Apartman evleri: modern Rusya’da inşaatın tarihi ve beklentileri

Rusya’da, özellikle Moskova’da apartman inşaatı projeleri, artık vatandaşlara uygun fiyatlı konut sağlama sorununa en uygun çözümü bulmaya çalışan bazı yetkililer tarafından aktif olarak tartışılıyor..

Genel olarak, ortalama seviyedeki evlerde kira, ayda 10 ila 100 ruble arasında değişiyordu. Bazı apartman binalarındaki seçkin konutlar ayda 1.000 ruble’den fazlaya mal oluyor. Novinsky Bulvarı, 11 adresinde bulunan Prens Shcherbatov’un konağının evinde bir dairenin kirası budur..

Karşılaştırma için, 1880’de Rusya’da bir işçinin ortalama ücreti 30.38 ruble ve 1913 – 37.5 ruble idi. Ve 10 kopek için bir bardak votka içebilir veya bir turta yiyebilirsiniz..

Rusya’da apartmanların refah dönemi, 20. yüzyılın başında Bolşeviklerin iktidara gelmesiyle sona erdi. 1917 Ekim Devrimi’nden sonra, konut stokunun kamulaştırılması nedeniyle kiralık evler statüsünü kaybetti..

Moskova ve St.Petersburg örneğinde modern Rusya’da apartmanlar

XXI.Yüzyılın Moskova apartmanları

Apartman binalarını canlandırma fikri 1999’da başkentin yetkililerinin ağzından gelmeye başladı. Ancak bu projenin o sırada uygulanması, apartman binalarındaki daire kiracılarının konutları özelleştirmesine izin veren mevcut konut politikası yasası tarafından ciddi şekilde engellenmiştir..

Bu tür özelleştirmeyi yasaklayan bir dizi yasa tasarısı kabul edildikten sonra, Bolshoy Nikolovorobinsky Lane’de 10 adresinde ilk apartman binası inşa edildi. 47 dairelik bu bina, Moskova İnşaat Yatırım Programları Departmanı (DIPS) tarafından inşa edildi ve kabul edildi 2003 yılında operasyonda.

DIPS apartman projesinin maliyeti 12,3 milyon dolardı. Bu ev bugün hala var ve oldukça başarılı bir proje haline geldi. Burada bir daire kiralamanın oldukça pahalı olduğunu unutmayın – 2,5 bin ila 12 bin dolar.

Bununla birlikte, DIPS’in apartman binasının büyük talep görmesine rağmen (şu anda% 98 nüfuslu ve dairelerin geri kalanı kısa bir süre için düzenli olarak kiralanmaktadır), Moskova yetkililerinin deneyi henüz devam etmedi. Gerçek şu ki, yetkililer, başkentte kiralık dairelerin aslan payını oluşturan özel sektörle müşteriler için rekabet etmek zorunda. Ayrıca büyük bir evi yönetmek de kolay ve pahalı değildir..

Bu nedenlerle, şu anda Moskova’da, Bolshoy Nikolovorobinsky Lane’deki apartman binasına ek olarak, ticari bir şirket tarafından inşa edilen sadece 1 tam teşekküllü proje başlatıldı..

2007’nin sonunda, Barkley şirketi başkentteki ilk elit apartmanı mı inşa etti? Prechistinskaya setinde bulunan “Barkli-Plaza” – Moskova’nın en pahalı bölgesinde.

Nesterov Vasily. Prechistinka. 2010

Konut kompleksi, yüksekliği 5 ila 7 kat arasında değişen 5 ayrı bina içerir. Barkley Plaza’nın birinci katlarında modern bir A sınıfı iş merkezi, geri kalanında ise kiralık elit daireler yer alıyor. Fiyatlar, konutun özel durumunu onaylıyor: 75 metrekarelik bir daire için. tek yatak odalı m, ayda 10 bin dolardan ve 255 metrekareden fazla çatı katı ve beş odalı daireler için ödemek zorunda kalacak. m – ayda 32 bin dolardan.?

?St.Petersburg’daki apartmanlar

?Modern St.Petersburg’daki ilk apartman binası, Kolomyazhsky Prospekt’teki evin bir bölümünü satın alan bir Fin yatırım emeklilik fonu tarafından oluşturuldu..

Finliler emlak piyasasının bu sektörüyle ilgileniyorlar çünkü Rusya’da, özellikle St. Petersburg’da pratikte yok. Bu nedenle, yatırımcılar, mevcut konut sıkıntısı ile apartmanlarındaki dairelerin talep göreceği gerçeğine dayanarak makul bir gelir elde etmeyi bekliyorlar..

Anavatanında yaklaşık 23 bin benzer ev bulunan başka bir Fin şirketinin de St. Petersburg’da kiralık evler inşa etmeye başladığını belirtmek gerekir..

