Bu yazıda, banliyö inşaatı ve apartman tadilatı için müteahhitler ve tedarikçilerle sözleşmelerin yetkin bir şekilde hazırlanmasının nüansları hakkında konuşmaya devam edeceğiz. Ayrıca sonuçlandırıldığında yapılan ana hataları da göz önünde bulundurun..
Bir kır evinin yapımında sözleşmelerin hazırlanmasının temel ilkeleri. Bölüm 1
Kira ve sözleşme sözleşmelerinin ana noktaları
Özel ekipmanların kiralanması dahil tüm kira sözleşmeleri aşağıdaki temel koşulları içermelidir:
- sözleşmenin konusu
- kira maddesi
Süre belirtilmezse, kiralama süresi belirsiz bir süre için tamamlanmış sayılır. Taraflar, diğer tarafa yükümlülüklerin beklenen sona erme tarihinden bir ay önce bildirimde bulunarak diledikleri zaman tek taraflı olarak feshedebileceklerdir..
Sözleşmenin konusu, sözleşme kapsamındaki yükümlülükler yerine getirilirken bir nesnenin diğeriyle değiştirilmesi mümkün olmayacak şekilde tanımlanmalıdır. Rusya’da kiralık nesneler şunlar olabilir:
- demiryolu hattı üzerindeki inşaat vinçleri dahil olmak üzere demiryolu vagonları;
- uçak;
- özel amaçlı gemiler dahil deniz gemileri;
- nehir gemileri (veya iç sularda kullanılan), bunlara göre oluşturulan özel ekipman dahil;
- yönetimi ve işletimi özel beceri ve bilgi gerektiren kamyonlar, yarı römorklu traktörler, vinçler, ekskavatörler ve otomobil çekişine yönelik diğer özel ekipmanlar.
Bu durumda konu, teknik cihazları devretme yükümlülüğü olacaktır:
- kullanımı nitelikli yönetim gerektiren;
- çeşitli malların, insanların veya özel nesnelerin çekilmesi için tasarlanmış;
- artan tehlike kaynağı özelliklerine sahip olmak.
Kira sözleşmesinin bir sonraki temel koşulu fiyattır. Kira tanımına gelince, metinde birkaç şekilde belirtilebilir:
- belirli bir miktarda kaydedilmiş, bir zamanda veya belirli bir süre sonra ödenmiş;
- kiraya verene ödeme olarak, kiralanan nesneyi kullanırken elde edilen gelirin bir yüzdesi aktarılır (yalnızca parasal olarak ifade edilebilir, aynı zamanda taraflarca kararlaştırılan doğal bir eşdeğerle değiştirilebilir);
- ödeme olarak, kiracı, kiraya verene belirli hizmetleri sağlar;
- ödeme olarak, kiracı mülkiyet veya kiralama sözleşmesinin konusunu kiralayana devreder;
- ödeme olarak, kiracı, masrafları kendisine ait olmak üzere, sözleşmede belirtilen kiralanan mülkte bazı iyileştirmeler yapar;
- Yukarıdaki formların kombinasyonları da ödeme olarak sağlanabilir.
Medeni Kanun iki tür araç kiralama sözleşmesi tanımlamaktadır:
- yönetim ve bakım hizmetlerinin sağlanmasıyla;
- yönetim ve bakım hizmetleri sağlanmadan.
Yapılan sözleşmenin türüne bağlı olarak, tarafların aracı iyi durumda tutma yükümlülükleri ve kiralanan nesne tarafından cezalandırılması halinde hasarın tazmini prosedürü farklılık gösterir..
Listedeki sonuncusu ve belki de kayıt açısından en tartışmalı olanı iş sözleşmesidir. Bu tür işlemler için, Rus mevzuatı aşağıdaki temel koşulları sağlar:
- sözleşmenin konusu, genellikle belirli bir sonuca götürmesi gereken işin hacmi, türleri ve içeriği olarak anlaşılır;
- işin başlangıç ve bitiş tarihleri;
- işin fiyatı.
Ek olarak, metin şu şekilde verilmiştir:
- yerleşim prosedürü ve koşulları;
- tarafların yükümlülükleri;
- iş üretimi için prosedür;
- iş kabul prosedürü;
- tarafların yükümlülüklerini uygunsuz şekilde yerine getirme sorumluluğu.
