Özel bir ev tasarlamak: yasal yön

Projesiz ev inşa etmek mümkün mü

Rus mevzuatı, bir dizi kriteri karşılamaları koşuluyla, projesiz evlerin inşasına izin verir:

• bireysel konut inşaatının nesneleri olmak;
• içlerinde sadece bir aile yaşayacak;
• binanın yüksekliği üç kattan fazla olmayacak.

Ancak asıl sorun, katların nasıl sayılacağına dair birkaç bakış açısının olmasıdır. 4 Ağustos 1998 tarih ve 37 sayılı talimata göre bir yapının kat sayısı zemin kat sayısına göre belirlenir. Yani bodrum kat, eğer zemin seviyesinden 2 metre veya daha yüksekse ihmal edilebilir. Aynı görüş Federal Emlak Kadastrosu Ajansı tarafından AM / 1567 numaralı mektupta paylaşılır ve kat sayısı belirlenirken sadece yer üstü katların dikkate alındığını belirtir..

Ancak Ekonomik Kalkınma ve Ticaret Bakanlığı’nın bu konuda farklı bir görüşü var. OG-D23-1426 sayılı mektupta mevzuatta “kat sayısı” diye bir kavram bulunmadığını, sadece yer altı ve zemin katlarını kapsaması gereken “kat sayısı” ibaresi olduğunu belirtmektedir. Ayrıca Ekonomik Kalkınma Bakanlığı’nın bu konumunu doğrulayan adli uygulama da var. Anapa Şehir Mahkemesi, 2-2724 / 2012 sayılı kararında, bilirkişinin bodrumun evin kat sayısına dahil edilmediğine ilişkin iddialarını reddetti, çünkü mahkemenin görüşüne göre, bilirkişi böyle bir pozisyonu teyit eden tek bir normatif eylemi belirtmedi..

Bu nedenle projesiz yapılacak bir evin katları hesaplanırken bodrum, bodrum, çatı katı ve diğer tüm katlar dikkate alınmalıdır. Tabi risk alabilir ve bodrum katını kat sayısına dahil etmeyebilirsiniz ancak düzenleyici makamlar ve mahkemenin bu pozisyona katılmayabileceği konusunda hazırlıklı olmalısınız..

Mevzuatta, bir evdeki kat sayısını hesaplarken kesinlikle dikkate alınmaması gereken birkaç bina türü vardır:

1. Yeraltı – boru sistemlerini barındıracak şekilde tasarlanmış, birinci ve bodrum katları arasında yer alan her boyutta ve yükseklikte bir oda.
2. Katlar arası alan – yüksekliği 1,8 metreyi geçmeyen katlar arasında bulunan herhangi bir oda.

Projesiz bir ev inşa etmenin yasal sorumluluğu

Şehir Planlama Yönetmeliğine göre, yapı ruhsatı, bina projesinin saha planlama projesine ve diğer yasal gerekliliklere uygun olduğunu doğrulayan bir belgedir. Yani bir binanın hiç projesi yoksa, inşaatı için izin alınması mümkün olmayacak ve keyfi kabul edilecektir..

Önceki makalede, gecekondu için hem idari sorumluluğun hem de devlet organlarının veya menfaatleri ihlal edilen kişilerin talebi üzerine bir binanın tamamen yıkılmasının dayandığını yazmıştık..

Ancak, bireysel konut inşaatı için bir binanın inşası için izin alırken ve üç kattan fazla olmayan bir yükseklikte, ayrıntılı bir projeye hiç gerek yoktur. Devlet yetkililerine, yapının çevresindeki binalara göre nasıl konumlandırılacağını gösteren bir taslak tasarım ve bir şema sağlamak yeterlidir..

