Yeni konut inşaatının hızındaki keskin bir artış neden Rusya için yararlı değil

Son birkaç yılda, Rusya’daki inşaat sektörü aktif olarak gelişiyor. Hükümete göre, inşaatın büyüme oranı, GSYİH büyüme oranını geride bırakıyor. Şu anda Rus endüstrisinin en dinamik gelişen sektörlerinden biridir..

Diğer segmentlerle birlikte, konut amaçlı emlak piyasasının gelişimi de oldukça yüksek bir hızda ilerlemektedir. Ülke aktif olarak yeni konutlar inşa ediyor. Uzmanlara göre, geçen yıl geliştiriciler neredeyse kriz öncesi seviyeyi yakaladılar..

Görünüşe göre bu iyi: daha fazla arz, nüfus için daha uygun fiyatlı konut demektir. Ancak, asıl sorun burada yatıyor..

Maalesef talep, arzın büyümesine ayak uydurmuyor ve yetkililer bir nedenden dolayı bu gerçeği unuttu veya görmezden gelmeye karar verdi. Hükümet, ülkedeki konut inşaatlarının hacmini artırmak için aktif olarak bir program uyguluyor, ancak talebi canlandırmak için önlemler almıyor. Sonuç olarak, giderek daha az sayıda insan, piyasada sunulan konutları satın almaya gücü yetiyor..

Yetkililer, konut inşaatı hacmini 2015 yılına kadar yılda 90 milyon metrekareye çıkarmayı planlıyor.

Rusya’da konut inşaatı hacmi önemli ölçüde artıyor, aslında geliştiriciler krizden kurtulabildi ve aktif olarak çalışmaya başladı. Konut amaçlı gayrimenkulün işletmeye alınması için maksimum gösterge 2008 yılında kaydedilmiş ve 64,1 milyon metrekare olarak gerçekleşmişse, geçen yıl inşaatçılar 62,3 milyon metrekareyi pazara sunmayı başardılar. Bu, 2010’da kaydedilen rakamdan% 6,6 daha fazla.

Rusya Federasyonu Bölgesel Kalkınma Bakanı Viktor Başargin’e göre 2012 yılında Rusya’da 67 milyon metrekare daha devreye alınacak. Konut. Yani inşaat hacimlerindeki büyüme 2011 yılına göre% 7,5 olacak.

Bakan, 55 milyon metrekareden fazla alana sahip yeni apartman binalarının inşası için izinlerin çoktan verildiğini doğruladı. Kalan hacim, yetkiliye göre bina stokunun yaklaşık 82 milyon metrekare olduğu hesaba katılarak bireysel konut projelerinden elde edilecek..

Buna ek olarak, üç yıl daha, yetkililer, Rusya Federasyonu’ndaki konut amaçlı emlak inşaat hacminin 90 milyon metrekareye çıkarılmasını sağlama hedefini belirlediler. yılda m.

Ülkenin bölgelerindeki inşaat göstergelerini göz önünde bulundurursak, Moskova bölgesi koşulsuz olarak liderdir, 2011 sonuçlarına göre faaliyete geçen tüm yurtiçi konutların% 13,2’si inşa edilmiştir. İkinci sırada Krasnodar Bölgesi (% 5,9), üçüncü – St.Petersburg (% 4,3). Moskova bu listede sadece 8. sırada. İlk on aynı zamanda Tataristan, Başkurdistan, Tyumen, Rostov, Sverdlovsk, Nizhny Novgorod ve Novosibirsk bölgelerini de içeriyor..

2011 sonunda hizmete giren konut hacmine göre Rus bölgelerinin değerlendirmesi

Bununla birlikte, sektörün bir takım önemli zorlukları vardır. Her şeyden önce, bu bürokratikleşme ve çok sayıda idari engelle ilgilidir. Örneğin, bir arsa tescil ettirmek ve yeni bir ev inşa etmek için izin almak için, bir geliştirici şirketin 53 onay prosedüründen geçmesi gerekir. Bazen inşaatçıların gerekli tüm belgeleri alması bir yıldan fazla sürer.

Örneğin, Doing Business derecelendirmesinde Rusya, inşaat sektöründe iş yapma kolaylığı açısından dünyadaki tüm ülkeler arasında 178. sırada yer almaktadır..

Rus yetkililerin önümüzdeki yıllarda yeni konut inşaatı hacmini artırmayı planlamaları, onay prosedürünün basitleştirilmesi ve maliyetinin düşürülmesinden kaynaklanıyor..