Bir iş sözleşmesi, belirli risklerle ilişkili kişiler tarafından işin yapılmasını ifade eder. Daha sonraki yanlış anlamaları önlemek için, metinde, güvenli çalışma koşullarının oluşturulması da dahil olmak üzere, tesisteki güvenlik standartlarına uyum sorumluluğunun tamamen yükleniciye ait olduğu belirtilmesi tavsiye edilir..
İş yapma ihtiyacı ortadan kalkarsa, sözleşmeyi feshetme koşulları ve prosedürü belirlenmelidir. İki tarafın mutabakatı ile, belgenin tüm maddeleri nesnenin özelliklerine, konumuna ve diğer koşullara göre düzenlenebilir..
Tasarım veya anket çalışmasının uygulanmasını ima eden bir iş sözleşmesi için ek koşullar şunlar olabilir:
- tarafların tasarımcı tarafından geliştirilen belgelerin onaylarına katılımı;
- yaratılan tasarımın kullanımı ve dokümantasyon tahmini (örneğin, sonraki düzenlemeler veya bu dokümantasyona dayalı yeni bir projenin geliştirilmesi için üçüncü şahıslara aktarma yeteneği);
- buluşların mülkiyetinin belirlenmesi;
- gizli bilgilerin sağlanması.
Ama esas koşullara dönelim. Dolayısıyla, iş sözleşmesi de dahil olmak üzere herhangi bir sözleşmedeki en önemli ve tanımlayıcı madde, sözleşmenin konusudur. Bunu belirlemek için şunları da belirtmelisiniz:
- eserlerin listesi;
- işin yapılması gereken nesne;
- sözleşmeli çalışmayla elde edilecek sonuç.
Şantiyede tasarım ve tahmin dokümantasyonu yoksa ve inşaat sözleşmesi projeye atıfta bulunulmadan sonuçlandırılırsa, bunun temel koşullarla ilgili kuralların ihlali olduğu kanısındayız. Bununla birlikte, uygulamada, bu tür belgeleri geliştirme yükümlülüğü yükleniciye aitse, belgelerin eksikliği, tarafların koşullarının tutarsızlığını kesinlikle göstermez..
İkinci önemli koşul ise zamanlamadır. Üstelik hem ilk hem de son. Sözleşmenin bir bitiş tarihinin bulunmadığı ve fiili işe başlama tarihinin belirlenmesinin imkansız olduğu hallerde kabul edildiğinde, adli uygulamadan birçok örnek vardır. Doğru, anlaşma zaten imzalandığında ve terim içinde belirtilmediğinde durumdan bir çıkış yolu var. Taraflar, ek bir sözleşme imzalayarak, işe başlama ve bitiş tarihi belirlerlerse, sözleşme akdedilmiş sayılır. Sözleşmenin kendisi ve ayrılmaz ekleri zamanlama hakkında farklı bilgiler içeriyorsa, mahkemenin sözleşmenin tamamlanmadığını kabul edeceği de anlaşılmalıdır..
Ayrıca, sözleşmenin süresi ile sözleşmeli çalışmanın süresi arasında ayrım yapmak da gereklidir. Birincisi, işin zamanlamasına ilişkin açıkça ifade edilmiş bir koşulun yerini alamaz ve sözleşmenin hala tamamlanmadığına dair bir mahkeme kararına yol açar. Ancak, metinde bu koşul bulunmamasına rağmen, tarafların sözleşmenin akdedildiği tarihten itibaren makul bir süre içinde yükümlülüklerini yerine getirmeleri halinde işlem tamamlanmış sayılabilir..
Sözleşmenin üçüncü ve en tartışmalı temel koşulu fiyattır. Bir yandan bir tahminle düzenlenebilir, diğer yandan kesin olabilir ve sözleşmeye yalnızca sayılarla kaydedilebilir. Sözleşmeden doğan yükümlülüklerin yerine getirilmesi sırasında, yüklenicinin, ek işin yapılması nedeniyle müşteriden belirlenen fiyatı aşan bir ödeme talep etmesi nadir değildir. Bununla birlikte, bu gereksinimlerin geçerliliği aşağıdaki faktörlere bağlıdır:
- müşterinin ek iş hakkında bilgilendirilip bilgilendirilmediği;
- müşterinin ek iş yapmayı kabul edip etmediği;
- Müşterinin ek çalışmanın sonucunu kabul edip etmediği (bazen bu çalışmaların müşteri için değeri, yani daha sonra çalışmanın sonucunu kullanıp kullanmayacağı dikkate alınır).
