Yeni bina satın alırken nasıl atılır

Bugün Moskova’da yaklaşık 300 yeni konut binası inşa ediliyor. Bu inşaatın neredeyse tamamı vatandaşlardan toplanan parayla gerçekleştiriliyor: vakaların ezici çoğunluğunda, daireler zaten vakıf çukuru aşamasında satılıyor.

Yeni bir binada daire satın almak adına birçok aile eski konutlarını satıyor, bankalardan kredi alıyor, yaşam planlarını sözleşmede belirtilen inşaatın tamamlanma tarihine göre ayarlıyor. Ancak, uygulamanın gösterdiği gibi, gelecekteki konutların tam maliyetini özel yatırımcılardan almış olan çoğu geliştirici, bunlara olan ilgisini kaybeder ve tam cezasızlıktan yararlanarak, yalnızca kendi sorunlarını çözer..

Yazı işleri postası, “donmuş” inşaat projeleri, tamamen ödenmiş ve hatta tamamen inşa edilmiş evler hakkında, daire satın alan vatandaşlara izin verilmeyen önemli sayıda mektup ve itiraz topladı – gazete periyodik olarak bu tür vakalardan bahsediyor ve gelecekte bunu yapmayı planlıyor. Bununla birlikte, bu materyalin genelleştirilmesi de ilgi çekicidir – “kidalov” un genel resmi ve ana planlarının yeni bina piyasasında sınıflandırılması.

İnşaat ve uzun vadeli inşaatta hisse katılımı ilkesinin birleşimi, inşaat şirketlerine birçok avantaj sağlar. Yan taraftaki parayı uzun bir süre “bükebilir” ve sonra, örneğin, zaten ödenmiş daireler için ek ödemeler talep edebilir ve geçen yıl “inşaat malzemelerinin fiyatlarının arttığını” iddia edebilirsiniz. Böylelikle, her türlü “iyi neden” kisvesi altında inşaatın gecikmesi, günümüzde muazzam bir karakter kazanmıştır..

Uzun süreli inşaat şirketleri genellikle inşaatın tamamlanmasıyla tamamen ilgilenmezler. Aktiviteleri oldukça piramidaldir..

Bu nedenle, görünüşte halihazırda satılmış yeni binalarda agresif konut reklamı durmaz. Hesaplama basittir: Sabrını yitirmiş bir hissedar, parayı kendisine iade etmeyi talep eder ve müteahhit, daha önce dairesini yeni insanlara satmış olan son birkaç yılda değer kaybetmiş olan hisseyi dürüstçe “ortak yatırımcısına” iade eder – tabii ki yeni bir fiyata. Müşterilerle çalışan yöneticiler, onları sözleşmeyi feshetmeye itiyor ve ev şirketlerinin istikrarsız durumu hakkındaki söylentileri destekliyor. Aynı zamanda, para pay sahibine sadece nominal değerde değil, aynı zamanda yasa ile yasaklanmayan taksitle ödeme ile de iade edilir. Bir hisseyi iade etmeyi resmi olarak kabul eden bir firma yine de hemen ödemiyor ve hiç kimse ödeyip ödeyemeyeceğini kesin olarak bilmiyor – bu tür birçok hikaye şu anda sadece “bekleme” aşamasındadır..

Ancak piramit kısa ömürlü bir şeydir. Ve bu nedenle, çökmeden önce, böyle bir şirket genellikle yeniden düzenlenir. “Ortak yatırımcılar”, şirketin bölünmesiyle bağlantılı olarak, yapılan anlaşmalar kapsamındaki tüm garantilerin yeni “Horns and Hooves” firmasına devredildiği ve “sözleşmenin feshedilmediği” gerçeğini teyit etmelerinin istendiği konusunda bilgilendirilir. Tabii ki, geliştiricinin ayrılık dengesini kontrol etmelerine izin verilmiyor. (Bir şirket bölündüğünde, yeni firmaların bilançoları vergi dairesi tarafından onaylanır. Aynı zamanda, yasaya göre, bunlardan yalnızca biri iflas etmemelidir – varlıklardan daha fazla borç içerir – diğerleri de “aptal” olabilir). Kâr başka bir yere kaydırıldıktan sonra, tüm kârsız varlıklar yeni oluşturulan “Boynuzlar ve Toynaklara” dökülür – böylece mahkemeye ulaştıktan ve paralarını dava ettikten sonra bile özel yatırımcılar alamaz: tutuklanan şirket hesapları boştur..

