Sahiplik nasıl kaydedilir?

Moskova’daki yeni binalarda daire satın alanların başına gelen hikayelerden, öğretici bir el kitabı oluşturabilirsiniz. En unutulmaz bölümlerinden biri, satın alınan konutun mülkiyetinin tescili sorununa ayrılmalıdır. Bu sorun büyük ölçüde başkentin bürokratik mekanizmasının işleyişinden kaynaklanmaktadır. Ancak, başlık belgelerini elde etmek için zaman çerçevesini ciddi şekilde uzatan birçok başka faktör vardır ve bunların olmaması alıcıların özgürlüğünü önemli ölçüde sınırlar..

Yıl olarak mesafe

Mülkiyet haklarını elde etmek için gerçek zaman çerçevesi nedir? Alıcının, nesnenin teslimi ile bu belgelerin alınması arasında mülkü elden çıkarmak için ne gibi fırsatları vardır? Örneğin, bir daireyi satmak, bağışlamak, miras almak, bölmek veya kredi karşılığında bir daireyi ipotek etmek mümkün müdür? Bir apartman dairesinde onarımlara başlamak doğru mu? Tasarımın maliyeti nedir? İşte çözülecek sorular.

Augur Emlak şirketinin ticari müdürü Viktor Kozlov, mülkiyet haklarının tescil prosedüründe yer alan adımları anlatıyor: “Yeni inşa edilen evlerde daire alıcılarının mülkiyet haklarının tescilinden önce, şehir mülkiyet haklarının gayrimenkul üzerindeki devlet tescili ve yatırımcıların gayrimenkul haklarının tescilinden önce gelmektedir.” Kentin konut mülkiyeti mülkiyetinin tescili için gerekli sürenin azaltılmasına ilişkin karar ve kararnameler birden fazla kez alınmıştır. 2004 yılında Moskova hükümetinin bir kararnamesiyle, gayrimenkul haklarının devlet tescili ve bununla yapılan işlemler için Adalet Enstitüsü’nün tek bir uzman kabul ofisi oluşturuldu. Ancak mevcut sorunlar henüz çözülmedi..

“Şehir ile ayrılık protokolünün imzalanmasından sonra, bir sonraki aşama başlıyor – yatırımcıların gayrimenkul haklarının Moskova Devlet Gayrimenkul Haklarının Tescili ve Bununla İşlemler Komitesi’ne tescili – Viktor Kozlov devam ediyor. – Bu durumda onay koşulları düzenleniyor, ancak Bu nedenle, belgelerin tescili için gereklilikler sıklıkla değişir.Geliştirme şirketleri, değişen şartlara göre birkaç kez belge getirmek zorunda kalırlar.Bu nedenle, yatırımcıların gayrimenkul haklarının tescili için ayrılan 30 günlük süre aylarca uzar.Sürecin son aşaması – – “Gayrimenkul haklarının devlet tescili ve bununla yapılan işlemler” yasasına göre bir birey veya tüzel kişiliğin mülkiyet haklarının tescili; bu bir ay daha sürer.Moskova’da mülkiyet belgelerini almak için harcanan toplam kümülatif süre bir yıldan ila özel durumlarda bir buçuk yıl – üçe kadar evin devlet komisyonuna teslim tarihinden itibaren x yıl “.

MIAN Emlak Bürosu’nun hukuk departmanı başkanı Khaya Pleshitskaya, BTI tarafından yapılan ölçümlerin önemli süreler aldığını vurguluyor: Dairelerin kabulü ve devri için belgeler ve yatırım projesini tamamlamak için bir paket belge hazırlanıyor. Ancak bundan sonra evin yasal adresi Federal Kayıt Servisi’nde açılır. “.

Dolayısıyla, mülkiyet haklarını belirleyen belgelerin bir yıldan (en iyi ihtimalle) üç yıla kadar beklemesi gerekecektir. Çoğu emlak uzmanı bu sonuca katılıyor..

Geliştiriciler ellerini yıkar

Halihazırda satın alınmış olan konutun mülkiyetinin tescilindeki sayısız gecikmenin arkasındaki suçlu kimdir? Şehir yetkililerinin yatırımcı haklarının tescil sürecini bu kadar geciktirmesine ve kabul belgelerini uzun süre imzalamamasına neden olan şey?

