Hissenizi bir apartman dairesinde çatışmasız ve karlı bir şekilde nasıl elden çıkarırsınız?

Ülkemizde ortak pay sahipliği uygulaması yaygın ve çok yaygın bir uygulamadır. Özelleştirme zamanından bu yana, gayrimenkul nesnelerinin çoğu tam olarak hisselerle özel mülkiyete geçti..

Günümüzde gayrimenkul genellikle kısmi mülkiyet için satın alınmaktadır. Son olarak, eski eşler arasında ortak gayrimenkul paylaşımında ortak mülkiyetin ortaya çıkmasını önlemek imkansızdır, bağış, konut mirası vb. Sırasında ortaya çıkabilir. Konut ortak sahiplerinin bu tür ortak sahiplerini aramak yasal olarak doğrudur..

Ortak sahipler arasındaki ilişki çatışmayla bozulmadığı sürece, hiçbiri gayrimenkul sahibi olma durumları konusunda endişeli değildir. Ancak ortak sahipler karşılıklı anlayışlarını yitirir kaybetmez, kaçınılmaz olarak bu özel mülkü bölme sorunu ortaya çıkar. Ve bu problemin çözümleri basit olmaktan uzak.

Tipik bir örnek: Bir eşin eşit hisseli bir dairesi vardır. Kocanın ölümünden sonra, payı (dairenin yarısı) dul ve ölenin oğlu arasında paylaştırılır. Daha sonra kadının dörtte üçü evin dörtte üçüne ve oğlunun bir çeyreği var. İkincisi payını almak isterse, en basit seçenek daireyi satmak ve gelirleri hisselerle orantılı olarak bölmek olacaktır. Bununla birlikte, dul kadın böyle bir karara karşı çıkabilir ve bu, son derece çatışma durumunun ortaya çıktığı yerdir. Ölen kişinin çocuğu sadece yasal mirastan vazgeçebilir, ancak mülkiyet hakkını da savunabilir. Kendi adına, bir daireye taşınmak, hissesini yönetime güvenmek için devretmek veya satmak yasal olacaktır. Ve bu durumda, dul için çok daha tatsız senaryolar mümkündür, konut payını satmak ve onu terk etmek için asgari bir maliyet ihtiyacına kadar..

Bir hisseyi doğru şekilde satmak

Dairenin ortak sahibi, yasaya göre, daireyi satmayı planlıyorsa, diğer ortak sahiplere bunu bildirmeli ve onları satın almaya davet etmelidir. Genellikle bu tür bir bildirim, kesin fiyat belirtilerek yazılı olarak yapılır. Diğer sahiplerin yazılı olarak reddedilmesi durumunda veya önümüzdeki ay teklif edilen hisse geri alınmazsa, ortak sahip hissesini herhangi bir alıcıya satma hakkına sahiptir..

Lütfen dikkat: Satış fiyatı, satıcının hissesini diğer ortak sahiplere yazılı olarak teklif ettiği fiyata tam olarak karşılık gelmelidir. Aksi takdirde, dairenin ortak sahipleri mahkemede işlemin iptalini talep edebilir..

Pazarın üç kat altında

Emlak uzmanları, bir evin kısmi mülkiyetinin, bir apartman dairesinde belirli bir odanın mülkiyeti olmadığını vurgulamaktadır. Örneğin, bir ortak sahip bu dairede yaşama hakkına bile sahip olmayabilir ve bu nedenle, ortak mülkiyetinin fiyatı, mülkün alan açısından piyasa değerine hiç de eşit değildir. Bazı uzmanlara göre, bir mülkün payının bir metrekaresi genellikle bir mülk sahibi olan bir apartman dairesinde veya evde bir metrekareden yaklaşık% 15-40 daha ucuzdur. Diğer uzmanlar, sıradan bir gayrimenkulün maliyetinin% 20-30’unu bir apartman dairesinde bir payın fiyatı olarak ifade ediyor. Dahası, tüm dairelerin maliyetini düşünürsek ve en azından Rus mega kentleri örneğinde içlerinde paylaşırsak, uygulama en son verileri doğrular. Küçük apartmanlarda hisseler (sorunlu hisseler), tüm ortak sahiplerin aynı anda ikamet etmenin fiziksel olarak imkansız olduğu yerlerde en fazla fiyat kaybeder.

Öyleyse, miras kalan dairede eşit olmayan paylara sahip olan vefat edenin eşi ve oğluyla ilgili durumu hatırlayalım. Oğul, evin çeyreğini piyasa değerinin yalnızca sekizde birine satma hakkına sahiptir, çünkü kimse yüksek bir fiyata satın alamaz. Aynı zamanda, dul kadın dairenin sekizinci bölümü için aynı fiyatı ödeyebilir ve aslında iki kat daha pahalı bir nesne satın alabilir, çünkü bundan sonra tüm dairenin tek ve tam sahibi olur..

