Konutun kabulü ve devri hakkında bilmeniz gereken her şey

Gayrimenkul işlemlerinde birçok katılımcıya kabul ve devir işlemi, kaydı zaman kaybetmeye değmeyen önemsiz bir kağıt parçası gibi görünüyor. Ancak eylem imzalanmazsa veya yanlış uygulanırsa, bu ciddi sorunlara neden olabilir. Bu belgenin hazırlanmasının anlamını ve özelliklerini düşünün.

Alıcı için kabul sertifikasının değeri

Bir dairenin alıcısı için, genellikle bir devir işlemi olarak adlandırılan bir kabul ve devir işlemi, birkaç nedenden dolayı son derece önemlidir:

1. Tapu, dairenin satın alma anındaki teknik durumunu gösterir. Sözleşme şartlarına uymadığı ortaya çıkarsa, alıcının satıcıyı mevcut eksiklikleri imzalamadan düzeltmeye zorlama şansı çok az olacaktır. Bu, özellikle bir geliştiriciden konut satın alındığı durumlarda geçerlidir. Alıcı dairenin zemininde eğri veya duvarlarda çatlaklar olduğunu görürse yapabileceği en kötü şey, mülkün teknik durumuna ilişkin herhangi bir hak talebinin bulunmadığını devir senedine yazmaktır..
2. Kabul sertifikasını imzalama yükümlülüğü sözleşmede belirtilmişse, Rosreestr çalışanları alıcıya bir mülkiyet sertifikası vermeyecektir. Sözleşme bir eylemin imzalanmasını sağlamazsa, mülkiyetin tescili ile ilgili herhangi bir sorun öngörülmez..
3. Kanun olmadan vergi indirimi almak mümkün olmayacaktır. Bu belge kesinlikle vergi memurları tarafından istenecektir.

Satıcı için kabul sertifikasının değeri

İlk bakışta, satıcının bir kabul işlemine hiç ihtiyacı yok gibi görünüyor, ancak bu tamamen doğru değil. Daha önce satılmış, devir sırasında devir belgesi imzalanmamış bir daire, su basması veya içinde yangın çıkması durumunda alıcı, satıcıyı onarım masraflarını ödemek zorunda bırakmaya çalışabilir. Nitekim, yasaya göre, bir dairenin devri tam olarak bu belgeye göre gerçekleştirilir. Herhangi bir eylem yoktur – satıcının onu alıcıya gerçekten teslim ettiğine dair hiçbir kanıt yoktur, bu da kanun açısından bakıldığında, satıcının daireyi yönetmeye devam ettiği ve onarımını ödemesi gerektiği anlamına gelir..

Elbette, dava mahkemeye giderse, alıcının felaket anında mülkü zaten elden çıkardığını gösterecek tanıklar bulabilirsiniz, ancak konut devri tapusunun bir kopyasını imzalamak ve saklamak çok daha kolaydır. Bu, bu tür durumlar ortaya çıktığında hayatı çok daha kolaylaştırır ve uzun adli bürokrasiden kaçınmanıza olanak tanır..

Bir eylem hazırlamak için kurallar

Mevzuatta bu belgenin tasarımı için net şartlar bulunmamaktadır. Ancak, kabul ve devir işleminin amacına bağlı olarak, genellikle aşağıdaki bilgileri içinde belirtirim:

1. Belgenin adı.
2. İmza tarihi ve yeri.
3. İmza verileri.
4. Devredilen mülkün tanımı (hangi adreste, hangi katta vb.).
5. Muayene sayfası: kanuna bir ektir. Mülkün devir sırasındaki teknik durumunu ayrıntılı olarak açıklar. Dairenin durumunu doğru bir şekilde kaydetmek için, kanuna eklenecek metin açıklamasına ek olarak fotoğraf çekebilirsiniz..
6. Birbirlerine karşı talep belgesini imzalayan tarafların varlığı veya yokluğu hakkında bilgi.
7. Devir senedinin eklendiği sözleşmenin detayları.
8. Zorunlu şifre çözme ile tarafların imzaları.

