Küçükler – Daire Satışı ve Takasında Çocuk Hakları

Bir apartman dairesinin satışı veya takası, genel olarak diğer gayrimenkul işlemlerinin yanı sıra en çok soru sorulmasına neden olan konulardan biridir. Dahası, hem satıcıların kendisi hem de tabii ki alıcılar, işleme eşlik eden tüm belgelerin doğru şekilde yürütülmesi konusunda endişelenebilirler. Ve işlem miktarı ne kadar yüksekse, taraflar dolandırıcıların kurbanı olmaktan o kadar korkuyor ya da sadece belgeleri uygun şekilde yeniden düzenleme, ek sertifika ve izin alma ihtiyacı ile yüzleşiyor.

Bu yazıda, gayrimenkul alım satımı için bir işlemin sonuçlandırılmasının her aşaması hakkında ayrıntılı olarak konuşmayacağız, ancak yalnızca önemli bir noktaya değineceğiz – bu yaşam alanında kayıtlı çocukların hakları veya bir apartman dairesinde veya evde pay sahibi olanların hakları.

Küçüklerin ülkemizdeki çeşitli gayrimenkul işlemlerine katılımı konusu 90’lı yılların başında akut hale geldi ve o zamandan beri alaka düzeyini kaybetmedi, bu şaşırtıcı değil – istatistiklere göre, emlak piyasasındaki işlemlerin neredeyse% 60’ında, katılımcılardan biri çocuk – ya alıcının veya satıcının tarafı.

Alıcı için “korku hikayesi”

Yüksek sesle ve önceden yazılmış bir söz – “Çocuklar her şeyimizdir!” – Bir dairenin satın alımını veya değişimini kaydederken, özel bir önem ve anlam kazanır. Küçükler en korunmasız kategoridir, bu nedenle, devlet yetkililerinin özellikle ihtiyatlı olduğu haklarının gözetilmesi içindir. Rus mevzuatının küçüklerin haklarının korunması konusunda son derece zor olduğuna dikkat edin. Menfaatleri ve hakları pratik olarak mutlak öncelik düzeyine yükseltilir ve çok sayıda yasal düzenleme ile düzenlenir: Rusya Federasyonu Aile Kanunu, Medeni Kanun, Konut Stokunun Özelleştirilmesi Kanunu, Anayasa, Konut Kanunu ve diğer belgeler.

Bununla birlikte, komşu Ukrayna’da da aynı durum gelişmiştir – burada çocukların hakları Aile Yasası, “Evsiz Vatandaşların ve Sokak Çocuklarının Sosyal Korunmasının Temelleri Hakkında” ve “Çocukların Korunması Hakkında” yasaları ile korunmaktadır. küçükler.

Yasaya göre, bir çocuk, yetişkinlerle eşit olarak, hem konut hem de mülkiyet olmak üzere tüm haklara sahiptir – gayrimenkulü veya bir kısmını miras alabilir veya bağışlayabilir, konutun özelleştirilmesine katılabilir vb. Aynı zamanda, Rus mevzuatına uygun olarak, ebeveynler ve hatta reşit olmayan bir çocuğun diğer yasal temsilcileri – veliler veya evlat edinen ebeveynler, resmi vesayet ve vesayet makamlarının önceden onayını almadan mülkünü elden çıkaramazlar..

Mevzuatın çocuk haklarının korunmasına yönelik bu tutumu ışığında, reşit olmayanların kayıtlı olduğu gayrimenkullerin potansiyel alıcıları şu andan itibaren en çok korkuyor: Mahkeme, işlem sonucunda, satılan veya takas edilen alanda resmi olarak kayıtlı genç sakinlerin haklarının ihlal edildiğini düşünürse işlemi geçersiz ilan edebilir.

Kuzma Petrov-Vodkin. Çocuk odasında. 1925

Dahası, bu kural sadece reşit olmayanların malik olduğu apartmanlar için değil, aynı zamanda çocukların basitçe kayıtlı olduğu gayrimenkuller için de geçerlidir. En önemli nokta, çocukların kayıtlı olduğu gayrimenkul objeleri ile işlem yaparken, mevcut mevzuat gereği vesayet ve vesayet makamlarından izin alınması gerekmemesidir..