Tamamen ele geçiren bazı ev sahipleri daha da radikal davranıyor. Nitekim, onların rızası olmaksızın, hisselerin geri kalanı tahakkuk ettirilemez, bu da, başkalarının hisselerini kullanmadan, tüm daireyi veya evi cezasız bırakmanın mümkün olduğu anlamına gelir..

Ortak sahipler, hisselerini çatışma olmaksızın bölme sorununu çözemediklerinde, bazıları daireye girmesine izin verilmeyen diğer ortak sahiplerin kuşatması altında yıllarca yaşamak zorunda kalır. Bu taktik etkilidir, ancak daha küçük bir hissenin sahibinin ortak sahip olma hakkını ciddi şekilde savunması durumunda değildir. Sorunu çözmesi için birkaç yasal seçenek var:

• mahkeme yoluyla çözüm;
• yetkisiz giriş;
• hissenizi bir üçüncü taraf alıcıya satmak;
• hissenizin mülkü işgal eden ortak sahibine satışı.

Beşinci bir seçenek de var – hissenizin bir konut arsası şeklinde tahsisini talep etmek. Ancak bu, sorunu çözmenin teorik bir yoludur, çünkü sıradan şehir apartmanlarında bunu tüm ortak sahipler için acısız bir şekilde uygulamak neredeyse imkansızdır..

Mahkeme kararı ile kontrol edin

Avukatlar, ideal olarak, konut ortak sahiplerinin ortak bir daireyi kullanma koşullarını gönüllü olarak oluşturması gerektiğini savunuyorlar. Ancak yapıcı bir diyalog her zaman işe yaramaz ve burada mahkemeye gitmeniz gerekir. Bu durumda, mahkemenin kararı önemli ölçüde diğer gayrimenkullerin ortak sahiplerinin, bakmakla yükümlü oldukları kişilerin, dava taraflarının mali durumlarının vb. Bulunup bulunmamasına bağlıdır. Tek odalı bir dairede, daha küçük bir paya sahip büyük bir malikin ikamet hakkı, eğer başka bir konutu yoksa, hemen hemen kesin olarak tesis edilecektir. ve daha büyük bir hissenin sahibi, diğer konut gayrimenkullerinin mülkiyeti nedeniyle çekişmeli daireden “istenecektir”. Mahkemenin saldırganı evden tahliye etmesi ve ihlal edilen haklarla birlikte ortak sahibine yeşil ışık yakması alışılmadık bir durum değildir. Ancak, çok odalı dairelerin olduğu durumlarda mahkeme, tüm sahiplerin sahiplik paylarının boyutunu ve odaların kendilerini dikkate alarak farklı odaları kullanmasına izin verir..

Böyle bir davanın süresi genellikle altı aydan bir yıla kadardır. Ve sürecin tamamlanmasından sonra bile, ortak sahiplerin ilişkisine genellikle barış gelmez. Sonuçta, adalet kişisel bir çatışmayı ortadan kaldıramaz ve ortak sahipler, ön kapının kilitlerini düzenli olarak değiştirebilirler. Böyle durumlarda ne icra memurları ne de polis yardımcı olabilir. Tek çıkış yolu tekrar mahkemeye gitmek..

Yetkisiz giriş

Yine teorik olarak konu dava açmadan çözülebilir. Bir kişinin kendi evine girmesine izin verilmediğinde, eve kendi başına girme ve hatta bunun için güç kullanma (yalnızca kapıyı kırmak için, ancak evin duvarlarıyla savaşmak veya yıkmak için değil) her hakkı vardır. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu’nun 12. Maddesi bu durumu düzenlemektedir: Ezilen ortak mal sahibinin davranışı, hukuk tarafından hakların nefsi müdafaası olarak yorumlanacaktır. Avukatlar, kapıyı kırmadan önce sorunu barışçıl bir şekilde çözmek için başarısız girişimler olduğuna dair kanıt sağlamayı şiddetle tavsiye ediyorlar. Örneğin, bu, failin evine giriş ve anahtarları kendisine vermesi talebiyle postane tarafından onaylanmış bir telgrafın bir kopyası veya gaspçı aleyhine polise bir ön açıklama olacaktır. Bu tür önlemler, kolluk kuvvetleri tarafından eve giren ortak sahibin hak taleplerini önleyecektir. Ancak ortak sahiplerin kişisel çatışmasının ancak bundan sonra yoğunlaşacağını anlamalısınız..

Hisse satışı

Önemli bir nokta: Rusya Federasyonu Medeni Kanunu’nun 224. Ve ikinci durumda, ortak sahiplerin hiçbiri kendi payını satma hakkına sahip değildir, çünkü yasal olarak ve aslında mevcut değildir. Ancak aynı zamanda, bu tür konutlar ortak sahiplerin mutabakatı ile veya mahkemede ortak mülkiyete yeniden kaydedilebilir..

