Moskova’nın değişen sınırlarında ticari gayrimenkul piyasası

Temmuz 2011’in başında. Moskova Bölgesel Duması, Moskova ve Moskova bölgesinin sınırlarının değiştirilmesi konusunda bir anlaşma imzaladı. Bu belge, son birkaç on yılda çok değişmiş, ancak daha önce resmileştirilmemiş olan sınırları düzenlemeyi amaçlamaktadır..

Sergei Ivanovich Smirnov. Patronal gününde fuar. 2007

Yeni bölgelerin Moskova’ya katılması, şüphesiz başkentin emlak piyasasını etkileyecektir. Pek çok uzmanın belirttiği gibi, başkentte ticari gayrimenkul piyasasının gelişmesi için beklentiler, yılın başındaki kadar parlak değil. Yılın ilk yarısında görülen bu pazar segmentinin canlanması, bu tür ciddi değişikliklerden sonra yavaşlayabilir. Yeni bölgelerin geliştirilmesine yönelik net planlar olmadığından geliştiriciler olayların nasıl gelişeceğinden emin değiller. Arazilerin yeniden dağıtılması her durumda pazarın yapısını etkileyecektir, bu her tür ticari gayrimenkul için geçerlidir: ofisler, alışveriş merkezleri, depolar ve diğer nesneler.

Bir yol ayrımındaki geliştiriciler

Bildiğiniz gibi, imzalanan anlaşmaya göre, Lyubertsy havalandırma alanları (578 hektar) dahil olmak üzere toplam 723 hektarlık 102 yeni arsa Moskova’ya katılıyor. Moskova bölgesi ayrıca 216 hektarlık Tolstopaltsevo köyü dahil 328 hektarlık yeni arazi alacak.

Bunlar, yetkililerin, idari, sosyal (eğitim ve araştırma merkezleri, barınma) yanı sıra yeni iş merkezlerinin inşasını sağlayacak kapsamlı bir şehir planlama planı hazırlamasını gerektiren oldukça büyük bölgelerdir. Ve bu görevlerin çözümü bir yıldan fazla sürebilir..

Bölgelerin yeniden dağıtılması, ticari gayrimenkul inşaatını doğrudan etkiler.

Bu belirsizlik nedeniyle, birçok geliştirici zarar gördü. Emlak piyasasının bu bölümü küresel krizin etkilerinden yeni yeni çıkmaya başladı ve ivme kazanıyor ve burada şehir yetkilileri onlara yeni bir “sürpriz” sundu. Gerçek şu ki, bölgelerin yeniden dağıtılması ticari gayrimenkul inşaatını doğrudan etkiliyor. Ek olarak, yerel geliştiriciler ülkedeki iç siyasi duruma büyük ölçüde bağımlıdır ve çoğu zaman başarı, yetkililerin daha sonraki eylemlerinin yönünü tahmin etme becerisiyle belirlenir..

Tabii ki, sermaye geliştiricileri için yeni gelişmemiş bölgeler, yeni projelerin inşasına başlama, işi artırma ve buna bağlı olarak gelir beklentisidir. Ancak bu, her zaman kolay olmayan ve bazı yeni sorunlara neden olabilecek bir inşaat ihalesinin kazanılmasını gerektirmektedir..

Şimdi inşaatçılar bir dönüm noktasındalar, şimdi hangi yeni bölgelerin hareket edeceğini tahmin etmeye çalışmakla karşı karşıya kalıyorlar (tabii ki bunu yaparlarsa) federal ve bölgesel yetkililer; yetkililere yakın olmak isteyen şirketler için kaç ofis alanı gerekeceği; Uluslararası Finans Merkezi’nin sıfırdan inşa edilip edilmeyeceği. Geliştiricilerin çok sorusu var, ancak henüz yanıt yok.

Yetkililer ilhak edilmiş bölgelerdeki konut programına henüz karar vermediyse, sosyal altyapıya atıfta bulunan ticari gayrimenkul hakkında ne söylenmeli?.

Genel piyasa koşulları

Toplamda, 2011’in ilk yarısında, yaklaşık 330.000 metrekare M. pazara girdi. m yeni ofis alanı (rakam geçen yıla göre% 15 düştü) ve 165.000 metrekare. m. yeni depo alanı (gösterge, önceden donmuş tesislerin işletmeye alınması nedeniyle 2010 yılının ilk yarısına kıyasla neredeyse üç arttı).

Mikhalchuk Natalia. İnşaat. 2008

Bu yılın ikinci çeyreğinin sonunda başkentte toplam yüksek kaliteli ofis alanı arzı yaklaşık 13 milyon metrekareye ulaştı. m.