Ve fiyatlar yükseliyor ve artıyor

12 aylık sonuçların ardından 2012 yılının ilk çeyreği sonunda Rusya, konut fiyatlarındaki artış oranı açısından ilk 10 ülke arasına girdi. Knight Frank analistleri, konut amaçlı gayrimenkul değerinde en yüksek büyüme oranının kaydedildiği ülkeleri içeren Küresel Ev Fiyat Endeksi’nin resmi derecelendirmesinde Rusya’yı 8. sıraya koydu. Analistler bu yıl toplamda 53 ülkenin göstergelerini inceledi.

Knight Frank, Rusya birincil pazarında bir metrekare konutun ortalama fiyatının 44.956 ruble olduğunu hesapladı..

Uzmanlara göre, ülkemizde konut fiyatları bir yıl içinde% 8’den fazla arttı. Bu, son 3 yılın maksimum rakamıdır. Daha önce ülkemizin bu notta 30. sıranın üzerine çıkmaması dikkat çekicidir. Bir yıl önce Rusya 50 ülke arasında 49. sıradaydı.

Rio de Janeiro

Knight Frank’e göre, konut fiyat artışında üç dünya lideri şu şekildedir:

• 1. sıra – Brezilya (+% 23,5);
• 2. sıra – Estonya (+% 13.9);
• 3. sıra – Hindistan (+% 12).

Ayrıca, Almanya, Avusturya, Türkiye ve Kolombiya’da konut amaçlı emlak fiyatları Rusya’dan daha fazla yükseldi..

Knight Frank’ın araştırması, Rusya’da 6 ve 3 ay önceki seviyelere kıyasla daha da etkileyici bir fiyat artışı dinamiğinin gözlemlendiğini belirtiyor. Örneğin, fiyatları 2011’in III çeyreği ile karşılaştırırsak, o zaman ülkedeki konut amaçlı gayrimenkullerin fiyatı% 4,8 arttı (dünyada 6. sonuç). 2011’in IV çeyreğine kıyasla – fiyatlar% 2,9 arttı (dünyada 5.).

Lloyds TSB International’ın dünya sıralamasında Rusya, son 10 yılda konut fiyatlarındaki artış açısından dünyadaki 32 ülke arasında ikinci sırada yer almaktadır. Uzmanların hesaplamaları, ülkemizde 2001’den 2011’e kadar olan dönemde konut fiyatlarının% 209 arttığını gösteriyor. Fiyat dinamiklerini hesaplarken enflasyonun hesaba katıldığını unutmayın..

Sıralamada ilk üç şu şekilde:

• 1. sıra – Hindistan (+% 284);
• 2. sıra – Rusya (+% 209);
• 3. sıra – Güney Afrika (+% 161).

Lloyds analistleri, konut fiyatlarında en büyük artışların GSYİH büyümesinin en yüksek olduğu ülkelerde görüldüğünü belirtti. Örneğin, Hindistan’daki apartman ve konut fiyatlarındaki etkileyici büyüme, doğal olarak son 10 yılda GSYİH’da% 280’lik bir artışı yansıtıyor (yılda ortalama% 14,3).

Derecelendirmedeki ilk on liderin toplam GSYİH’si de dahil: Litvanya, Hong Kong, Bulgaristan, Fransa, Yeni Zelanda, Avustralya ve Norveç, incelenen dönemde% 155 arttı.

Aynı zamanda Rusya’da ve 2012’nin ikinci çeyreğinde konut fiyatları büyümeye devam ediyor.

Bölgesel Kalkınma Bakanlığı’nın 2012 yılı Mayıs ayı sonunda yayımladığı bir rapora göre konut maliyetleri açısından önde gelen ilk on bölge şu şekilde:

Tablo, fiyatların tüm bölgelerde farklı şekillerde arttığını, ancak uzmanların tahminlerine göre olumlu dinamiklerin yakın gelecekte ülke genelinde devam edeceğini gösteriyor..

İç piyasada arz ve talep dengesizliği nelere yol açabilir?

Yetkililer, ne kadar çok yeni daire inşa edilip pazara girerse, o kadar çok insanın onları satın alabileceğinden emin..

Yeni projelerin uygulanmasının teşvik edilmesi ve bina altyapı maliyetlerinin bölünerek konut yapımına yeni yatırımcıların çekilmesi planlanmaktadır. Bu, geliştiriciler için faydalıdır, örneğin, bir şirket bir konut binası veya bir köy ve gerekli sosyal altyapı tesislerini inşa ediyor ve devlet bir yolun inşası için fon ayırıyor veya inşaat altyapısının maliyetlerinin bir kısmını müteahhide tazmin ediyor.

