2015 yılında emlak piyasasından neler beklenmeli: trendler, riskler ve fiyat tahminleri

Kriz anında gayrimenkul satın almanın riskleri

İlk bakışta, kriz zamanlarında gayrimenkule yatırım yapmak mantıklı bir fikir gibi görünse de, böyle bir yatırım yöntemine başvuracak Ruslar, olası tüm riskleri hesaba katmalıdır..

Kiralık konutların karlılığında azalma

Rosrielt portalına göre, yalnızca Aralık 2014’te, çoğu büyük Rus şehrinde 2 odalı dairelerin ortalama kira oranları önemli ölçüde düştü: Moskova’da -% 13,5, Vladivostok’ta – neredeyse% 30, Tyumen’de -% 16 , Belgorod’da -% 11 oranında.

2015 yılında uzmanlar, Rusların ödeme gücü düşeceği ve tasarrufları korumak için edinilen gayrimenkuller nedeniyle kiralanan daire sayısının kaçınılmaz olarak artacağı için kira fiyatlarında daha da büyük bir düşüş öngörüyor. En büyük kayıplar, bazı tahminlere göre fiyatları neredeyse% 40 düşecek olan lüks daire sahipleri tarafından yapılacak..

2015 yılında gelirdeki düşüşün yanı sıra, emlak vergisinde planlanan artış nedeniyle kiraya verenlerin giderleri de yaklaşık 3 kat artacaktır..

Ortak inşaat sözleşmeleri kapsamında daire satın alma riski

Geliştirici evin inşaatını tamamlayıp parayı müşterilere iade etmezse, hissedarlar dairesiz kalma riskiyle karşı karşıyadır. Merkez Bankası’nın iskonto oranının% 17’ye yükselmesi bağlamında, bu tür durumların birçok kez ortaya çıkma ihtimali artmaktadır, çünkü çok sayıda Rus yeni binası borç alınan parayla inşa edilmektedir. Örneğin, indirim oranının artmasından sadece birkaç hafta sonra, büyük inşaat şirketi Morton, 2015 yılında yeni projelerin çıktısının% 35 azalacağını açıkladı..

İpotek ile gayrimenkul edinme zorluğu

Bazı haberlere göre, Rusya pazarında ipotekli satın alınan dairelerin payı% 30, yeni binalardaki gayrimenkuller için bu rakam daha da yüksek -% 50. Bu finansal araç, konut inşaatının büyümesinin ana “itici gücü” idi..

2015 yılında, birçok Rus için bu gayrimenkul satın alma seçeneği dayanılmaz hale gelecektir, çünkü Merkez Bankası iskonto oranını artırdıktan sonra, Rus bankalarında ipotek faizleri% 18-20 olacaktır. Ve birçok ipotek borçlusu kategorisi için ödenmemiş olan devlet sübvansiyonlarının durumu bir şekilde radikal bir şekilde etkilemesi olası değildir..

Fiyatlandırmayı neler etkileyecek

Rusya’da emlak fiyatlarının 2015’te nasıl davranacağına dair doğru tahminler yapmak çok zor, ancak yıl boyunca konut fiyatlarının oluşumunu etkileyecek birkaç faktör tespit edilebilir..

Emlak vergisi artışı

Bu faktör, büyükşehir konut talebinde bir azalmaya yol açacaktır, çünkü Moskova’daki daireler kural olarak çok yüksek bir kadastro değerine sahiptir ve bu göstergeden emlak vergisi miktarının hesaplandığıdır..

Ruble döviz kuru dalgalanmaları

Daire fiyatları doğrudan ruble döviz kuruna bağlıdır. Hükümetin ulusal para birimini desteklemek için alınan önlemleri çoktan uygulamaya başladıkça, yakın gelecekte döviz kurunun istikrar kazanması bekleniyor. Bu gerçek, birkaç gün önce yapılan açıklamada IMF temsilcileri tarafından bile kabul edildi..

2015 yılında rublenin dolar karşısındaki döviz kurunun güçleneceği ve bunun da gayrimenkul için ruble fiyatlarında% 10’dan fazla düşüşe yol açacağı kanısındayız..