Geliştiricinin kabul sertifikasını imzalamayı reddetmesi tehdit ediyor

Gayrimenkul satan bir müteahhit, kabul belgesini imzalamayı reddetmesi durumunda, daire alıcısına sözleşme bedelinin Merkez Bankası oranının 1 / 300’ünü öder. Örneğin, bir daire 5 milyon rubleye mal oluyorsa, kanunu imzalamayı reddettiği için günlük 2.500 ruble ödemek zorunda kalacak. Bu nedenle, birkaç yıl içinde cezaların miktarı gayrimenkulün değerine eşit olabilir. Ancak cezaların miktarı gayrimenkulün değerini geçemez..

Düzenli bir satış ve satın alma durumunda, sözleşme ile belirlenen sorumluluk geçerlidir. Kural olarak, taraflar sözleşme fiyatına bağlı bir ceza belirler. Anlaşma herhangi bir ceza sağlamazsa, imzalamadan kaçan taraf hiçbir şey ödememelidir..

Bir geliştiriciden bir daire kabul etmenin özellikleri

Bu prosedürün tüm yönlerini düşünün.

Bildirimler

Müteahhit, daireyi sözleşmede belirtilen süre içerisinde alıcıya devretmekle yükümlüdür, bu tarihten sapma yapılmasına izin verilmez. Binanın işletmeye alınması için son tarih gecikirse, müteahhit alıcıya sözleşmede belirtilen imza tarihinden iki ay önce sözleşmeyi değiştirmek için bir teklifle birlikte bir mektup göndermekle yükümlüdür..

İki ay sonra bina hala işletmeye alınmazsa ve müteahhit daireyi alıcıya devretmezse, alıcıya her gecikme günü için sözleşme bedelinin Merkez Bankası iskonto oranının 1 / 300’ü tutarında daha önce belirtilen cezayı öder. Alıcının mahkemede ceza alma hakkı vardır..

Geliştirici, işin bitiminden bir ay önce inşaatın tamamlandığını alıcıya bildirmekle yükümlüdür..

Muayene kuralları

Tapuyu imzalarken, geliştiricinin temsilcisi daireyi alıcıya gösterir. Küçük, çıkarılabilir kusurlar bulunursa, bunlar inceleme sayfasına kaydedilir. Satış yapan şirketin temsilcilerinin de bu belgede eksikliklerin giderileceği zaman dilimini belirtmesi gerekir..

Alıcı, geliştirici mülkü uygun duruma getirene kadar denetim raporunu imzalamamalıdır. Bulunan eksiklikler giderilemezse (düz olmayan zeminler, havalandırma sorunları vb.), Alıcının bir daire satın almayı tamamen reddetmesi daha iyidir..

Garanti onarımı

Gizli iş diye bir şey de var – sonuçları dairenin ilk muayenesi sırasında kontrol edilemez (örneğin, kablolamanın durumu). Bu tür çalışmaların dezavantajları, alıcı daireyi kabul ettikten belirli bir süre sonra ortaya çıkar..

Unutulmamalıdır ki, yasaya göre geliştiricinin bu tür kusurları sözleşme ile belirlenen garanti süresi içinde ortadan kaldırmakla yükümlü olduğu (kanuna göre üç yıldan az, genellikle 5 yıldan az olamaz).

Bir kusur bulunursa, daire sahibi, sorunu açıklayan geliştiriciye bir mektup göndermelidir. Geliştiricinin temsilcisi, daireyi 5 gün içinde ziyaret etmek, mektupta açıklanan kusurları incelemek ve sorunların niteliğini ve ortadan kaldırılma zamanını açıklayacak bir eylem düzenlemekle yükümlüdür..

Kusurun tam olarak geliştiricinin hatasıyla ortaya çıktığını kanıtlamak gerekir, bunun için özel bir inceleme yapılır, bunun sonucunda mevcut SNIP’lere ve GOST’lere dayanarak, kusurları gerektiren nedenler hakkında bir görüş verilir..

Örneğin, bir incelemenin, yeni görevlendirilen bir evde bir apartman dairesinde ortaya çıkan küfün, geliştiricinin hatası olan sızdıran bir çatıdan kaynaklandığını gösterdiği durumlar vardır. Bu durumda alıcı, bu eksikliği düzeltme maliyetlerini geliştirici firmaya kaydırma şansı buldu..

Başka bir örnek vaka: 2014 yılında, bir Krasnoyarsk sakini, içinde bulunan kusurlar nedeniyle geliştiriciye mülkün değerinin% 15’ini dava edebildi. Düzensiz duvarları, eğri zeminleri ve tavanları ve bitirme işi sırasında ortaya çıkan diğer kusurları ortaya çıkaran bir inşaat uzmanlığı görevlendirdi. Mahkeme, geliştiriciyi, mevcut eksiklikleri gidermek için daire sahibine 300.000 ruble ve devlete 80.000 ruble para cezası ödemeye mecbur bırakmaya karar verdi..