Elbette uzun vadeli inşaat projelerinin hepsi piramit değildir. Ve geliştiricileri aslında dürüstlüklerine ve ortak yatırımcıların haklarını ihlal etme isteksizliğine inanıyorlar. Sadece inşaat sırasında her şey olabilir. Bu nedenle, şartlar ve fiyatlar, kural olarak, zaman zaman “ek anlaşmalarda” belirtilir, imzalamayı reddetme (dikkat!) Sözleşmenin feshi ile aynı anlama gelir. Ve uzun yıllar süren inşaat için (ana sözleşmenin aksine) oldukça fazla bu tür ek anlaşma olabilir..

Alıcıların vatandaşlarından kar elde etmek için bir başka plan, evin inşaatı sırasında geliştiricinin değişmesiyle ilişkilidir. Örneğin, sözleşmelere giren bir geliştirici, borçlar, gerçek veya algılanan ihlaller için bir arsadan mahrum bırakılabilir. Ayrıca haklarını bir başkasına da devredebilir (uygulamada, aynı kişiler farklı tüzel kişiliklerin arkasında durabilir). Ancak, nesneyi bu şekilde alan yeni şirket, doğal olarak, “hayır işlerine girişmek” istemiyor ve hissedarlardan ciddi ek ödemeler talep ediyor ya da aynı şekilde – sözleşmenin feshi, bu onun için oldukça faydalı..

Özel yatırımcılar, ev hazır olduğunda bile çok fazla şok bekleyebilirler.

Örneğin, fazladan ödeme yapmaları istenebilir. Dahası,% 5-10’luk ek bir ödemeden bahsetmiyoruz (bu zaten işlerin bir parçası haline geldi) – son anda bir dairenin maliyeti iki katına çıkabilir. Aynı zamanda firmalar, bu ek ödemelerin boyutunu ve yasallığını teyit eden belgeler sunmamaktadır. Daha etkili yolları var – şantaj. Hissedarlar, sözleşmelerin feshi ile tehdit edilir veya mülkiyetteki dairelerin tescili için gerekli belgeleri tescil makamlarına sunmazlar. Bu tür durumlarda dava açmak çok zordur. Gerçek şu ki, yakın zamana kadar tüm ortak yatırım anlaşmaları yalnızca geliştirici lehine düzenleniyordu. Aslında böyle bir anlaşmanın imzalanmaması, bazı noktaların değiştirilmesini talep etmek imkansızdı. Bu tür durumlarda konuşma kısaydı: “Bundan hoşlanmadım – sizi zorlamıyoruz! Orada olmak isteyenlerin bir kuyruğu var”.

Oldukça yaygın bir başka numara da, ev teslim edildiğinde, müşterinin iflas “edeceği” ve müteahhide ödeme yapamayacağıdır. Ve bu durumda, aynı kişiler genellikle farklı tüzel kişiliklerin arkasındadır. Tahkim mahkemesinde, müşteri suçunu kabul eder ve bu zamana kadar zaten el konulan evle ödeme yapar. Müteahhit daireleri ikinci kez satar ve en iyi ihtimalle orijinal hisselerini ilk alıcılara iade eder..

Geliştiricilerin bir başka hastalığı da şaşırtıcı unutkanlıktır. Bazıları, ancak özel yatırımcılar bu payı kendilerinden satın aldıktan sonra yeni inşa edilmiş bir evdeki “şehir payını” hatırlıyor..

