İtalya’da gayrimenkul arama ve satın alma

Akdeniz’in merkezinde, Alp yamaçları boyunca kalkmak, Padua Ovası’na doğru kıvrılmak, Akdeniz’de birçok küçük adayla dolu Apenin Yarımadası’nı doldurmak, dünyanın her yerinden milyonlarca turistin hedefi olan güzel İtalya yatıyor.!

İtalya, uluslararası turizm için en büyük merkez olarak biliniyor. Yetenekleriyle ünlü Avrupa kültür ve sanatının anavatanına bakmak isteyen yılda 50 milyondan fazla insan buraya akın ediyor..

Bölgesel uzunluğuna göre belirlenen bu ülkenin çeşitli iklimi nedeniyle, ister karlı Alpler ve Apenninler, isterse rahat deniz kenarı olsun, herkes kendi zevkine göre bir tatil yeri seçme hakkına sahiptir. Ya da belki sonsuza kadar burada kalmak istersin? Adriyatik kıyısındaki bir kır evi veya küçük bir villaya ne dersiniz??

Kural olarak, burada birçok yabancı alıcıyı çeken İtalyan emlak tarihidir, ADI. Buna ek olarak, İtalya, muhteşem altın kumsalları ve birinci sınıf eğlence ve rekreasyon endüstrisi ile birleştiğinde, bu ülkeyi gayrimenkule yatırım yapmak için harika bir yer haline getiren çok sayıda benzersiz tarihi mekana sahiptir..

İtalya’da “ömür boyu” ucuz konut sadece ülkenin kuzeyinde satın alınabilir. Burada gürültülü tatil yerinin aksine fiyatlar olabildiğince uygun olacaktır. Genel olarak, kriz göz önüne alındığında, kuzey İtalya’daki şehirlerdeki emlak değerleri ortalama% 5-10 düştü. Ek olarak, örneğin Cenova, Verona, Torino ve Palermo’da gayrimenkul talebi% 12-15 azaldı. Şimdi İtalya’da 70 bin avro olan bütçe iki odalı bir dairenin fiyatı oldukça yaygın hale geldi.

Michael Longo. Palermo. 2009

Akdeniz’in şirin kıyılarında yer alan İtalyan banliyö gayrimenkulleri yabancı alıcılar arasında özel talep görmeye devam ediyor. Bu, son derece gelişmiş bir karayolu ulaşım ağının ve İtalyan tatil bölgelerinin yüksek kaliteli altyapısının varlığından kaynaklanmaktadır. Herhangi bir emlakçı (biraz deneyime sahip olsa bile), İtalya’da, yani ülkenin güney illerinde ve Sicilya kıyılarında bulunan kıyıda bulunan gayrimenkul satın almanızı tavsiye edecektir. Bu yerlerdeki konutlar her zaman paralarını karlı bir şekilde yatırım yapmak isteyen işadamlarını cezbetmiştir..

Ülkemizin varlıklı vatandaşları, İtalyan emlaklarına para yatırmanın tüm avantajlarını takdir etmeyi başardılar, belki de bunu yapmanın zamanı geldi?

İtalyan gayrimenkul bulma ve satın alma prosedürü

Nasıl arama yapılır

Öyleyse, İtalyan gayrimenkulü almaya karar verdiğinizi hayal edelim. Size ilk tavsiyemiz, İtalyanca bilmiyorsanız ve “nereden başlayacağınızı” bilmiyorsanız – aynı zamanda İtalyan inşaat şirketlerinden veya acentelerinden birinin şubesi olması gereken “emlak acentemize” başvurun “. Böyle bir şirketin hizmetleri için, sıradan dolandırıcılara dönüşebilecek “tamamen Rus” ajansların çalışmalarından çok daha düşük bir komisyon ödemeniz gerekecektir..

Bu tür şirketlerin İtalyan emlakçı Rus alıcıları için yarattığı koşullar olabildiğince rahat ve güvenlidir. Bütçenizle orantılı ve beğeninize uygun bir seçenek seçerken, yurtdışına çıkmadan önce bile ilginç teklifler hakkında bilgi sahibi olabilirsiniz..

