Paylaşılan inşaat: riskler ve garantiler

Öz sermaye inşası nedir

30 Aralık 2004 tarihinde, “Apartman Binaları ve Diğer Gayrimenkul Nesnelerinin Ortak İnşasına Katılım ve Rusya Federasyonu’nun Bazı Yasama İşlemlerinde Değişiklik Yapılmasına Dair” Federal Yasa yürürlüğe girdi. Paylaşımlı inşaat için bireylerden fon çekme sürecinde ortaya çıkan halkla ilişkilerin çözümü, zamanın bir zorluğuydu ve her şeyden önce, ortak inşaata yatırım yapanların, yani hisse senedi sahiplerinin haklarını, çıkarlarını ve mülklerini korumak zorundaydı..

Yukarıdaki yasanın normlarına dayalı olarak, ortak inşaat, ortak inşaata katılım anlaşmasına dayanan bir inşaat türüdür. Ortak inşaata katılım anlaşması, bir tarafın (geliştiricinin) belirli bir süre içinde bir apartman inşa etmeyi ve devreye alma iznini aldıktan sonra ortak inşaatta bir katılımcıya devretmeyi taahhüt ettiği ve diğer tarafın (ortak inşaatta bir katılımcı) sözleşmede öngörüldüğü şekilde ödeme yapmayı taahhüt ettiği bir anlaşmadır. fiyatlandırın ve inşa edilen nesneyi kabul edin.

Gördüğünüz gibi, yasa, ortak inşaata katılım anlaşmasının iki tarafını tanımlar: geliştirici ve ortak inşaattaki katılımcı.

Bir müteahhit, bir arsanın sahibi veya kiracısı olan ve bu arsa üzerinde apartman binalarının veya diğer üretim dışı gayrimenkul nesnelerinin inşası için ortak inşaattaki katılımcılardan fon çeken bir tüzel kişiliktir. Ortak inşaattaki bir katılımcı (popüler olarak – bir hissedar), işletmeye alındıktan sonra inşa edilen nesnenin mülkiyetini elde etmek için bir apartmanın inşası için geliştiriciye fon sağlayan bireysel veya tüzel bir varlıktır..

Aslında, ortak inşaatta bir katılımcı bir yatırımcıdır ve ortak inşaata katılım anlaşması bir yatırım anlaşmasıdır, ancak böyle bir anlaşmadaki katılımcıların haklarını korumak için, Medeni Kanunun bir yatırım anlaşmasına ilişkin genel kuralları ile değil, ayrı bir kanunla düzenlenir. Öz sermaye iştirak sözleşmesinin temel şartları şunlardır:

1. Sözleşmenin amacı (belirli bir nesne, bir apartman binasını işletmeye alma iznini aldıktan sonra ortak inşaattaki bir katılımcıya aktarılacak olan proje belgelerine göre belirlenmelidir).
2. Paylaşılan inşaatta bir nesneyi bir katılımcıya aktarmak için son tarih.
3. Sözleşme bedeli ve ödeme prosedürü.

Ortak inşaata katılım anlaşması yazılı olarak yapılır ve zorunlu devlet kaydına tabidir. Uygulamada, ortak inşaat şu şekilde gerçekleştirilir: bir müteahhit (inşaat şirketi) bir apartmanın inşası için bir arsa satın alır veya kiralar, hisse sahipleriyle ortak inşaata katılım anlaşmaları yapar; Hissedarlar, genellikle taksitle, sözleşmede öngörülen daire maliyetini öderler ve evi işletmeye aldıktan sonra alırlar..

Öz sermaye inşası neden karlı?

Rusya’nın pek çok sakini için, ortak inşaat, kendi dairelerini almanın neredeyse tek gerçek yoludur, çünkü gayrimenkulün piyasa fiyatı çoğu Rus için karşılanamaz durumdadır ve banka kredisi, çok yüksek faiz oranları nedeniyle bir apartman dairesi için önemli bir fazla ödeme içerir, ayrıca küresel mali krizin ardından halkın bankalar ve krediler sıfıra yakın. Paylaşılan inşaat, nispeten düşük bir fiyata bir daire satın almanıza izin verir, çünkü bir apartman binasının işletmeye alınmasından sonra, içindeki dairelerin maliyeti önemli ölçüde artar, ayrıca çoğu durumda ödemeler inşaatın tamamlanmasına kadar ertelenir..