Bazı büyük projelerin inşaatının tamamlanması, bu dönemde boş ofis alanı payının% 17 oranında artmasını etkiledi. Ücretsiz tesisler, esas olarak henüz kiracılarını bulmayı başaramamış yeni projelerin yanı sıra çok çekici olmayan binalar (elverişsiz konum, bazı teknik zorluklar ve nesnelerin rekabet gücünü azaltan diğer özellikler ile) tarafından temsil edilmektedir..

2011 yılının ilk yarısının sonuçlarına göre, ofis ve depo emlak piyasasında yüksek kaliteli tesislere olan talepte bir artış olduğu ve bu da boş alanların payındaki azalmayı etkilediğine dikkat edilmelidir. Pek çok uzman, piyasa göstergelerinin ılımlı pozitif dinamiklerine işaret ediyor.

Geliştiriciler diğer işlevsel segmentlere geçiyor

Başkentte, yeni sınırlarda ve ilhak edilmiş bölgelerdeki değişen durum, inşaat şirketlerini yeni kalkınma seçenekleri aramaya zorluyor. Daha önce yalnızca ticari gayrimenkul piyasasına odaklanmış olan bazı geliştiriciler, artık yapım aşamasındaki projelerinin işlevsel amacındaki değişiklik hakkında açık ifadelerde bulunuyorlar..

Örneğin, planlanan bazı ofis binaları yerine, Promsvyaznedvizhimost şirketi konut binaları inşa edecek. Şirket ayrıca şu anda konut mülklerine ve diğer bazı sitelerine dönüştürme potansiyelini araştırıyor..

Coalco Development temsilcileri, içinde yaklaşık 160.000 metrekare M inşa edilmesi planlanan Crystal Towers projesinin işlevsel amacında bir değişiklik duyurdular. daireler için m ofis alanı. Sermayenin ticari gayrimenkul piyasasında bu tür örnekler düzensiz olmakla birlikte, bu tür ifadeler daha fazla ses çıkarmaya devam ederse, yeni bir piyasa trendinin oluşumundan bahsetmek mümkün olacaktır. Ve bu zaten ofis sıkıntısına yol açabilir.

Pazara yeni projeler giriyor

Son değişikliklere rağmen, bazı geliştiriciler hala risk alıyor ve kriz sırasında donmuş projelerinin yeniden başladığını ilan ediyor. Böylece, Sistema-Hals şirketi, toplam alanı yaklaşık 111.000 m2 M olan A sınıfı SkyLight iş merkezinin inşaatına yeniden başladığını duyurdu. m. Şirket, çalışmalarını 2012 yılının II. çeyreğinde tamamlamayı planlamaktadır..

Ayrıca, bazı şirketlerin kendi yerleştirmeleri için ofis merkezleri inşa etmekle ilgilendiklerini de unutmayın. Örneğin, Dünya Yaban Hayatı Fonu (WWF) kısa süre önce muhtemelen gelecek yıl Taganskaya metro bölgesinde açılacak olan yeni ofisi için bir proje sundu. Ayrıca, Robert Bosch için Moskova Bölgesi, Khimki’de toplam 57.000 m2 M’lik bir ofis binasının inşaatına başlandığı duyuruldu. m. Binanın 2013 yılı sonunda tamamlanması ve şirket için ofisler, depolama tesisleri ve bir eğitim merkezi barındırması beklenmektedir..

“Hypercube”, ülkenin ilk ofis merkezi trafosu olacak.

Yakın zamanda, Skolkovo Vakfı yönetimi ile inşaat şirketi Aurora Group arasında, Rus yenilik kentindeki ilk tesisin inşası için bir anlaşma imzalandı. “Hypercube” – nesneye verilen isim bu, yenilikçi “Skolkovo” kompleksinin Kentsel Gelişim Merkezini temsil edecek. Ülkenin ilk dönüşüm ofis merkezi olacak.

Projenin benzersizliği, binanın işlevlerin bağımsız olarak değiştirilmesine olanak tanıyacak ve binaların toplam alanını 1,5 kat artırabilecek olmasıdır. Geliştirici bu yaz inovasyon merkezinin inşasına başlayacak ve “Hypercube” un hizmete alınması önümüzdeki yıl Şubat ayında yapılacak..

Genel olarak bakıldığında Moskova’daki ticari emlak piyasası bu yeniliklerin bir sonucu olarak ciddi değişikliklere uğrayabilir. İnşaat şirketleri risk almak istemiyor ve projeleri uygulamak için acele etmiyorlar, bu da yakın gelecekte ticari, çoğunlukla ofis, emlak sıkıntısı olabileceği anlamına geliyor..

Yetkililer yeni metropol alanlarının geliştirilmesine yönelik planlara henüz karar vermedikleri için, geliştiriciler kendi tehlikeleri ve riskleri altında hareket ederek sonuç olarak neyin daha karlı olacağını tahmin etmeye çalışıyorlar..