Emlak satışından para kazanmak: başarılı takas yapmanın sırları

Flipping – Batı’da para kazanmanın son derece popüler bir yolu olan, hızlı yeniden satılması amacıyla bir ev satın almak. Rusya’da bu gelir elde etme yöntemi henüz popüler değil. Bu yazıda, okuyucuların saygısızlık konusunda başarılı bir şekilde para kazanmalarına yardımcı olabilecek ipuçları vereceğiz..

Net bir eylem planı yapmak, herhangi bir paletin ilk adımıdır

İyi planlanmış – yarısı bitti. Bu aforizma özellikle saygısız insanlar için önemlidir. Net, planlanmış bir eylem planı olmadan, dairelerin hızlı bir şekilde yeniden satışından para kazanmak neredeyse imkansızdır. Eylemlerin sırasını açıkça anlamak gerekir.

1. Emlak piyasasındaki durumun analizi

Acemi bir yüzgeç, emlak piyasasındaki mevcut durumu dikkatlice incelemeli ve anlamalıdır: çeşitli konut türlerinin ortalama piyasa değeri, gelecekte fiyatlarındaki değişikliklerin tahmini, bu nesnelere olan talep seviyesi ve benzeri konular. Bu, satın alınacak doğru mülkü seçmenize ve hızlı ve karlı satış şansını artırmanıza olanak sağlayacaktır..

2. Para harcamak için net bir plan

Ayrıca, mülkün fiyatı, içinde gerçekleştirilen iyileştirmelerin maliyetleri, potansiyel alıcılar için reklam, hukuki destek, vergi ödeme dikkate alınarak, tüm yeniden satış işlemi için ne kadar para harcanacağını açıkça planlamak da önemlidir..

İşlemin mümkün olduğu kadar çabuk yapılması gerektiğinden, eksik fonları almak için bir ipoteğe dahil olmamalı veya kredi başvurusunda bulunmamalısınız, çünkü tüm evrak işleri çok zaman alacaktır ve kredinin faizi, kârın önemli bir bölümünü “tüketebilir”.

Finansal işleminizin bütçesini oluştururken, beklenmedik durumlar için küçük bir miktar ayırın. Sonuçta, en ideal anlamda, her zaman bir şeyler ters gider. İnşaat malzemelerinin fiyatlarında beklenmedik bir artış gibi küçük bir şeyden dolayı dikkatlice planlanmış anlaşmanızın tehlikeye girmesi çok hayal kırıklığı yaratacaktır..

3. Olası kayıplar için tazminat seçenekleri

Önceden düşünülmesi gereken bir diğer önemli husus, mülkün uzun süre satılamaması durumunda zararların tazmini için seçeneklerin hesaplanmasıdır. Kiralamak üzere satın almayı planladığınız gayrimenkulün kiralanmasından olası geliri hesaplayabilirsiniz..

4. Gayrimenkul alım satım işlemlerinin kaydına ilişkin mevzuatın analizi

Bu tür işlemlerin yürütülmesine ilişkin mevzuatın incelenmesi önemlidir. Konut satışı için bir sözleşme imzalarken alıcıdan ve satıcıdan hangi belgelerin gerekli olduğunu, mülkiyetin nereye kaydedileceğini ve diğer birçok noktayı açıkça anlamak önemlidir. Bu, bir nesneyi alırken veya satarken zaman kaybetmemenizi sağlayacaktır..

Satın almak için doğru ürün nasıl seçilir

Paletçilerin kazanabileceği çeşitli gayrimenkul türleri vardır.

1. Değersiz konut

Yakında önemli altyapı tesislerinin inşa edileceği apartman veya evler, inşaatları tamamlandıktan sonra kesinlikle değer kazanacaktır. Bunlar metro istasyonları, hipermarketler veya büyük ofis merkezleri olabilir..

Rusya’da, Soçi’deki yeni binalarda apartman daireleri ile ilgili spekülasyonlar geniş çapta duyuruldu. Krizden önce apartman dairelerini önceden satın alan ve satan girişimci işadamları, sadece birkaç ayda çok para kazandı..