Paylaşılan inşaatın dezavantajı, ortak inşaattaki bir katılımcının dairesini ancak inşaatın tamamlanmasından sonra alabilmesidir, krediyle bir daire satın alırken hemen içine geçebilirsiniz, ancak birinci ve ikinci durumlarda bir dairenin nihai maliyeti basitçe karşılaştırılamaz..

Hisse senedi inşaat riskleri

“Apartman Binalarının ve Diğer Gayrimenkul Objelerinin Ortak İnşasına Katılım ve Rusya Federasyonu’nun Bazı Yasama Kanunlarında Değişiklik Yapılmasına Dair” Federal Yasanın kabul edilmesinden önce, Rusya’da uzun zamandır ortak inşaat bir fenomen olarak mevcuttu. Esas olarak yatırım anlaşmaları veya ortak faaliyetlere ilişkin anlaşmalar temelinde gerçekleştirildi. Hissedar ve geliştirici arasındaki bu anlaşmalarla sağlanan işbirliği mekanizmaları, bu tür yasal ilişkilerin tüm yönlerini tam olarak kapsayamadı, bu nedenle yatırımcıların (yani hisse senedi sahiplerinin) hakları yeterince korunmadı ve bu, vicdansız geliştiricilerin faaliyetleri için mükemmel bir zemin haline geldi. Paylaşımlı inşaatlara katılım yasası, ortak inşaattaki katılımcılara gerekli garantiler sağladı ve onları geliştiricilerin keyfiliğinden korudu, bu nedenle daha fazla hak ve daha az sorumluluk isteyen geliştiriciler, yeni yasayı aşmanın yollarını aramak zorunda kaldı. Bildiğiniz gibi, arayan kim olursa olsun her zaman bulacaktır, çünkü bir sonraki dolandırıcılık haberleri de medyada düzenli olarak yer almıştır. Çoğu durumda, geliştiriciler açıkça yasanın lafzını aşmamaya çalışırlar, sadece konut satın almak isteyen vatandaşlarla, ortak inşaata katılım anlaşmaları değil, hisse senedi sahiplerine aynı derecede korumayı garanti etmeyen diğer medeni hukuk anlaşmaları ile uzanırlar. En yaygın olanları ön satış ve satın alma sözleşmeleri ve fatura planlarıdır. Yakın zamana kadar çoğu inşaat şirketinin, hatta en büyük ve devlet desteği alan şirketlerin bile tam olarak bu tür planlara göre çalışmış olması dikkat çekicidir..

Paylaşılan yapının sözde “gri şemalarını” uygulamaya yönelik mekanizmaları kısaca tanımlayalım:

