Apartman binalarının yönetimi – seçim yapmanın en iyi yolu budur

Rus mevzuatı, apartmanların yönetimi için üç ana seçeneğe izin vermektedir. Her birinin özelliklerini, avantajlarını ve dezavantajlarını ve bu tür kontrollerin her birinin en çok tercih edileceği durumları göz önünde bulundurun..

Apartman dairesinin tüm sorunlarının konut ofis çalışanları tarafından ele alındığı zamanlar, giderek geçmişte kayboluyor. 2005 yılında, Rusya Federasyonu’nun yeni Konut Kanunu, bu belgenin kabul edildiği andan itibaren bir yıl içinde, konut sakinlerinin evi kimin yöneteceğine karar vermesi gerektiğine karar verdi:

• kiracılarla yapılan bir anlaşma kapsamında faaliyetlerini ücretli olarak yürütecek bir özel işletme;
• evin doğrudan kiracı temsilcileri tarafından yönetildiği ev sahipleri derneği (HOA);
• doğrudan yönetim şeklinde sakinlerin kendileri.

Ancak birçok evde, ev sahipleri derneği yerine ZhSK (konut inşaat kooperatifi), ZhNK (konut biriktirme kooperatifi) veya diğer konut sakinleri dernekleri vardır..

Bu tür kooperatifler ayrı bir yönetim şekli değildir, büyük çoğunluğu Sovyet döneminde yaratılmıştır ve oluşum çağına rağmen pratikteki faaliyetleri HOA’lardan farklı değildir ve Konut Kanunu ile çelişmez..

Bu üç yönetim biçiminin temel avantajlarını, dezavantajlarını ve özelliklerini düşünün..

Konut sakinlerinin doğrudan yönetimi

Konut Kanunu’na göre, sadece daire sayısı on altıyı geçmeyen konut sakinleri bu yönetim şeklini seçebilir. Bu durumda, evin yönetimi ile ilgili tüm konular ev sahipleri genel kurulunda karara bağlanır. Bunun üzerine kiracılar, yönetim sorumluluklarının dağılımı konusunda hemfikirdir ve üçüncü şahıslarla sözleşme imzalarken tüm evi temsil edecek kişileri seçerler. Aynı zamanda, kiracıların bu temsilcileri ücretsiz çalışmalı, aksi takdirde evi yönetme şekillerini değiştirmek zorunda kalacaklar. Her kiracı, kendi adına gaz temini, elektrik temini ve su temini hizmetleri ile sözleşmeler yapar..

Faydaları:

1. Doğrudan yönetim, kiracıları gereksiz masraflardan kurtarır. Sonuçta, ev bir üçüncü taraf kuruluş veya HOA tarafından yönetiliyorsa, hizmetleri için aylık ödeme yapmanız gerekir..
2. Kamu hizmetleri ile kendi adına sözleşmelerin imzalanması, kiracıların her birinin neyi ve ne kadar ödemesi gerektiğini anlamasını sağlar..

Dezavantajları:

1. Evde ne kadar çok kiracı olursa, herhangi bir konuda anlaşmaya varmak o kadar zorlaşır. Büyük olasılıkla, sermaye onarımına dahil olacak bir kuruluşun seçiminin tartışılması veya yerel alanın peyzajı için bir tahmin, bir aydan fazla sürecektir..
2. Rus mevzuatına göre, evin doğrudan yönetimi ile konut sakinleri, konut ve toplumsal hizmetler reformu için özel bir fondan sermaye onarımı için fon alma hakkına sahip değiller..

Doğrudan yönetim, az sayıda ikametgahı olan evler için ideal olacaktır.