Elbette hükümet her şekilde öncelikle konut kıtlığı sorununu çözmeye çalışıyor. Nitekim istatistiklere göre, şu anda Rusya’da konut sahibi nüfusun ortalama hükmü yaklaşık 21 metrekare. kişi başı m. Üstelik bu metrekarelerin bile yaklaşık% 40’ı harap ve acil konutlara düşüyor. Karşılaştırma için, Çin’de bu rakam 23 metrekare. ABD’de kişi başına m – 65 metrekare. m., Hollanda’da – 74 metrekare m.

Ancak, yetersiz kaliteli konut sorununu çözen yetkililer, talebi canlandırma gereğini dikkate almadılar. Konutu daha ekonomik hale getirmeye ne kadar uğraşırlarsa çalışsınlar, şu ana kadar maalesef tam tersi tablo gözlemleniyor. Yükselen fiyatlar nedeniyle, çoğu yeni bir dairenin lüksünü karşılayamaz..

Evet, daha fazla arz var, ancak efektif talep buna yetişmiyor. Sonuç olarak, pek çok uzman, birkaç yıl içinde (belki 1.5-2 yıl içinde bile), politika değişmezse ve ek önlemler alınmazsa, etkin talebin tükeneceği konusunda hemfikir. Bu sorun özellikle Moskova’da, Moskova bölgesinde ve diğer bazı büyük şehirlerde şiddetli olacaktır..

Ve burada piyasa başka bir sorunla karşı karşıyadır. Aşırı doygunluk durumunda, fiyatlar doğal olarak düşecek ve bazı analistlere göre, bu durumda Rusya zaten konut emlak piyasasının çöküşü, birçok geliştiricinin yıkılması, inşaatın donması ve diğer olumsuz sonuçlarla karşılaşabilir..

Yetkililerin bunu dikkate alması ve pazarda bir dengenin korunmasına yardımcı olacak etkili bir politika izlemesi gerekir. Bu arada maalesef mevcut sorunu kapsamlı bir şekilde çözemeyen tek taraflı kararlar alınıyor..

Sonuç

Sonuç olarak, ülkemizde konut yetersizliği sorununun hala en önemli sorunlardan biri olduğunu söylemek isterim. Hükümet defalarca bu sorunun çözülmesinin devlet politikasının öncelikli alanlarından biri olduğunu, bunun için milyonlarca bütçe fonu ayrıldığını söyledi..

Ancak çok sayıda ev inşa etmek yeterli değildir. Yeni konut veya daha iyi barınma koşullarına ihtiyaç duyan vatandaşların yeni bir daire satın alabilmesini sağlamak gerekir. Bu arada, daha az insanın böyle bir lüksü karşılayabileceği bir ortamda piyasa pek de olumlu bir tablo görmüyor..

İnşaat hacmini artırmaya yönelik programın uygulanmasının yanı sıra, federal ve bölgesel yetkililer, yeni konutların nasıl daha uygun fiyatlı hale getirileceğine özel önem vermelidir..

Bir yandan bu, daha çok ekonomi sınıfı evlerin inşa edileceği gerçeğiyle yapılabilir. Şu anda ülkede küçük ölçekli konutlara büyük ihtiyaç var. Birçok vatandaş, minimum fiyata küçük bir yeni daire almaya hazır. Bir zamanlar “Kruşçevler” milyonlarca insanın barınma sorununu çözmeye yardımcı oldu. Her şey, modern koşullarda bile yüksek talep görecek ucuz küçük boyutlu konut olduğu gerçeğine gider. Birçok insan kendi ayrı dairesine sahip olmak ister. Küçük de olsa, ama yeni ve sana ait.

Öte yandan, nüfusu sübvanse etmek için ek tedbirler kullanmak gerekiyor. Genç ailelere barınma sağlamak için bir programı uygulama konusunda zaten oldukça iyi deneyime sahibiz. Buna ek olarak, ucuz ipotek kredisi verilmesini sağlayan “Genç Bir Aile İçin Uygun Fiyatlı Konut” federal programı uygulaması bu güne kadar devam ediyor. Elbette böyle bir programda yer alabilmek için belirli koşulları yerine getirmeniz ve çok sayıda belge toplamanız gerekir, ancak bu birkaç aileye kendi evlerini satın alma şansı verir..

Dahası, bu yönde çalışmaya devam etmek ve nüfusa yeni yardım mekanizmaları geliştirmek gerekiyor..

Ne yazık ki, piyasa durumu öyle ki, devletten doğrudan mali destek olmadan, Rusya’da konutları ekonomik hale getirmek mümkün olmayacak. Yalnızca sıkı kontrol, yetkili politika ve devlet desteği bu sorunu çözebilir.

Anna Belova, rmnt.ru