1. Bir dairenin satın alınması ve satılması için ön sözleşmenin imzalanması.Hisse katılımı ile ilgili bir anlaşma yerine, geliştiricinin bir apartman inşaatından sonra bir hissedarla bir dairenin satışı ve satın alınması için bir ana sözleşme imzalamayı taahhüt ettiği bir ön satış ve satın alma sözleşmesi imzalanır. Aynı zamanda, tüm apartman binasının ve müstakil dairelerinin mülkiyeti geliştirici tarafından tutulur ve ana alım satım sözleşmesinin imzalanmasından sonra hissedara devredilir. Mevzuat, böyle bir sözleşme için ödeme yapma imkanı sağlamaz, bu nedenle geliştiriciler genellikle parayı, ana sözleşmenin ödemesi olarak “ayırarak” kabul eder. Ayrıca, bir dairenin alım satımına ilişkin ön sözleşme, yapım aşamasında olan tesisin işletmeye alınma tarihini belirlemez. Ön satış ve satın alma anlaşmasının bir başka zayıflığı, devlet tesciline tabi olmamasıdır; bu, geliştiricinin bir daire için birkaç anlaşma yapma fırsatına sahip olduğu ve Rus ortak inşaat tarihinde bu tür birçok vaka olduğu anlamına gelir..
2. Bir fatura karşılığında borçlanma.Böyle bir kredinin gerçekleştirilmesi için, değeri dairenin maliyetine eşit olan bir döviz bonosu satın alma sözleşmesinin eklendiği bir ön alım ve satım sözleşmesi de gereklidir. Yani, alıcı, bir ön satış ve satın alma sözleşmesi kapsamında, ev faaliyete geçtikten sonra müteahhitten daireyi kendisine satma yükümlülüğü alır ve bu satın alma işlemini bir kambiyo senediyle peşin ödüyor gibi görünüyor. Ancak ön satış ve satın alma sözleşmesi ile faturanın satın alınması arasında fiilen hukuki bir bağlantı bulunmamaktadır. Bu nedenle, inşaatın sonunda, geliştirici faturayı bir apartman dairesiyle değil, parayla ödeyebilir ve ön satış ve satın alma sözleşmesi yürürlükte kalır, ancak hiçbir fon kredilendirilmemiştir, bu da geliştiricinin ana alım satım sözleşmesinde daha yüksek bir fiyat belirlemesine olanak tanır (bir dairenin piyasa fiyatı) birincil pazarda). Sonuç olarak, hissedarın parayı geliştiriciye birkaç yıl boyunca borç verdiği ortaya çıktı, çünkü başka bir evde bir piyasa fiyatından bir daire satın alabilirsiniz..

Yukarıdaki şemalara ek olarak, ortak inşaatın riskleri, inşa edilen nesnenin kalitesinin anlaşmanın şartları ve genel kabul görmüş normlarla tutarsızlığını, geliştiricinin iflasını ve düpedüz dolandırıcılığı (örneğin, bilinmeyen bir yönde sonradan “saklanarak” nüfustan para çekmek), ancak geliştiricinin dikkatli seçilmesiyle, bunlar riskler, sıfır olmasa bile çok düşük bir olasılığa indirilebilir.

Paylaşımlı inşaata katılım anlaşmasıyla sağlanan garantiler

İnşaata öz sermaye katılımına ilişkin bir anlaşma, şüphesiz, hissedarlara haklarının korunması için yukarıda belirtilen sözleşmelerden daha fazla garanti sağlamaktadır. Bu garantilerin temelini açıklayalım:

1. Paylaşımlı inşaata katılım anlaşmasının temel şartları, amaç, fiyat ve süredir. Bu, geliştiricinin belirli bir nesneyi size zamanında ve belirli bir fiyata aktarmayı taahhüt ettiği anlamına gelir. Sözleşme bu şartları içermiyorsa mahkemede hükümsüz kılınabilir. Bu koşullar ancak tarafların mutabakatı ile değiştirilebilir..
2. Paylaşılan bir katılım sözleşmesi, devlet kaydına tabidir. Bu, geliştiricinin bir daire için aynı anda birkaç sözleşme imzalayamayacağı anlamına gelir..
3. 27 Ekim 2005 N 645 Rusya Federasyonu Hükümeti Kararı ile onaylanan, ortak inşaattaki katılımcılardan fon çekmekle ilgili faaliyetlerin uygulanmasına ilişkin geliştiriciler tarafından üç aylık raporlar sunma kuralları, tesisin inşası üzerinde devlet kontrolünü garanti eder..
4. Bir geliştiriciden nüfustan (hisse senedi sahipleri) fon çekme hakkı, yalnızca devlet mülkiyetinin tescilinden veya arsa arsasına kiralanmasından, inşaat ruhsatının alınmasından ve bir proje beyannamesinin hazırlanıp yayınlanmasından sonra ortaya çıkar..
5. Geliştirici, hissedarın mülkiyetine devredilmeden önce paylaşılan inşaat nesnesinin kazara kaybedilmesi riskini taşır..
6. Ortak inşaatta bir katılımcının ölümü durumunda, hak ve yükümlülükleri mirasçılara geçer..
7. Girişimcilik faaliyetleri için değil, yalnızca kişisel ve ailevi ihtiyaçlar için ortak inşaatlara katılım anlaşması yoluyla gayrimenkul satın alırken, sözleşmeden doğan ve ortak inşaata katılma kanunu ile düzenlenmeyen ilişkiler tüketiciyi koruma mevzuatı ile düzenlenir..
8. İnşaatta ortak katılım sözleşmesi konusunun kalitesinin garantileri, “Apartman ve diğer gayrimenkul nesnelerinin ortak inşaatına katılma hakkında” Kanunun 7. Maddesinde belirtilmiştir. Bu madde hükümlerine göre, tamamlanmış bir malın garanti süresi beş yıldan az olamaz. Konunun kalitesini kötüleştiren sözleşme şartlarından sapmalar ve diğer eksiklikler olması durumunda, ortak inşaatta katılımcı, geliştiriciden makul bir süre içinde (ücretsiz) eksikliklerin giderilmesini veya sözleşme bedelinin düşürülmesini veya eksikliklerin giderilmesi maliyetlerinin karşılanmasını talep etme hakkına sahiptir..