Uzmanların tahminlerine göre benzer bir durum 2018 FIFA Dünya Kupası arifesinde gerçekleşecek. Şampiyona maçlarına ev sahipliği yapan şehirlerde ev fiyatlarındaki artış, Dünya Kupası’nın başlamasından birkaç ay önce başlamalıdır.

2. Teminat mülk

Bankalar, borçluların mülklerinin satışı için müzayedeler düzenler. Kural olarak, böyle bir partinin maliyeti% 80’den başlar ve konut piyasası değerlemesinin değerinin% 40’ına kadar inebilir. Açık artırmalarla ilgili bilgiler genellikle bankaların web sitelerinde yayınlanır. Doğru, en değerli nesneler ilgili kişiler tarafından halka açık müzayedelerde değil, özel olarak satın alınırken, paletin gerekli bilgileri elde etmek için onları sürekli izlemesi gerekecek, ancak yine de bazı Ruslar açık artırmalarda ucuz bir fiyata makul konutlar almayı başarıyorlar..

3. Zorla acil konut satışı

Bir apartman veya evin sahipleri başka bir şehre veya ülkeye taşınmaya karar vermiş veya beklenmedik beklenmedik koşullar nedeniyle acilen büyük miktarda paraya ihtiyaç duyuyorlar. Bu durumda, uzun süre pazarlık yapmayacaklar ve konutları büyük olasılıkla piyasa değerinin altında bir fiyata satın alınacak. Bu tür seçenekler yaygın değildir, ancak elde edilen kâr, onları bulmanın tüm zorluklarını telafi etmekten daha fazlasını sağlar..

4. Tadilatsız daireler

Bir palet için en kolay seçenek, bitirmeden veya “ölü” durumda bir daire satın almaktır. Bazı haberlere göre, iyi onarımlar konut maliyetini% 5-10 artırıyor. Ve elit gayrimenkulün yüksek kalitede bitirilmesinden sonra, kar, daireye yatırılan miktarın% 20-25’i olabilir..

Flipper hangi gayrimenkul tipini seçerse seçsin, en kolay yolun ortalama gelire sahip bir ailenin karşılayabileceği uygun fiyatlı konut satmak olduğunu hatırlaması gerekir. Tabii ki, elit bir evin veya dairenin yeniden satışında çok daha büyük bir kar elde edebilirsiniz, ancak böyle bir nesne için alıcı bulmak çok daha zordur..

Profesyonellerden oluşan bir ekibe sahip olmak, saygısızlıkta başarının anahtarıdır

Daire satış operasyonu birçok aşamaya bölünmüştür ve her biri özel bilgi gerektirir, bu nedenle, saygısızlık yapmak isteyenler için, herkesin işin kendi bölümünden sorumlu olacağı bir profesyonel ekip seçmek çok önemlidir..

Onsuz yapamaz:

• Piyasa koşullarını iyi bilen, uygun bir mülkü seçebilecek ve daha sonra onun için alıcı bulabilecek deneyimli bir emlakçı;
• ev tadilatı yapacak kişiler veya en azından (palet tamirini kendisi yapıyorsa) bir tasarım projesi yapacak iyi bir tasarımcı;
• işlemlerin hukuki desteğini devralabilecek yetkin bir avukat.

Minimum maliyetle yetkin onarım başarının anahtarıdır

Bir dairenin iç kısmının alıcıları etkilemesi için, tadilatlara on binlerce dolar yatırmaya gerek yoktur. Sonuçta, pahalı şık demek değildir. İyi bir konut tasarımı projesi yapmak çok daha önemli.

Onun sayesinde rasyonel olarak mobilya düzenleyebilir ve alanı görsel olarak artırmaya yardımcı olacak aydınlatmayı değiştirebilirsiniz. Duvarlar, yastıklar, halılar, perdeler, mobilya döşemeleri ve duvarlardaki resimler veya raflardaki figürinler gibi çeşitli aksesuarların doğru seçilmiş renk kombinasyonları, bir dairenin iç mekanına kişilik katabilir ve onu tanınmayacak kadar değiştirebilir..

