Neden Moskova’da konut daha pahalı hale geliyor?

Yalnızca bu yılın son 9 ayında, Moskova’nın Krasnoselsky ve Cheryomushki gibi bölgelerinde, 1 metrekarelik konut gayrimenkul fiyatı% 34’ten fazla arttı. Bu bilgi analitik merkez “Emlak piyasasının göstergeleri” tarafından sağlandı ve en yüksek oranlarda büyüyen dairelerin maliyeti olan başkentin ilçelerinin derecelendirilmesinin temelini oluşturdu..

Bölgesel Kalkınma Bakanlığı temsilcileri de dahil olmak üzere uzmanlar, inşaat malzemeleri fiyatlarındaki artışın dört nedenini belirlemeyi başardılar:

• özellikle federal öneme sahip sermaye inşaat projelerinin uygulandığı bölgelerde arzdan fazla talep;
• atıl malzemelerin satış fiyatında artış: kum, kırma taş, genişletilmiş kil ve elekler;
• ülkemizde benzin maliyetindeki artışla da ilişkili olan yük taşımacılığı tarifelerinde bir artış;
• enerji fiyatlarında artış.

Beton imalatçı firma temsilcilerine göre, beton karışımının ana bileşenlerinden biri olan atıl malzemelerin maliyeti yalnızca son altı ayda 7 kat artmış ve bunun sonucunda yaklaşık% 15-20 artmıştır. Geliştiriciler, yılın başından bu yana inşaat maliyetinin ortalama% 6-8 arttığını ve yıl sonunda% 20 artabileceğini belirtiyor..

Konut için artan talep

Tabii ki, Moskova’daki apartman dairelerine olan talebin artmasını, yalnızca emlak alıcılarının sadece küçük bir yüzdesini oluşturan petrol ve gaz işçileri ziyaretinde “silmek” mümkün değil. Ancak uzmanlar oybirliğiyle bu yıl konut talebinin en az% 25 arttığını belirtti..

En büyük talep yeni binalar, 170 bin rubleyi geçmeyen 1 metrekarelik konutların yanı sıra eski tuğla evlerdeki daireler ve 3-5 yıl önce inşa edilen “ikinci tazelik” yekpare binalarda..

Panel binalarda nispeten ucuz bir ve iki odalı dairelere ve başkentin “iyi” prestijli semtlerinde yer alan küçük bir bölgenin küçük, ekonomik tek yatak odalı dairelerine olan talep istikrarlı..

Kredi ve kredi programlarının mevcudiyeti

Başkentteki konut fiyatlarının artmasının bu nedeni elbette doğrudan değil, talebin artmasıdır. Analistlere göre, artan sayıda Rus, faizleri geçen yıl% 11,9’a düşen bir ipoteği karşılayabilir. Düşünce kuruluşu Penny Lane Realty tarafından yürütülen bir araştırmanın sonuçlarına göre, bu, tüm gözlem süresi için tarihi bir düşüş. Karşılaştırma için, geçen yıl, ipotek kredilerinin ortalama faiz oranı% 14-15 idi.

Yabancı para cinsinden verilen ipoteklerin faizi de çok önemli olmasa da azaldı -% 10,5’ten% 10,4’e.

Elbette, bankalar 15-20 yıl gibi uzun vadeli kredi oranlarını düşürmek için acele etmiyorlar, ancak yine de ipotekleri konut edinmenin tek yolu olarak gören Rusların sayısının yavaş ama istikrarlı bir şekilde arttığı güvenle söylenebilir..

Birçok gayrimenkul geliştiricisi, son birkaç ayda faizleri de düşen taksitli konut satın alma fırsatı ile alıcıları cezbetmektedir..

Hükümet de 2030 yılına kadar daha iyi konut koşullarına ihtiyaç duyan genç ailelerin% 60’ının devlet programı tarafından sağlanan tercihli ipotekle bir daire satın alabileceklerini vaat ediyor. Bu bağlamda, analistler, peşinatsız yumuşak kredilerin devreye girmesi ve bunun sonucunda konut talebindeki keskin artışın 1 metrekare maliyetin ortalama 2 bin dolar artmasına neden olduğu 2007-2008’de başkentte gelişen durumu hatırlıyorlar..

Bununla birlikte, bazı uzmanlar, ipotek ve kredi oranlarındaki düşüşün, konut maliyetini artırmak için bu kadar önemli bir faktör olduğunu düşünmemektedir. Uzmanlara göre, ipotek oranı sıfır olsa bile, ortalamanın altında ücret alan Moskovalıların ezici çoğunluğu, Moskova’nın çok pahalı “metrekarelerini” almaya gücü yetmeyecek..

Finansal krizin tekrarlanma olasılığı

Avrupa Birliği finans piyasası ve Amerika Birleşik Devletleri’ndeki kamu borcunun büyümesiyle ilgili en son, çok iyimser olmayan haberlerin uzmanları 2008’de dünya ekonomisini vuran yeni bir kriz dalgası olasılığı hakkında konuşturduğu bir sır değil..

LeRoy Neiman. Amerikan borsası. 1986

Dolar kurundaki keskin yükseliş ve genel istikrarsızlık hatıraları hala çok taze ve durumun tekrarı olasılığı, birçok yatırımcıyı, borsalarda, bankacılık kurumlarında ve menkul kıymet kotasyonlarının büyümesinde gelecekteki durumdan emin olamayarak, böylesine güvenilir ve büyüyen bir fiyatın satın alınmasına yatırım yapmaya zorladı. hızlı tempolu emlak.

Böylece, kriz sırasında 2009’da Moskova’da konut maliyeti biraz azalırsa, yeni bir kriz dönemi beklentisiyle fiyatlar yeniden yükselmeye başlar..