Ve çoğu zaman hiç hatırlamıyorlar – sonuçta, geliştirici şehirle bir anlaşma imzalıyor ve daireler, resmen şehre hiçbir şey borçlu olmayan yatırım şirketleri ve emlak firmaları aracılığıyla satılıyor. Bu konutun satışına izin veren belgelerin eksikliğinden hiç utanmıyorlar. Sonuç olarak, durum “donuyor”: yerel makamlar kendi paylarını almamış, yerleşimi bloke ediyor ve evi işletime sokmuyor, mahkemeler karşı davaları yavaş yavaş ele alıyor ve inşaat için kendi ceplerinden ödeme yapan vatandaşlar yıllardır şiddetli bir stres içinde..

Geliştiriciler ve yerel yönetimler arasında verimli bir işbirliği için başka bir seçenek, örneğin mühendislik altyapısı ile sağlanmayan tam bir mikro bölgenin ortaya çıkması olabilir..

Böyle bir nesne görevlendirildiğinde, mevcut şehir kapasitelerinin onu iletişime bağlamak için yeterli olmadığı “aniden” anlaşılır. Ve yeni kazan dairelerinin, su girişlerinin, merkezi ısıtma istasyonlarının ve iletişimin inşası için, konutlara, sosyal ve kültürel tesislere harcanandan daha fazla para gerekiyor ve iki taraf da onlara yatırım yapmayacak. Müteahhit yerel makamlara, makamlara müteahhitlere ve aralarındaki protestocular kalabalığına selam veriyor ve yeni apartmanlara tam da talep ettikleri kadar para ödüyorlar..

Ancak, yeni bir daireye taşındıktan ve onu mülk olarak kaydettikten sonra bile, özel bir yatırımcı tamamen rahatlamamalıdır..

Apartman satışı, emlakçılar ana sırlarını kesinlikle saklar – geliştirme alanı için şehir planlama planları. Ve “elverişli ekoloji” ve “pitoresk manzaralar” için ödeme yapan alıcının pencerelerinin altına bir otoyol veya başka bir çok katlı kompleks inşa etmesi beklenir. Sonuç olarak, yeşil mesafenin görüntüsünün yerini gece gündüz çalışan şantiye görüntüsü ve ardından yeni evin duvar görüntüsü alır..

Kural olarak, en iyi beklentileriyle aldatılan vatandaşlar yetkililere itiraz etmeye çalışır. Ancak ne Moskova’da ne de bölgede, devlet kurumlarının umutsuz yardım taleplerine tepki göstereceği tek bir vaka olduğu bilinmemektedir..

Genellikle, bu tür bir eylemsizlik, şehir yapılarının, hissedarların geliştiricilerle olan anlaşmalarına taraf olmadığı ve bu nedenle mahkemede çözülmesi gereken ekonomik anlaşmazlıklara müdahale etme zorunluluğu olmadığı (hatta hiçbir hakkı olmadığı) gerçeğiyle açıklanır. Doğru, bu kendi menfaatleri nedeniyle olduğunda veya geliştiriciyle kişisel hesaplar olduğunda, yerel makamlar, vatandaşların menfaatlerine doğrudan zıt olan menfaatleri korurken aktif olmaktan çok müdahale ediyorlar..

Ne yazık ki, hiçbir şey ortak inşaatın rehinesi olan vatandaşlara ve yeni federal yasa “Konut inşaatına ortak katılım üzerine” yardım edemez.

Özel yatırımcıların korunmasına odaklanan yasa, evrensel bir sözleşme biçimi, sabit şartlar ve inşaat fiyatları belirler, fonların kötüye kullanılmasını yasaklar, ancak bu yasa yürürlüğe girmeden önce ortaya çıkan yasal ilişkiler için geçerli değildir (1 Nisan 2005’ten önce). Dahası, yasa yalnızca inşaat izni 1 Nisan 2005’ten sonra alınan nesneler için geçerlidir. Ve birçok şirket, daha önce inşaat izni alınmış çok sayıda projeleri olduğu için bu yasanın kendilerini hiçbir şekilde etkilemeyeceğini zaten duyurdu..

Bu nedenle, 1 Nisan’dan önce başlayan zor kazandıkları parayı inşaata yatırmayı planlayanlar, eski kurallara göre oynamak zorunda kalacaklar. Takip eden tüm şartlarla.