Gördüğünüz gibi, “Apartman Binaları ve Diğer Gayrimenkul Nesnelerinin Ortak İnşaata Katılımına İlişkin Kanun”, hisse senedi sahiplerinin hakları için geniş garantiler sağlar, ancak bu garantilerden yararlanmak için haklarınızı bilmeniz ve ortak inşaata katılım sözleşmesinin çeşitli şartlarına gereken dikkati göstermeniz gerekir..

Ortak inşaata katılırken kendinizi çeşitli risklerden nasıl korursunuz?

Mevzuat ve genel olarak hayat, herhangi bir medeni hukuk anlaşması, özellikle de yatırım anlaşmaları imzalarken, ekonomik güvenlik için tam garanti sağlamaz. Bununla birlikte, kendinizi ve sağlığınızı tatsız mücbir sebeplerden mümkün olduğunca korumak mümkündür ve hatta gereklidir. Bu nasıl yapılabilir?

1. Her şeyden önce, “Apartman binalarının ve diğer gayrimenkul nesnelerinin ortak inşaatına katılım” yasasını incelemek gerekir. Profesyonel avukatlardan yardım isteseniz bile, ortak inşaat alanındaki temel yasama normlarını bilmeniz tavsiye edilir..
2. İnşaat piyasasında kendini kanıtlamış, büyük varlıkları olan, önemli borçları olmayan ve temiz bir itibara sahip bir şirketle işbirliği yapın. “Apartman Binaları ve Diğer Gayrimenkul Nesnelerinin Ortak İnşasına Katılma” Kanunu, müteahhidin başvuran herhangi bir kişiye kurucu belgeler, devlet tescil belgesi, vergi sicil belgesi, mali ve ekonomik tablolar, son üç yıla ait yıllık raporlar sunma yükümlülüğü getirmektedir. ve ayrıca geçen yıla ait bir denetçi raporu. Bölgenizde hisse sahiplerinin haklarının korunması için bir sivil dernek varsa, o zaman öz sermaye inşaatı ile uğraşan inşaat şirketlerinin faaliyetleri hakkında önemli miktarda bilgi buradan elde edilebilir..
3. Geliştiricinin “Apartman binalarının ve diğer gayrimenkul nesnelerinin ortak inşaatına katılım” Yasasını aşmasına izin vermeyen diğer sözleşmeler yerine ortak inşaatlara katılım konusunda bir anlaşma yapmak..
4. Üzerinde inşaatın yapılacağı veya yapılacağı arsa için geliştiricinin tapu belgelerini kontrol edin (mülkiyet belgesi veya kira sözleşmesi); geliştiricinin bir apartman inşaatı için bir izne sahip olduğundan ve ayrıca proje bildiriminin usulüne uygun olarak yayınlandığından ve (veya) gönderildiğinden emin olun..
5. Bir sözleşme imzalarken, sözleşmenin konusu, süresi ve fiyatına özellikle dikkat edin. Sözleşmede bu koşullardan herhangi birinin olmaması halinde, mahkeme tarafından geçersiz ilan edilebileceğini unutmayın. Lütfen anlaşmanın yalnızca devlet kaydının ardından yürürlüğe gireceğini unutmayın..