Cevap aslında çok açık. Konti şirketler grubunun başkan yardımcısı Vyacheslav Timerbulatov, “Belediye yetkilileri, geliştiricinin yatırım sözleşmesi kapsamındaki tüm yükümlülüklerini tam olarak yerine getirmesini bekliyor,” diyor ve ekliyor: “Temel olarak çevre düzenlemesi, bölgenin sosyal altyapısının geliştirilmesi, vilayetin mülkiyetine devredilmesinden bahsediyoruz. Bekleme listesindeki insanlar için konut vb. Dolayısıyla, aslında ertelenen mülkiyet haklarının tescili değil, yatırımcı ile şehir arasında akdedilen yatırım sözleşmesinin uygulanmasına ilişkin kanunun imzalanmasıdır. Tüm durumları objektif olarak kabul etme ve geçme süreci zaman alır “.

Ancak, anlaşıldığı üzere, bu sadece nesnel nedenlerle ilgili değil. İşte “Inkom-emlak” şirketinin avukatı Angelica Zharkova şunları söyledi: “Bir yatırım sözleşmesi imzalayan ve ardından bir konut mülkü inşaatı için izinler alan müteahhit, şantiyede altyapı oluşturma ve kullanım için şehre bazı yükümlülükler getirir. iletişim – şehre tazminat ödenmesi Yeni bir binanın inşaatının tamamlanmasından sonra, tüm daireler hisse sahiplerine satıldığında ve geliştirici kar elde ettiğinde, şehre olan yükümlülüklerin yerine getirilmesi artık onun için ilginç değil.Ancak bu durumda şehir yetkilileri, geliştiricinin yükümlülüklerini yerine getirmesini bekliyor. Bu yıllarca sürebilir, bu nedenle belge, anahtar kabul edilen yatırım sözleşmesinin uygulanmasına ilişkin bir eylemdir, imzalanmazlar. Yani bu belge, yeni oluşturulan bir nesne için bir adres açma ve mülkiyet kaydı için temel oluşturur “.

Şehir ile yatırımcı arasındaki ilişki ayrı, çok sancılı ve büyük bir konudur. Tabii ki, belediye yetkililerinin bugün inşaatçılara yüklediği yükler çok ağır. Bazı ilçelerde, şehrin sözde payı projenin yatırım maliyetinin% 40’ına ulaşmaktadır. Böyle bir durumda, emlak geliştiricileri, nefret edilenlerden ve onlara göründüğü gibi, mantıksız derecede ağır bir yükten kurtulmaya çalışıyorlar. Ayrılık yıllarca sürebilir ve halat çekme oyunu bitene kadar alıcı bekleyecektir..

Ancak, çoğu geliştirici bu tür sonuçlara kesinlikle katılmıyor. Vyacheslav Timerbulatov şöyle açıklıyor: “Vicdanlı bir geliştiricinin mülkiyet haklarının tescil sürecini ertelemesi nesnel olarak kârsızdır, çünkü bu durumda şirket ağır cezalara maruz kalabilir.” Yatırım ve inşaat şirketi City-XXI century basın sekreteri Sergei Lyadov, “Geliştiriciler için bir apartman dairesine ait mülkiyet haklarının tescilini geciktirmek kârsızdır, çünkü bunlar çok sayıda maliyete neden olur” dedi. Ne tür maliyetlerden bahsediyoruz? Her şeyden önce, bunlar, devlet komisyonunun tesliminden sonra kompleksin bakımı için işletme ve hizmet maliyetleridir. Aslında, sözleşme şartlarına göre, bu tür ödemelerin yükü çoğu zaman alıcıların omuzlarına düşer, ancak aynı inşaatçıların iddia ettiği gibi ikincisi, genellikle yasal olarak kendilerine ait olmayan mülkler için ödeme yapmayı reddeder. Öyleyse, neyin ağır basacağı – şehirden herhangi bir taviz veya elektrik faturalarında tasarruf sağlama yeteneği? Soru muhtemelen retoriktir.

Akit taraflar

Yatırım yükümlülüklerinin uygulanmasıyla ilgili zorluklara ek olarak, şu anda son derece zor bir konu daha var. Bu, evin kamu hizmetlerine bağlantısıdır. Sergey Lyadov, “Proje uygulamasının son aşamasında, bu sorun en acı verici olanıdır. Sorun önceden tam olarak çözülmediyse, bazı durumlarda hakların tescilinde yaşanan gecikmeler birkaç yıla ulaşabilir.”.

BTI çalışanlarının yavaşlığı, işlemedeki gecikmenin bir başka nedenidir. Ancak durum, açıklanan zorluklarla sınırlı değildir. Bildiğiniz gibi, geliştirici firmaya ek olarak, projenin uygulanmasına genellikle birkaç yatırımcı dahil olur. İkincisi ortak yatırımcıları çekiyor ve gelecekte hepsi bireyleri – hisse sahiplerini inşaata çekiyor. Konut inşaatının tamamlandığına ilişkin belgelerin yatırım sözleşmesine taraf olan tüm yatırımcılar tarafından imzalanması gerektiğinden sorunlar çıkmaktadır. Ancak yatırımcılar ile geliştirici, şirketler ve alacaklılar arasında tüm hesaplamalar yapılmadan bu gerçekleşemez..

