırsak, o zaman nesnelere bağlı olarak yaklaşık% 2-3 oldu..

Fiyatlardaki artış birkaç nedenden dolayı gerçekleşti. Bir yandan fiyatlar, yeni ticari gayrimenkullerin inşasında önemli bir düşüş olacağı tahminlerinden ve daha önce ilan edilen mülklerin piyasaya sürülmesinin çok yavaş bir hızından etkilenmiştir. Öte yandan, tam terbiye ile boş yüksek kaliteli ofis alanı payında azalma.

Fiyatlardaki önemli artış, özel yatırımcıların satın alma gücündeki artışla da kolaylaştırılmıştır..

1. çeyrekte A sınıfı büyükşehir ofisleri için ortalama kira oranları metrekare başına 700 ila 1100 dolar, B + ve B sınıfı ofisler için metrekare başına 300 ila 950 dolar arasında değişiyordu. Moskova’nın merkezindeki perakende satış alanı fiyatlarının seviyesinin doğal olarak biraz daha yüksek olduğu ve metrekare başına 1000 ila 4000 $ arasında değiştiği de unutulmamalıdır. 2011’in 1. çeyreğinin sonuçlarına göre, en pahalı Moskova sokakları şunlardı: Tverskaya, Pyatnitskaya, Stoleshnikov Lane, Petrovskie Linii, Kamergerskiy Lane, Bolshaya Dmitrovka, Kuznetsky Most, Bolshaya Ordynka, Ostozhenka, Tretyakovsky Proezd.

2011 yılının ilk çeyreğinin genel sonuçlarını özetlediğimizde, yakın gelecekte Moskova’daki ofis pazarı da dahil olmak üzere ticari gayrimenkul piyasasının kira ve fiyatlarında bir artış daha beklediği söylenebilir. Ek olarak, bu sektördeki talep aktivitesinin büyümesinin devam edeceği varsayılabilir. Aynı zamanda, en popüler ve gelecek vaat eden ofisler muhtemelen A ve B + sınıfı olarak kalacaktır. Piyasada ilk çeyrekte ortaya çıkan bu tür ofis alanları açığındaki artış eğiliminin bu yıl sonuna kadar devam edeceği de söylenebilir. Bir yıl önce, A ve B + sınıfı iş merkezlerindeki ofis kategorisinde, piyasada 10’a kadar uygun teklif ücretsiz olarak bulunabiliyordu. Şu anda bu segmentte sunulan ofis sayısı 1-2’ye düşmüştür..

Uzmanların tahminlerine göre, bu yılın ilk çeyreğinde gözle görülür şekilde artan piyasa faaliyetine rağmen, Moskova ofis emlak piyasası büyük olasılıkla yalnızca 2012-2013’e kadar kriz öncesi göstergelere dönecektir..

Bu yılın ikinci çeyreğinde, birçok uzman kira oranlarında% 2-3 seviyesinde hafif bir artış öngörüyor ki bu, öncelikle talebin mevsimsel olarak artması ve potansiyel alıcıların ve kiracıların tüm işlemleri yaz tatili döneminin başlamasından önce tamamlama arzusundan kaynaklanacak. Ayrıca uzmanlar, 2011 yılında yüksek kaliteli ofis alanı arzının yüksek oranda azalacağını ve yıl sonuna kadar sermayenin bu pazar segmentinde ciddi bir tesis sıkıntısı ile karşı karşıya kalacağını tahmin ediyor..