Bazen sözleşmeler, belirli bir türe atfedilemeyecek şekilde yapılır. Bu tür belgeye karma denir. Birkaç sözleşmenin işaretlerini içerebilir. Örneğin, yüklenici, yalnızca belirli işleri yapmayı değil, aynı zamanda şantiyeye malzeme sağlamayı da taahhüt eder. Bu tür bir sözleşme, genellikle ekipman üreticinin inşaat ekibi tarafından kurulduğunda kullanılır. Bu tür belgeler, her iki işlemin tüm maddi koşullarını içermelidir..
Sözleşmeleri imzalarken yapılan ana hatalara genel bakış
Adli uygulamada, sözleşmeleri imzalarken tekrarlanan hatalarla karşılaşmak nadir değildir. En çarpıcı ve yaygın örnekleri aşağıda vermeye çalışacağız..
Örnek 1. Sözleşmenin konusu yanlış tanımlanmış
“Yüklenici belirtilen adreste bir ev inşa etmeyi taahhüt eder”, “tedarikçi şantiyeye bir tuğla teslim etmeyi taahhüt eder”, “kiraya veren bir araba kiralamayı taahhüt eder” – bu tür ifadelerle herhangi bir anlaşma sonuçlanmamış olarak kabul edilecektir..
Ev tek katlı, yazlık, yüksek katlı bir bina olabilir. Bu formülasyon doğru bir değerlendirme vermez. Bir inşaat sözleşmesi durumunda, tasarım belgelerine bir atıfta bulunulmalı veya gerçekleştirilen işin tüm listesi tam olarak açıklanmalıdır. Ve herhangi bir nedenle her şeyi belgenin metnine dahil etmek zorsa, zorunlu bir uygulamayla ayrıntılı bir açıklama yapmak oldukça mümkündür..
İkinci durumda, mal miktarı tanımlanmamıştır: 1 adet, 1 metreküp veya birkaç yüz. Sayısal ifadeye ek olarak, ürünün kalitesi ve özelliklerinin bir açıklaması da olmalıdır. GOST veya TU’nun göstergesi. Satıştan önce kullanımda olan ürüne ilişkin açıklamalar.
Kira söz konusu olduğunda, tüm özellikler de belirtilir – 5 ton taşıma kapasitesine sahip bir marka arabası, sayı şu ve böyle.
Genel olarak, sözleşmenin konusu, hiç kimsenin tam olarak ne demek istediğinizden şüphe etmeyeceği veya bir öğenin (işin) başka bir öğeyle değiştirilemeyeceği şekilde açıklanmalıdır..
Örnek 2. İş sözleşmesinde terim yanlış yazılmıştır
“İşin başlamasından itibaren 4 ay içinde”, “tüm ilk verilerin sağlanmasından bir ay sonra”, “1 Nisan 2013’ten bitirme sertifikasının imzalanmasına kadar” – bu şekilde yapılırken, tam olarak başlangıç zamanının belirlenmesi gerektiğinin bilinmesi gerekir ve taahhüdün sona ermesi neredeyse imkansız olacaktır. Bir sözleşme olması durumunda, bu, sözleşmenin sonuçlandırılmamış olarak tanınmasını gerektirecek, diğer durumlarda daha az sorun olmayacaktır. Böyle bir dile yönelik taahhütler süresiz olarak ertelenebilir.
Sözleşmede tarihin işe başlama “gün / ay / yıl” ve iş bitişi “gün / ay / yıl” formatında belirtilmesi en uygunudur. İşe başlama tarihinin sözleşmenin imzalandığı tarihten önce olmamasının istenmesine dikkat etmelisiniz. Öngörülemeyen herhangi bir durum olması durumunda sözleşmenin gecikmiş olabileceğine dair herhangi bir itiraz reddedilmelidir. Yüklenicinin herhangi bir kusuru olmaksızın önemli bir gecikme olması durumunda, yükümlülüklerin yerine getirilmesi için son tarih her zaman ek bir anlaşma ile ayarlanabilir. Her iki taraf da imzalamayı başlatabilir..