Anzhelika Zharkova, “Sonuç olarak, hisse sahipleri acı çekiyor” diyor ve ekliyor: “Size bir örnek vereyim. Proletarsky Bulvarı’ndaki evler, 51a ve 51b mülkleri Nisan 2005’te devlet komisyonu tarafından kabul edildi, evler hizmete girdi ve dolduruldu. yatırımcılar ve ortak yatırımcılar arasındaki yerleşimlerin her zaman gönüllülük esasına göre çözülmediği, bazen – ve daha sık – aralarında sadece çözülen anlaşmazlıklar ortaya çıktığı söylenmelidir. Buna göre, yatırım sözleşmesinin uygulanmasına ilişkin herhangi bir belgeden söz edilemez ve hissedar tüm bu anlaşmazlıkların çözülmesini beklemektedir.Bu, Nikulino-2 mikro sınırında, yatırım sözleşmesi taraflarının kime borçlu olduğunu anlayamayınca gerçekleşti ve içlerinden biri mahkemede dava açtı, ancak hisse sahipleri beklemedi, dairelerin mülkiyetinin tanınması talepleriyle mahkemeye çıktılar ve mahkemede sağlandı mülkiyetlerinin tanınması “.

Birçok avukat, mülkiyet haklarının tescilinin geciktiği durumlarda, haklarını korumanın en etkili yolunun mahkeme olduğuna inanmaktadır. Bugün benzer emsaller mevcuttur..

Asmanın artıları ve eksileri

Her zaman yukarıdaki işlemler yapılırken yeni binanın alıcısı belirsizlik içindedir. Pozisyonu en dezavantajlı ve haklarından mahrum bırakılmış, bu, memurlar ve inşaatçılar, inşaatçılar ve elektrik mühendisleri, yatırımcılar ve ortak yatırımcılar arasındaki çatışmaya rehin olmuş bir kişinin pozisyonudur. Bununla birlikte, edinilen mülk üzerinde fiili ancak yasal olmayan haklara sahip bir alıcının da bazı seçenekleri vardır..

Sergey Lyadov, “Geliştiriciden izin alan alıcı, mülk haklarının tescilinden önce apartman dairesinde onarım yapmaya başlayabilir, çünkü genellikle şirketler alıcılarla buluşmaya isteklidir” diyor Sergey Lyadov. Ancak bu durumda, dairenin gelecekteki sahibinin önemli kısıtlamaları vardır. Örneğin, dairenin tasarım özelliklerini ve binanın cephesini etkileyemez, çünkü o zaman ilke olarak mülkiyetin tesciline kadar yasak olan yeniden geliştirme hakkında konuşuyoruz..
Alıcı ayrıca, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu tarafından böyle bir eylem öngörüldüğünden, henüz yasal olarak resmileştirilmemiş bir daireyi miras bırakma hakkına da sahiptir (yasaya göre, vasiyet sahibinin vasiyetnameyi hazırlarken sahip olduğu mülkleri değil, aynı zamanda gelecekte ortaya çıkacak olanı da miras bırakmak mümkündür). Khaya Pleshitskaya şöyle açıklıyor: “Vasiyet olmasa bile miras almak mümkündür. Bu durumda, mirasçı miras alma hakkı sertifikası alır ve kaydı gerçekleştiren kuruluşa veya daire için bir anlaşma imzalanan kuruluşa başvurur, böylece daire zaten kayıtlı onun “.

İrade, bağıştan ayırt edilmelidir ki bu durumda bu imkansızdır. Prensip olarak, alıcı daireyi mülkiyet haklarının tescil edilmesinden önce satabilir, ancak bu durumda, elbette sadece mücbir sebepler durumunda haklı olan talep haklarının devri şeması kullanılacaktır..

Aslında, yasal olarak tescilsiz yeni bir binanın alıcısı için fırsatlar, tazminat, miras ve tazminat talepleriyle sınırlıdır. Mülke sahip olmaya yönelik diğer tüm adımlar hariçtir. Bu nedenle, alıcı böyle bir daireye kayıt olamaz, çünkü ikamet yerindeki (kayıt) tescilin temeli bir mülkiyet belgesidir. Khaya Pleshitskaya, “Mülkiyet tescilinden önce eşlerin boşanması durumunda, dairenin kendisini bölmek imkansızdır, çünkü henüz eşlere ait değildir” diyor. “Buna göre, dairenin satın alınması için ödenen para bölünüyor.” Böyle bir mülk olmadığı için daire bir krediye karşı rehin edilemez.

