Gayrimenkul işlemlerinin para yatırmanın oldukça karlı bir yolu olduğu bir sır değil. Sahip olunan mülk karlı bir şekilde nasıl kullanılır? Hangisi tercih edilir: Binayı satmak mı yoksa kiralamak mı? Bir satış veya kira sözleşmesi hazırlarken nelere dikkat etmelisiniz? M2 avukat bu soruları yanıtlıyor. Öncelikle emlaktan kar elde etmenin yollarına bakalım. Yasal açıdan en kolay seçenek, bir sonraki satışla birlikte bir binanın inşasıdır. Basit çünkü nesnenin yasal “saflığını” kontrol etmeye gerek yok. Ek olarak, alıcılar bir geliştirici olduğu ortaya çıkarsa, daha da iyisi, ilk sahiple ilgilenmeyi tercih ediyor. Doğru, zorluklar var. Örneğin, önce inşaat için gerekli olan önemli bir miktarı bulmanız gerekir – bu bir banka kredisi veya yatırımcıların fonları olabilir.
Bazıları hepsini aynı anda ister…
Emlaktan para kazananların çoğu şemaya göre çalışır: inşa edilmiş – tasarlanmış – satılmıştır. Sonuç olarak, bir bina inşa eden bir inşaat şirketi, onu ilgili taraflara hazır olarak satıyor. Gayrimenkul satışı için bir sözleşme imzalarken, tarafların, nesnenin konumunun doğru belirtilip gösterilmediğini, arsa için kat planları ve belgelerin sözleşmeye eklenip eklenmediğini takip etmeleri gerekir. Ayrıca odayı dikkatlice ölçmek ve tam alanını belirtmek de gereklidir. Bir binanın bir kısmından bahsediyorsak, hangi kısmın satılacağı kat planına not edilmelidir..
Gerekli tüm belgeleri (kopyaları ile) topladıktan sonra notere gidebilirsiniz. Büyük olasılıkla sadece satış sözleşmesiyle ilgilenecek. İşlemin bir noterle tescilinden sonra, devlet tescili yapılmalıdır. Bunun için gerekli belgelerin listesi kayıt yerinde netleştirilebilir. Her durumda, satış sözleşmesinin üç nüshasını stoklamanız gerekir (her bir taraf ve kayıt otoritesi için bir tane). Ayrıca, anlaşmanın noter tasdikli kopyaları ve tüm kurucu belgeler gereksiz olmayacaktır.
tarafların belgeleri. Devlet ücretini ödedikten ve sözleşmeyi kaydettikten sonra işlem tamamlanmış sayılabilir..
Nesnenin kendisi, binanın devir tarihinin ve durumunun belirtilmesi gereken bir devir ve kabul eylemi kapsamında aktarılır. Tarafların, nesnenin kalitesi veya sözleşme kapsamında ödemesi ile ilgili olarak birbirlerine talepleri varsa, bu kanuna yansıtılmalıdır..
Ayrıca satıcının malların kalitesini alıcıya garanti etmekle yükümlü olduğu bir süre vardır. Ama aslında, örneğin, bir bina çökerse ve bir inceleme, tasarımcıların veya inşaatçıların suçlu olduğunu gösterirse, sorumlu tutulacaktır. Gizli kusurlar bulunursa, alıcılar satıcıyla da iletişime geçecektir..
-Ve bazıları – parçalar halinde
Büyük bir götürü meblağ yerine, her ay (yıl) nispeten az para almayı tercih eden mülk sahipleri, inşa edilen binayı kiraya veriyorlar. Her tür ticari gayrimenkul için talep (ofisler, perakende satış yerleri, depolar, vb.) Artık oldukça büyüktür, bu nedenle, kural olarak, nesne faaliyete geçtiğinde, tüm binalar zaten kiracılar arasında dağıtılmıştır..
Bir kira sözleşmesi kaydederken, bir sözleşmenin doğru bir şekilde hazırlanması gerekir. Bu belge neleri içermeli ve imzalarken nelere dikkat etmelisiniz? Tarafların ayrıntılarının doğru belirtilip belirtilmediğini kontrol etmek zorunludur: isimler, adresler, TIN, banka bilgileri, pasaport verileri (sözleşmenin tarafı bir birey ise), vb..