Fin şirketi, kira süresini uzatma imkanıyla 11 aylık bir süre için kiracılara kiralanan, 1 ila 3 odalı, 15 Kolomyazhsky bölgesinde 276 daireye sahip. Bu anlaşmaya göre, kiracıların daireyi yeniden inşa etmesi veya duvarları yeniden boyaması yasaktır. Duvarda küçük bir delik açmak için bile, örneğin bir saati veya bir resmi asmak için, kiracıların apartmanın bakım servisine başvurması gerekecektir. Finli ev sahipleri, tüm dairelerinin aynı tarzda yapılmış olması ve ihlal edilemeyecek şekilde katı ikamet kurallarını açıklıyor..

Tek St.Petersburg apartmanındaki kira bedeli, hem dairenin alanına hem de kata bağlıdır (Avrupa standartlarına göre, kat ne kadar yüksekse, daire o kadar pahalıdır). Yaklaşık 37 metrekarelik 1 odalı bir daire için. m ayda 18 bin ruble ödemek zorunda kalacak. 3 odalı bir daire için – ayda 41 bin ruble.

Dünya deneyimi

Batıda, çok uzun zamandır apartman binalarının yapımı ve bakımı, bu tür ev sahiplerine yıllık% 10-12 istikrarlı bir gelir sağlayan karlı ve başarılı bir iş olmuştur..

Büyük Avrupa şehirlerinde, apartmanların payı şu anda kentsel konut emlak piyasasının% 30’unu oluşturmaktadır. Birçok genç aile, ipotek kredisi kullanarak bile, konut satın almak yerine bir daire kiralamayı daha karlı buluyor..

Uluslararası Kiracılar Birliği’ne göre, şimdi AB’ye yeni giren Doğu Avrupa ülkelerinde, nüfusun yaklaşık% 40’ının konut kiraladığını unutmayın. “Eski” Avrupa’da rakamlar daha yüksektir: örneğin, Hollanda ve Almanya’da -% 50, İsviçre’de -% 70.

Marcia Baldwin. Hollanda sıra evler

Tek tek Avrupa şehirlerini ele alırsak, bazılarında nüfusun ezici çoğunluğu apartmanlarda yaşıyor. Örneğin, istatistiklere göre Berlin’de kiracıların% 90’ı ve Stockholm’de -% 100 (gerçek şu ki İsveç’te dairelerin özelleştirilmesi yasak – sonuç olarak ülke genelinde konut stokunun sadece% 10’u özel mülkiyete ait).

Amerika Birleşik Devletleri’ne gelince, burada konut stokunun en büyük kısmı özel konutlardır. Ve gayrimenkulün sadece% 30’u kiralanmaktadır. Ancak bu büyük şehirler için geçerli değildir. Büyük şehirlerde, kira amaçlı büyük bir apartman fonu var. Örneğin, San Francisco’da konut stokunun% 65’i kiralanmış ve New York’ta -% 70’i. Kanada’da Montreal’de, nüfusun yaklaşık% 50’si kiralık dairelerde yaşıyor.

Avrupa ve ABD’deki apartmanlar, somut gelir getiren yaygın ve yaygın bir iş türüdür..

Aynı zamanda, sözde sosyal konut da var. Bu tip, özel yatırımcılara ait apartmanları içerir, ancak devlet, belirli sosyal programlar çerçevesinde, daire sahiplerine piyasa ile sosyal kira bedeli arasındaki farkı tazmin eder..

Bunun sosyal konut olması, evlerin yoksul bölgelerde bulunduğu ya da oradaki yaşam koşullarının kötü olduğu anlamına gelmez. Evler çok nezih alanlarda yerleştirilebilir, ancak yine de ucuz görünüyorlar ve pahalı yüzeylere sahip olamazlar. Ancak genel olarak yaşam koşulları uygundur. Bunlar, öğrenciler ve ortalama gelire sahip insanlar arasında en popüler olan dairelerdir..

Başkentin “Konut” programı kapsamında apartman inşaatlarının canlandırılması

Moskova hükümeti, Moskova’daki konut kıtlığına çözüm bulmaya çalışıyor. Yetkililer, şehirdeki apartmanların inşası için bu sorunun çözülmesine yardımcı olabilecek bir programın uygulanması konusunu defalarca gündeme getirdiler. Ancak mesele henüz pratik uygulamaya ulaşmadı. Bununla birlikte, Moskova hükümeti yakın zamanda 2012-2016 dönemi için geliştirilen ve Moskova’daki apartmanların canlandırılması için yetkililerin sağladığı Konut programını onayladı. Bu program çerçevesinde iki tip evler inşa edilecek:

• sübvanse edilmemiş, inşaatı şehir bütçesi pahasına sağlanan;
• özel yatırımcılar pahasına inşa edilecek karlı.