Hızlı bir şekilde ev satma sanatı

Tüm emlakçılar tarafından yıllardır başarıyla kullanılan gayrimenkulün hızlı satışı için birkaç seçenek vardır..

Seçenek 1. Plansız bir açık artırma

Mülkle ilgilendiğini ifade eden birkaç potansiyel alıcı aynı anda mülkü görmeye davet edilir. Bu, onlar için dairenin talep gördüğü ve nesne rakipler tarafından “alınana” kadar hızlı bir şekilde “kendileri için göze almaları” gerektiği yanılsamasını yaratır. Bazı girişimci emlakçılar sahte alıcıları bir toplantıya davet ederek artan ilgileriyle gerçek müşterileri spontane satın almalara teşvik eder..

Seçenek 2. Telefon müzayedesi

Satıcı, satın almayı kabul eden birkaç potansiyel alıcıyı sırayla arar. İlk alıcı, önceden belirlenen bir fiyattan konut almayı kabul ettikten sonra, başka birinin numarasını çevirir, koşulların biraz değiştiğini söyler ve biraz daha büyük bir miktar arar. İkinci müşteri kabul ederse, üçüncünün numarası aranır ve daha da büyük bir miktar aranır. Böylece, müşterilerle pazarlık yapmak için çok fazla zaman harcamadan bir daire için maksimum satış fiyatını alabilirsiniz..

Seçenek 3. Bir emlak acentesine satış yapmak

Uzun süre konut için alıcı bulmak mümkün değilse, daireyi bir emlakçıya satmayı deneyebilirsiniz. Bu seçenek, alıcının uzun süre tesiste olmadığı veya herhangi bir nedenden dolayı kanatçığın projeden hızla çıkması gerektiğinde geçerlidir. Bu planın önemli bir dezavantajı satış fiyatıdır. Ajans, yeniden satışından para kazanma fırsatı görürse bir daire ile ilgilenecektir. Bunun için fiyatı piyasa fiyatının altında olmalıdır. Büyüyen bir konut piyasasında, düşen bir pazarla fark% 70-80 olmalıdır -% 50-60.

Vergi sorunu

Rusya’da saygısızlığın yaygınlaşmamasının ana nedeni vergi mevzuatının özellikleridir. Mülkün alıcısı vergiden muaftır, ancak satıcı satış değerinin% 13’ünü ödemekle yükümlüdür. Diyelim ki bir palet 4 milyon ruble için bir daire satın aldı, 500 bin ruble için iyileştirmeler yaptı ve sonra 6 milyon rubleye sattı. Bu durumda, ödemekle yükümlü olduğu satış vergisi tutarı 780.000 ruble olup, karın önemli bir bölümünü tüketir. Ancak vergi risklerini en aza indirmenin birkaç yolu vardır..

Yöntem 1

Konutun satış tutarı üç milyon rubleden azsa, satış vergisi% 13 aynıdır, ancak satıcı eyaletten 260 bin ruble ve alıcı – 130 bin ruble tutarında vergi indirimi alma hakkına sahiptir. Alım ve satımın bir takvim yılı (vergi dönemi) içinde yapılması zorunludur, aksi takdirde anlaşmanın tarafları vergi indirimi hakkına sahip olmayacaktır..

Yöntem 2

Bazı durumlarda, mülkün gerçek değeri yasal sınırı aştığında, alıcı ve satıcı sözleşmenin üç milyondan az bir tutar göstereceğini ve paranın geri kalanının nakit olarak transfer edileceğini kabul eder. Bu şema yasadışı olmasına rağmen, bu şekilde tasarruf etmek isteyenler hala.

Yöntem 3

Rusya Federasyonu Vergi Kanunu’na göre, gayrimenkul satıcısı, sözleşme tarihinden itibaren üç yıldan fazla bir süre mülkiyeti varsa, satış vergisi ödemek zorunda değildir..