“Geçiş döneminin” önemli bir dezavantajı ve şehir sübvansiyonlarının bu dönemde işe yaramaması nedeniyle yüksek elektrik faturaları.

Alıcı her şeyi ödeyecek?

Mevcut mülkiyet hakları tescil şartları ile, yeni binalarda nadir bir gayrimenkul alıcısı, haklarını girmek için adım atmıyor.

Mülke sahip olma süreci, yasal olarak olmasa bile en azından gerçekte hızlandırılabilir. Ve işte nasıl. “Ev, devlet komisyonuna teslim edildikten sonra, idari bölge valisinin kararı ile ev, işletme teşkilatının dengesine devredilmelidir. Mülkiyet haklarını elde etmek için birkaç yıl beklemek istemeyen bir apartman alıcısı, evini işleten kuruluşla bir anlaşma yapabilir ve onay için belgelerin onarımı ve kısmi tescili işlemlerine devam edebilir. yeniden geliştirme, – Viktor Kozlov’a tavsiyede bulunur. – Ancak bu durumda, o andan itibaren, daha önce genel yükleniciye atanan tesisin bakımının tüm maliyetlerinin ve komisyon tarafından devletin kabul edildiği andan itibaren – yatırımcıya, artık kiracılardan tahsil edileceği akılda tutulmalıdır. işletme organizasyonu ile bir anlaşma imzaladı “.

Bir başka çok zor soru, bir dairenin mülkiyetinin yasal tescili için hizmetlerin maliyetiyle ilgilidir. Moskova’da gayrimenkul sahibi olmak zorunda kalan herkes, gelecekteki sahiplerin hangi cehennem çevrelerinden geçmek zorunda kalacağını bilir. Çok sayıda belgenin toplanması, uzun vadeli kuyruklar, retler – tüm bu maliyetler, Moskova Kayıt Komitesi çalışanları tarafından yasama tabanının yetersiz detaylandırılması ve şu anda yapının bu örgütün sürekli artan müşteri akışıyla baş edemediği gerçeğiyle açıklanmaktadır. Böyle bir durumda alıcının maliyetleri nelerdir? Uzmanların bu konudaki görüşleri çok belirsiz..

Khaya Pleshitskaya, işlemin tescili için yapılan harcamaların zorunlu olmadığına inanıyor: “Bir daire satın alırken kayıt için para her zaman alınmaz. Bu, kural olarak, kayıt için ilk adımlar zaten satın alma aşamasında yapıldığında gerçekleşir. Örneğin, henüz ev yok (sıfır döngü ), ancak belgeler (sözleşmeler, ek sözleşmeler) zaten yapılmış olmalıdır. Bu tür işler için para alınır “.

Vyacheslav Timerbulatov durumu biraz farklı bir şekilde açıklıyor: “Mülkiyette bir dairenin tescili için hizmetin maliyeti, genellikle müşterilerin ve acentenin rahatlığı için bir dairenin maliyetinin bir yüzdesi olarak belirlenir.Ayrıca, evin konumu, kayıt için belgelerin hazırlanması aşaması ve bir dizi başka faktör dikkate alınarak belirlenir. Örneğin, şirketimizde kayıt bedeli bir evin satın alma fiyatına dahildir.Bu hizmet için diğer geliştiriciler sadece hukuki destek için 1000 doları geçmeyen bir miktar alırlar.Bir emlakçıda, yatırım aşamasındaki tescil maliyeti bir dairenin maliyetinin% 1 ila% 1,5’i arasında değişir. Moskova, bölgede – yaklaşık% 2-2,5 Aracı olan ve bir yatırımcıdan acentelik sözleşmesi kapsamında daire satın alan bazı şirketler, sözleşme tutarının% 3’ünü alır.Bu tutara, ayrıca devlet harçlarının ve çeşitli sertifikaların ödenmesinin bedelini de eklemelisiniz. müşteriye ortalama 500 $ ‘a mal oldu “.

Şu anda, çeşitli firmaların temsilcilerinin yeni binaların sahipliğini kaydetmeyi teklif ettiği birçok reklam bulabilirsiniz. Kural olarak, böyle bir hizmetin maliyeti yaklaşık olarak aynı 1000 $ ‘dır. Bu tür duyurular sevindirmekten çok üzücüdür. Sonuçta, bürokratik gecikmelerin ortadan kaldırılabileceği ve zor ve bitkin bir mesele gibi görünen şeyin bir veya iki ay içinde başarılabileceği ortaya çıktı. Maddi bir ilgi varsa.