Aynı zamanda, Rusya Anayasa Mahkemesi’nin 08 Haziran 2010 tarihli 13-P sayılı “Rusya Federasyonu Medeni Kanunu’nun 292. maddesinin 4. fıkrasının anayasaya uygunluğunun kontrol edilmesi durumunda” kararı, işlemin şartlarının ebeveyn bakımı altındaki bir çocuğun barınma haklarını ihlal etmesi durumunda, bunun dahil olduğunu kabul etmektedir. Rusya Federasyonu Anayasası ile doğrudan çelişki. Böyle bir çelişki – çocuk evsiz ise veya sıhhi veya diğer standartları karşılamayan konut almışsa – işlemin geçersiz kılınmasına neden olabilir..

Böylesine nahoş bir durumdan her bakımdan kaçınmak için, reşit olmayan birinin taburcu edilmesi, konut satışı veya değişimi için ikamet ettikleri yerde vesayet ve vesayet makamlarının önceden yazılı onayının alınmasıyla mümkündür. Satıcı, yani şu anda evin veya dairenin sahibi, uygulama için belgelerin hazırlanması sırasında bu konuyla ilgilenecektir. Ve alıcının, sevdikleri dairenin belgelerini incelerken, küçüklerin bu yerleşim bölgesinde kayıtlı olup olmadıklarını, tam olarak konutun her bir payının sahibi olup olmadığını ve ayrıca mütevelli heyetinden izin almaları gerektiğini hemen açıklamanın faydalı olduğunu hatırlaması gerekir. Aksi takdirde, yani bu belgenin yokluğunda işlem çok riskli hale gelir..

Satıcı için “Baş ağrısı”

Sadece gerekli tüm evrakların mevcudiyetini kontrol etmesi gereken bir alıcı, yani şahsen size veya ailenize ait bir daire satmak isteyen bir satıcı olmadığınızı hayal edelim..

Karlı ve tercihen hızlı bir şekilde para kazanmak için hangi adımları atmanız gerekiyor? Söyleyeceksiniz – daireyi değerlendirmek, yani bu tür gayrimenkul nesneleri için piyasayı izlemek, BTI’dan, pasaport bürosundan, yönetim şirketinden sertifika toplamak, elektrik faturalarını ödemek vb. Bununla birlikte, dairenin bir kısmı miras, hediye veya özelleştirmeye katılım yoluyla çocuğa aitse, daireyi satmanın ilk adımı vesayet ve kefil makamlarına bir ziyaret olmalıdır..

Satıcı, dairenin satışı sonucunda çocuğun menfaatlerinin zarar görmeyeceğine, yani sokakta kalmayacağına, karşılığında eşdeğer bir yaşam alanı alacağına yetkilileri ikna etmek zorunda kalacak. Ek olarak, ebeveynler (veliler, evlat edinen ebeveynler), bu konutun satışından sonra, bir apartman dairesinde veya evde pay sahibi olan küçük bir kişinin mülkünün değerinin düşmeyeceğini kanıtlamak zorunda kalacak..

Boris Kustodiev. Sanatçının çocukları. 1913

Bu bağlamda, örneğin, Moskova bölgesinde veya başka bir bölgede bir kır evinin daha sonra satın alınması için Moskova’da bir daire satılması durumunda sorunlar ortaya çıkabilir. Başkentin merkezindeki sıradan bir dairenin maliyeti, Moskova yakınlarındaki şehirlerdeki ve hatta diğer bölgelerdeki emlak fiyatları ile orantısızdır. Dolayısıyla, sıkışık iki odalı bir dairenin satışı, çocuğun kendi odasına sahip olacağı geniş bir ev satın almanıza izin verse bile, vesayet ve kefalet yetkilileri, yeni gayrimenkulün fiyatının çok daha düşük olması nedeniyle izin vermeyebilir. Bu durumda ebeveynler, metropolün merkezindeki ekolojik durum, akrabalara yakınlık, uygun bir iklim, iyileştirilmiş yaşam koşulları, ebeveynler için daha iyi maaşlı bir işin varlığı, yeni bir yerde bir okul ve bir anaokulu, geniş bir yeni gayrimenkul alanı vb. Bununla birlikte, devlet kurumları bunun için nadiren söz alırlar ve en iyi argüman, işlemin taraflarından biri olarak, çocuk nedeniyle satılan dairenin maliyetinin bir kısmının yatırılacağı reşit olmayan adına bir cari hesap açmaktır. Böyle bir tartışma yetkilileri temelsiz güvencelerden daha iyi ikna edebilir..