Kira sözleşmesinin önemli bir unsuru, sözleşmeye ekli mülkün kabulü ve devredilmesidir. İçinde, transfer sırasında odanın durumunu belirtmeli ve hangi iletişimin bağlı ve çalıştığını not etmelisiniz (telefon kablosu, su temini ve kanalizasyon, ısıtma ağı, vb.).
Bir sonraki önemli nokta, miktarı sözleşmedeki taraflarca müzakere edilmesi gereken kira. 1 metrekare için hesaplanabilir. Yılda m veya tüm tesisler için aylık. Ek olarak, ödemenin nasıl yapılacağını da belirlemeniz gerekir: eğer ruble ise, kira bedelinin büyüklüğü belirtilir, eğer dolar veya euro cinsinden ise, o zaman yerleşimlerin taraflarca belirlenen oranda ruble olarak yapıldığına dikkat edilmelidir. Çoğu zaman, Rusya Merkez Bankası oranına eşittir. Kira miktarını belirlerken, elektrik faturası içerip içermediğini belirtmek gerekir. Bazı durumlarda, kiraya veren, örneğin çöp toplama, telefon iletişimi, İnternet vb. Gibi temel hizmetler ve ek hizmetler için kiracıya ayrı faturalar düzenleme hakkını saklı tutar. kira, mülkiyetin devri değildir.
Bir yıldan fazla bir süre için bir kira sözleşmesi imzalandığında, devlet kaydına tabidir. Ticari gayrimenkul talebinin şu anda oldukça yüksek olduğu gerçeğinin yanı sıra çok sayıda kiracının uzun vadeli bir kira sözleşmesi imzaladığı gerçeği göz önüne alındığında, Moskova’daki tescil makamları, tüm sözleşmelerin tescil için sunulabileceği özel bir “pencere” oluşturdu. Bununla birlikte, bir yetkili bir seferde 10’dan fazla davayı (ayrı anlaşmalar) kabul etmeyeceğinden, aynı anda daha fazlasını kaydetmek zor olacaktır. Bu nedenle, birçok kuruluş uzun vadeli kira haklarının tescili sorumluluğunu kiracılara yükler. Taraflar bu prosedürü uygulamak istemezlerse, daha kısa süreli bir sözleşme akdedebilir ve uzatma imkânı sağlayabilirler. Ek olarak, kira sözleşmesinde süreyi hiç belirtemezsiniz: bu durumda, süresiz olarak kabul edilir ve kayıt gerektirmez.
Aynı anda perakende alanı ve depo kiralamayı planlıyorsanız, her iki bina için de bir sözleşme yapmanız tavsiye edilir. Ayrıca sözleşme, pavyonun tam olarak nerede konumlanacağını ve malların nerede depolanacağını belirtmelidir..
Daha karlı olan nedir?
Öyleyse, binayı satmalı mısınız yoksa kiralamalısınız? Her vakanın kendine göre avantajları ve dezavantajları vardır. Satış, bir seferde önemli miktarda kazanmanıza izin verir, yatırımı kiralamak kademeli olarak karşılığını verir, ancak bina istikrarlı bir gelir getirir.
Haklarınızın tescili ile ilgili sorunların her durumda çözülmesi gerekecektir. Tek fark, uzun vadeli bir kira kontratını kaydedip kaydettirirken bir ücret ödemeniz gerekmesidir (sözleşmede herhangi bir değişiklik veya ekleme yaptığınızda da ücret alınır). Vergileri unutma.
Her durumda, bina mülkiyeti varsa, satılabilir veya ipotek edilebilir. Ayrıca ipotek, kiraya veren ile kiracılar arasındaki ilişkiyi etkilemeyecektir, çünkü bina, kiralayanın mülkiyetinde kaldığı sürece, tüm kira ödemeleri eskisi gibi kendisine gidecektir..
İş açısından hangisinin daha karlı olduğunu söylemek zor. Herhangi bir gayrimenkul, her zaman satılabilen değişmez likit bir varlıktır.
Bu gibi durumlarda, yatırım yapmak için ne tür zahmetler ve risklerle karşılaşabiliriz? Sonuçta, bu yatırım karlı olabilir mi?