Emlak acentesi uzmanları sizinle görüşecek ve ilgilendiğiniz konu hakkında kapsamlı hukuki ve diğer bilgileri alacaksınız. Ve gayrimenkulle ilk tanıştıktan sonra İtalya’ya gidiyorsunuz. Uçak bileti ve otel konaklama masraflarını kendiniz (turist vizesi ile) ödediğinizi unutmayın, ancak bazı acenteler tüm bu sorumlulukları üstlenir, ancak bu hizmetler çok ucuz değildir..

Daniel Wall. Manarola İtalya

Geleneksel bir yerde, önceden seçilmiş gayrimenkul nesnelerini görüntülemenizi sağlayacak ve ayrıca bu önemli satın alımın satın alınmasında size kapsamlı yardım sağlayacak, seçilen İtalyan şirketinin Rusça konuşan bir yöneticisi tarafından karşılanacaksınız..

Gayrimenkul edinimi münhasıran nakit olmayan bir şekilde gerçekleştirildiğinden, İtalyan “sayaçları” satın alma sürecini en kısa sürede hızlandırmak için, Avrupa bankalarından birinde (tercihen İtalyanca) kişisel bir cari hesap açma konusunda endişelenmeyin..

Gayrimenkul kaydı

Gayrimenkul seçimine karar verir vermez ve satıcıyla iletişime geçmeye hazır olur olmaz, “Trattativa” nın ilk adımına geçiyoruz – müzakereler ve pazarlık.

İtalyan emlak acentesinin Rusya şubesi, çıkarlarınızın bir temsilcisi olarak, İtalya’daki merkez ofise, bunu veya bu mülkü satın almak istediğiniz fiyatı gösteren bir mektup (“Proposta d’acquisto” – geri alınamaz bir satın alma teklifi) gönderir. Ardından İtalya’da ilgilendiğiniz mülkün tüm özelliklerinin, bulunduğu yerin, fiyatının, satın alma usul ve şartlarının yanı sıra ödeme koşullarının yazıldığı bir belge oluşturulur..

Bu nesneyi satın alma niyetinizin ciddiyetini İtalyan acentesine bir mektupla birlikte onaylarsanız, “Caparra” bırakırsınız – bir depozito, bir avans, bir miktar, bir kural olarak, malların beyan edilen değerinin% 5’ini geçmez. Yani, para henüz hesabına aktarılmamışken satıcının (mülkün sahibi) adına bir çek yazarsınız..

Depozito yatırdıktan sonra, İtalyan acentesi, satıcının yanıt gereksinimlerinden memnun olup olmadığınıza karar verme hakkına sahip olduğunuz temelinde satın alma teklifinizi gayrimenkulün sahibi ile koordine eder..

Düşünmek için biraz zamana ihtiyacınız varsa, nesneyi “rezerve edebilirsiniz”, yani kısa bir süre için satıştan kaldırabilirsiniz (en fazla 10 gün). Bunun için emlakçıya belli bir miktar para ödenir. Dönem sonunda, mülkü satın alma konusunda fikrinizi değiştirmediyseniz, sahibi teklifi imzalar ve yazdığınız çeki alır. Satıcı bir şeyden, örneğin fiyat, şartlar veya ödeme yönteminden memnun değilse, Proposta d’acquisto’da değişiklik talep etme hakkına sahiptir..

Dan Bozich. Bir İtalyan Köyü

Alıcı, satıcının şartlarını kabul edip etmeyeceğine karar verme hakkına sahiptir. İkinci durumda, depozito kendisine eksiksiz olarak iade edilir. Mülkün sahibi önerilen teklifi kabul ederse ve gerekli belgeleri zaten imzalamışsa, ancak alıcı son anda fikrini değiştirmişse, çek kendisine iade edilmeyecektir..

Taraflar karşılıklı bir anlaşmaya varırlarsa, mülkü satın alma yolundaki ikinci adım “Preliminare di compravendita” veya “Preliminare di vendita” olacaktır – noter tarafından onaylanmış bir ön (birincil) sözleşme ve mülkün değerinin% 5-30’unun mülk sahibine ödenmesi ( birçok faktöre bağlıdır).