Önemli bir nokta – yukarıdaki gereklilikler ışığında, ebeveynlerin yeni konut satın almaları gerekecek ve dairenin satışından önce bile eskisinden daha kötü olmayacak gibi görünebilir. Uygulamada, böyle bir olay dönüşü genellikle gerçekçi değildir – satıştan elde edilen gelirle birlikte yeni bir ev veya daire satın alınır. Bu nedenle, vesayet makamları çoğu zaman aynı veya daha büyük alana sahip yeni konutların eşzamanlı olarak edinilmesini gerektirir..

Çocuk evin sahibi değilse, ancak sadece satılan ve değişime tabi olan bölgede kayıtlıysa, vesayet makamları derhal yeni bir yaşam alanına kaydolmasını isteyecektir – ebeveynlerden biri tarafından satın alınmış veya zaten sahip olunan (veliler, evlat edinen ebeveynler). Aslında bu durumda pasaport ofisi, vesayet ve kefalet makamlarının izni olmadan küçüğü apartman dışına yazmayacaktır..

Birkaç nüans daha

Önemli bir nokta, çocuğun kayıtlı olduğu konutun özelleştirilmesiyle ilgilidir – ebeveynler küçükler için özelleştirmeye katılmayı reddedemezler, bu nedenle her durumda, bir apartman dairesinde veya evdeki ilgili pay, özelleştirilmiş yerleşim bölgesinde kayıtlı bir çocuğun mülkü haline gelmelidir..

Vesayet makamları genellikle her iki ebeveynin de “çocuklu evi” taburcu etmek veya satmak için görünmesini ister. Bunlardan biri yurtdışında veya başka bir bölgede bulunuyorsa, bir noter veya konsolosluk onaylı bir gayrimenkul işlemi yapmak için yazılı iznini vermelisiniz. Aynı durum, ciddi bir hastalık nedeniyle vesayet makamlarına şahsen gelemeyen bir ebeveyn için de geçerlidir. İzin alırken “savurgan” ebeveynin nerede olduğu bilinmiyorsa, bir arananlar listesi bildirmeniz ve “kayıp” bulunana kadar beklemeniz gerekecektir. İkinci ebeveynin izni sadece ebeveyn haklarından mahrum bırakılması, mahkeme tarafından kayıp olarak tanınması, ölüm veya babanın sadece annenin sözlerinden kaydedilmesi durumunda gerekli değildir..

Ebeveynlerden biri daireyi satma ve çocuğu taburcu etme izni almak için vesayet makamlarına çıkma davetini kasıtlı olarak görmezden gelirse, imzası için para talep ederse, ikincisi tanık sağlayarak ve aile hayatının tüm koşullarını mütevelli heyetine dürüstçe bildirerek eylemlerinin kötü niyetini kanıtlayabilir. Bu durumda karar bireysel olarak verilecektir – vesayet makamları işlemin çocuğun menfaatine olduğunu kabul ederse ve bunun sonucunda yaşam koşulları iyileşecek veya mülkün değeri artacaksa, kişisel nedenlerden dolayı engel olan ikinci ebeveynin rızası olmadan izin verilebilir..

Nikolay Bogdanov-Belsky. Penceredeki çocuklar

Payı çocuğa ait olan konut satışı veya değişimi için vesayet makamlarından izin alınması, şu anda reşit olmayan kişi bu dairede yaşamıyor, ancak farklı bir bölgede hatta başka bir bölge veya eyalette kayıtlı olsa bile gereklidir..

10 yaşın altındaki bir çocuğun kaydı yalnızca ebeveynlerden birinin kayıt olduğu yerde mümkündür, bu nedenle, onu satılan daireden çıkarmak için izin almak için arkadaşlarına ve tanıdıklarına bir bebek kaydettirmek mümkün olmayacaktır..

Ebeveynlerin mali yetenekleri, önce yeni konut satın almalarına ve daha sonra eski daireyi satmalarına izin veriyorsa, mülkü derhal yalnızca kendileri için kaydettirmek ve ancak bundan sonra ilgili payı reşit olmayan kişiye tahsis etmek daha uygundur. Aksi takdirde, çocuğun farklı apartman dairelerinde iki hisseye sahip olduğu bir durum ortaya çıkar ve bunlardan küçük birisini mahrum bırakmak için vesayet makamlarından izin almak zorlaşır – karşılığında hiçbir şey sağlanmayacaktır..

