Bireysel konut inşaatı için arsa nasıl satın alınır

Bireysel konut inşaatı için bir arsa edinme prosedürünün açıklamasına geçmeden önce, hangi arazilerin bina için uygun olduğunu bulmak faydalı olacaktır. Bu mesele özellikle ikincil piyasada, yani bireylerden arazi satın almadan önce ilgilidir, çünkü çok dürüst olmayan bir emlakçı ve arazi mevzuatında çok bilgili olmayan bir alıcıyla tanışırken, gelişimi bir takım çarpışmalara neden olacak bu tür arsaları satın almak mümkündür..

Aşağıdaki gerçek durum, yaşayan bir örnek olarak hizmet edebilir: Daha büyük bir kır evi inşa etmek için, belirli bir vatandaş iki komşu arsa satın aldı. Yeni yapılan mal sahibinin planları, arazilerin daha fazla birleştirilmesini içeriyordu, ancak yerel yönetime yapılan ilk ziyaretten sonra, birleşmenin gerçekleşmeyeceği ortaya çıktı. Gerçek şu ki, bunlardan sadece birinin inşaat için belirli bir amacı vardı ve diğerinin tarımsal kullanım için tasarlandı (doğrudan amaç – kamyon çiftçiliği). Böyle bir sitenin amacını değiştirmek neredeyse imkansızdır. Sonuç olarak, mal sahibi istenen büyüklükte bir ev inşa edemedi ve tarım arazisine hiç ihtiyacı yoktu. Bu durumda satış ve satın alma sözleşmesinin dolandırıcılıkla sonuçlandığını kanıtlamak çok sorunludur ve her durumda, hafif bir ifadeyle, deneme çok zaman alacaktır. Bu tür durumlardan kaçınmak için, arazi kategorilerini ve amaçlanan amaçlarını gözden geçirmeniz ve ayrıca satın alınan arazilerin kadastro pasaportlarını dikkatlice incelemeyi unutmayın..

Arazi kategorileri ve kullanım amacı

Rusya Federasyonu Arazi Kanunu’nun 7. Maddesi yedi arazi kategorisini tanımlamaktadır: tarım arazisi; yerleşim alanları; sanayi, enerji, ulaşım ve bireysel konut inşası ile uyumlu olmayan diğer amaçlar için arazi; özel korunan alanların ve nesnelerin arazileri; orman arazileri; su fonu; yedek arazi.

Bununla birlikte, bu veya bu sitenin kullanımına ilişkin yasal rejim, yalnızca ait olduğu kategoriye göre değil, aynı zamanda acil amaçla da belirlenir. Bu tür birçok randevu var, bu nedenle bir evin inşasına izin verenlere odaklanacağız..

Bireysel konut yapımı için arsalar – burada amaç kendisi için konuşuyor. Bu tür arsalar yerleşim arazisi olarak sınıflandırılır.

Tarım arazisi kategorisine ait yazlık evler veya bahçe arsalarında farklı bir amaç için bir ev de inşa edilebilir, ancak, de jure böyle bir evin kalıcı ikamet amaçlı olmadığı için, yazlık bir ev üzerine inşa edilmiş bir eve kaydolmak imkansızdır. Ek olarak, meyve ağaçları ve / veya meyve çalıları yetiştirmelisiniz (bahçe arazilerini planlama ve inşa etme prosedürü, SNiP 30-02-97 “Bahçe dernekleri bölgelerinin planlanması ve geliştirilmesi” tarafından belirlenir).

Arazi kategorileri ve amaçlanan amaçları ile ilgilendikten sonra, daha zor bir aşamaya geçeceğiz – bir konut binasının inşası için bir arsanın mülkiyeti veya kiralanması.