Örnek No. 3. Sözleşmede yanlış oluşturulmuş fiyat
Bu tür hatalar daha çok iş sözleşmeleriyle ilgilidir. Durum basit: çalışma sırasında, malzeme fiyatları biraz değişti ve nesnenin toplam maliyeti arttı, ancak sözleşme herhangi bir çekince olmaksızın yalnızca nihai miktarı içeriyor. Sanat’a göre akılda tutulmalıdır. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu’nun 709’u, fiyat oluşum yöntemleri belirtilmezse, firma olarak kabul edilir. Sonuç olarak, böyle bir sözleşme kapsamındaki yüklenici, malzemeler için artan fiyatlar nedeniyle zarar görür. Yüklenici, belgelerin imzalanması aşamasında fiyattaki bu artış öngörülememişse, ancak malzeme maliyetinde önemli bir artış ile ve kabul belgesini imzalamadan önce sabit fiyatta bir artış talep etme hakkına sahiptir..
Örnek No.4. Sözleşme, hukuk normlarına aykırı koşullar içeriyor
“İş şartlarının ihlali durumunda müşteri, yükleniciden tutarın% 50’si tutarında para cezası ödemesini talep etme hakkına sahiptir ve yüklenici yapılan iş için ödeme ve harcanan malzeme bedelinin geri ödenmesini talep etme hakkını kaybeder.”.
Yüklenicinin yapılan iş için ödeme hakkını kaybetmesinin koşulu, müşterinin yüklenici tarafından yapılan işin sonucunu kabul etme ve ödeme yükümlülüğünü sağlayan Rusya Federasyonu Medeni Kanunu’nun 702.Maddesi normuna uymadığı için geçersizdir. Sonuç olarak, eğer iş yapılırsa ve kalitesine ilişkin herhangi bir iddia yapılmazsa, müşteri her durumda ödeme yapmakla yükümlüdür. Ancak, müteahhit yine de gecikme cezasını iade edecek.
Örnek No.5. Yetkisiz bir kişi tarafından bir sözleşmenin imzalanması
Bazen bir sözleşmeyi imzalarken, kimin imzalaması gerektiği sorusu ortaya çıkar. Bir birey için en iyi seçenek, vatandaşın kendisinin imzasıdır. Daha zor durumlarda, sözleşmeyi yapma hakkı olan temsilcisi tarafından imzalanmasına izin verilir. Tüzel kişilik söz konusu olduğunda, özellikle geniş kadroya sahip büyük bir inşaat şirketi söz konusu olduğunda, genellikle hatalar yapılır. Örneğin, bir sözleşme bir ustabaşı, baş mühendis veya müdür yardımcısı tarafından imzalanır. Sözleşmeyi imzalama hakkına sahip olan tek kişi kafa. Diğer tüm çalışanlar, uygun vekaletnameyi alarak bu fırsatı elde edebilir. Ardından, sözleşme yönetici olmayan bir kişi tarafından imzalandığında, vekaletnamenin bir kopyası belgeye ek olarak düzenlenecektir..
Diğer bir yaygın hata da, vekaletname veya bu hakkın başka bir tescil türü olmayan şube müdürü tarafından bir anlaşma imzalanmasıdır..
Örnek No. 6. Bir iş sözleşmesi kapsamında yapılan iş için ödeme, üçüncü şahıslardan müşteriye para alınmasına bağlıdır.
“Yapılan iş için ödeme, inşa edilen evin satışından sonra yapılır”.
Medeni Kanunun 190. maddesine göre, anlaşmada kabul edilen süre, yıllar, aylar vb. Olarak hesaplanabilen belirli bir sürenin tarihi veya sona ermesiyle belirlenmelidir. Terim yine de, zorunlu olarak meydana gelmesi gereken belirli bir olayın belirtisi ile belirlenebilir. Bizim durumumuzda, kaçınılmaz olarak meydana gelmemesi gereken, ödeme şartının sözleşmesiyle tanınmayan bir olayın göstergesi vardır. Sonuç olarak, böyle bir ifadeyle yapılan bir anlaşma sonuçlandırılmamış olarak kabul edilir..