Hükümet şu anda yerel işletmeleri bu programa katılmaya çekmeye yardımcı olacak önlemler üzerinde çalışıyor. Pek çok uzman, böyle bir programın uzun zaman önce benimsenmesi gerektiğine inanıyor. Onların görüşüne göre, Rusya artık medeni bir kiralık konut pazarı yaratmak için tüm ön koşullara sahip. Şu anda, yurtiçi kiralık konut pazarı tam bir kaos içindedir. Sahiplerden çok azı kiracılarla ilişkilerini resmi olarak resmileştiriyor, bu da bazen hem mal sahibi hem de kiracı için ciddi sorunlara yol açıyor.

Apartman binalarının inşası, sadece nüfusun kullanabileceği daire sayısının artmasına değil, aynı zamanda sunulan hizmetlerin kalitesinin de iyileştirilmesine olanak sağlayacaktır. Vatandaşlar “özel tüccarlardan” değil, bir organizasyondan daire kiralayabilecekler. Bir apartman dairesinde bir daire biraz daha pahalıya mal olsa bile, kiracıya normal yaşam koşulları, tam kapsamlı konut bakım hizmetleri ve tarafların haklarını ve sorumluluklarını belirleyen resmi bir anlaşma garanti edilecektir..

??Rusya emlak piyasasında apartman daireleri için beklentiler

Yukarıda da belirttiğimiz gibi, apartman pazarı uzun süredir yurtdışında işliyor ve bu tür konutlar orada oldukça tanıdık geliyor. Batıda, apartman binalarının etkin çalışması için gerekli bir yasal çerçeve de bulunmaktadır..

Modern Rusya’da, Batı ülkelerinin aksine, apartman binalarının inşaatı, düşük karlılıkları nedeniyle henüz yaygınlaşmamıştır. Rus yatırımcılar, Avrupa için piyasada mevcut olandan iki kat daha yüksek olan% 7-10 seviyesinde kabul edilebilir bir getiri görüyor,% 4 kar normal kabul ediliyor. Ayrıca, bugün ülkemizde mevzuatta “kiralık ev” kavramı tam olarak bulunmadığından, emlak piyasasının bu sektöründeki ilişkilere ilişkin yasal bir düzenleme bulunmamaktadır..

Apartman binalarının projelerinin başarılı bir şekilde uygulanması ve Rusya’da bu yönün daha da geliştirilmesi için, bir apartman binasının statüsünü yasama düzeyinde güvence altına almak gerekir..

Yatırımcılar ve devlet arasında bir etkileşim sistemi geliştirmek de gereklidir. Uzmanlar, devletin ticareti canlandırmak için önlemler geliştirmesi ve bazı katılımcıların sahtekârlığına karşı belirli garantiler ve koruma sağlaması gerektiğini belirtiyor..

?Kiralık emlak piyasasında bu alanın etkin bir şekilde gelişmesine yardımcı olacak devlet teşvik tedbirleri arasında şunlar sıralanabilir:

• apartman binalarının inşası ile ilgili konularda yetkililer tarafından öncelikli bir değerlendirme sırasının sağlanması;
• üzerlerinde kiralık konutların inşası için arsaların kira teklif edileceği yerlerde ihalelerin yapılması;
• Bir apartman binasının inşası için bir apartman binasının inşası için sağlanan arsalar için tercihli bir kira oranının getirilmesi ve ayrıca bir apartman binasının işletmeye alınmasından sonra belirli bir süre vb..

Açık artırma sırasında zorunlu olacak belirli koşullar, devlet garantileri olarak hareket edebilir, örneğin:

• Müzayedeye çıkarılan arsalar, apartman binalarının inşası için arsaları ve ekonomi ve işletme sınıfını birleştirmelidir;
• arsalar, yalnızca geliştiricinin (yatırımcı), devlet tarafından belirli vatandaş kategorilerine kiralanacak apartman dairesinde toplam daire sayısının belirli bir payını vermekle yükümlü olması koşuluyla açık artırmaya çıkarılır. Bu, devletin yatırımcıya nüfusun sosyal olarak korumasız (yoksul) kesimlerine sağlanan kiranın bir kısmını telafi edeceği zaman, Batı’ya benzer bir sosyal konut programının uygulanmasına yardımcı olacaktır..

Ayrıca apartman inşaatlarının sadece başkentte değil, bölgelerde de etkin bir şekilde kullanılabileceği unutulmamalıdır. İnşaatları için daha da elverişli koşullar burada belirtilmiştir: daha az hantal bürokratik aparat ve daha fazla sayıda bina için uygun serbest alan..

Sonuç olarak, apartmanların inşasının Rusya için umut verici bir yön olduğunu söylemek isterim. Ancak bu sektörün aktif olarak gelişme fırsatı yakalayabilmesi için bu aşamada öncelikle devlet desteğine ihtiyaç vardır..