Konut için arazi: edinme yöntemleri

İnşaat amaçlı bir arazi arsası edinmenin iki yolu vardır: ikincil piyasada, yani özel kişilerden böyle bir arsa satın almak veya onu devlet veya belediyelerin mülklerinden satın almak (satın alma). Ücretsiz olarak arazi edinebilirsiniz, ancak bu fırsat yalnızca Sovyetler Birliği Kahramanları ve Rusya Federasyonu, Zafer Düzeninin tam sahipleri, Sosyalist Emek Kahramanları, İşçi Zaferi Düzeni sahipleri için sağlanmıştır. Ne yazık ki, herkesin Anavatan’a bu tür hizmetleri yoktur ve bu nedenle çoğunluğun ya özel şahıslardan ya da devletten arazi satın almaya başvurması gerekir..

Devlet arazi fonundan bir arsa satın almanın iki yolu vardır: nesnelerin yeri konusunda önceden anlaşma olmadan ve bunun tersi – nesnelerin yeri konusunda bir ön anlaşma ile. Bununla birlikte, konut inşaatı için, nesnenin konumu üzerinde önceden anlaşma yapılmadan yalnızca satın alma prosedürü sağlanır. Bu nedenle, bireysel bir konut binasının inşası durumunda, yalnızca devlet arazisini özelleştirmenin ilk yöntemi geçerlidir..

Genel olarak, gelecekte bir evin inşa edileceği arsaların edinimine yönelik çeşitli olasılıklar şu şekilde ifade edilebilir:

Bireysel konut inşaatı için bir arsa satın alın:

• İkincil piyasada satın alın.
• Belediye ve eyalet arazilerinden satın alma. nesnelerin konumu üzerinde önceden anlaşma yapılmadan mülk (açık artırmada satın alın).
• Ücretsiz alın (yalnızca belirli nüfus kategorileri).

İkincil piyasada inşaat için arazi satın alınması

Özel mülk sahiplerinden bir arsanın satın alınması, usul olarak, devlet veya belediye mülklerinden arazi satın almaktan çok daha kolay ve daha hızlıdır, ancak bu durumda, daha yüksek bir rekabet seviyesi ve buna bağlı olarak daha yüksek bir arsa maliyeti için hazırlanmalıdır..

Bir arazi satış sözleşmesinin sonucu

Özel bir evin inşası için bir arsa satın almak için, bu arsanın ait olduğu kişi (arsa satıcısı) ile arsanın satışı konusunda, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu’nun 30. Bölümünün yedinci fıkrasında belirtilen şartlara (549-552, 554-557. Maddeler) bağlı kalarak bir anlaşma yapılması gerekir. ). Sözleşme, aşağıdaki koşulların zorunlu beyanı ile yazılı olarak yapılır:

• sözleşme konusu (satılacak arsayı kesin olarak belirlemenizi sağlayacak verileri belirtmelisiniz: arsanın yeri, arsa kategorisi, amacı, toplam alanı)
• tarafların anlaşmasıyla belirlenen sözleşme fiyatı.

Arazi mülkiyetinin eski sahibinden size geçmesi için, bu devir zorunlu devlet tescili prosedürüne kaydedilmelidir. Dolayısıyla arsa alım satım sözleşmesinin tüm detayları üzerinde mutabık kalınarak ve bu sözleşme imzalandıktan sonra ikinci aşamaya geçilmesi gerekmektedir..

Satış ve satın alma sözleşmesi kapsamında bir arsa mülkiyetinin devredilmesinin devlet kaydı

Devlet tescili prosedürü, “Gayrimenkul Haklarının Devlet Tescili ve Bununla Yapılan İşlemler Hakkında” Federal Yasa ile düzenlenir..

Hakların devri, gayrimenkul haklarının tescili ve onunla yapılan işlemler için adalet kurumuna kaydedilir (not, bir anlaşma değil, hakların devri). Mülkiyetini aldığınız arsanın konumu için yetkili makamla iletişime geçmelisiniz. Mülkiyet devrini kaydetmek için, belgeler hem alıcı hem de satıcı tarafından uygun tescil makamına sunulur..