Bir ev sahibi ortaklığı veya kooperatifinin oluşturulması

Bu durumda, kiracılar bir mal sahipleri birliği oluşturur ve tüm apartman sahipleri adına evin bakımı ve işletimi ile ücretli olarak ilgilenen sorumlu kişileri (başkan ve yönetim kurulu üyeleri) seçerler. Yani, tek seferlik iş yapan kamu hizmetleri veya müteahhitlerle sözleşmeler yapmak, HOA veya konut kooperatifidir ve herhangi bir bireysel kiracı değildir..

Bu tür dernekler tüzel kişiliklerdir ve tüm karakteristik özelliklere sahiptir (tüzük, vergi dairesine zorunlu kayıt, banka hesabının varlığı vb.).

Faydaları:

1. Yönetim kurulu üyeleri ve HOA veya HCC başkanı evin sakinleri olduğu için kaderine kayıtsız değiller ve görevlerini ihmal etme olasılıkları son derece düşük..
2. Kiracılar, sorumlu kişilerin işlerini yapmadıkları sonucuna varırlarsa, her zaman yeniden seçilebilirler..
3. Yönetim kurulu başkan ve üyelerinin ortak fon harcamaları denetim komitesi tarafından izlenebilir..

Dezavantajları:

1. Sorumlu kişilerin dürüst olmadığı ortaya çıkarsa, kiracıları birleştirmek için fonların önemli bir bölümünü boşa harcayabilirler ve bu durumda, uzun bir yeniden seçim prosedürü (toplantının tarih ve saatinde anlaşmak, evdeki tüm apartman sahiplerini bilgilendirmek vb.) Önemli bir dezavantajdır..

Apartman sahipleri arasında HOA yönetim kuruluna üye olmak ve gerekli deneyime sahip olmak isteyen kişiler olması koşuluyla, önemli sayıda kiracı bulunan büyük evlerde bir HOA oluşturmak mantıklıdır..

Evin kiracıları ile bir anlaşma kapsamında yönetim şirketi

Bu seçenek, bir apartman binasının ortak mülkünün, bir ödeme sözleşmesi temelinde faaliyet gösteren uzman bir kuruluş tarafından yönetilmesini sağlar. Bu durumda, bu tür evlerde hizmetlerin sağlanması için sözleşmeler, ev sahipleri adına hareket eden yönetim organizasyonu tarafından yapılır. Binanın onarımı, bitişik bölgenin peyzajı veya iyileştirilmesi ile ilgili bir kerelik çalışma, hem yönetim şirketi çalışanları hem de yönetim şirketi tarafından işe alınacak üçüncü taraf uzmanlar tarafından yapılabilir..

Faydaları:

1. Daire sahipleri, ev yönetimiyle ilgili endişelerden neredeyse tamamen kurtuldu.
2. Yönetim şirketlerinin uzmanları, görevlerini kesinlikle HOA yönetim kurulunda yer alan kiracılardan daha profesyonel bir şekilde yerine getireceklerdir..
3. Yönetim şirketleri önce mevcut eksiklikleri kendi pahasına giderir (duvarları yeniden boyamak, kabloları onarmak vb.) Ve ancak bundan sonra konut sakinlerinden oluşan masrafları karşılamak için gerekli meblağı talep eder..

Dezavantajları:

1. Yönetim şirketlerinin çalışanları evin sakinleri değildir, bu nedenle evin iyi durumda tutulması konusunda kişisel çıkarları yoktur..
2. Yönetim şirketlerini çekmek, konut sakinleri için bir apartman binasını yönetmenin en maliyetli yoludur.

HOA’nın işini yönetmeyi kabul edecek büyük bir apartman binasının kiracıları arasında hiç kimsenin olmadığı durumlarda yönetim şirketleriyle anlaşmalar yapmaya değer..

Bu nedenle, bir apartmanı yönetmenin ideal bir yolu yoktur. Bir yönetim şekli seçerken, konut sakinlerinin sayısını, aralarında binanın bakımı için sorumluluk almaya istekli kişilerin varlığını ve yöneticinin karşı karşıya kalacağı görevlerin karmaşıklık derecesini hesaba katmak gerekir..