Bu durumda, dairenin sahibinin önce kabul belgesini imzalaması ve kanunda mülkün durumu hakkında herhangi bir yorum belirtilmediği için eksiklikleri düzeltmeyi reddeden geliştiriciye dönmesi dikkat çekicidir. Ancak mahkeme bu durumu hesaba katmadı, çünkü kimse garanti süresini iptal etmedi.

Ancak yine de, dairede ciddi kusurlar varsa ve önemsizse, en azından tespit edilen kusurları inceleme sayfasında işaretlemek ve geliştiricinin temsilcisini düzeltmeleri için zaman çerçevesini belirtmeye zorlamak daha iyidir..

Geliştiriciden yeni alınan bir apartman dairesinde onarım yapılması kesinlikle tavsiye edilmez, çünkü tamamlandıktan sonra dairedeki herhangi bir kusurun kiralık inşaatçıların herhangi bir kusuru olmadan ortaya çıktığını kanıtlamak çok zor olacaktır..

Ayrıca, yasaya göre, geliştiricinin garanti onarımlarını yapmak ve ortaya çıkan kusurları düzeltmek zorunda olmadığı bir dizi başka durum da vardır:

• binanın doğal aşınması ve yıpranması;
• ortak alanların uygunsuz çalışması;
• sakinlerin hatasıyla meydana gelen mühendislik sistemlerinin arızaları;
• ev aletlerinin ve sıhhi tesisatın çalışmasıyla ilgili kuralların ihlali;
• apartmanın yapı ve ekipmanlarının kiracıları tarafından onarımı, ihlali veya değiştirilmesi, geliştirici tarafından kabul sertifikası altında kendilerine aktarılması.

Gayrimenkulün kabulü ve devri sözleşmesini imzalarken geliştiriciler tarafından kullanılan püf noktaları

Geliştiricilerin temsilcileri, belirlenen eksiklikler eylemine imza atma konusunda oldukça isteksizdir. En sevdikleri taktik, sınav sırasında eylemi imzalamayı reddetmek ve daha sonra herhangi bir bahane altında oynamaktır. Nitekim yasaya göre alıcı iki ay içinde kabul belgesini imzalamazsa geliştirici bunu tek başına yapabilir..

Satıcı bu tür taktikleri kullanırsa, devir tapusunu kendiniz imzalamanız ve ardından geliştiriciye tüm eksiklikleri gidermesi ve devir belgesini imzalaması için bir talep göndermesi gerekir, aksi takdirde alıcı mahkemeye gider.

Böyle bir belge mevcutsa, alıcı, geliştiriciyi apartmandaki kusurları düzeltmeye ve kabul sertifikasını imzalamaya zorlama şansına sahiptir..

Satın alırken daire almanın özellikleri

Bir daire satın alırken, yasa, devir sözleşmesinin imzalanması için herhangi bir son tarih sağlamaz. Tarafların, elbette, sözleşme tarafından belirtilmediği sürece, birbirlerine bildirim göndermelerine gerek yoktur..

Genellikle garanti süresi de yoktur. Tabii ki, taraflar sözleşmede böyle bir koşulu belirtebilirler, ancak uygulamada satıcıyı daha sonra apartmandaki herhangi bir kusuru düzeltmeye zorlamak çok zor olduğundan (bazen onu bulmak bile zordur), anlaşmaya böyle bir madde eklemenin bir anlamı yoktur..

Alıcının sadece dairenin teknik durumunu dikkatlice incelemesi gerekiyor: duvarlar, pencereler, tavanlar, sayaçlar vb. Ve önemli yorumların yokluğunda, kanunu imzalayın.

Herkes böyle bir denetimi düzgün bir şekilde gerçekleştirecek bilgi ve deneyime sahip değildir. Bu nedenle, alıcı genellikle tüm eksiklikleri fark edebilecek bir uzmanı yanına alır..

• Dairenin geliştiriciden kabul ve devir belgesi – .doc formatında indirin
• Bir daire satın alırken kabul belgesi – .doc formatında indirin
• Denetim belgesi – .doc formatında indirin