Moskova’nın sınırlarını genişletmek

Uzmanlar halihazırda Güney ve Güney-Batı İdari Bölgelerindeki gayrimenkul değerinde keskin bir artış (en az% 20-25) bekliyorlar, bu da başkentin genişlemesinden sonra merkezi hale gelecek.

Bununla birlikte, birçok analist, yakın gelecekte “eski” ve “yeni” olarak ikiye ayrılacak olan, başkentin merkez bölgelerinde konut maliyetinde bir artış öngörüyor. Üstelik, fiyatlardaki artış, yeni ilhak edilen topraklarda herhangi bir inşaat faaliyetinin başlamasından çok önce başladı ve “yeni” Moskova’nın gelişmesinin başlamasıyla, fiyatlardaki sıçrama daha da önemli hale gelebilir..

Üçüncü halkada inşaat yasağı ve Moskova’nın diğer bölgelerindeki inşaat alanlarında azalma

Bu yılın Mart ayında, başkentin yeni belediye başkanı Sergei Sobyanin, üçüncü ulaşım halkasında yeni binaların inşasına yasak getirme olasılığını duyurdu. Ve şu anda yetkililer tam bir yasaktan değil, kısıtlamaların getirilmesinden bahsediyor olsalar da, böyle bir karar zaten başkentin merkezi bölgelerindeki apartmanlara olan talebin artmasına neden oldu, çünkü yakın gelecekte buradaki arz önemli ölçüde azalabilir..

Şu anda, Şehir Planlama ve Arazi Komisyonu, geliştiricilerle halihazırda imzalanmış olan sözleşmeleri gözden geçiriyor ve bunlardan yalnızca bazıları yenilenmeye tabi olacak, Moskova yetkililerini şu veya bu nedenle tatmin etmeyen geri kalanlar feshedilecek. Belediye başkanlığı ofisi, binaların daha fazla sıkışmasını önlemek için bunun başkent sakinlerinin rahatlığı için yapıldığını vurgulamaktadır..

Her durumda, Moskova’da şantiye olarak kullanılabilecek daha az bölge var, bu nedenle kitlesel gelişime ve piyasada çok sayıda yeni teklifin ortaya çıkmasına güvenmek için hiçbir neden yok..

Dolar döviz kuru ve enflasyon

Sadece başkentte değil, ülke genelinde gayrimenkulün değerindeki artışı etkileyen iki tane daha objektif faktör var. Metrekare maliyeti en çok dolar cinsinden ifade edildiğinden, Amerikan para biriminin döviz kurundaki artışla birlikte emlak fiyatları da yükseliyor. Doğru, bu sadece ruble cinsinden fiyatlar için geçerlidir.

Amerika Birleşik Devletleri’nde Eylül ayında enflasyon oranı% 3,9’du ve ekonomistler şimdiden kötüleşen ekonomik durum hakkında konuşmaya başladılar..

Tüm uzmanlar gayrimenkul değerinin enflasyon oranına yükselmesini oldukça normal ve hatta gerekli olarak nitelendiriyor. Ancak, finansörlerin tahminlerine göre bu yıl% 5-7 olabilen Rusya enflasyon oranının, Avrupa ve ABD için son derece yüksek kabul edileceği unutulmamalıdır. Örneğin, Eylül ayında ABD’de enflasyon oranı% 3,9’du ve iktisatçılar halihazırda kötüleşen ekonomik durum hakkında konuşmaya başladılar. Ve Avrupa Birliği’nde, Ekim sonunda enflasyon oranı sadece% 2,1 idi..

Seçimler

Pek çok uzman, cumhurbaşkanlığı seçimlerinin arifesinde gayrimenkul fiyatlarının normalden daha hızlı artmaya başladığına inanıyor. Büyük olasılıkla, böyle bir bağlantı, ülkedeki güç değişikliğiyle mutlaka gerçekleşecek değişiklik beklentisine dayanmaktadır. Rusya’da cumhurbaşkanlığı seçimlerinden önce her seferinde benzer bir durum gözlemlendi, böylece uzmanlar şimdiden emin bir şekilde mevcut trend hakkında konuşuyorlar..

Mikhail Natarevich. Köyde seçimler. 1975

Uzmanlara göre seçim kampanyası, emlak piyasasında bir artışa neden olan istikrarsızlığın yanı sıra çok fazla parayı “kaydırma” zamanı. Buna ek olarak, seçmenleri çekmek isteyen yetkililer, genç aileler, ayrıcalıklı vatandaş kategorileri ve bekleme listesindekiler için konut sağlanması da dahil olmak üzere, seçimlerden hemen önce sosyal programları uygulamaya başlıyor..

Mevcut başkanlık kampanyası şimdiden ana entrikasını kaybetmiş olsa da, bazı analistler hala ülke liderinin değişikliğinin konut maliyeti üzerinde bir etkisi olacağına inanıyor. Sırf yeni başkanın emlak vergisi konusunda karar vermesi gerekeceği için.

Gördüğünüz gibi, Moskova’daki gayrimenkul değerindeki artışı etkileyen pek çok faktör var. Hepsi nesnel olarak kabul edilemez, çoğu yalnızca beklentilere ve kötümser tahminlere dayanır..

Her durumda, konut fiyatlarının oluşumunda böyle bir etkisi olan ne olursa olsun, hükümet şunu düşünmelidir: dünyanın herhangi bir gelişmiş ülkesinde, başkentte (ve başka herhangi bir şehirde) metrekare maliyetinin% 5-6’dan fazla artması paniğe neden olacaktır. ve yetkililerden alınan acil önlemler ve Moskova’da, ev fiyatlarında bazı nedenlerden dolayı% 34’lük bir artış sürpriz olmuyor ve oldukça kabul edilebilir olarak kabul ediliyor..