Bu arada, KDV ve emlak acentesi hizmetlerinin ödenmesi bu aşamada (İtalya’da, yapılan iş için acenteye ödenen ücret, kural olarak, gayrimenkul değerinin% 3-5’ini geçmiyor). Preliminare di compravendita, taraflar ve işlemin şartları (tarafların kişisel verileri, mülkün özellikleri, değeri, prosedürü ve ödeme koşulları) hakkında bilgi verir. Ek olarak, belge nihai sözleşmenin tarihini gösterir. Preliminare di vendita’nın sonuçlandığı andan itibaren, mülkü satın alma münhasır hakkı alıcıya devredilir ve o andan itibaren bu mülk resmen satıştan çekilir..

Alıcının nihai sözleşmenin ifası sırasında gayrimenkul alımını aniden terk etmesi durumunda, daha önce ödenmiş olan parayı (depozito) tamamen kaybeder, ancak satıcının kusuru nedeniyle işlem imkansız hale gelirse, alıcıya ödenen depozito tutarını iki katına (!) Ödemek zorundadır..

Derek McCrea. İtalyan manzarası. 2009

Nihai sözleşmenin yürütülmesi (belgelerin hazırlanması ve kontrolü) yaklaşık bir ay sürer.

Tabii ki, başlangıçta bununla ilgilenmediyseniz, bir İtalyan bankasında bir hesap açmak için ek zamanınız olacak. Alıcının, ödenmemiş paranın kalanını bir Avrupa bankasındaki kişisel hesabına aktarması ve ek maliyetleri (vergiler) unutmaması gerekir..

Ve son olarak, belgelerin kapsamlı bir şekilde hazırlanması ve doğrulanmasından sonra, mülkün uzun zamandır beklenen makbuzuna giden yolda üçüncü adım Atto notarile di compravendita’dır – tarafların, bir temsilcinin, iki tanık ve bir tercümanın huzurunda imzalanan noter tasdikli nihai bir sözleşme. Sözleşme gereğince mülkün mülkiyeti tamamen mülkün alıcısına devredilir..

Tercüman, alıcıyı “anadilindeki” eylemle tanıştırıp notere mülkün potansiyel sahibinin içeriği anladığına dair garanti verdikten sonra taraflar sözleşmeyi imzalar. Satıcı tutarın geri kalanı için bir çek alır ve alıcı noterlik hizmetlerini öder (satış bedelinin% 1-2’si), tapunun bir kopyasını, anahtarları alır ve mülkün gerçek sahibi olur. Ancak, ancak bu eylem mülk kaydı departmanına kaydedildikten ve alıcı Mülk Kayıt Defterinden bir alıntı aldıktan sonra tam sahip olacaktır. Bu prosedür genellikle 45 günden fazla sürmez..

Vergiler, masraflar

Hem doğrudan sahibinden (yeni binalar için ikincil pazar) hem de gayrimenkul satan bir inşaat organizasyonundan (birincil pazar) gayrimenkul satın alabilirsiniz. İlk seçeneği beğenirseniz, damga vergisi (% 7), kadastro vergisi (% 1) gibi vergileri ödemeniz ve Mülk Sahipleri Sicilinde gayrimenkulü yeniden yazmak için ek bir ödeme yapmanız (% 2) gerekecektir. Bu, toplamda mülkün değerinin% 10’unu devlet lehine katkıda bulunmanın gerekli olacağı anlamına gelir..

Seçiminiz ikinci seçeneğe düşerse, sabit bir kadastro vergisi, sabit bir ipotek vergisi ve damga vergisi ödemeniz gerekeceğini unutmayın – üç verginin tümü size yarım bin avroya mal olacak, buna ek olarak, emlak satış fiyatının% 10’u tutarında KDV ödemelisiniz. Yani, yeni binaların birincil piyasasından 500 Euro artı gayrimenkul satış fiyatının% 10’una gayrimenkul satın alabilirsiniz..