Bir çocuğu hisselerden birinin annesine veya babasına ait olduğu bir daireye kaydettirmek için diğer hissedarların rızası aranmaz..

Miras yoluyla veya yetim veya çocuklara özelleştirme sonucu ebeveyn bakımı yapılmadan bırakılan ve tam devlet desteği için yatılı okullara ve yetimhanelere gönderilen bir apartman veya ev, reşit olmayan sahiplere tahsis edilir ve güvenliği vesayet ve kefil makamlarınca izlenir. Bu tür konutlarla herhangi bir işlem, yalnızca onların rızası ile gerçekleştirilir. İlgili sipariş yerel yetkililer tarafından imzalanır ve konut, yönetim şirketi, BTI ve Federal Kayıt Servisi’nin bulunduğu yerdeki HOA’ya gönderilir..

Belgeler

Payı reşit olmayan kişiye ait konut satışı veya değişimi için vesayet ve mütevelli makamlarından izin alınabilmesi için aşağıdaki belgelerin komisyona ibraz edilmesi gerekmektedir:

• her iki ebeveyn tarafından imzalanmış bir beyan;
• çocuğun rızası (eğer zaten 14 yaşındaysa);
• ev kitabından ve kişisel hesaptan bir alıntı – orijinal olmalıdır;
• reşit olmayan kişinin doğum belgelerinin bir kopyası Bu belgenin aslını da göstermek gereklidir;
• işleme katılan tüm konut binalarının sahipliğini doğrulayan belgeler. Bir konutun mülkiyet belgesi, bir satış veya takas sözleşmesi, bir miras hakkı belgesi vb. Olabilirler;
• Yaşam alanı maliyetinin belirtileceği BTI sertifikaları;
• kadastro (kat) konut planı;
• ebeveynlerden biri şahsen bulunamazsa, rızasını teyit eden belgeler gereklidir – noter tasdikli bir izin veya ölümüne dair belgeler, kayıp şahısların beyanı vb.
• Vergi dairesinden konut vergisi borçlarının bulunmadığına dair bir sertifika.

Çoğu zaman, vesayet makamları, örneğin EIRTS’den bir apartman borcu hakkında bir sertifika, konutun teknik durumuna ilişkin bir sertifika ve satın alınan ev veya daire için belgeler gibi ek belgeler isteyebilir..

Yukarıdaki belgelerin tümü doğru bir şekilde yürütülmeli ve talep yerinde son kullanma tarihi geçmemelidir..

Vesayet makamlarının komisyonu, her vakayı ayrı ayrı ele alır ve anlaşmanın çocuğun menfaatine olduğunu düşünürse genellikle taviz verebilir (örneğin, bir şehir dairesi yerine, çocuk astımı olduğu ve temiz havaya ihtiyacı olduğu için kırsal alanda bir ev satın alınır). Ya da tam tersine, ebeveynlerin dürüstlüğü ve yeterliliği konusunda şüphe durumunda ek gereklilikler sunun.

Balthus. Çocuklar. 1937

Gördüğünüz gibi, bir apartman dairesinde veya evde küçük bir mal sahibinin varlığı ve onun tescili, satın alma ve satış işlemlerini sonuçlandırma sürecini önemli ölçüde karmaşıklaştırıyor. Bir yandan, bu kadar katı gereklilikler gereksiz gibi görünebilir – bir bebek yüzünden çok fazla sorun var! Bununla birlikte, emlak işlemlerini sonuçlandırırken ne kadar sorumluluk sahibi ebeveynin dolandırıcıların kurbanı olduğunu hatırlarsanız, kaç ebeveyn bir apartman dairesini satarak finansal sorunlarını çözmeye çalışmış, çocuğun gelecekte ne ile kalacağını düşünmeden, ebeveynlerden birinin bulunduğu işlevsiz ailelerin sayısını sayarsak. bağımlılıktan muzdariptir ve ihtiyaçlarını karşılamak için konut satmaya karar verebilir – vesayet ve kefalet makamlarının katılımı, çocukların haklarını ve çıkarlarını korumak için hiçbir şekilde gereksiz bir önlem gibi görünmüyor.