Payınızı satmak, uygulamak için en kolay seçenektir. Tabii ki, satışın ortak sahiplerine yazılı bildirimler göndermek, birkaç formaliteye daha uymak için gereklidir, ancak her durumda bu, yasal işlem yapmaktan veya evin bir bölümünü kullanma girişimlerinde fiziksel güç kullanmaktan daha kolaydır..

Ortak sahiplerle hissenin satışına ilişkin sözlü bir anlaşma olması durumunda bildirim yapılması gerekmeyecektir. Alım satım kaydı standart olarak yapılır. Ortak sahiplerin kendi hisselerini satın almayı ve üçüncü şahıslara satmayı reddetmesi durumu karmaşık hale getiriyor. Bu durumda anlaşma genellikle satış bildirimlerinden kaçılarak ertelenir. Her halükarda, sahiplerine telgraf veya tescilli satış mektupları göndermek gerekir. Bildirilen ortak sahiplerin sürekli sessiz kalması durumunda, bu durumda pay kendilerine satılmayacaksa, mahkeme işlemin yasallığını neredeyse kesinlikle kabul edecektir..

Ortak sahiplerle temasa geçmeyi gerektirmeyen soruna başka bir radikal çözüm var. Gerçek şu ki, konuttan bir pay bağışlarken ikincisinin rızası gerekli değildir. Bir hediye bir satışı gizlerse, işleme mahkemede itiraz edilebilir, ancak satışı kanıtlamak neredeyse imkansızdır..

Ortak sahipleri atlamanın başka bir yolu da rehin vermektir. Payın sahibi, Sanat’a göre düzenler. Üçüncü taraf bir alıcı ile Rusya Federasyonu Medeni Kanunu’nun 807’si, satılan hissenin planlanan maliyetine eşit bir tutar için bir kredi sözleşmesi. Bu pay, kredinin teminatıdır. Rehin Rosreestr’e kaydedilir, mal sahibi borç verenden para alır ve ardından taraflar bir tazminat sözleşmesi hazırlar: örtülü alıcı borcu affeder ve karşılığında rehin konusunu – aslında daireden bir pay alır. Böyle bir planın dezavantajı, Rosreestr’de bir rehin kaydederken olası sorunlardır, bu nedenle, bu gibi durumlarda, profesyonel emlakçılar veya avukatların hizmetlerine başvurmak en uygunudur. Büyük Rus şehirlerinde bu tür nesnelerle çalışan emlak acenteleri var..

Kim hisse alır

Emlakçılar genellikle ev alıcılarını aşağıdaki kategorilere ayırır.

Birincisi, diğer ortak sahiplerle pazarlık yapmayı umarak apartmanda kendi yaşamları için bir pay alır. Söylemeye gerek yok, bu seçenek çok riskli.?

Diğerleri kalıcı kayıt almak için gayrimenkulden bir pay satın alır. Burada pay gülünç derecede küçük olabilir – hatta yüzde biri, çünkü ikamet yerinde kayıt için ortak sahiplerin rızası gerekli değildir. Pasaport ofisinde hissenin sahipliğini onaylayan belgeleri sunmanız yeterlidir. Ancak uzmanlar, ortak sahiplerin izni olmadan üçüncü şahısları kaydetmenin işe yaramayacağını söylüyor. Sadece ebeveynlerine atanan küçük çocuklar için bir istisna yapılır.

Ev sahiplerine kendi koşullarını dayatmak için bir apartman dairesinde hisse alan akıncılar genellikle hisselerini satmaya ikna edilir. İkinci tür alıcılar, diğer ortak sahipleri evlerinden atan hisse sahipleri için büyük bir sorundur. Profesyonel bir akıncı, komşuları için dayanılmaz yaşam koşulları sağlayabilir. Örneğin, apartmanın dördüncü bölümünün sahibi, sakinleri dairenin tüm sahiplerine dava açan geceleri kasıtlı olarak alt katları sular altında bıraktı. Dairenin geri kalanının sahibinin hissesini akıncıya satmasının komşulara tazminat ödemekten daha karlı olduğu ortaya çıktı..

Yani, bu makalenin okuyucuları artık biliyor: Bir dairenin en agresif ortak sahibi bile tamamen yasal bir şekilde ele alınabilir. Bununla birlikte, en iyi eylem yolunun çatışmayı tırmandırmak değil, ortak sahiplerle bir anlaşmaya varmaya çalışmak, kalan hisseleri satın almak veya birlikte konut satmak olduğu da açıktır. Sonuç, daha fazla kâr ve daha az zaman ve sinirlerin boşa harcanması olacaktır..