Örnek No. 7. Ara işlemler için ödeme yapma yükümlülüğünün bulunmaması
Sözleşme, ödemenin müşterinin nesne devreye alma sertifikasını imzaladıktan sonra veya yüklenici devlet kurumundan olumlu bir sonuç aldıktan sonra yapılmasını şart koşuyorsa, bu belgelerin yokluğunda, müşterinin yapılan iş için ödeme yapma yükümlülüğü yoktur. Sonuç olarak, tüm ara işlemler ödemeye tabi değildir. Avans ödemesinin böyle bir anlaşma kapsamında devri de metindeki ilgili girişle ayrıca düzenlenmelidir. Varsayılan olarak, peşin ödemeler sağlanmaz.
Örnek No. 8. Sözleşme, idari belgelerin müşteriye aktarılmasından sonra iş için ödeme şartı içerir, ancak hangi belgelerin aktarılması gerektiği belirtilmemiştir.
İmzalanan sözleşmede müşteriye hangi idari belgelerin aktarılacağı özellikle net değilse, iş için ödeme yükümlülüğü teslimattan sonraki gün ortaya çıkar. Bu, Medeni Kanunun 711. maddesinin 1. fıkrasına dayanmaktadır. Buna göre, paranın alınmasında gecikme olması halinde bu yükümlülüklerin ortaya çıktığı andan itibaren, yüklenici 395 inci maddede belirtilen faizi alma hakkına sahiptir..
Örnek No. 9. Sözleşmenin erken feshine ilişkin yanlış kayıtlar
“Yükümlülüklerin erken sona ermesi durumunda müşteri, sözleşme kapsamındaki tutarın tamamını yükleniciye ödemeyi taahhüt eder” – bu tür koşullara sahip bir belge imzalarken, ilişkinin kopması arzusunun kötü performans nedeniyle oluşsa bile, ödemenin yine de tam olarak yapılacağı anlaşılmalıdır..
Örnek No. 10. Yanlış KDV kayıtları
Sözleşme metninde fiyata KDV’nin dahil olduğu özellikle belirtilmiyorsa, sözleşmede belirlenen fiyatın üzerinde belirtilen vergi ödenir..
Makalenin sonunda, herkesin anlaşmadaki hatalardan korunabileceğini ve bunun için hukuk eğitimi almanın ve Rusya Federasyonu mevzuatındaki son değişiklikleri takip etmenin hiç gerekli olmadığını eklemek isterim. Belgeye zaman ayırmak ve her bir öğeyi belirli sonuçların varlığı için dikkatlice değerlendirmek yeterlidir. Ve kaydedilen herhangi bir cümle şüphe uyandırırsa veya belirsiz ise, bir anlaşmazlık protokolü hazırlayın ve kendi takdirinize göre yeniden yazın. Hakkınızı kullanmayı öğrenin, bu şekilde hem paradan hem de sinirlerden tasarruf edebilirsiniz.
Bir kır evinin yapımında sözleşmelerin hazırlanmasının temel ilkeleri. Bölüm 2
Kır evini yaptırmak isteyenler için, Bölüm 2'de sözleşme hazırlamada kullanılması gereken temel ilkeler açıklanmaktadır. Konuyu, feragatin hakkının korunması, zorluklara dayanıklılık, ihtiyaca göre esneklik, sözleşmeyi yürürlüğe sokmada kolaylık gibi akıllıca önlemler çerçevesinde ele alıyoruz. Sözleşmeyi hazırlarken, çıkarların daha iyi korunmasını sağlayacak anlaşmazlık çözme prosedürlerinin de dikkate alınmasını öneriyoruz.
Ev ve yazlık, banliyö inşaatı 
Bu metni okuyan biri adına bir soru sormak için, “Bir kır evinin yapımında sözleşmelerin hazırlanmasının temel ilkeleri” hakkındaki ikinci bölüm ne hakkında? Başka hangi konuları kapsıyor?