Daha sonra satın alma seçeneğiyle konut kiralamadaki güçlükler

Emlak satın almak için insanlar genellikle iki seçeneği tercih eder: normal bir satış sözleşmesi veya ipotek kredisi. İstatistiklere göre, ipotekli gayrimenkullerin takası ve satın alınması için sözleşmeler çok daha az sonuçlanmaktadır. Ancak Rusya’da neredeyse hiç bulunmayan başka bir ev satın alma türü var, ancak belirli koşullar altında işlem için her iki taraf için de çok faydalı olabilir – sonraki satın alma seçeneğiyle kiralama. Bu tür işlemlere daha yakından bakalım..

Bu sözleşmenin taraflarının faydaları nelerdir

Kiracı:

1. Satın alınması için gerekli miktarın tamamı olmamasına rağmen, sözleşmenin imzalandığı andan itibaren konutu kullanma fırsatı yakalar.
2. Eksik tutarı elde etmek için ipotek çıkarma ihtiyacını ortadan kaldırır (her türlü sertifika toplama, bankaya faiz ve komisyon ödeme vb.).
3. Sözleşmenin herhangi bir aşamasında mülkü kullanmayı reddetme hakkına sahiptir.

Kiraya veren:

1. Taksitli satıştan kaynaklanan risklerini azaltmak için gayrimenkulün değerini piyasa ortalamasının üzerinde belirler..
2. Mülkiyet devri, ancak sözleşmede belirlenen tutarın tamamı alındıktan sonra gerçekleşir ve bu da ev sahibi için çok faydalıdır..

Bir sözleşme imzalamadan önce dikkat etmeniz gerekenler

1. Kiralanan nesnenin satın alınması bir haktır, kiracının yükümlülüğü değildir

Bu, mülkü hiçbir zaman kiracılar tarafından satın alınmayan ev sahiplerinin iddialarını değerlendirirken mahkemelerin en çok ulaştıkları sonuçtur..

2. Bu tür işlemlerin devlet tescili ancak mülkün mülkiyetinin kiracıya devredilmesinden sonra gereklidir.

Yani, sözleşmeyle belirlenen mülkün satın alımının tam tutarı ödendiği anda, kiracı mülkün sahibi olarak kabul edilir ve ev sahibi ile olan sözleşmesi devlet kaydına tabidir (gayrimenkul satışı için düzenli bir sözleşme gibi).

3. Düzenli kiralama, sonraki satın alma ile birlikte kiralamaya dönüştürülebilir

Bu, Medeni Kanunun 624. maddesi ile sağlanmaktadır. Ev sahibi ile uygun bir ek anlaşma yapmanız yeterlidir. Bu durumda, halihazırda ödenmiş olan kira, itfa fiyatına eklenecektir..

Alıcının bu şekilde konut satın alması hangi şartlar altında karlı olacaktır?

Her iki taraf için de faydalı olabilmesi için, iki faktörün çakışması gerektiğinden, böyle bir anlaşmanın vakaları son derece nadirdir..

Sözleşmenin tarafları arasındaki güven ilişkisi

Bu tür bir anlaşma Rusya’da yasal olsa da, mevzuat net bir düzenlemeden yoksundur. Bu nedenle, bu konut edinme yöntemini seçerken, sözleşme metnine son derece ciddiyetle yaklaşmak gerekir ve profesyonel avukatlara danışmadan kimse yapamaz..

İdeal seçenek, akrabalık varlığı veya en azından kiracı ile ev sahibi arasında güvene dayalı bir ilişki olabilir, bu da anlaşmanın tarafları arasında dava olasılığını en aza indirecektir..

“Daimi” emlak piyasası

Emlak piyasası büyümeye devam ederse, satın almak için kiralanan mülkün değeri artabilir. Bu durumda, sözleşmede belirtilen eski fiyat ev sahibine fayda sağlamayacaktır ve ev sahibi bunu feshetmeye çalışabilir. Bu nedenle, böyle bir anlaşmaya varmaya karar vermek, ancak konut piyasasındaki fiyatların önümüzdeki yıllarda çok fazla dalgalanmayacağına kesin olarak inanıyorsanız karlı olabilir..

Kiracının karşılaşabileceği riskler

Ev sahibinin ölümü

Durumlar genellikle, satın almak için kiralanan bir mülkün sahibi öldüğünde ve mirasçılarının kendilerine miras bırakılan mülk için başka planları olduğunda ve kiracı ile olan sözleşmeyi herhangi bir şekilde feshetmeye çalıştıklarında ortaya çıkar..

Bu durumda, yasa ikincisinin yanındadır, çünkü mevzuata göre, kiralanan mülkün mülkiyetinin başka bir kişiye devri sözleşmenin feshi için bir temel değildir..

Ev sahibinin krediyi güvence altına almak için daireyi teminat olarak yatırma kararı

Bu durumda, krediyi iade etmezse, daire banka tarafından rehinli kalacak ve kararlaştırılan tüm ödemeler ödendikten sonra kiracı, kiralanan mülkün mülkiyetini kaydettiremeyecektir..

Kendinizi bu tür durumlardan korumanın tek yolu, ev sahibiyle kiracının dairesine kayıt yaptırmak veya ideal olan, ailesinin küçük bir üyesi ile görüşmektir. Bankanın bu tür gayrimenkulleri teminat olarak görmesi pek olası değildir.

Emlak fiyatlarındaki dalgalanmalar

Emlak piyasasındaki dalgalanmalar veya yüksek enflasyon nedeniyle sözleşme kapsamındaki ödemelerin miktarının taraflardan biri için kârsız hale geldiği bir duruma girmemek için, bu durumun düzenlenmesine özel dikkat gösterilmesi gerekmektedir..

Aylık bazda ödemelerin enflasyon oranına göre endekslenmesini veya benzer mülkler için ortalama piyasa fiyatları seviyesine sabitlenmesi gerektiğini belirtebilirsiniz..

Sonraki satın alma ile bir kira kontratı nasıl doğru bir şekilde düzenlenir

Her bir kira sözleşmesinde sonradan kullanımla birlikte açıklanması gereken anlaşmanın ana noktalarını göz önünde bulundurun.

Sözleşmenin süresi

En iyi yol anlaşmayı süresiz yapmaktır.

Ödeme

Ev sahibinin aylık ödemesi iki bileşenden oluşmalıdır: kira ödemesi ve fidye ödemesi. Yukarıda açıklandığı gibi, emlak piyasasındaki enflasyon seviyesi ve fiyat dalgalanmalarına bağlı olarak her bir ödemenin endekslenmesini planlayabilirsiniz..

Gayrimenkulün erken itfa olasılığını sağlamak en iyisidir. Ayrıca, kiraya verenin hesabına yapılacak ödemelerin bir banka şubesi aracılığıyla yapılması şartının bulunması gereksiz olmayacaktır; bu, olası anlaşmazlıklar durumunda her iki tarafın da belgesel kanıtlarına sahip olmasına izin verecektir..

Kiralama nesnesi

Binanın adresini, alanını ve yerleşimini yansıtmak gerekir. Sözleşmeye teknik belgeler ve mülkiyet belgelerinin kopyalarının eklenmesi tavsiye edilir..

Kiracı ve ev sahibinin yükümlülükleri

Gelecekte anlaşmazlıkları ve anlaşmazlıkları önlemek için, kimin elektrik faturalarını ödeyeceğini, tesislerin onarımını yapacağını vb. Açıkça belirtmek gerekir..

Tarafların sorumluluğu

Sözleşmedeki bu bölümün önemi bir açıklamaya bile ihtiyaç duymuyor..