Nüfus gelir seviyesi

2015 yılında Rusların gelirlerinde beklenen azalma, konut talebinde önemli bir düşüşe neden olacaktır. Analitik merkez Est-a-Tet personeline göre, talep% 30 düşebilir ve ülkedeki ekonomik durum uzun süre istikrarsız kalırsa -% 40-60. Üstelik elit gayrimenkule olan talep en çok azalacak. Kriz koşullarında birçok Rus en hızlı satılabilen gayrimenkullere yatırım yaptığı için bütçe konut alımlarının payı çok daha az düşecek.

Merkez Bankası iskonto oranının% 17’ye çıkarılması

Bu faktör kredi parası ile yapılan yeni binalardaki fiyatları etkileyecektir. Artık geliştiricilere banka kredileriyle yapılan ödemeler çok daha yüksek olacak ve doğal olarak bu, konut maliyetini artırarak telafi edilecek. Yani, geliştirme şirketi “Khimki Group” ortağının tahminlerine göre fiyatlar% 8-12 artabilir..

Kriz anında ne tür bir konut satın almak daha karlı

Emlak Tipi

Kriz zamanlarında en umut verici konut, ikincil piyasada 2005-2010’da inşa edilen apartmanlardır. Avantajları açıktır: bu tür evler, aşınma ve yıpranma açısından yeni binalardan çok farklı değildir, içlerindeki daireler büyük bir indirimle satın alınabilir ve ayrıca bu konutun hazır bir bitişi vardır, bu nedenle sahipleri sürekli bir yenileme durumunda yaşamak zorunda kalmayacaktır..

Ayrıca bu yıl yeni binalarda gayrimenkullere dikkat etmeye değer. Nüfusun düşen gelirleri ve yüksek ipotek oranları nedeniyle, bu tür evlerdeki daireler çok çabuk satılmayacak ve geliştiriciler büyük olasılıkla büyük indirimlerle satacaklar. Ancak sıfır aşamasında konut satın almak çok riskli, ideal seçenek inşaatın son aşamasındaki yeni binalar. Bu durumda, geliştiricinin evin inşaatını tamamlamak için yeterli paraya sahip olacağı umulabilir. Devlete ait şirketlerin inşasına katılmaya da dikkat etmelisiniz. Bu, inşaatın planlandığı gibi tamamlanma olasılığını artırır.

Bir başka ilginç emlak türü de orta ve bütçe fiyat segmentindeki dubleksler ve şehir evleri. Bu tür konutlar, her yıl Rus mega kentlerinin sakinleri arasında giderek daha fazla popülerlik kazanıyor. Bu nedenle, birkaç yıl sonra büyük olasılıkla daha yüksek bir fiyata satılacaktır..

yer

Normal uyku alanlarında konut satın almak en iyisidir. Bu tür daireler her ekonomik durumda talep görecek ve kolayca satılabilir veya kiralanabilir. Bölgenin altyapısına da dikkat etmek gerekiyor: metro, mağazalar, marketler, anaokulları, okullar – tüm bunlar potansiyel alıcılar için konutların çekiciliğini etkiliyor.

Fiyat segmenti

Tabii ki, en fazla sayıda Rus tarafından karşılanabilecek ekonomi sınıfı konutları tercih etmelisiniz. Lüks gayrimenkule, ancak daire uzun vadeli bir yatırım olarak görülüyorsa dikkat edin. Önümüzdeki birkaç yıl içinde satmak zor olabilir ve kiralamadan elde edilen kârlılık düşük olacaktır, ancak ekonomik kriz er ya da geç sona erecek ve bu tür konutların fiyatı kaçınılmaz olarak artmaya başlayacaktır..

Kazanım zamanı

Ev almak için acele etmemelisiniz. Gayrimenkul fiyatının dayandığı piyasadaki talep ve nüfusun ödeme kapasitesi giderek düşecektir. Buna göre, bir daire satın almak için en uygun zaman, yılın ikinci yarısı veya hatta 2015’in sonudur..