Ryan Radke. İtalyan Pazarı

Bu nedenle, noter hizmetlerini dikkate alarak, piyasa seçeneğine bakılmaksızın mülkiyetteki gayrimenkul nesnelerinin tescili, mülkün fiyatının% 10-12’sine ve bir emlak acentesinin hizmetleri için ödemeye mal olacaktır. Çoğu zaman, ajans, potansiyel bir mülk sahibi tarafından gayrimenkul edinmeden önce bile iş için komisyon miktarını müzakere eder. Bu aynı zamanda bir tercümanın hizmetlerini ve mülkü görmek için ulaşım sağlanmasını da içerir. Ajansın işinin ücreti, ön (birincil) satış sözleşmesinin imzalanması üzerine doğrudan ödenir..

Bilgi için, İtalyan emlak acentelerinde komisyonun büyüklüğü önceden müzakere edilir, ancak aynı zamanda mülkün satış değerinin% 5’ini geçmemelidir, ayrıca KDV tutarı komisyon miktarının% 20’sidir..

Hükümet vergileri ve diğer ödemelere ek olarak, İtalyan yasaları yıllık ödemeler sağlar:

• “Imposta Comunale sugli Immobili” veya “I.C.I.” – Belediye (yerel) vergisi. Çöp toplama ve kanun yaptırımı gibi hizmetler için ödeme yapmayı amaçladı. Bu vergi, mülkün kadastro değerinin% 0,7’si oranında ödenmelidir..
• Mülkün kiraya verilmesi durumunda, kiralanan mülkün yıllık gelirinin% 30’u olan Irpef vergisinin ödenmesi gerekmektedir..

Noter tarafından alınan devlet vergisinin, edinilen mülke bağlı olarak farklı şekillerde ödenebileceği unutulmamalıdır:

• tarıma elverişli (tarımsal) arazi satış değeri üzerinden% 18 vergiye tabidir;
• Yazlık ev veya villa alırken, vergi kadastro değerinin% 10’u olacaktır..

Yalnızca İtalya’da oturma izni aldıktan sonra en fazla faydayı elde edebileceğinizi ve vergi avantajlarından yararlanabileceğinizi unutmayın – bu durumda mülkün satış değerinin yalnızca% 3’ünü ödemek zorunda kalacaksınız..

En sonunda

İtalya’da gayrimenkul edinmenin vize açmanızı kolaylaştıracağını, ancak hiçbir şekilde ülkede ikamet izni, vatandaşlık veya daimi ikamet hakkı elde etmeyi sağlamayacağını unutmayın..

Ryan Radke. İtalya’daki turistler

Bir İtalyan vatandaşı değilseniz ve bir İtalyan mülkünün yasal olarak mülkiyetini elde ediyorsanız, İtalyan Büyükelçiliği size aşağıdaki avantajları sağlayacaktır:

• Sadece İtalya’da değil, aynı zamanda Schengen anlaşmasına katılan diğer ülkelerin topraklarında da yılın her yarısında 3 ay kalabileceğiniz bir Schengen tipi multivisa düzenlenmesi ve yıllık uzatılması (yenilenmesi).
• İtalya’da oturma izni almak için, açılması oldukça basit olan bu ülkenin topraklarında kendi şirketinizi kaydetmeniz gerekecektir. Ayrıca şirketin kadrosunda (yani siz) sadece bir çalışan çalışabilir..

Bir aracı bulmada dikkatli olmaya çalışın!

İtalyan emlakçıların yaklaşık% 80’i dolandırıcıdır veya başka bir deyişle “kara komisyoncu” dur. Aslında, bunlar aynı emlakçılar, ancak İtalyan Ticaret Odası tarafından verilmiş karşılık gelen bir lisansa sahip değiller ve yalnız çalışıyorlar. Siyah komisyoncular, gayrimenkulün kiralanması ve satışı için olağan hizmet yelpazesini sunar, ancak genellikle yükümlülüklerinin yerine getirileceğini garanti etmezler. Neredeyse “ücretsiz” hizmet sunan bir emlak acentesinin hizmetlerine başvurmaya karar verirseniz, bu tür “işçilere” “kavuşabilirsiniz”.

İtalyan Ticaret Odası tarafından kendisine verilen lisansın numarasını önceden bularak herhangi bir emlak şirketinin güvenilirliğini kontrol edebilir ve bu lisansın hangi acentelerden ve hangi şehirde verildiğini belirtebilirsiniz..