Aşağıda gerekli belgelerin listesi:

• kayıt başvurusu;
• kayıt ödemesinin alınması;
• kişiyi onaylayan ve alıcı olarak yetkinizi onaylayan belgeler;
• arazi satış sözleşmesi;
• arazi kadastro planı.

Belgelerin kabulü gerçeği muhasebe defterine kaydedilmeli ve devlet tescili için tapu belgelerinin alınması için size bir makbuz verilmelidir. Bu makbuz, kayıt için gönderdiğiniz tüm belgeleri içermelidir.

Adalet kurumu, bir belge paketi ile başvuruda bulunduktan sonra, bunu bir ay içinde değerlendirir ve tescil için karar verir. Bu prosedür şunları içerir:

• satın alma ve satış sözleşmesinin yasallığının yasal olarak incelenmesi ve teyidi;
• Sözleşmeye konu olan arsa üzerinde ipotek bulunmaması ve üçüncü şahısların haklarının tespiti ve işlemin geçersizliğini gerektirebilecek diğer faktörlerin yokluğunun tespiti;
• Tek devlet gayrimenkul hakları sicilinde belirli bir arsanın mülkiyetinin devlet tescili ve onunla yapılan işlemler hakkında giriş yapmak.

Bundan sonra, tescil makamı tapu belgelerine yazılar yazıyor ve arsanın mülkiyetine ilişkin bir devlet tescili Belgesi veriyor. Belirli bir arsa üzerindeki mülkiyetinizin devlet tarafından tanınmasını onaylayan bu sertifikadır..

Devlete ait araziden inşaat için arsa satın alınması

Bireyler (bireyler ve tüzel kişiler) devlete ait arazinin (özünde özelleştirmedir) mülkiyetini yalnızca bir ücret karşılığında alabilirler. Bireysel vatandaş kategorilerine göre ücretsiz arsa edinme olanakları yukarıda belirtilmiştir. Arazi Kanunu, vatandaşlara ve tüzel kişilere arazi arsaları sağlamayı amaçsız bir şekilde reddetme olasılığını dışlar. Reddetme nedenlerinin ayrıntılı bir listesi de bu yönetmelikte belirtilmiştir. Bu nedenler:

• bir sitenin dolaşımdan çekilmesi;
• toprağın özelleştirilmesi yasağı. Böyle bir yasak federal kanunla konulabilir;
• eyaletin veya yerel yönetimin ihtiyaçları için arazi rezervasyonu.

Yukarıda belirtildiği gibi, konut inşaatı için, arsalar önceden onay alınmadan itfaya tabidir, bu nedenle, arazi mülkiyeti veya kiralama haklarının elde edilmesi için tam olarak bu mekanizmaya odaklanılmalıdır. Nesnelerin yerinin önceden onayı alınmadan inşa edilecek arsalar, yalnızca müzayede şeklinde teklif verme yoluyla şahıslara mülkiyete veya uzun vadeli kiralamaya geçebilir. Bunun bir istisnası, yerleşim alanının geliştirilmesiyle ilgili bir anlaşma imzalanan bir kişi tarafından, yerleşim alanı sınırları içinde mülkiyet veya kiralamada bir arsanın alınmasıdır..

Yani, çoğu durumda, devlete ait araziden sadece açık artırmada inşaat için bir arsa satın almak mümkündür. Ancak, arzulanan arsa müzayedeye açılmadan önce, Rusya Federasyonu Arazi Kanunu ve “Devlet Emlak Kadastrosu Hakkında Federal Yasa” tarafından belirlenen bir dizi başka işlem yapılmalıdır. arsa, bir arsanın sağlanması için aşağıdaki prosedürü sağlayın:

• “Devlet Emlak Kadastrosu Hakkında” Federal Yasanın gerekliliklerine uygun olarak bir arsa oluşturulması;
• sitenin izin verilen kullanımının belirlenmesi (bu durumda – bireysel konut yapımı için);
• bir sermaye inşaatı nesnesini mühendislik ve teknik destek ağlarına bağlamak için teknik koşulları belirlemek ve sağlamak için Kurallara uygun olarak mühendislik iletişimine bağlanmak için teknik koşulların oluşturulması;
• ilgili bir karar verdikten sonra teklifler düzenlemek, ihale veya ihale açmak hakkında medyada yayın yapmak ve diğer kişilerden ilgili başvurular almak.