Tasarımcılarla bir sözleşme nasıl yapılır

Herhangi bir tasarım organizasyonunun, tüm müşterilerle imzalanan kendi standart sözleşmesi vardır. Ancak, bunu dikkatlice incelemek ve taslak anlaşmanın gelecekte müşterinin hayatını büyük ölçüde kolaylaştıracak ve onu yüklenicinin haksız eylemlerinden koruyabilecek bir dizi hüküm içerdiğinden emin olmak gereksiz olmayacaktır:

1. Bitmiş projenin müşteriye teslim edilmesi gereken süre.
   Misal:sözleşmenin imzalandığı tarihten itibaren _ gün içinde.
2. Tasarımcıların yapması gereken işlerin listesi.
   Bunu anlaşmaya ayrı bir ek olarak yayınlamak en iyisidir..
3. Yüklenicinin ve müşterinin sözleşme kapsamındaki yükümlülüklerini yerine getirememesinden dolayı sorumluluğu.
   Misal:Ödeme koşullarının ihlali durumunda Müşteri, Yükleniciye her gecikme günü için ödenmemiş hizmet bedelinin% 0,1’i tutarında bir ceza öder. Proje devri şartlarının ihlali durumunda, Yüklenici, Müşteriye her gecikme günü için sözleşme tutarının% 0,1’i tutarında bir ceza öder..
4. Sözleşme fiyatının değiştirilebileceği koşullar (zamanımızda çok alakalı bir madde).
   Misal:Anlaşma süresince, rublenin dolar karşısındaki resmi döviz kuru% 30’dan fazla artarsa, bu süre zarfında ruble oranı artacak kadar anlaşmanın toplam tutarı artırılmalıdır..
5. Yüklenicinin müşteriye sorumluluk sigortası.
   Tasarımcıların çalışmalarındaki hatalardan dolayı müşterinin zarar görmesi durumunda, böyle bir durum müşterinin sigorta şirketinden hızlı bir şekilde tazminat almasına yardımcı olacak ve karşılığında bu parayı müteahhitten tahsil edecektir..

Tasarımcının projedeki hatalardan sorumluluğu. Arbitraj uygulaması

Bir durum hayal edin: Projeye göre inşa edilen bir binanın cephesinde çatlaklar oluşmaya başladı ve bunun nedeni tasarımcıların hesaplarındaki hatalardı. Böyle bir durumda, İnşaat ve Şehircilik Planlama Kanunu’na göre, projenin yazarları doğrudan sorumludur ve kusurlarından kaynaklanan zararı tazmin etmekle yükümlüdür..

Bina sahibinin dava açması, tasarım çalışmasının gerçekleştirilmesi talebine bir anlaşma eklenmesi ve iddiada inceleme talep etmesi, hasarın tam olarak tasarımcıların yanlış eylemlerinden kaynaklandığını teyit edebilmesi yeterlidir. Ancak müşterinin bir inşaat organizasyonu ile bir anlaşma imzalaması ve kendisi zaten bir tasarım şirketi kiralaması durumunda, geliştiriciden kayıpların tazminatı talep edilmelidir..

Rus adli uygulamasında bu tür davaların birçok örneği var. Böylelikle A45-10460 / 2013 sayılı davada Tahkim Mahkemesi, Rus mevzuatının düzenleyici ve teknik gereklilikleri dikkate alınmadan yürütülen tasarım dokümantasyonundan dolayı tasarımcıyı müşteriye verdiği zararı tazmin etmek zorunda bırakan bir karar aldı. Bu projenin daha önce Rusya’dan Glavexpertiza’dan olumlu bir görüş alması bile mahkemenin görüşünü etkilemedi. Kararda belirtildiği gibi: “Bu, suçluyu hukuki sorumluluktan kurtarmak için bir dayanak değildir”.

Bu nedenle bir ev projesi siparişi vermek ilk bakışta göründüğü kadar kolay değildir. Ancak bu yazıda verilen önerileri takip ederek müşteri, tasarımcıların sahtekarlıkları veya düzenleyici kurum çalışanlarının eylemleri nedeniyle ortaya çıkabilecek aksaklıklardan kolayca kurtulabilir..