Bu, şahıslara arsa sağlarken arazi sahibinin, yani özyönetim organının (arsa yerleşim sınırları içinde yer alıyorsa) veya yürütme makamının (arsa yerleşim arazisi kategorisine ait değilse) eylem planıdır. Ancak, tüm prosedürün yetkililer tarafından yapılacağını ummayın ve sadece müzayedeyi beklemeniz gerekecek. Belediye veya devlet mülklerinden bir arsa almak için şunları yapmalısınız:

1. Yerel makamlara (özyönetim veya yürütme makamları) bireysel konut inşası için tasarlanmış bir arsanın sağlanması için bir başvuru ile başvurun..
2. İlgilendiğiniz arsanın topografik planının sunulması gereken bir kopyasını sipariş edin.
3. İlgilendiğiniz siteyle ilgili herhangi bir engel olup olmadığını öğrenin (üçüncü şahısların yasal hakları, örneğin irtifak hakkı vb.). Bunu yapmak için, bir başvuru göndermek ve ona, takoz bulunmadığında uygun bir damga yapıştırılacak arsa planının bir kopyasını eklemek de gereklidir..
4. Belirli bir arsa üzerinde herhangi bir inşaat yasağı olup olmadığını öğrenmek için benzer bir prosedür sağlanmıştır (“kırmızı çizgiler”, örneğin arsa içinden geçen bir boru hattı).
5. Mülkiyet veya kiralama için bireysel konut inşaatı için tasarlanmış bir arsanın sağlanması başvurusuyla birlikte alınan tüm belgeler, nihai değerlendirme ve karar verme için yerel yönetime veya yürütme makamlarına sunulur..

Yukarıdaki tüm adımları tamamladığınızda, yerel yetkililer müzayede yapma kararıve medyada tutulmasıyla ilgili bilgileri yayınlayın. Açık artırmanın konusu, beyan ettiğiniz hakkınıza bağlı olarak, bireysel konut inşaatı altındaki bir arsa üzerinde mülkiyet veya kiralama haklarıdır. Arazinin nominal değeri tapu sicil verilerine göre belirlenir, dolayısıyla bu değer piyasa değerinden önemli ölçüde düşüktür. Müzayedenin resmi olarak yayınlanmasından sonraki bir ay içinde, hiç kimse katılım için başvuruda bulunmadıysa, siteyi nominal değerinden satın alma hakkına sahipsiniz. Tabii ki, çoğu durumda, bir arsa satın almak isteyenler vardır ve bu nedenle, müzayedeyi başlatan kişi, diğer teklif sahiplerinden genellikle oldukça şiddetli olan rekabete dayanmalıdır..

Müzayede Sonuçları Protokolü, size verilen, konut inşaatı için bir arsanın satışı ve satın alınması için bir sözleşme imzalamak veya bu arsa ile ilgili bir kira sözleşmesi imzalamak ve daha sonra alınan arazi haklarının devlet tescili için temel oluşturur..

Çoğu durumda, müzayede yapıldıktan sonra, kazananla üç yıllık bir kira sözleşmesi yapılır. Bu süre zarfında arsayı kullanım için teslim alan kişi, arsayı amaçlanan amaca uygun olarak inşa etmekle yükümlüdür. Bu koşul karşılanırsa, site nihayet özel mülkiyete geçer..